古城小区策划案例.doc

1、芙蓉古城策划案一、开发背景 1、开发商简介：置信生态花园芙蓉古城（以下简称“芙蓉古城“由三家房产公司联合开发，领衔企业为几度创造过令人难以置信的业绩的成都置信实业有限公司，合作公司为置信下属企业-四川省大华实业有限责任公司和成都蔚信实业有限公司。三方共同投资管理，强强联合的豪华阵容在成都业界实属罕见，芙蓉古城必将续写置信的辉煌篇章。2、迎合都市人周末消费：在以休闲和旅游著称的成都，农家乐、度假村、周边名景点都是习惯享受生活的都市人在周末乐于前往的去处。农家乐提供的服务仅能满足当代都市人最初最低层次的周末需求，度假村高消费且缺乏有水准的文化陶冶和精神享受，而各大名景点在周末游人如织却缺乏完善的能

2、够承载较大人流负荷的配套。成都的周末休闲亟需提高档次和规格，千呼万唤，直到芙蓉古城在温江如一朵奇葩绽放。 3、逆城市化的必然：城市的发展先后历经城市化、逆城市化（城市环境恶化，大量人口从城市涌向郊区）和后城市化三个阶段，发展速度较快的成都目前处于逆城市化阶段。该阶段特点是城市空心化和住宅郊区化。在发达国家，居家于市郊已成为必然。“出尘不出城“成为越来越多的城市人的居住追求，蔚信房产应势所趋，挥戈西进，以先行者的姿势在温江永宁开发返璞归真、古韵流淌的芙蓉古城。这一手笔，期望促成成都房产开发品质的提升与突破。 4、传承民族建筑精髓弘扬中华历史文化：我们坚信-只有民族的，才是世界的。城市建筑，无疑是

3、城市内涵和地域文明的凝固，是城市人群的情感寄托之一，应该有着鲜明的城市个性和特色。可自九十年代以来，数种建筑“洋风“猛势疾来，让国人（当然包括成都人）目不暇接而盲目崇尚异域风格，于是，传统的、在全世界享有盛誉的中国建筑风格日渐黯淡于房地产业的推进中，大量不伦不类、不明所以的洋式建筑却如雨后春笋般亮相于大江南北。来华的外国友人诧异，有深沉民族情节的国人或惋惜、或痛心。对那些能够坚守“民族的东西“的房地产界同行，我们无比赞赏。成都是世界级历史文化名城，川西建筑自成一家，芙蓉古城正是以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成。我们的努力是为了给世人以民族建筑精品，让中

4、华文化流芳千古。先行者的实践无疑艰辛，但我们一定会让梦想般的“故园“在芙蓉古城得以实现。5、市场研究结果：喧嚣的“尘“世、林立的钢筋混凝土筑成的高楼、繁忙而快速的生活节奏，早已让人身心疲惫，许多人都希望到郊外呼吸清新空气，放松自我，一种休闲度假的居住方式向当代城市人走来，芙蓉古城正是对这种需求的最佳迎合。二、开发思路1、开发理念：芙蓉古城创立在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出全新的“第二居住“体系。项目的价格比原版别墅（Villa）低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均不压于原版别

5、墅，其文化内蕴更非原版别墅能相提并论。江苏风格建筑、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑等在芙蓉古城的和谐互映证明了住宅文明的包罗万象，并散发出芬芳各异的生活情韵。芙蓉古城中荟萃成都知名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水河流和有着浓郁成都地域特色的游玩设施从不同角度叙述着老成都的故事，成功抵达现代都市人的怀旧思绪。 2、项目定位：集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。3、目标客户：对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的

6、中老年人为主，同时包括其他注重“5+2“生活模式、追求个性生存状态的都市人群等。4、项目建设推进计划：2001 年 5-6 月份开始全面启动，建设周期为一年，拟于 2002 年 8月份全面投入使用。三、 项目位置芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，交通便利，距市区二环路仅 10 余分钟车程，与外环路文家立交桥相距仅1000 米。项目远离都市喧嚣，独拥一处宁静，又享有成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。海峡两岸科技园近在咫尺，2000 而且因其处于大型城市带上，离城市较近，日常生活和物质采买都非常方便。此地物华天宝，人杰地灵。深邃苍穹下，巍然一

7、古城立于天地之间，云青青欲雨，水澹澹生烟，实乃一濯尘荡垢、驱劳聚神之佳处，适于居住、度假、静养休闲。四、 项目规模芙蓉古城总投资逾 2 亿元，占地约 810 亩，初步规划总建筑面积 13 万多平方米。项目分 A、B 区，A 区 70 亩，B 区 640 亩。五、规划理念1、功能分区：芙蓉古城各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐传统居住区-建筑风格多样，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；特色商业区-小吃街、手工艺品街、购物超市等；文化休闲区-含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、置信 MBA 学术中心等；运动保健区-设各种运动场、中老年人健康中心、诊所等；宾会所馆区-建生态豪

8、华会所、星级宾馆、博物馆等。2、住宅：集居住、度假、休闲和投资于一体。由川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团架构芙蓉古城的住宅体系；住宅 2 层为主，销售面积 42-212 平方米不等。充分体现中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，保留老成都特点，在各种原有地方风格上加以创造和发展；外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。3、皇城-明远楼-至公堂：三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线。皇城占地面积700 平方米，两层共有建筑面积 1200 平方米，其设计规模与原成都皇城规模的比例为 1：1；修建老

9、城墙，采用绘画、雕塑等手法来表现历史长河中的蓉城。明远楼长 50 米，宽 20 米，3层，建筑面积 3000 平方米。至公堂 2 层，每层建筑面积 2000 平方米，共 4000 平方米。4、博物馆:设置于皇城内，主要展出有浓郁老成都风格的书画、传统工艺品等。5、会所：占地面积 1500 平方米，3 层，设置大堂、餐厅、会议厅、商务中心、MBA 学术论坛中心、美容美发中心等。6、堂、祠、庙宇、私塾、公馆：修建带有老成都味道的建筑，同样用以作为项目文化内涵的载体，而传统建筑的精湛工艺将被置于首位。7、酒店宾馆：分别修建于会所的西南和正北，与皇城-明远楼-至公堂等传统楼宇、音乐休闲广场、各种运动场

10、和 2000 余平方米的人造山坡景区相邻，实为休闲度假福地。其主要功能是为会所提供配套的饮食起居及娱乐场所，同时服务于到芙蓉古城度假休闲的人群。该酒店目前已被某酒店公司认购。8、街道：以成都老街道名命名芙蓉古城各小区主干道、小区干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆。主干道斜穿小区，共长 1000 米。皇城以南有 600 米，宽 16 米；又向北延伸 400 米，宽 9 米；干道宽约 13 米，次干道宽 9 米，各院内道路宽 6 米左右。主干道是古城的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本，夕照下的马车可把路人带入何其芳散文中的黄昏意境。另有小巷阡陌，青石板路，梅雨

11、时节，不妨撑把油纸伞（街旁手工制品街就会买到），感受雨巷中丁香一样芬芳的情怀。街市繁华，车马行人摩肩接踵，富有浓厚巴蜀文化色彩的酒楼店铺百肆陈杂，所谓“百家技艺向春售，千里农商喧日昼“也不过如此。荟萃成都名小吃的美食街、玲琅满目的传统手工制品街、各种风格茶楼相映成趣的香茗街更以现实主义手法再现古时繁华的成都。那南来北往之人，是行商坐贾、贩夫走卒，但见酒旗招展，觥筹交错，自然是酒酣耳热、义薄云天；市井百姓，三五同行，谈笑风生，却也专挑名、优、特店，钟水饺、谭豆花、三大炮，你推我让间，再来一碗渣渣面，其情切切，其意融融。更有文人墨客、诸子百家，登高入肆，香茗入腑后，诵吟建篇，泼墨如飞。家人家倦，扶

12、老携幼，结伴而行，细品古城灵、雅、秀，逛城隍庙，上明远楼，曲径通幽处，点缀无数俊神奇-其景深远，其意悠长，好一幅现时的清明上河图。9、水环境：水面面积达 30000 余平方米，最大湖泊近 4000 平方米；护城河最窄处达 8 米。潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，容易体味恬淡从容的人生意境。凭借完善科学的水环境工程系统，引水于地下，水质甘冽纯净，以水淘菜濯衣自是形神自然，倘若掬她入口则会乐不可支、宠辱偕忘。在古城的主要河道，乘一页扁舟，顺流而下，故时情景齐入眼帘，感觉人在画中，画在诗中；河中鱼翔浅底，锦鳞游戏，或上或下，忽隐忽现，戏荇弄藻，搅乱一池春水，曲尽无拘无束；抬

13、头又见古韵小桥（冠以成都古桥桥名），以为身在南方水乡-一曲小桥-流水-人家如此悠扬。沿护城河而行，但见水气氤氲，烟云明灭，水波激荡，间陈以塔桥、石垣、扁舟、亭台、舞榭于其间；水村野市，渔艇客船，桥梁水车，茅蓬楼阁，捕鱼呼渡说尽此处美景万千；两岸青树翠蔓，蒙络摇缀，参差披拂，驻足小憩，可于长亭短榭望江天寥廓；远处林渚交叉，烟笼寒水，迷蒙滋润，更增秀色。再点缀湖泊于各住宅院落，白日观赏鱼儿轻盈戏水，夜来留连于荷塘月色。幽静的环境，郁葱的山川，清润的大气，深远的空间，组成一幅光影交辉、变幻无穷的幽静意境。六、功能配套温泉浴：鸢天戾飞，经纶事务，城市人常感疲敝难挡，甚至心力交瘁，而一旦享受到芙蓉古城温

14、泉凝华自然的呵护，疲惫烦恼将会荡然无存，身心因此得以放松和颐养。温泉附近山坡面积达 16000 平方米，相邻一个 4000 平方米的足球场和一个占地 1200 平方米的少儿武术馆（或柔道馆）。音乐休闲广场：广场位于 B 区中心，椭圆形，近 12000 平方米。其主要功能为休闲，配以成都古代名人雕塑和各种建筑小品，并设置音乐背景（以古典名曲为主），丰富情调。携手爱人或孩童，漫步其中，悠闲自在，不亦乐乎。广场还饲养和平鸽，放飞自由。另有坝坝电影，回味无穷。小型足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、沙滩排球场、高尔夫练习场、门球场、乒乓球室等运动场所：忙碌于快节奏工作的城市人平时少有闲暇参与运动，在芙蓉

15、古城却不但能放松紧张心情，还能在运动场上纵横驰骋，挥洒自我。青少年素质教育中心：特邀专家名师，组织各种爱好培训。棋琴书画及其他各种文体项目应有尽有，这里不单是芙蓉古城、也是成都一流的青少年成长平台。该素质教育中心与20000 余平方米的山坡景区和系列运动场所相邻，实乃青少年发展佳所。老年人健康中心：门球场、太极拳演练基地等有利于老年人健康的场馆设施齐全，“最美不过夕阳红“的深刻意义在芙蓉古城老年人健康中心得以阐释。 专线公交车：开通芙蓉古城至成都市区的公交专线。诊所：病情诊断，伤病治疗，专家特约门诊等；并与附近大型医院联合建立医疗保健绿色通道。护理中心：老人或病人护理，小孩寄托。美容中心：专业

16、美容，专家作美容知识购物超市：各种日用品，选购自由，价格优惠。“绿色“菜市：毗邻生态农庄，天然食品，轻松购得。诗书画社：举办高规格诗书画作品展，各种相关协会常年活跃在此，并频繁邀请著名诗人词人、书画家到此作学术讲座与交流，让古城业主足不出户也能亲领文化名人的风采。置信 MBA 学术中心：举办 MBA 学术交流会，特邀专家作学术讲座，开小区配套之“MBA学术中心“的先河报刊阅览室：各种全国有名报刊，前沿资讯与你相随。网吧：宽带上网，领阅现代智能，让人一网情深，从此人来人“网“。书吧：在公用休闲设施（如亭阁、回廊等地）设置小型书刊借阅点，方便户外阅览，并具有妙不可言的情趣。儿童游乐场：完善的儿童游

17、乐设施，为童心开辟的天地。幼稚园：专业师资，开拓少儿的思维，发现并诱导少儿的兴趣爱好。趣味酒吧：酒保古代装束，酒具古色古香，觥筹交错间，以为误落时空隧道或者梦入唐宋元明清。 马车：乘坐马车是昔年中西方贵族引以为荣的出行模式，在今天的芙蓉古城，马车将唤起人们对古代城镇的遥想，并在清脆悠远的马蹄声中神游万仞。河边渔船：相邀友人，斟酌小饮，乘兴赋诗，乐哉乐哉；或怡然垂钓，戏水鱼儿，纵是披星戴月也自得其乐。铁索桥：在河道较宽处架设，行走于上荡悠悠，乐哉乐哉。水车：随时光转动，碾过江南的那种岁月。睹物思人，把你带入缤纷记忆和对未来的美好遐想中。滑草场：设想建在近邻温泉的山坡上，以充分利用环境用地。地下迷

18、宫：设想建在山坡底下因势布置，里面可设八卦阵等。音乐草坪：将播放音乐的 VCD 置于草坪（仿家乐福），配合温泉，增加环境情调；“望星空“：在皇城（或明远楼）顶端设置投币式天文望远镜。成人秋千：与儿童游乐场区别开。健身象棋：用青石刻制，棋子直径 30-40 厘米，可健身，可益智。天然沙滩游泳池：截出一段河道，于中游泳，感觉非常规游泳池可及；与沙滩为邻，体会海滨风情竹筏或独木舟：在护城河中进行漂流运动。水上滑梯：用塑料制造，设置于护城河河道较宽处。游戏方式：参与者从上往下滑，或者从下往上爬行，可分别设置一道滑梯。“激流涌进“趣味体育设施：仿照中央 5 台“城市之间“中的趣味体育节目。游戏介绍：主要

19、设施为充气泡沫气垫，气垫呈长渠状（50 米左右），在气垫上加少量水；游戏者俯冲至气垫并奋力滑行，远者为胜。街道建筑小品：如在街头放置民间表演艺人的铜像或泥塑等。各种基础配套：小区安防设施、小区智能系统、邮电所、商品品牌店等。七、文化特色芙蓉古城作为集中中国民居之大成者，上下五千年，纵横八千里，畅游其间，可怡心，可清神，可观花，可闻蹄，可感中华文化之深厚底蕴，可悟蜀中志士之冰雪肝胆。通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。1、饮食文化：成都名小吃，中华老字号驰名天下，以其物美价廉、风味独特和品种丰富，名满全川，享誉中华，经

20、代代相传，发展到今天已是精益求精，成为成都市的“门面“之一。芙蓉古城网罗各种成都名小吃：冷食热菜类（夫妻肺片、陈麻婆豆腐等）；面食类（钟水饺、韩包子等）；糕团甜点类（赖汤圆、三大炮等）；零食类（八号花生、散子麻花等）。品种繁多之外，全由名师主理，绝不让名小吃浪得虚名。尝尽成都名小吃，体味天府饮食文化，芙蓉古城让人频频回眸，心驰神往。2、童趣文化：老成都曾有的儿童玩具主要有陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等，飞逝的时光日渐暗淡了这些有数年历史的儿童玩具。现代科技进步飞速，工业化带来的玩具让孩童们目不暇接，可以肯定有着乡土色彩的玩具一旦重现，一定会让他们新奇，继而爱不释手。在芙蓉古城，长期拘匿于

21、都市的孩子们将找到他们新的乐园，那些怀旧的中老年人，也会因为与童年玩具情节的重逢而感动。3、天府街市文化：成都的传统手工制品不胜枚举-蜀绣、蜀锦、竹帘画、漆器、剪纸、泥塑、刺绣、挑花、木雕等驰名中外。传统手工制品街在芙蓉古城的出现让人叹为观止，疑是梦回唐朝（封建社会的顶峰）。难以按捺，不妨亲临各种手工作坊，在动手过程中畅想那时的成都街市。4、茶文化：成都是中国“茶都“，茶文化渲染一种恬淡从容，把成都人熏陶得温文尔雅。铜壶铜烟袋铜茶椽子仿佛已成为过眼云烟，说评书的艺人也在很久前去了他乡，芙蓉古城却能拨转时针，让昨日情景在起伏的香茗中浮现。5、水文化：龙舟比赛、赶鸭子比赛、放河灯等延续流传了数千载

22、的成都水文化。芙蓉古城这方土地，无疑会弥加可贵。6、民风民俗文化：在芙蓉古城，一场传统婚典将让爱情更加刻骨铭心，赶庙会后带回的烛香温暖一个城市人疲惫的梦境，搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等远去的老成都场景也将在芙蓉古城得以回返。各种传统节日，也将在芙蓉古城再度兴盛。7、地域文化：温江的鱼凫王都遗址是有 4000 年历史的鱼凫文化的见证；寿安乡陈家桅杆是清代翰林父子的归乡居所；大石文化源远流长；“琴壁空弹“传诵千年。石柱坝、假山石、万花楼、大乘院、开国寺、三井观、汉斌武馆是永宁有名景点，并各有一段故事相伴。难得一见的燕栖柳城、蛙蟾会战、麻雀聚会、鳝鱼涌浪在芙蓉古城将不再鲜见，“二十里梅花香不断“

23、也让人心旷神怡。八、销售方式更具开创性的是芙蓉古城在成都房地产界推出的具有真正完整意义的全息营销模式-样板小区。在置信丽都花园 D 区，芙蓉古城样板小区先行问世。样板小区的主体为川西民居院落、江苏民居院落、云南民居院落、唐风建筑院落四大住宅组团，同时布置美食街（集中成都部分名小吃）、传统工艺品街等。此外，芙蓉古城的园林水系、花卉绿化、人文景观、建筑小品也在样板小区得以体现。作为芙蓉古城的缩影，该样板小区将给人“未启先闻“的美妙感受。不妨亲临样板小区，漫步其间，思忖古代都市的繁华，遐想芙蓉古城的美丽迷离。此外，特邀成都市主创过有“现代清明上河图“之称的“老成都“画卷的七位本土知名画家，根据芙蓉古

24、城的整体规划设计，创作巨幅芙蓉古城俯瞰全图。该巨幅图画将形象展示芙蓉古城的概貌，体现老成都的街市及院落意境。巨幅绘制完成后，付梓印制，用于销售展示说明。九、 物业管理物业的保值增值要以科学完善的物业管理为前提，芙蓉古城的物管商为成都置信实业旗下的蜀信物业管理公司，并聘请有三十多年物管经验、享誉海内外的香港物管专家曲远东先生担任芙蓉古城的物管顾问。芙蓉古城还将引入五星级的优质酒店管理，管理人员多为曾赴新加坡、香港、欧美学习深造后归国的物业管理精英。芙蓉古城将为业主提供全方位的物业管理服务： 基本业务：房屋建筑的维护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护、保养与更新；相关场地的维护与管理。专项业务

25、：治安保卫；清扫保洁；庭院绿化；车辆管理。特色业务：代办各种公用事业费；代购车票、机票；代订送报刊杂志；代聘请家教、保姆、家庭护理；提供打字、复印、传真、电子邮件服务；提供常用健身设备；提供各类书籍、报刊杂志借阅；承办各类生日、婚礼庆典活动或各种聚会；日常健康医疗诊断，提供常用药品；洗车、汽车美容、衣物代洗、搬家服务；提供照顾幼儿、接送小孩、陪伴老人、护理病人、家庭烹饪、临时管家服务；业主或使用人委托的其他服务。经营业务：室内装潢；电器维修；商务中心；代理经租；房屋置换；其他服务。附： 置信社区成立的业主协会与队伍1）置信业主读书会2）置信图书室、阅览室3）卡拉 OK 爱好者协会4）旅游爱好者

26、协会5）乒乓球爱好者协会6）卡丁车爱好者协会7）保龄球爱好者协会8）棋牌爱好者协会（象棋、围棋、麻将、桥牌等）9）置信主妇联谊会10）儿童素质教育联谊会11）美食烹饪爱好者协会12）美术书法爱好者协会13）置信业主摄影爱好者协会14）美术书法爱好者协会15）置信业主服饰爱好者协会16）置信业主艺术团17）置信业主钓鱼协会18）置信业主运动爱好者协会（羽毛球、篮球、足球、网球等）19）竞技麻将会员俱乐部20）健身、美容爱好者协会音乐音响爱好者协会21）置信球迷协会22）置信业主足球队23）置信业主老年协会（老年自行车骑游队、老年腰鼓队、老年艺术团、老年交谊舞协会、老年气功协会、老年合唱团、老年茶

27、庄、置信老年健康特护中心）十、升值潜力区位攀升潜力*上风上水，城西历来是成都之居家胜地*经济的发展和城市人生活水平的提高将使市区人口向城郊迁移*芙蓉古城位于新成温公路成-温-邛城市带快速通道旁，紧依即将开通的三环路*交通便利，距市区二环路仅 10 余分钟车程*与四川商业学校和成都星星外语学校相邻*处于大型城市带上，日常生活和物质采买都非常方便生态攀升潜力*回归自然是当代城市人的居家追求，芙蓉古城“出尘不出城“，迎合他们的需求*超大绿化率，巨资营造环境，是为世间福地*潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后淌过，临水而居，体味人生意境*架古韵小桥，再点缀湖泊*项目享有成-温-邛国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境社区攀升潜力*芙蓉古城将导入享誉全国的“置信生活方式“*川西民居、江苏民居、云南民居、唐风建筑相融于芙蓉古城，在成都实属首例*独特的饮食文化、茶文化、水文化、古街文化、童趣文化、区域历史文化等在目前的西部房产中独树一帜，绝无仅有*生态豪华会所、星级酒店宾馆、温泉、博物馆、休闲广场、青少年素质教育中心、老年人健康中心、置信 MBA 学术中心等功能配套完善，无可比拟*可观的旅游人群将前往芙蓉古城，人气旺盛物业管理攀升潜力*享誉成都的蜀信物业管理公司负责物业管理*物管人员均为到新家坡、香港等地学习过的专业人员*导入星级酒店的管理方式*香港物管专家曲远东先生担任物管顾问