林峰：分权度假与度假地产众筹-绿维创景.docx

1、林峰：分权度假与度假地产众筹旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 http:/版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游运营网 http:/旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商林峰：分权度假与度假地产众筹北京绿维创景规划设计院2015 年 3 月 28 日下午，2015 中国地产金融创新论坛暨中国地产金融拓展联盟年会在北京玛雅岛酒店盛大召开

2、。北京绿景创维规划设计院院长林峰在大会上作了关于分权度假与度假地产众筹的演讲。非常高兴今天有这个机会跟大家一起沟通。绿维创景本来是以旅游产业为主导的规划设计院，去年年底的时候我们开发了一个新的运作平台分权宝。我今天跟大家分享的题目是“分权度假和度假地产众筹”，等一下还有一个沙龙要一起讨论互联网思维下的地产开发。实际上这又是一个宝宝产品，涉及分权度假、分时度假、地产众筹等等。他们这之间到底是什么关系？和地产的发展有什么关联？我想从几个方面跟大家来分享。一、大众度假时代到来2014 年中国的人均 GDP 是 7485 美元，而超过 5000 美元以后，实际上整个社会进入到一个休闲时代。前年国民休闲

3、纲要正式由国务院颁发出台，换句话说休闲生活和度假生活已经成为民生非常重要的组成部分。我们预计到 2020 年我国人均 GDP 可以达到一万美金左右，到时整个中国人对于度假生活的要求和享受会完全不一样。从观光旅游到休闲旅游到度假旅游是我们称之为旅游产业内的产业结构或者产业差异。2014 年休闲与度假旅游在整个产业中的占比还不到 28%，到 2020年的时候预计将会达到 38.9%，接近 40%，而到 2030 年这一比例将会达到三分之二，即 67%左右。换句话说旅游每年增长速度差不多在 12-15%之间，而休闲度假在这个基础上还要叠加一个加速度，市场增长速度大概超过 20%。我国已经形成五大度假

4、市场：旅游运营网 http:/旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商第一个是黄金周市场，已经运行多年；第二个是学生假期市场，寒假暑假两个假期三个月；第三个是银发市场。55-70 岁之间的老人已经形成了一个非常大的度假市场，这个市场不仅是人数的规模化增长，更重要的是消费能力变化非常大。五年以前，他们的消费能力是很弱的，主要是因为他们自身的支付能力有限。而如今，他们已经拥有了比较强的消费能力和支付能力。因为，他们的子女大体上是30、40、50 之间这一批人，能够供养父母，让他们更多的去度假。因此现在50-75 岁之间阶层的消费能力已经与五年之前完全不一样了，而未来的五年，这个消费能

5、力还将大幅度增长。因此人数+消费能力，实际上形成了巨大的银发市场。另外，这批老人并不想要住再一个地方，特别是在 75 岁之前，他希望去各处走走看看，所以能飞的房子是代表着这一批老人的心声。因此，这一银发市场是一个交叉的市场，既可以看作养老市场，同时也是一个度假市场，也是养生市场。第四个是带薪度假市场，这在整个结构里面特别重要。全国八个亿左右的就业人口，现在大概已经达到了 30%左右的带薪度假水平。现在中央几乎每一次谈旅游问题，一定要谈到带薪休假，只要人大开会一定是呼吁落实带薪休假，而国民休闲纲要非常明确，2020 年全面落实带薪休假。工作满一年的员工有五天的带薪休假，工作五年以后有十天，绝大多

6、数就业人口的带薪度假在十到十五天左右，平均下来应该超过十天。我们的节假日是 121 天，加上这 10-15 天会变成 135-140 天，超过全年天数的三分之一。新常态下，需要新的经济增长点，度假市场就是一个非常好的引擎。但时间的缺乏，已经成为了这一市场发展最大的障碍之一。通过带薪度假的时间提供，可以大幅度的释放度假人群。若一年增加 10%，就意味着 8000 万人拥有十天到十五天的带薪度假时间，这个由此释放出来的带薪度假市场是非常大的。为此我们相信未来三到五年，中央的政策会越来越强化，强制执行带薪休假，必将成为中国的必然之路。因为这一条政策是一个社会政策，并不需要资金，旅游运营网 http:

7、/旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商只需要政府拿出一套办法来实施，就能够释放巨大的市场需求，来作为引擎带动越来越困难的经济获得发展。因此，我们认为度假市场正在大幅度形成，而这个度假市场我称之为大众度假市场。二、度假地产未来发展空间巨大度假意味着旅游的时间不是一天两天，而是五天、七天、半个月、一个月、两个月甚至三个月，这样的一个相对长时的度假，第一需求是什么呢?我们称之为旅居，住下来再玩，这样居住和地产之间就有了更深度的关系，地产的价值和整个度假市场之间的关系也完全不一样了。对于短期度假市场更多的是吃住行这几个主要要素，对于超过七天甚至达到十天以上的中长线度假市场，还涉及社交

8、、便捷的配套、养生运动，以及医疗和社区服务。因此，度假市场和由此形成的度假地产、度假社区和度假综合体，与传统的旅游市场和旅游地产是完全不一样的。我提一个观点，我一直反对旅游地产这个概念，原因很简单，在旅游区、景区做住宅地产是制造垃圾，那不是真正有价值的地产，在海边形成鬼楼鬼房这是时代的错误。相反度假地产是一种真正的产业融合的有价值的发展结构，因此在未来度假地产仍然有很大的发展空间和价值。三、分权度假与度假地产众筹1、度假地产销售的解决之道度假地产销售本身也面临很多问题，比如总价高、居住时间短、不可能每次都到一个地方度假、难打理、收益难保障等等。这些怎么破解？我们推出了分权宝，用分拆的手法，房子

9、纳入交换体系，让一个地方的房子飞起来。其核心就是把卖房子变成卖旅行，把卖房子变成卖度假，将难以去化的度假地产变成社会真正需要的一种产品。怎么样实现这样一种转换？第一，酒店化经营，这是一个前提。如果把住宅拿来做经营是违反国家基本规范的，这个里面有很多很多问题，特别是我们如何有效的分拆成一间一间旅游运营网 http:/旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商的、酒店式经营的、标准化的房间。标准化的价格、标准化的经营服务，使得出租和转让的时候相对来说比较容易。酒店化经营，并不一定做成酒店，而是用酒店管理的模式和标准去对所有房子进行处理，包括公共空间，实现消防功能，实现公共空间经营功能等

10、。第二，产权分割。一间房子分为 10 份、13 份或 52 份，有几种分法。第三，时权交换。房子有两个权，一个是产权，一个是时权。旅游最大的特点是产权和时权之间关系的处理，如何把产权和时权分离，把时权进行交换，而不是产权进行交换，就成为最重要的内容。第四，旅行服务。交换仅仅是房间的交换，能不能实现用旅行服务去交换，这是我们想做的。2、酒店去化和经营提升的解决之道另外一个问题就回到酒店。现在一半酒店要出售，但是没有人接盘，全行业亏损，整个酒店行业平均经营回报率只有 2-3%。怎样实现酒店的盘活？我们提出了酒店去化和经营提升的解决之道，包括会员导入、分时度假、酒店四季化等八个方面。大规模的会员导入

11、是酒店进行提升的关键。现在酒店之所以经营利益不好，第一个是八项规定之后大规模公款退出；第二是 OTA 平台都在拼价格，结果是酒店价格大幅度压低，非常难以经营。酒店要寻求自身发展的价值，要脱离OTA，做会员。我们实际上从这个角度又形成了分权宝发展的另外一条线，即用分权分时的手法、用会员制的方式解决经营问题，而不仅仅是解决去化问题。分权宝是一个 O2O 的网络结构，其产品是分权度假。一张分权度假卡，首先含了 13 分之一的产权，另外，由于有 13 分之一产权，形成了 28 天的免费入住权、40 年的服务期和千家酒店的全球换住。首期 100 家都是最好的品质型的旅游运营网 http:/旅游与城市规划

12、设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商酒店，是人一生一定要去的 100 家酒店。在一千家酒店里面我们形成亲子型酒店，运动型酒店，养老型酒店和特色的度假区酒店。他们的价格很简单，按照携程网络价格去兑换。这样一些酒店就构成了我们最有价值的酒店和交换基础。3、京东玉龙湾京东玉龙湾是我们从去年年底开始测试的第一个产品，是一个运动公寓酒店，有 12 条滑雪道。我们拿 60 平米的房间来看，房子的价格是 7300 块钱一平米，因此 60 平米的房子大概是 43 万，这分到 13 分，每一份是 3.37 万，这钱是给开发商的。第二个我们加了一个服务费，是房价的两倍，即 6.74 万元。为什么是两倍？因为未

13、来 40 年有八次大修。这两项加在一起，一张度假卡是十万块钱。购买后便拥有 28 天的入住权力。这一个 60 平米公寓客房定价是一天晚上 458 元钱，乘以 28 天，实际上一年是 12800 块钱的积分，40 年总分就是 51万。十万块钱投入，40 年获得 51 万，而每年获得多少分呢?12.85%，如果用7.8 折兑换现金，就是 10%，即投入十万块钱，如果你要提现每年是一万块钱，如果是使用分分去交换酒店，可用 12820 块钱交换其他酒店，这是物与物之间的交换，所以第一他的经营成本很低，第二没有税收。按这个公式算下来就非常简单了，一倍的房产加两倍服务费，构成了卡的成本，由这样一个卡去实现

14、全球度假交换和房产权益的保障。酒店交换实现的是真正的以物易物条件下最好的价值，什么价值呢?我们叫做共享产权，以房养游，玩转全球。因为这 28 天不可能一次性租出去，怎么才能保证 28 天百分之百有人来支付？分权度假卡里已经包含了两倍的房钱，这些钱是可以进行理财的，我们系统设计对理财资金的监控和监管，通过这个收益弥补你缺少的那一部分的支持。加上经营系统的其他收益，实际上构成了整个系统的闭合和盈利的合理化。结合了这两个系统，最终目标是什么呢?玩转全球，我们设计了很核心的结构，不仅仅是酒店交换，还导入了一游天下 5000 条网络旅行社的各种线路产品，旅游运营网 http:/旅游与城市规划设计专家 产

15、业地产与新型城镇化运营服务商用分分可以交换组团游，可以交换自由行，可以买机票，可以买各种各样旅行产品。购买一张分权度假卡，你既可以交换酒店居住，又可以进行旅行，所以我们最后形成了这样一句口号，叫用钱赚钱去旅行。为什么这么说？13 分之一不动产永远是你自己的，你拥有不动产，同时你用这个不动产所形成的价值，28 天的时权乘以 458 块钱的房子的价值所构成的这样一种能力，去交换你的旅行，交换你所有的旅游价值，交换了你的客房，实现了我们称之为以房养游的价值。基于这样价值，卖房子的事情变成了卖旅游。如果投资投 15 万左右，分到分权度假卡里面，每年大概两万块钱分分，这两万块钱可以购买所有旅行产品，这一

16、年家庭所有旅游费用开支完成。15 万投资经过五年十年之后发现房产升值了，这个时候通货膨胀，酒店价格从 458 变成 658，你每天的分分是 658 乘以28，收益还在增长，你可以换的酒店还是那么 28 个房间，你用人民币计算价值已经大幅度提高，因此这是一种投资，我们称之为旅行投资。每年我们的度假已经构成一大笔支出，而这能不能用一种理财的方式去处理呢?投资分权度假卡实际上就是一种旅行理财，你是用钱赚钱去旅行。十万块钱 40 年变成 51 万消费，这我们称之为 5.1 倍的杠杆效益，因此他实现的是省钱的功能。我刚才详细讲了两个内容，第一个什么是分权度假卡，怎么设计的。第二，分权度假卡怎么打通度假市

17、场和地产市场。我们整个系统就是这样一种设计，以互联网为核心，通过这样一种模式，实现从地产去化到度假市场的投资型消费之间的联通。分权宝提供了平台，第一个是分分商城，所有酒店，线路产品，机票，以及各种各样的旅行都放在分分商城，用分分去支付购买。第二个是私人顾问服务体系，我们形成了会员俱乐部，通过会员俱乐部为客户提供各种各样的服务。第三我们设计了保障体系，包括产权保障、专户理财保障、度假卡交易服务、分分兑换现金设计、酒店的公正定价以及分分商城质量保证。4、合作模式旅游运营网 http:/旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商最后我回头说和我们在座各位如何去合作，很简单，房地产去化第一

18、步，住宅要转换成可经营的房产，“1+2 模式”设计产品和运营，这“1”肯定是给房地产开发商的，“2”给托管经营人。谁来托管经营？可以是房地产开发商自己，也可以是我们寻找的合作伙伴，也可以是分权宝来托管经营。原则上来说我们设计模式，我们做平台，你们去收那个“1+2”费用，你们托管经营，我帮助你做交换，我们形成去化的核心模式。我首先作为一个投资商，帮助你们把地产和酒店设计成分权度假卡，我通过我的平台做你的全球交换和支持系统，面对当地老百姓加上北京系统和全国的网络系统，帮助你销售这个卡。在销售的前提下你托管经营，你为住户服务 40 年，但是我们要对你预收的钱做部分的监控和监管。在这样一个前提下形成持

19、续服务结构，从而把房地产转化成了旅行消费。5、度假地产众筹本来还有一个众筹和众筹小镇的题目，没有时间谈了，就两句话说一下。我们正在做一个红酒小镇的众酬，大概一千多亩的区域，我们用了双层众筹的结构来进行设计，做成了一个标准化众筹结构。我们首先众筹十万平米，这十万平米红酒小镇商业地产，用两级，第一众筹参与投资开发房产的人，最低是200 万的要求，大概是 200 人以内众筹，他们同时低成本获得商铺，同时又作为第二级众筹的发起人，来众酬什么呢?酒店、餐饮、红酒商铺以及各种各样的旅游多业态的产品，我们称之为两级众筹模式。如何用众筹的方式做地产开发和消费者开发，核心一句话，众筹就是把消费端导入到投资端。分权宝实际上是标准化众筹，刚才说的众筹小镇是非标准化众筹，把消费端导入投资端，让消费与投资一体化，获得投资的收益和实际消费相结合。谢谢大家。（有关分权度假，度假地产的更多研究， 详见北京绿维创景规划设计院官方网站）