1、1论我国房屋承租人的优先购买权摘 要：随着经济的不断发展，房屋交易现象的递增，我国法律对承租人的优先购买权的立法太过简略，性质不明，加之理论界众说纷纭，实践中做法各异，使得现实社会生活中解决此类问题遭遇到不尽人意的效果。本文就我国立法关于房屋承租人优先购买权的些许漏洞的阐述，提出自己的建议。 关键词：承租人;优先购买权;法律效力 近年来，经济建设的不断加速发展，涉及到承租人的优先购买权的案件日渐增多，承租人的优先购买权问题也越来越受到法律界人士的重视，但我国立法现状中对此的规定太过笼统，无法适应当今社会经济的发展。有些许不足之处，需要进一步研究。 房屋承租人的优先购买权是指出租人在租赁合同的有
2、效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下优先享有购买租赁物的权利。优先购买权作为我国民事法律权利的一项基本制度，其立法原意是赋予承租人在购买租赁房屋的优先性，维护交易秩序的稳定促进经济的发展，一定程度上也是为了保护承租人的利益。 一、关于承租人优先购买权的性质问题 关于承租人优先购买权的性质，理论上观点不一，主要有强制缔约请求权说，形成权说与附条件形成权说等观点。笔者认为承租人优先购2买权为形成权。出租人与第三人达成买卖合同是优先购买权的形成原因，与合同内容的同等条件是优先购买权行驶的条件。承租人一旦做出与第三人同等条件下购买房屋的意思表示，无需出租人
3、的同意，即在双方成立合法有效的购买合同。 二、我国关于房屋承租人优先购买权的法律规定现状 我国民法通则第 78 条第三款关于共同共有人的优先购买权的规定和我国合同法第二百三十条中规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件购买的权利” 。这是我国法律和司法解释对房屋承租人优先购买权的主要两条规定。笔者认为，法律的规定有所欠缺，有几个问题是需要明确的，下文分别进行阐述。 （一） “同等条件”和“合理期限”规定不具体 众所周知，对房屋承租人的优先购买权要求是在同等条件下行使，但何为“同等条件” ，条文中却没有详细的法律规定，而实践当中对同等条件的明确是一
4、个非常有必要的问题，例如说，即使房屋总价是一样的，但是对于第三人和承租人的付款方式要求的不同是不是同等条件呢？还有就是“合理期限”的问题，条文中所说的合理期限，在事件中给予了法官很大的自由裁量的余地，合理期限究竟多少是合理的，没有一个具体的评判标准。每个人的想法都是不同的，200 个法官就有 200 个对合理期限的不同理解。 笔者认为，对于同等条件的规定可以规定相对同等条件，对价款金额、支付期限等进行相对合理要求。绝对同等条件在实践当中是比较难3适应的，事物变化错综复杂，无法穷尽，采用相对同等条件的观点下，可以更加适应当代社会的发展。合理期限的确定是立法者亟待解决的一个基本问题，这是一个立法技
5、术的问题，笔者认为，参照承租人可能遇到的情况和需要时间衡量等方面，一个月是较合理的。 （二）承租人优先购买权的主客体界定不清的问题 此种情况存在两个问题：1、在当今的立法中，我们可以看出，房屋承租人优先购买权的确定是为了保护社会上部分处于弱势地位的人，为了使他们有一个相对稳定的住所，赋予他们在同等条件下优先购买出租房屋的权利。所以，那些租赁房屋用来营利的主体，笔者认为是不符合立法原意的，所以没有必要赋予他们优先购买权;2、社会实践中，转租的现象非常普遍，这也是适应社会发展的必然结果。但是对于次承租人，法律并未明确赋予其优先购买权，显然是非常不合理的。 笔者认为，立法需要从以上两个方面明确承租人
6、的主客体界定。其一，将居住性承租人赋予其优先购买的权利，排除以营利性为目的的承租人的优先购买权。其二，将次承租人赋予其优先购买权，并且效力高于承租人的优先购买权。如此，才能更加适应当今社会的发展和进步。 （三）房屋承租人优先购买权的效力不确定 承租人优先购买权能够补强主体的弱势地位，在全社会范围内实现“居者有其屋” ，在承租人的角度即取得房屋所有权。在此意义上，承租人优先购买权的效力是全面完整地实现权利的必要环节，其重要性不言而喻。我国目前关于承租人优先购买权效力的规定只有解释第 21 条，该规定认定承租人优先购买权无法影响第三人和出租人房屋买卖合4同的效力，但对于物权取得等具体后续处理并没有明确规定，不能彻底解决纠纷，引发实践中的争议。 笔者认为，应区分不同情况确定承租人的优先购买权，当买受的第三人为善意时，承租人的优先购买权不得与之对抗，当买受的第三人是恶意的，可以赋予承租人撤销权，选择是否撤销其无效行为。 参考文献： 1王泽鉴.优先承买权之法律性质.王泽鉴.民法学说与判例研究：第一册.北京：北京大学出版社，2009. 2王利明.中国物权法草案建议稿及说明.北京：中国法制出版社.2004. 3任泰山，何文强.房屋租赁关系中承租人次承租人优先购买权顺位探讨.当代法学.2003，96（7）.
