房产企业核算--.doc

1、房地产开发企业主要涉税账务处理讲义四川省税务干部学校 高级讲师 李军 第 1 页 共 57 页四川省税务系统公务员培训班房地产开发企业主要涉税账务处理讲义学员姓名：主 讲 人： 李 軍电话:028-80159856四川省税务干部学校2008 年 12 月房地产开发企业主要涉税账务处理讲义四川省税务干部学校 高级讲师 李军 第 2 页 共 57 页房地产开发企业主要涉税账务处理(案例教学)第一讲 企业创建一、法律依据(一)中华人民共和国公司法中华人民共和国主席令第四十二号1、根据中华人民共和国公司法 ，2008 年 1 月 1 日成立众乐房地产股份有限公司(非上市企业)。 2、新办内资企业设立流

2、程图 （二）税法1、 中华人民共和国税收征收管理法2、 中华人民共和国税收征收管理法实施细则3、 营业税暂行条例 2008-1.doc(三)会计法1、 中国人民共和国会计法中华人民共和国主席令第 24 号2、 企业会计制度财会200025 号3、财政部关于印发企业会计制度实施范围有关问题规定的通知 2001/01/09 财会（2001）011号 4、 财政部房地产开发企业会计制度1993/07/01 财会（1993）002号 5、财政部关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知 1999/12/01 财会字（1999）044号 6、财政部关于印发贯彻实施企业会计制度有关政策衔接房

3、地产开发企业主要涉税账务处理讲义四川省税务干部学校 高级讲师 李军 第 3 页 共 57 页问题的规定的通知 2001/02/26 财会（2001）017号 7、2006年2月15日财政部发布的企业会计准则体系房地产开发企业会计制度会计科目表顺序号编号科目名称顺序号编号 科目名称一、资产类 32 203 应付帐款1 101 现金 33 204 预收帐款2 102 银行存款 34 209 其他应付款3 其他货币资金 35 211 应付工资4 111 短期投资 36 214 应付福利费5 112 应收票据 37 221 应交税金6 113 应收帐款 38 223 应付利润7 114 坏帐准备 39

4、 229 其他应交款8 115 预付帐款 40 231 预提费用9 119 其他应收款 41 241 长期借款10 121 物资采购 42 251 应付债券11 123 采购保管费 43 261 长期应付款12 124 库存材料 三、所有者权益类13 125 库存设备 44 301 实收资本14 129 低值易耗品 45 311 资本公积房地产开发企业主要涉税账务处理讲义四川省税务干部学校 高级讲师 李军 第 4 页 共 57 页15 131 材料成本差异 46 313 盈余公积16 133 委托加工材料 47 321 本年利润17 135 开发产品 48 322 利润分配18 136分期收款

5、开发产品四、成本类19 137 出租开发产品 49 401 开发成本20 138 周转房 50 407 开发间接费用21 139 待摊费用 五、损益类22 141 长期投资 51 501 经营收入23 151 固定资产 52 502 经营成本24 155 累计折旧 53 503 销售费用25 156 固定资产清理 54 504经营税金及附加26 159固定资产购建支出55 511 其他业务收入27 161 无形资产 56 512 其他业务支出28 171 递延资产 57 521 管理费用29 181待处理财产损溢58 522 财务费用二、负债类 59 531 投资收益30 201 短期借款 6

6、0 541 营业外收入房地产开发企业主要涉税账务处理讲义四川省税务干部学校 高级讲师 李军 第 5 页 共 57 页31 202 应付票据 61 542 营业外支出附注：企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目：1.有所属内部独立核算单位的企业，可以增设“302 拨付所属资金”科目；附属单位可以相应增设“142 上级拨入资金”科目；2.企业发生调进外汇业务的，可以增设“118 外汇价差”科目；3.企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“120 备用金”科目核算；4.采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“122 在途物资”科目；5.根

7、据需要，企业可以不设置，“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算；6.低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算；7.预收、预付帐款不多的企业，可以不设置“预收帐款”、“预付帐款”科目，将预收、预付帐款业务在“应收帐款”、“应付帐款”科目核算；8.企业发行不超过一年期的短期债券，可以增设“205 应付短期债券”科目；9.企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”房地产开发企业主要涉税账务处理讲义四川省税务干部学校 高级讲师 李军 第 6 页 共 57 页科目合并为“402 开发费用”科目；或将“开发成本”科目分为“403

8、 土地开发”、“404 房屋开发”、“405 配套设施开发”、“406 代建工程开发”四个科目；10.有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“408 工程施工”、“409 施工间接费用”科目；11.房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大、收入较多的经常性业务，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度，增设有关资产、收入、成本、费用、税金等科目，单独核算；12.还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债，企业可根据具体情况，增设有关会计科目进行核算。(四)其它房地产行业主要书证:一、原始记录（帐簿记录、发票存根统计、银行记录重要业务的凭证等） 。二、与日常经营活

9、动有关的各项合同，如：房屋租赁合同、汽车租赁合同、借款合同、售房合同、投资协议。三、与房地产开发项目有关的各项合同、协议。按照开发成本项目，合同协议大致可进行如下分类：土地征用及拆迁补偿：土地征用及拆迁补偿合同、协议；前期工程：规划设计、勘察、测绘、三通一平等合同、协议；建安工程：建筑工程、安装工程、土方工程、工程监理等合同、协议；房地产开发企业主要涉税账务处理讲义四川省税务干部学校 高级讲师 李军 第 7 页 共 57 页基础设施：供热、供水、供电、供气、道路、消防、污水工程等合同协议；公共配套：配电室、热力站、煤气站、公共设施等合同协议；四、纳税申报表及缴款书、税务机关的减免文书、工商营业

10、执照复印件（外资还是内资）等书面文件。五、年度决算报告、企业所得税申报表（含纳税调整表） 、被投资公司的所得税政策（所得税税率） 、投资合同、分红记录（被投资公司的账务记录） 。六、员工花名册、投资（产权）关系图。七、其他与税务检查结果有直接证明关系的资料。房地产业务流程为:公司拿地，设计公司设计，委托施工单位承建，自己或代理销售房地产，结算，确认收入、成本。二、资金来源（一）投资者投入1、 “实收资本”科目2、 “银行存款”科目A、基本帐户（现金）B、一般帐户（若干）C、临时帐户（若干）房地产开发企业主要涉税账务处理讲义四川省税务干部学校 高级讲师 李军 第 8 页 共 57 页D、专项存款

11、帐户（若干）例 1 当日，众乐房地产股份有限公司（以下称本企业）经工商行政管理局批准，注册资本为 10,000,000 元。根据合同约定,该企业收到投资者 A 投入的资本 7,000,000 元，投资者 B 投入的资本2,000,000 元，投资者 C 投入的资本 1,000,000 元。该款项全部存入本企业的开户银行工行。根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理：1、收到资本金2、计征印花税 印花税 2008-1.doc 例 2 当日，本企业收到外商投入货币资本 1,000,000 美元，当日市场汇率为 1 美元=6.8 人民币元。款项存入中行。根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理：1、收到资本

12、金2、计征印花税 印花税 2008-1.doc （二）向金融机构借入1、 “短期借款”科目2、 “财务费用”科目3、 “长期借款”科目例 3 当日，本企业向工商银行借入 2,000,000 元，期限 9 个月，年利率 6，该借款到期后如数归还（未能按期归还） ，利息分月预提，按季支付。根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理：(1)借入款项时房地产开发企业主要涉税账务处理讲义四川省税务干部学校 高级讲师 李军 第 9 页 共 57 页借：银行存款-工行 2,000,000贷：短期借款-流动资金借款 2,000,000(2) 计征印花税 印花税 2008-1.doc (3)预提利息时1 月末预提当月

13、利息 2,000,000X612=10,000(元)借：财务费用-利息 10,000贷：预提费用-利息 10,0002 月末预提当月利息的处理相同。借：财务费用-利息 10,000贷：预提费用-利息 10,000(4)支付本季度利息时借：财务费用-利息 10,000借：预提费用-利息 20,000贷：银行存款-工行 30,000(5)归还本金借：短期借款-本金 2,000,000贷：银行存款-工行 2,000,000(6) 未能按期归还，罚息 1,000 元附注：（1） 中华人民共和国企业所得税法实施条例 2007-12.doc（2）国税发（2000）84 号（注册资本 50%）（3）国税函（

14、2003）1114 号房地产开发企业主要涉税账务处理讲义四川省税务干部学校 高级讲师 李军 第 10 页 共 57 页（4）国税发（2003）45 号（5）国税函（2002）837 号（6）国税函（2000）906 号（7）国税发（2000）84 号违约金例 4 当日，本企业从建设银行借入资金 1,000,000 元，期限为 2 年，年利率为 6，款项已存入银行，按月计算利息。本息于到期日一次支付。该借款当日用于购买施工所需设备一台。设备投入使用。根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理：(1)取得借款借：银行存款-建行期 1,000,000 贷：长期借款-建行 1,000,000 (2) 计征印花税 额 印花税 2008-1.doc (3)购买设备借：固定资产-设备 1,000,000贷：银行存款-建行期 1,000,000 (4)月末计息应计入固定资产成本的利息金额为:1,000,000x6%12=5,000(元)借：固定资产-设备 5,000贷：长期借款-建行 5,000 (5) 本息到期一次支付借：长期借款-建行 1,120,000