深入探讨社区型商铺.doc

1、深入探讨社区型商铺-商业商铺近两年随着城区商业房产逐渐增多，房地产投资风气日益兴起，一些有远见投资置业人士开始意识到商业用房的价值，不少商铺在预售时内部预定就全部卖完了，购买商铺将成为一个不错的投资方向。目前武汉市已形成近百个大型居住区，几乎每一个社区都有商铺销售。如此看来，“社区商铺” 是块十分诱人的“蛋糕” 。随着武汉市向次中心区以及城市边缘地区的发展，商业发展的热点也将由中心区向次中心逐步转移，也造就了商业旺区商铺热销的新高潮，可以预言全民投资商铺的浪潮即将来临。 在上海、北京等地的商铺投资热是愈演愈烈。不久前结束的上海商业房产交易会共提供商铺资源 80 多万平方米，吸引江浙、港台等地客

2、户上万人参会，展区自始至终人潮涌动，交易活跃。北京一个社区招商的当天 40 余个商铺吸引了 680 个投资者竞争，仅 40 分钟就售出 40 个。武汉的情况同样如此。近一段时间以来，社区商铺项目遍布三镇，市场反应强烈，一些开发商全面出击商铺市场，商铺市场将继续扩大。武汉宝安房地产在深度开发南湖住宅板块后，在青山开发“南干渠商业步行街”，销售业绩一路看好，一度出现排队购铺的现象。位于汉口后湖的“绿色新都”，其 3040 平方米的十余套商铺刚刚开盘销售便告罄。位于武汉经济开发区的泰合百花园中心广场在第二期中心广场旺铺全面热销的基础上继续跟进，去年六月推出的沿街商铺，两日就抢购一空。其他板块商铺的情

3、况都大致如此。据分析，武汉市场当前的社区商铺市场有这样一些特点：首先，价格高。2002 年武汉住宅的平均价格约在 2200 元平方米左右，而商铺的市场价格往往数倍于此。两年前，商铺价格用不到住宅 15 倍的价格就出手卖掉，而现在，这一比例至少达到 25 1，甚至出现了 51 的情况，位于汉口火车站旁的东方帝园，其商铺售价就超过万元。商铺的畅销，就是建立在这样的高价之上；其次，面积在 100 平方米以内的商铺中小面积商铺成为主流。在丽岛花园，20平方米的小商铺就格外受到追捧。在许多社区，中小面积商铺的销售进度往往都超过了大面积商铺。但是，针对具实力的大投资者的大面积商铺也有其发展空间。位于光谷的

4、书香门第、位于沌口的金色港湾、位于汉口杨汊湖的锦绣人家就是很好的例子；第三，商铺的设计与销售方式更加灵活，更加贴近市场需求。虽然商铺的售价较高，但商铺的层高大都高于普通住宅，不少商铺的层高甚至超过 5 米，这就是说，业主可以在其中另隔一层，作为仓库或休息所用。同时，通过自由分割，许多社区的商铺面积也可由业主根据自己的资金状况和投资计划确定，这也为业主提供了更多的选择。业内人士称，社区商铺的春天已经来临。羊年的商业用房不仅在售的受人追捧，还有更多社区商铺喷薄欲出。社区商铺：以一个大型社区或数个大型社区为商圈，区内人口为 5 万至 10万人。繁荣的社区商业街的知名度、租价并不亚于商业街。社区型商铺

5、具有良好的成长性，初投资商铺时，价格较低，又可以办理抵押贷款，可以获得较高的投资回报。随着入住率的提高，购买力的增强，商铺的价值会逐渐体现出来。社区型商铺大多用于销售生活必须的日用品，营业收入较稳定，因此商铺投资回报或租金也较稳定。社区商铺呈六大热点年后二手商铺市场延续着 2004 年的强劲势头，而在街铺供应量日渐萎缩的情况下，社区商铺成为不少人眼中的“金蛋”。在政策引导与市场驱动之下，2005 年广州社区商铺交易有望呈现出 6 大热点。利好政策吹旺社区服务过去一段时间，中央开始对占用大量资金的大型商业地产项目进行宏观调控。但与此同时，政府提出将重点发展方便居民日常生活的社区商业，这为社区商铺

6、投资提供了长期的发展空间。商务部在去年发布的全国商品市场体系建设纲要中特别提出，今后要加快发展贴近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型综合超市。广州市今年将建设集购物、餐饮、生活服务和休闲等多功能的社区商业体系作为重要工作，家政服务、托老托幼、电器维修、洗衣冲印等贴近市民群众生活的服务业社区商铺将得到进一步鼓励。同时，政府还将改造完善社区商业设施，集中建设团组式社区商业服务中心，合理配置多点式便利型商业网点，逐步改变商住混杂的格局。近郊社区商铺投资看好广州八区的新规划公示方案出台再次明确天河、白云等新兴区域将集中发展住宅。以大型楼盘为主的白云、海珠、天河等区域规划前景看好，从而有力拉动了社区

7、商铺的投资前景。同时，地铁向各区特别是郊外延伸，周边市政的建设完善，住宅市场的发展也拉动了以板块区分的居住人口增加，加之以连锁业、家电业为首的大型商家纷纷看好板块商业前景，社区商铺拥有了一个相对稳定的发展空间。在白云区，随着地铁三号线北延长线在梅花园设立站点，梅花园板块已建成了白云畔山花园、圣地豪苑等多个大型楼盘，吸引不少人士前来定居，新移民与周边原居民共同形成了强大消费市场，继而带动了区域内商业飞速发展。在海珠区的江燕路、南洲路板块以及番禺钟村等地，商铺交易也随着投资者的看好而上扬。成熟社区商铺价格攀升广州商铺网执行董事陈智表示，从 2004 年 12 月 11 日开始国际商业流通和服务行业

8、限制全面放开，将会持续刺激广州商业零售市场，并对商用物业产生巨大需求。新铺、老铺齐入市，对今年的社区商铺交易将产生进一步的刺激作用。日前珠江新城保利香槟花园推出全临街商铺，这也是珠江新城板块首次出现大批量商铺。业内人士预计，随着地铁三号线的开通，珠江新城商铺将在两年内形成高峰，出现一次大幅升值的浪潮。而以丽江花园、逸景翠园和东圃板块为代表的大型住区对于商铺的需求还将进一步加大，有限的盘源价格将受到抬升。大盘社区商铺成新热点房地产开发的大趋势就是品牌化和大盘化，因此趋于规模化的大社区越来越受到开发商和置业者、商铺投资者的青睐。在广州，尤其是已经形成连片开发的洛溪板块、南洲板块等就是极为抢眼的投资

9、热地。以晓港湾、侨诚花园、英豪花园为首的南洲路板块楼盘带动周边商铺市场的兴旺，南洲板块商铺两年间的二手成交价格上涨便超过 45。带租约商铺受青睐有分析者指出，近年来广州商铺交易的重心已经从街铺和商场向小区商铺转移。小区商铺因汇聚了长期稳定的消费群体而回报率稳定，因此各大型社区的二手商铺普遍出现了只要价格不定得离谱，便会很快出手的喜人景象。与此同时，小区的消费力水平、成熟度、入住率、发展商品牌及商铺的位置等因素都成了投资者所考虑的因素，带租约的小区商铺更是因为有现成回报而受到重点关注。但有法律界人士指出，投资者在热情投资商铺的同时，并没有具备足够的法律常识，如住改商的法律风险等因素经常被抛在脑后

10、。休憩型商业成为新宠从六运小区、丽江花园等小区商铺的长盛不衰中不难发现，社区商铺必须依靠特色经营才能减少竞争对手，维持长久，因而社区商业也开始呼唤开发商与商业机构共同参与全程招商定位和经营管理。在对主题特色创意商业街区的呼唤中，广州越来越多的大盘社区开始从休憩型社区商铺着眼，将远离喧闹的社区文化和旅游商业的特色结合推出全新商铺。如保利香槟花园商业街铺以纯法式商业建筑为风格，形成延绵 300 米长的风情街。如何投资社区商铺社区商铺简介社区商铺,指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民.社区商铺的表现形式主要是 1-3 层,或者商业用途裙房 ,商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖站、书报厅、及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩部、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺是商铺投资中的“小盘活跃股”。