河南警察学院物业管理服务.DOC

1、河南警察学院物业管理服务 采购项目 需求 招标编号：豫财招标采购 -2017-2039 项目需求及有关要求 一物业服务要求 河南警察学院龙子湖校区、俭学街校区及南丰街校区物业管理服务。服务期限： 1 年。 二 项目概况及主要数据 本次学校物业管理服务招标的范围为 1、 龙子湖校区教学办公等公共楼宇的保洁服务、公共部位、公用设施设备维修维护服务、秩序维护、消防及交通的管理、绿化服务、消杀服务、公寓管理、教务服务、场馆管理、会务服务及其它服务等。 2、 第三教学区公共区域的保洁服务、公共部位、公用设施设备维修维护服务、秩序维护、消防及交通的管理、绿化服务、消杀服务及其它服务等。 3、 俭学街校区、

2、南丰街校区公共楼宇的保洁服务、公共部位、公用设施设备维修维护服务、秩序维护、绿化服务、消杀服务及其它服务等。 具体数据如下。校区占地面积 1211.4 亩，建筑面积 236194.05 万平方米，其中：教学楼 31249.5 平方米，实训楼 34367.2 平方米，学生宿舍地上 66056.21 平方米，地下 7935.3平方米，图书馆 25315 平方米，综合田径场 4957.8 平方米，射击馆 13849.62 平方米，综合服务楼 4587 平方米，培训中心 21198.64 平方米， 3 号食堂及会议中心 7464.64 平方米，校区绿化面积 85420 平方米，校区道路面积 78400

3、 平方米。第三教学区 1-12 号楼地上153031.34 平方米，地下车库及储物间 44198.69 平方米，社区服务中心 6632.53 平方米，俭学街校区 26100 平方米，南丰街校区 12400 平方米。 各包具体工作任务见物业服务项目内容及要求。每包服务清单如下，具体以现场交底为准。 三 服务承包范围 1、 龙子湖校区基本情况： 2、 第三教学区基本情况： 序号 楼宇名称 楼栋数 建筑面积（ m2） 教室数量 电梯 层数 公共部分厕所 公共蹲位数 备注 1 教学楼 1 31249.5 91 2 5 44 374 2 实训楼 1 34367.2 2 6 53 210 3 学生宿舍 E

4、 1 14183.00 6 19 193 4 学生宿舍 G 1 14183.00 6 19 193 5 学生宿舍 H 1 14183.00 6 19 193 6 学生宿舍 J 1 14183.00 6 19 193 7 学生宿舍 F 1 9324.21 6 6 11 8 学生宿舍 E 地下室 1734.50 9 学生宿舍 G 地下室 1734.50 10 学生宿舍 H 地下室 1734.50 11 学生宿舍 J 地下室 1734.50 12 学生宿舍 F 地下室 997.30 13 综合田径场 1 4957.8 3 11 70 14 图书馆 1 25315 2 5 22 116 15 射击馆

5、1 13849.62 1 4 8 28 16 综合服务楼 1 4587 2 8 27 17 培训中心 1 21198.64 2 6 2 10 18 3 号食堂、会议中心 1 7464.64 1 2 16 59 合计 13 216980.91 91 10 246 1677 11 绿化面积 85420 12 道路面积 78400 序号 楼宇名称 楼栋数 建筑面积（ m2） 教室数量 电梯 层数 公共部分厕所 公共蹲位数 备注 3、 南丰街校区、俭学街校区基本情况： 俭学街校区，建筑面积 26100 平方米，南丰街校区，建筑面积 12400 平方米。 4、消防控制室、安防控制室、变电站 消防控制室

6、2 个，位于图书馆、射击馆；综合控制室 2 个位于实训楼第三教学区社区服务中心；安防 控制室 1 个，位于图书馆；变电站 4 个，位于教学楼、图书馆、实训楼、教职工周转房。 四、物业管理各岗位人员工作分配，建议如下（投标单位可根据自身条件进行合理调整）： （一）项目经理： 1 社区服务中心 1 6632.53 2 6 49 2 1 号楼 1 14302.19 6 3 2 号楼 1 10716.54 4 4 3 号楼 1 13935.66 4 5 4 号楼 1 16582.97 6 6 5 号楼 1 15968.76 6 7 6 号楼 1 12583.4 4 8 7 号楼 1 11279.9 4

7、 9 8 号楼 1 11487.4 4 10 9 号楼 1 11487.4 4 11 10 号楼 1 13358.2 4 12 11 号楼 1 10664.46 4 13 12 号楼 1 10664.46 4 14 地库 B 5671.41 15 地库 D1 4467 16 地库 D2 14254 17 地库 D3 13696 18 地库 D4 6110.28 合计 13 203862.56 56 1项目经理（ 1 人）：负责龙子湖校区、第三教学区及俭学街校区、南丰街校区的整体工作； 2项目副经理（ 1 人）：协助项目经理工作，具体负责第三教学区的整体工作。 3主管： （ 1）行政主管（ 1

8、人）：协助项目经理工作，具体负责俭学街校区、南丰街校区的工作； （ 2）保洁主管（ 1 人）：负责龙子湖校区、第三教学区、俭学街校区、南丰街校区的 工作； （ 3）秩序维护主管（ 2 人）： 1 人负责龙子湖校区、第三教学区的工作， 1 人负责俭学街校区、南丰街校区的工作； （ 4）维修主管（ 1 人）：负责龙子湖校区、第三教学区、俭学街校区、南丰街校区的工作； （ 5）园林主管（ 1 人）：负责龙子湖校区、第三教学区及俭学街校区、南丰街校区的工作。 4.其他人员： （ 1）客服人员（ 6 人）：四人负责龙子湖校区及第三教学区的日常接待工作，二人分别负责俭学街校区、南丰街校区的日常接待工作；

9、（ 2）内业、文员（ 2 人）：负责龙子湖校区、第三教学区及俭学街校区、南丰街校区的档案、文案工作 ； （ 3）财务人员（ 2 人）：负责龙子湖校区、第三教学区及俭学街校区、南丰街校区的财务工作； （ 4）会务服务人员（ 18 人）：负责龙子湖校区培训中心、会议中心的会务及客房工作； （ 5）保洁人员： 区域 岗位 人数 龙子湖校区 内保洁 51 外保洁 4 地库保洁 1 第三教学区 楼宇保洁 29 外保洁 2 地库保洁 5 俭学街校区、南丰街校区 楼宇保洁 3 外保洁 1 合计 96 （ 6）秩序维护人员： 区域 岗位 人数 （ 7）维修人员 区域 岗位 人数 龙子湖校区 电工 8 综合维修

10、 20 第三教学区 高低压电工 8 俭学街校区、南丰街校区 综合维修 2 合计 38 （ 8）电梯巡视工（ 4 人）：龙子湖校区及第三教学区的电梯维护，巡视工作。 （ 9）园林维护人员（ 7 人）：负责龙子湖校区、第三教学区及俭学街校区、南丰街校区的整体园林维护工作； 龙子湖校区 门岗 36 值班人员 12 消防监控 16 宿管 40 第三教学区 门岗及巡逻 12 消防监控（综合控制室） 12 俭学街校区、南丰街校区 门岗 11 合计 139 五、物业管理总体要 求、工作质量标准及管理目标 （一） 总体要求 1、校区物业服务按全国物业服务示范大厦标准执行，达到国家住建部制定的全国物业服务示范大

11、厦的管理水平。 第三教学区 区域达到郑州市住宅物业管理服务等级标准一级。 2、投标人须按上述物业服务内容分项，分别提出管理方案并确定物业服务达到的标准，包括但不仅限于：房屋本体维护标准、共用设施维护标准、供配电系统维护标准、照明系统维护标准、空调维护标准、安保监控与消防系统维护标准、电梯系统维护标准、给排水系统维护标准、弱电系统及其它系统维护标准、清洁管理服务标准、消杀服务标准、 会议接待礼仪工作标准、教务服务标准、公寓管理服务标准、场馆管理服务标准、安保服务标准。上述服务的标准必须是国家或河南省政府物业主管部门颁布的同等或更高的标准。同时将上述相关物业管理方案及其标准的电子文件（ Word、

12、 Excel 格式）提交给采购方监管部门，投标人不得以专利和知识产权或商业机密为借口拒绝配合。 3、校园清洁管理使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准。 4、消防管理通过政府规定，年检完好率 100%。 5、 投标人投标时需对学校校园情况及大学安保需求进行充分调研，中标人进驻前一 周内向后勤主管部门提交安保方案，从人员配置、执勤岗位（含巡逻）设置、机构设置、人员考核、队员纠察、安保制度建设以及校园交通、治安、消防等具体方面管理提出科学合理意见建议，并每月提交校园安全情况分析报告。 6、 由于中标人管理不善，造成设施设备损坏，对此造成的损失，中标人应及时对损坏的设施设备

13、进行维修恢复，其所用的维修恢复费用不列入正常的物业维护维修费用中，由中标人负责支付。 （二） 物业工作内容及要求 【一】龙子湖校区物业内容及要求 1.保洁工作范围及内容 1.1 管理内容：负责校区教学楼、生活区及运动场等的 清洁保洁工作；空地的日常保洁；校区主干道和生活区道路的日常保洁；负责皮箱、垃圾箱的日常保洁等。 1.2 管理目标： 1.2.1 空地的日常保洁：地面干净，无纸屑，无白色污染物，无烟头，无垃圾堆积物，无积水；窨井盖无缺失，无堵塞；道路两边无积泥沙，无杂草延伸。 1.2.2 校区主干道和生活区道路的日常保洁；保持主干道、教学区、生活区道路干净、无尘无淤泥、整洁，干净，美观。定期

14、对主干道进行清洗。 1.2.3 运动场的保洁：需保持地面干净，无纸屑，无白色污染，无烟头，无垃圾堆积物，无积水；主运动场保证大型活动前后， 扶手和栏杆无陈灰陈垢，室外台阶干净无纸屑，烟头等杂物，平时无白色垃圾，定期做好塑胶运动场的养护。 1.2.4 果皮箱、垃圾箱的日常清洁：保证每日无堆积垃圾，无异味，并定期消毒。 1.2.5 排洪渠、排洪沟日常保洁：无垃圾，无堵塞，明渠干净，无积污水；水面保持干净，无漂浮物，无杂草，夏季前后需喷洒灭蚊虫药水。 1.2.6 绿化带日常保洁：清除有机废弃物和白色污染、石块。使其干净、整洁。 1.2.7 垃圾中转站的清洁：每日帮外运垃圾车装车，对垃圾中转站内外进行

15、打扫清洁，喷洒杀虫消毒、并建有台账。 1.2.8 窨井的日常维护：定期有效的对窨井进行疏通、灭虫。窨井盖无缺损。 1.2.9 水面的保洁：水面保持干净，无积污水，无漂浮物，无杂草。 1.2.10 对屋顶天沟的清理：无堵塞、无垃圾、无积水、下水沟通畅 1.2.11 校区内化粪池、排污、排水管道系统每年至少清疏一次，确保化粪池及排污、排水系统无堵塞，无臭味及污物外溢；蚊源滋生地保持长期吊放药物，安排对宿舍区、教学区定期消杀四害（蚊子、苍蝇、蟑螂、老鼠），每 2 月至少消杀一次，配合校区应急消毒、防疫工作。对于校区的公共设施，包括围墙、沟渠、景观等，中标人须 定期进行保养。 1.2.12 每季度及重

16、要活动前确保清洗一次地面、校园路面、公共场地。 1.2.13 冬季 车行道、人行道、庭院甬道小雪 1 天清扫完成，中到大雪 2 天清扫完成；庭院、广场小雪 3 天完成，中到大雪 5 天完成。 1.2.14 清洁发生的水电费由校方承担。 2.维修维护工作范围及内容 2.1 房屋本体建筑的维护、管理 2.1.1 招标范围内房屋本体建筑的日常巡查、维护。包括但不仅限于：各建筑物破损内外墙体、门窗、楼梯、走道、天顶、地面等零星修补、防水补漏、油漆等。 2.1.2 物业公司负责房屋本体建筑的维修维护并 承担相应费用，包括维修材料的费用。如遇急修、抢修涉及金额较大的（单次单项维修费用超过 500 元），由

17、采购方承担相应费用，中标人负责维修维护，由中标人提出维护材料费书面申请，报主管部门核实后，再报学校审批，方可进行施工。 2.2、 机电设备设施系统的维护和保养 2.2.1 招标范围内机电设备设施主要系统包括但不限于：供配电系统（含柴油发电机系统）、空调系统、安保监控与消防系统（消防系统、安防监控系统、停车场系统、门禁系统）、电梯系统、给排水系统、太阳能热水系统、景观照明系统、中水系统、楼宇自控系统、智能化系统、燃气 管道系统、垃圾收集系统、游泳池及人工湖水处理设备系统的管理及其维护服务工作。 2.2.2 负责招标范围内共用机电设备设施系统的日常维护、保养、故障维修（配件、零部件材料与原设施、设

18、备一致）。重要设备机房 24 小时运行值守。 2.2.3 物业公司负责公共设备系统维修维护并承担相应费用，包括故障维修材料的费用。如遇急修、抢修涉及金额较大（单次单项维修费用超过 500 元），由物业公司提出方案，经双方议定后实施，所需经费由采购方提供。 2.2.4 其它设备系统，如供配电系统、给排水系统、电梯系统、暖通空调系统、燃气锅炉系统、 太阳能系统等系统的维护应具有相应的专业资质，对安全责任负责。 2.2.5 中标供应商应当在物业服务合同签订后全面接管电梯的维保及年检工作。中标供应商负责全部电梯的日常巡查、运行管理、维护保养、安检年审、应急维修及应急事故处理等工作。 2.2.6 中标供

19、应商要按河南省相关规定，对管理范围内的电梯购买事故责任险，基础保费由中标人购买且不少于 100 元 /台。 2.2.7 将维护保养标志、安全提示、警示标志以及服务投诉电话公示于电梯显著位置。建立维保“一承诺八明示”制度，在电梯显著位置张贴由维保单位、使用单位联合签署的 “电梯维保合格”标志，向社会承诺其确认电梯安全运行状况，明示电梯安全管理人员、维保人员、维保记录。对垂直电梯张贴在轿厢门的两侧轿壁上，底边距轿厢地板 1.5-1.6 米。 2.2.8 设备设施在保修期内的维修、保养，由甲方委托乙方与设备设施供应商联络，并监管其维修、保养服务。保养期满后，由乙方承担维修、保养及其费用。 2.2.9

20、 设备设施突发事件应急预案制定、演练及突发事件的及时处理。 2.2.10 负责空调清洗及日常维修维护工作，每台空调每年清洗次数不少于一次。 2.2.11 乙方作业时所使用的各类材料、零配件要符合 国家环保要求，并能提供相关检验证明材料。乙方在处理废旧材料、零配件时要按照环保流程进行处置。 2.2.12.由于乙方管理不善，造成设施设备损坏，对此造成的损失，乙方应及时对损坏的设施设备进行维修恢复，其所用的维修恢复费用不列入正常的物业维护维修费用中，由乙方负责支付。 2.2.13 根据学校要求做好有关校园公共设备维修维护和管理的其它服务工作。 2.3、 配套公共服务设施的维护和保养 2.3.1 公共

21、区域、办公区、教学区、学生公寓等室内零星维修服务（含材料，包括土建、防水补漏、装饰、门窗五金、水电设施、开水间设施 设备等），如对损坏门窗、桌、椅、锁柜、电脑台、家具以及体育器材等进行维修，对照明灯具的维修及其更换等。 2.3.2 招标范围内共用设施日常巡查、维护保养、运行管理、故障维修（含材料，配件、零部件材料与原设施、设备一致）。包括但不仅限于：沟、渠、池、井给排系统等管道疏通及化粪池污物抽排；生活水泵、污水泵、雨水泵等及其控制电路、管道维护；园林绿化喷淋系统喷头、接水器等设施设备维修，等等。 2.3.3 招标范围内公共道路及附属设施维护及修缮（含材料），包括但不仅限于：对破损的公共道路、

22、场地及其附属设施进行小型修缮；油 漆护栏、地角线、井盖、电线杆等；对园林雕塑、小品建筑的维护修缮等。 2.3.4 物业公司负责公共设施系统维修维护并承担相应费用，包括故障维修材料的费用。如遇急修、抢修涉及金额较大（单次单项维修费用超过 500 元），由物业公司提出方案，经双方议定后实施，所需经费由采购方提供。 2.3.5 生活水池的清洗消毒；每年对生活水池、水箱清洗至少二次，若遇特殊需要可增加清洗次数。清洗后，由专业清洗单位取水样送市防疫站化验取证，使水质达到国家卫生饮用水的标准。 2.3.6 配套公共服务设施突发事件应急预案制定、演练及突发事件的及 时处理。 2.3.7 公共设施在保修期内的

23、维修、保养，由甲方委托乙方与施工单位或设备供应商联络，并监管其维修、保养服务。保养期满后，由乙方承担维修、保养及其费用。 2.3.8 物业公司负责校园施工管理工作。外来施工单位施工过程中，对校方施工现场水电、绿化、路面、墙面等造成破坏的，由物业公司协调督促施工单位恢复原状，并督促施工单位及时清运建筑垃圾。若发现建筑垃圾并找不到责任单位或责任人的，由物业公司负责清运。 2.3.9 根据学校要求做好有关房屋本体及公共设施维修维护和管理的其它服务工作。 3、 秩序维护、消防及交通 的管理 3.1 明确安全责任 主要负责校园门卫管理和校园防火、防盗、治安巡逻，维持校园秩序，维护校园稳定，及时发现和消除

24、安全隐患，做好校园内部治安综合治理等工作。 3.2 秩序维护服务 3.2.1 在各出入口应设立固定岗哨，对来访人员，有礼貌地询问，执行验证登记工作，与被访问人及时联系确认后，办理有关手续后方可入内；对不熟悉的办事人员要及时引导。 3.2.2.勤巡逻、勤思考，发现衣冠不整和其他闲杂人员要及时疏散，阻止其进入校园内。 3.2.3 日常巡视范围包括校园内的各栋楼宇的各层楼面、各房、各处通道及大楼周围等 。 3.2.4 按巡逻路线巡视检查，做好签到记录，并定时向监控中心报岗，发现问题及时解决，遇重大问题立即向相关部门报告，并做好详细记录，巡视中严格杜绝安全盲点。 3.2.5 巡视中思想集中，做到“看、

25、听、闻、问”，发现问题及时报告。 3.2.6 巡视时有礼有节，仪态大方，认真回答工作人员的查询，实行文明服务。 3.2.7 接到治安、火警报警，迅速赶到现场了解情况，做出正确处理。 3.3 安保监控 3.3.1 监控中心系统设立 24 小时监控值班岗，全面掌握和严密监视校园内的安全状况。 3.3.2 密切注意屏幕情况，如发现可疑 情况应定点录像，在各电梯、楼宇大厅、重要出入口及要害部位都设立摄像头，发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知相应在岗人员进行询问或盘查，同时及时向上级报告。 3.3.3 监控中心人员要严守秘密，不得泄漏本校园内任何信息和资料。 3.4 消防管理 3.4.

26、1 值班人员 24 小时对大楼的消防系统进行监控，发现报警立刻通知相关岗位人员到现场查看确认，确属火警则按火警处理程序立即进行处理，属误报的，查明原因，消除故障，恢复系统，做好处理记录。 3.4.2 发生火警或误报使用电梯迫降时，立即用电梯对讲机电话通知电 梯内乘客保持镇静，并通知相关人员做好解救工作。 3.4.3 定期对消防系统进行巡视检查、检测、保养、维修和更换，发现问题及时排除，保证系统的正常可靠运行。 3.4.4 消防器材由乙方负责检查并提出需求，甲方负责采购。 消防巡视检查的内容： （ 1）消防通道是否畅通无阻。 （ 2）消防器材是否已按要求配备。 （ 3）消防箱内水枪、水带及各种附件是否完好。 （ 4）消防水源是否满足要求。 （ 5）烟感、温感、喷淋头是否完好。 （ 6）做好相关记录。 在下列场所，应增加巡视频率： （ 1）扑灭火灾后的现场。 （ 2）在动火作业的前后 。 （ 3）重点防火的位置。 （ 4）装修施工现场。 3.5 交通、车辆管理 3.5.1 维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，并按规定停放，引导要及时，动作要