房贷利率微调分析.doc

1、1房贷利率微调分析 (2011-4-16 08:16:30)今年会不会加息？人民币汇率会不会升值？下一步将怎样调控房价？案件会不会影响国有银行改革近日，就这些社会公众十分关心的金融热点问题，中国人民银行行长周小川接受了人民日报的独家专访，向大家娓娓道来 一问：对去年金融调控的评价 2010 年的货币供应量偏高，2011 年就偏紧一些。两年平均下来，货币供应量的增幅和前 5 年接近 记者：说起 2011 年的金融调控，我们在听到一片喝彩声的同时，也听到了这样一种声音：央行确实把住了货币信贷“闸门”，但这个“闸门”把得过头了，货币供应量偏紧。对此，您怎么看？还有一种声音说，去年，在信贷投放上也存在

2、着“一刀切”现象，导致一些企业资金吃紧。对此，您又怎么看？ 周小川：货币投放与经济景气程度之间是有时滞的，也就是说，货币供应量是否合适，不是马上在经济中反映出来。应当说，2010 年的货币供应量是偏高的，但造成这种状况有当时的特殊背景。新一届中央政府是 2010 年 3 月产生的，随后发生了伊拉克战争、 “非典”疫情。在本应该适当收紧货币供应的时候，由于增加了这些不确定因素，需要我们冷2静观察、防范负面冲击。抗击“非典”初见成效后，开始出台了一些调控措施，但力度不是太大，因为当时全社会都希望把非典造成的损失夺回来。在这样的背景下，2010 年的货币供应量是偏高的，并且到 2011 年还有滞后效

3、应。2011 年，货币供应就收得稍紧了一些。如果把两年的货币供应量做一个指数化平均，我们会发现，广义货币供应量 M2 年平均增长 17%，狭义货币供应量 M1 年平均增长 16.3%，与此前 5 年 15%左右的货币增长水平比较接近，还略微高一些。整个经济在某一时点上货币供应量是否合适，要有时滞的考虑，还可参考货币市场的利率水平。 应该看到，在货币供应总量大体适度的情况下，结构方面存在某些问题有一定的必然性。在金融运行中，我们要求业界坚持区别对待、有保有压的方针，特别是注重改善对小企业的信贷服务。但同时也要看到，市场在变化，企业的需求也在不断变化。中央银行一方面要加强和改善信贷政策的窗口指导，

4、另一方面，也要通过促进商业银行自身改革，使商业银行增强满足市场合理金融服务需求的活力，来更好地解决结构问题。 另外，目前一些地方和企业反映的资金紧张特别是流动资金紧张问题，与其固定资产投资规模和库存过大密切相关。一些企业舍不得压缩投资项目，于是挤压流动资金而维持项目建设。再有，一部分企业库存增加也大量占压了流动资金，央行监测的 5000 户企业的原材料库存大约增加了 37.3%，比 2010 年末高出 25 个百分点。 二问：对今年金融调控的打算 今年要平稳处理须退出市场的金融机构的各类事项，保持整体金融系统的稳定 3记者：2005 年，央行将继续执行稳健的货币政策，这里的“稳健”是什么含义？

5、2005 年将要注意哪些问题，相信您已经了然在胸，能否作一些介绍？ 周小川：这里的“稳健”，简单说，就是要注意防止通货膨胀和防范系统性金融风险。 当前，我国物价上涨压力还没有根本缓解。水、电、燃料和城市交通等公共服务品价格可能推动 CPI（居民消费价格指数）上升；生产资料价格持续高位运行，对 CPI 的滞后传导效应将逐步显现；国际油价和一些重要原材料价格居高不下，将影响国内价格；居民可支配收入和消费需求增长也将对 CPI 产生一些拉动。这些情况都值得我们密切关注。 为落实稳健的货币政策，今年的金融调控要注意五条：第一，切实提高对经济金融运行趋势判断的预见性；第二，进一步完善间接调控机制，灵活运

6、用有关货币政策工具及其组合，保持货币信贷平稳合理增长；第三，引导金融机构着力优化信贷结构，发挥好价格手段在促进总量平衡和结构调整中的作用；第四，密切监测对外经济金融形势变化，促进国际收支平衡；第五，平稳处理须退出市场的金融机构的各类事项，保持整体金融系统的稳定。 三问：今年会不会加息 还不能说现在已经进入了“加息周期”。利率政策并不是说一定要保证在任何时候存款4利率都是正利率 记者：您刚才提到了价格手段。令人记忆犹新的是，2011 年 10 月 29 日，央行宣布加息，引起了全世界的瞩目。不少人预测，中国从此进入了持续、小幅加息的“加息周期”。请问，今年您还会发布像去年那样令全球瞩目的消息吗？

7、目前，由于物价上涨幅度似乎超过了存款利率水平，加上利息税的存在，存款的实际利率似为负数，您是否会消除“负利率”现象呢？ 周小川：中国经济正从计划经济向市场经济转轨，还不会像成熟的市场经济那样表现出明显的经济周期性。在成熟的市场经济国家，由于经济的周期性比较明显，所以其利率调整也体现出周期性特点，一个阶段是加息，一个阶段是减息。中国的经济周期性还不那么稳定，因此从利率的角度，我们还不能说现在已经进入了某个周期。中央银行将密切监测经济金融形势变化，及时分析国民经济状况、物价水平等宏观经济指标，由此来决定下一步加息与否的问题。 说到“负利率”问题，大家应当认识到，利率政策并不是说一定要保证在任何时候

8、存款利率都是正的实际利率，它是由多种因素决定的。 第一，我国的 CPI 环比涨幅有很明显的季节性，可能一个月份 CPI 环比比较高，而另一个月份就不那么高；而 CPI 同比则受去年同期数是否有异常因素有关；因此不能完全用某一个时点的 CPI 涨幅来衡量实际利率水平是否合适。衡量实际利率水平是不是合适，还要建立在分析、判断和预测的基础上。 5第二，我国的储蓄率非常高，储蓄被大量地用于投资，而投资又有些局部过热，所以今年总理的政府工作报告也讲了，要扩大消费，通过消费来拉动内需。而如果存款利率水平很有吸引力，这与扩大消费需求也是有一定矛盾的。 第三，储蓄转化为投资，应当是通过多种渠道实现的。有通过银

9、行的存贷款系统实现的，有通过资本市场实现的，还有通过直接投资实现的。从总体上看，现在太多的社会资金集中走银行系统，较少的钱走资本市场，直接投资也偏少，所以我国企业的资产负债率或者说债务股本比例偏高。因此，我们也还要考虑让一部分社会资金去选择银行系统之外的其它投资渠道。 综上所述，存款利率政策并不是以实际利率是否为正为单一目标的。确定合理的利率水平，要综合考虑各种经济因素。 四问：为什么要调整房贷政策 消费者不能认为不管未来房价走势如何、物价走势如何，房贷利率总应是低利率。商业银行也不能对目前的房贷业务状况过于乐观 记者：央行已在 3 月 16 日宣布，调整个人住房信贷政策：不再对房贷实行优惠利

10、率；房价上涨过快城市，最低首付款比例可提高到 30%。社会对此反响强烈，也有不同的看法。请问央行出台这项政策是基于什么样的考虑？ 6周小川：房地产价格上升偏快，如不加以调控是有风险的，对未来要购房、租房的广大居民也将有损害。同时，房价涉及多项政策，是难以用一种政策来单独调控的。货币政策是一种总量政策，不可能将各方利益都平衡到最好的位置上，总是有得有失、有利有弊的。 央行出台这项政策，首先是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。现行个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率是按年度调整的浮动利率，是随着经济形势的变化而变化的，不是固定不变的。不能认为不管未来房价走势如何、物价走势如何，房贷

11、利率总应是低利率。过去，我们把个人住房贷款利率叫“优惠利率”，这个词容易给人一个误解，就是不管经济形势怎么变化，房贷利率总是“优惠”的。可以观察到，有些人对未来风险的判断有所不足，比如，其房价与收入之比是偏高的，也就是说还贷负担重、时间长；还有一些消费者买的房子面积比较大、档次比较高，投入比较大。这些，都需要消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识、考虑。房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示。 更重要的是对银行的提示。我国的房改是上个世纪末启动，并在近年基本完成的。房贷对很多银行来说都是新业务，与传统的贷款相比，它是一个好的成分，所以银行发展这项业务的积极性很高。但也要清醒地看到

12、，我国的房贷业务没有经过两方面的考验：一是业务开展时间的考验，我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是经济周期的考验，现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。因此，不能对目前房贷7业务的状况过于乐观，甚至放松贷款审查和管理。央行调整房贷政策，为的是提醒商业银行要增强风险意识，要在深入研究和估计存款成本、费用成本、中长期违约率等基础上，拿出自己发展房贷业务的判断来。 此外，目前全国的房地产价格很不平衡。大多数城市的房价在上升，其中有一些城市上升偏快，还有一些城市上升过快，无法用一个全国统一的政策来调控。所以，

13、这次房贷利率调整，体现了“区别对待”、不搞“一刀切”的原则，赋予商业银行、各地银行公会自行定价的灵活性。我们鼓励商业银行根据当地的实际情况，结合央行的“窗口指导”、银行公会的自律机制和监管部门的风险监管等，来决定是否需要对当地房贷的最低首付款比例进行调节。 五问：下一步将怎样调控房价 下一步，如果基准利率有必要进行调整，其调控作用也同样作用于房地产价格 记者：那么，下一步，央行会不会出台新政策来防止房价的进一步上涨？ 周小川：从国际上的经验来看，主要还是依靠基准利率政策（各国名称不尽一致）来对房地产价格产生影响。但在本次房贷政策调整之后，除了公积金贷款仍体现大致等量的利率优惠外，商业性房贷利率

14、和同期贷款利率已经一致。下一步，如果基准利率有必要进行调整，其调控作用也同样作用于房地产价格。 8利率政策针对的目标比较多，包括经济增长、就业、消费品和生产者价格、资产价格等，房地产价格只是资产价格的一部分。如果其中的大多数指标都有一致的动向，我们当然会通过利率政策来调控。但有时这些指标显示出一种矛盾的状态，有的指标往上，有的指标往下，究竟以哪个指标为主来判断形势和运用利率政策，还不是一个简单的问题。 六问：案件会不会影响国有银行改革 虽然发生了一些案件，但对国有商业银行改革的总体进程不会有太大的影响 记者：对于国有商业银行改革，有这么一个比喻：财务重组方面的进展被比作“物理变化”，公司治理方

15、面的进展被比作“化学变化”。中行、建行股份制改革以来，已经发生了一些案件，有人说，这意味着改革并没有使其产生“化学变化”。对此，您有何评论？这些案件对中行建行的上市、工行农行的股改会不会产生影响？ 周小川：如果按照你说的比喻来看，中行、建行的“化学变化”应该说已经产生了。一是两家银行已经建立并逐步改进了现代公司治理结构的基本框架；二是内部控制和风险管理的力度不断加大；三是改革了人事制度和激励机制；四是已在改善信贷文化；五是开始尊重股东利益。 建议时刻关注 央行利率网资讯平台总的来看，现在两家银行在公司治理等诸多方面是明显向好的方向发展，但这并不意味着过去不好的东西就全部消除了，随着改革的深化

16、，它还会有所暴露。但是，大家应9该有一个量的概念，也就是说那些不好的东西是比以前多了还是少了，这应该能够看得出来。财务重组在一个较短的阶段就能完成，但公司治理等的进展需要花费比较长的时间，是伴随改革不断完善的过程，现在起步了但不可能立刻达到最佳状态。拿不良资产来说，商业银行面对多项风险业务，会产生一些不良资产是正常的，关键是看新增的数量有多大，是不是当年合理的拨备所能覆盖的。如果覆盖不了甚至侵蚀资本，就说明是不健康的。从这个角度来看，要对新产生的不良贷款和案件有个量的判断。 谈到案件的影响，我想大家在每一个案件发生后，都会认真思考和吸取它的经验教训，以便以后做得更好。我认为，虽然发生了一些案件

17、，但对国有商业银行改革的总体进程不会有太大的影响。国有商业银行股份制改革的每一项内容都是本着注重实效、一步一个脚印的原则来进行的。一方面，吸取案件教训，会使改革向前走得更好；另一方面，案件本身也说明旧的体制、机制的东西还在一定程度上起作用，因此，也只有继续加大改革力度才能使国有商业银行的明天更好。 七问：四家国有银行今后将怎样改革 中行和建行已基本达到了资本市场的主要标准。工行和农行的改革也必然要向前推进记者：您在今年“两会”回答记者提问时说，中行和建行上市不会太远了，能否解释一下这个“不会太远”的含义？工行和农行的改革有没有时间表？ 10周小川：中行和建行何时何地上市，取决于其董事会的决定，

18、也取决于资本市场是否有合适的窗口，以及其财务顾问、主承销商、会计师事务所提出的意见。我说中行和建行上市不会太远了，是从资本市场的主要标准来看，两家银行已经基本达到了。 中国工商银行和中国农业银行的改革也必然要向前推进。目前，国有独资商业银行股份制改革试点工作领导小组办公室已向国务院上报了工行财务重组的总体方案，将按照国务院的部署，择机全面启动工行的股份制改革。中国农业银行要加强内控与风险管理，努力提高经济效益和资产质量，为股份制改革创造内部条件。 八问：对今后的利率市场化改革有何设想 近一个时期的利率市场化目标已经基本实现，暂时不会有更多动作。下限管理和上限管理会维持相当长一段时间 记者：利率市场化改革也是去年金融改革的“重头戏”。前不久，央行还专门发布了一个关于利率市场化的报告，很是引人注目。那么，对今后的利率市场化改革，您有何设想? 周小川：党的十六届三中全会明确提出，稳步推进利率市场化，建立健全由市场供求决定的利率形成机制，中央银行通过运用货币政策工具引导市场利率。 近年来，央行一直致力于稳步推进利率市场化改革，尤其在 2011 年，利率市场化迈出了重要的两大步：1 月 1 日，再次扩大了金融机构贷款利率浮动区间；10 月 29 日，放开