收楼指引.doc

1、正文 关于济南住宅小区收房和交接程序的汇总，请大家仔细阅读 (2006-3-17 城市住宅小区综合验收和交接管理办法2004 年 11 月 12 日 09:09 城市住宅小区综合验收和交接管理办法现发布城市住宅小区综合验收和交接管理办法，自发布之日起施行。第一条 为了加强新建住宅小区综合验收和交接的管理，为小区居民创造舒适、方便、安全的居住环境，根据山东省城市住宅小区物业管理办法，结合本市实际情况，制定本办法。第二条 本办法适用于本市建筑面积在 2 万平方米以上的城市住宅小区及组团（以下简称住宅小区）的综合验收和交接管理。第三条 济南市房地产开发拆迁管理办公室（以下简称市开发管理部门）负责组织

2、实施本市市区内的住宅小区综合验收和交接工作；各县（市）建委（以下称县（市）开发管理部门）负责本辖区内的住宅小区综合验收和交接管理，业务上接受市开发管理部门的领导。市政府有关部门和有关单位以及住宅小区所在地的区人民政府应当按照职责分工，配合市、县（市）开发管理部门实施本办法。第四条 市、县（市）开发管理部门应当依据有关法律、法规和规章，对住宅小区实施规划情况、土地使用情况、市政公用基础设施和公共配套服务设施的建设情况组织验收。验收部门和单位应当严格按照国家、省、市的标准规范对单项工程进行验收，并对所出具的单项工程质量验收结论负责。第五条 申请住宅小区竣工综合验收，必须符合下列条件：（一）所有建设

3、项目符合经批准的住宅小区详细规划和有关专业管理及设计要求；（二）住宅小区市政公用基础设施及公共配套服务设施全部建成，资料齐全；（三）各类建筑的平面位置、立面造型、装饰色彩符合规划要求；（四）施工机具、临时设施、建筑残渣、剩余构件全部拆除、清运完毕；（五）被拆迁居民已合理安置。第六条 开发建设单位必须对所开发建设的住宅小区的质量负责。住宅小区有下列情形之一的不得交付使用：（一）市政公用基础设施和公共配套服务设施工程质量不合格的；（二）未建或少建详细规划中确定的市政公用基础设施和公共配套服务设施的；（三）未经竣工综合验收或者经验收不合格的。第七条 申请住宅小区竣工综合验收，应提交下列文件：（一）规

4、划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、详细规划、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各单项工程设计文件（图纸）等；（二）建设用地批准文件；（三）开发管理部门和有关主管部门签发的开发经营许可证、房地产开发项目合同书、房地产开发项目手册、工程报建批准文件；（四）工程招、投标文件（合同）；（五）竣工资料（含图纸）和技术档案资料；（六）组织实施验收部门规定的其他资料。第八条 住宅小区竣工综合验收按照下列程序进行：（一）住宅小区的各项建设项目全部竣工后，开发建设单位应当持本办法第七条规定的文件资料，向开发管理部门提出竣工综合验收申请；（二）开发管理部门应当自接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关

5、资料后 15 日内，成立由规划、土地、城建、房管、公用、环保、环卫、园林、公安、建管、教委、广电、网点办、电信、供电、邮政等有关部门和单位以及住宅小区所在地的区人民政府参加的综合验收小组；（三）综合验收小组成员按照职责分工，对住宅小区专项工程进行验收，经验收合格的，出具合格证明；（四）专项验收全部合格之后，开发建设单位将专项验收合格证明文件报开发管理部门，领取济南市新建住宅小区综合验收合格证书，凭合格证书办理住宅小区各项设施交付使用手续。第九条 经批准分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，但必须按照整体建设进度验收相应配套的市政公用基础设施和公共配套服务设施。经验收合格的，由市开发管理部门发给

6、济南市新建住宅小区分期验收合格证，待小区全部建成后，换发济南市新建住宅小区综合验收合格证书。第十条 对住宅小区的拆迁安置用房，市开发管理部门可先行组织单体验收，经验收合格的，发给济南市新建拆迁安置楼交付使用许可证。开发建设单位凭证办理被拆迁人的入住手续，住宅小区全部建成后，再进行竣工综合验收。第十一条 住宅小区竣工综合验收合格后，开发建设单位应当将全部工程综合验收资料进行整理，按照城建档案管理规定，及时移送城建档案馆。第十二条 住宅小区经验收合格后，开发建设单位应提供下列资料，向小区管理委员会或者由区人民政府成立的小区临时管理机构办理小区管理交接手续：（一）住宅小区建设的各项批准文件；（二）住

7、宅小区规划图、竣工总平面图；（三）房屋及配套的市政公用基础设施和公共配套服务设施及设备的竣工图；（四）质量验收资料；（五）其他有关资料。小区移交后，上款规定的资料，由小区管委会负责保管。尚未成立小区管委会的，可由区人民政府成立的小区临时管理机构暂时保管。第十三条 住宅小区自移交之日起一年内，市政公用基础设施和公共配套服务设施由开发建设单位负责保修，开发建设单位也可按比例支付一定的保修金，委托物业管理单位保修。第十四条 开发建设单位在小区管理交接前，应按上年度全市住宅建设每平方米平均实际造价 3的比例，向市、县（市）开发管理部门一次性缴纳物业管理公共资金。小区管理委员会成立后，开发管理部门应将物

8、业管理公共资金转拨小区管理委员会。物业管理公共资金必须专户储存，专款专用。全部用于小区物业管理工作的启动、小区公共基础设施的更新和增改。第十五条 开发建设单位出售的经营用房，在同等条件下，小区管理委员会有优先购买权。小区管理委员会的物业管理用房面积不少于小区总建筑面积的 2，其购置费用可从物业管理公共资金中列支。第十六条 住宅小区市政公共基础设施或公共配套服务设施经验收不合格或未经验收交付使用的，由负责验收的专项工程管理部门责令开发建设单位限期改正，整改所需费用由开发建设单位承担。逾期不改正的，由专项工程管理部门依照有关法律、法规和规章予以处罚。第十七条 住宅小区开发建设单位未取得济南市新建住

9、宅小区综合验收合格证书或济南市新建住宅小区分期验收合格证，擅自将住宅小区交付使用的，由市、县（市）开发管理部门责令其补办综合验收手续，并给予警告和 3 万元以下的罚款，情节严重的收回房地产开发企业资质证书。第十八条 当事人对行政机关作出的行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。第十九条 本办法应用中的具体问题由市房地产开发拆迁管理办公室负责解释。第二十条 本办法自发布之日起施行。color=#4B0082Seabird6076 发的关于收房程序的注意事项检查所有插座没有电笔的朋

10、友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。2 检查所有窗户检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固5 检查每一个灯和开关6 检查每一个水龙头7. 收房要查验竣工备案验收表的原件和房屋面积实测表，否则一旦接钥

11、匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊第一篇房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。交房一般程序 1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能

12、同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。如何收房

13、对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年 12 月 1 日实施的北京市城市房屋转让管理办法的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发

14、生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备

15、的基金，按照房款的 2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。第二篇1 招：看“备案”留“两书 ”新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书。2 招：卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24 小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积

16、水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。4 招：轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。5 招：顶层住户查渗雨如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。6 招：阳台裂缝危险大一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。7 招：保温不好墙滴水冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。8 招：大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速