文艺老男孩刘洋：出租“情怀”，收割10亿元财富.doc

1、1文艺老男孩刘洋：出租“情怀” ，收割 10 亿元财富辞去百万年薪的工作，卖房创业 70 后刘洋来自吉林省一个宁静的小城，为了开阔眼界，1998 年，他离开故乡，到各大城市从事市场营销工作，北上广深跑了一遍，后来为了给自己充电，还专门到香港大学读了一个整合营销传播的硕士学位。 其间，做市场营销工作的他，先后在重庆、福州、上海、北京等 17个城市生活过，搬过 30 多次家。和很多长期漂泊在外的年轻人一样，在陌生的城市里，一个人常常感到孤独、无助，他做梦都想交一群可以交心和遇事相互帮忙的朋友，可在冷漠的都市里，这也成了一种奢侈。 后来，娶妻生子后的刘洋在上海买了房子、车子，变成了一个令人羡慕的职场

2、型男。一个人的时候，刘洋时常想到自己以前在外面租房子时的漂泊生活，租客常常连最起码的尊严都没有，房东一句话“不租了” ，就得走人，为此，他产生了一个想法：想尽个人之力，给“漂一族”打造一个温馨的“家” ，让他们在打拼中少一点辛酸、痛苦，多一些关爱和帮助。 2011 年，刘洋放弃年薪上百万的工作，正式开始创业。 “我想建立一个社区式的公寓，让漂泊的年轻人有家的感觉。在大城市，消除独居者的孤独感是一种刚性需求，我觉得这个市场潜力很大。 ”刘洋信心满满地说。 当时，刘洋的第一处目标公寓房，是计划对高露洁在广州的一处废2弃的旧厂房进行改造，建一座三层的公寓房，粗算下来，需要投资好几百万元。刘洋去找天使

3、投资人，对方告诉他说：“你做这个项目，要把一栋楼整体装修下来，需要花很大的成本，最起码要 500 万元，天使给不起。 ”因为那时天使投资人投 100 万元已经算高的了，对方建议他去找风险投资人。可是到了风险投资人那里，刘洋还是被一口回绝了，对方说：“你没有样板房，光拿计划书不行，我无法判断你的执行结果和产品是否一致。再说风投是从 A 轮（指公司产品有了成熟模样，开始正常运作一段时间，并有完整详细的商业及盈利模式，在行业内拥有一定地位和口碑，但公司可能处于亏损状态）才切入的，你还是去找天使投资吧！”这个踢皮球的过程，让刘洋感到很痛苦。 妻子也不支持这种瞎折腾，她问刘洋：“你比马云聪明吗？不可能。

4、你有这方面的经验吗？一点都没有。凭什么你能把它干成？”这句话把刘洋问傻了。 最后，刘洋只好用自己能凑到的钱做首期投资。之后，他决定卖掉上海的那套 200 平方米的房子，妻子当然不同意。你想啊，在外边漂泊十几年，老婆、孩子跟着一直搬家，好不容易买了房，住了不到两年就要卖掉，妻子气得差点没跟他打架。 此外，这个领域没有现成的商业模式，没有人看好。刘洋通过市场调研发现，虽然公寓出租算不上暴利行业，但仍有可挖掘的空间，只是回报周期比较长。他说：“当时做了一下测算，大约需要 10 年时间才能回本。但我坚信，有社会价值的项目一定有商业价值。 ”经过不懈努力，刘洋终于说服家人，400 多万元卖掉了房子。 3

5、做中国最有情怀的房东 项目工程启动后，原本计划 3 个月、投资 400 万元的装修打造，却用了整整 10 个月。最初，设计师拿过来的图纸完全是按照酒店格局设计的，一下就被刘洋否定了，而刘洋设想的，对方却做不出来，刘洋只好自己琢磨如何装修，结果仅做设计就用了 30 天。 快竣工时，刘洋又发现了一个问题，房间的隔音效果不好。那时候，墙壁的涂料已经刷好，门窗也装完了，如果将三层楼推倒重来的话要花很多钱，刘洋想了一个晚上，决定还是推倒重来。 就这样，由于缺乏经验，没有资源，也没有技术，公寓改造常常是建了拆，拆了建，结果工程进行到一半时 400 万元就用完了。刘洋开始到处借钱往里填，资金链面临一次又一次

6、的断裂，他不止一次地走到山穷水尽的地步。身心疲惫的刘洋曾一度质疑自己，可他是个死磕、不轻言放弃的人，他甚至把自己的名车也低价卖了。工程改造完工，最后一结算花了 800 多万元，比计划投资超额了一倍。 为了缓解压力，刘洋将一些装修好的房间提前租了出去，收回来的钱再投入其他房间的施工中，这样才慢慢熬了过来。 2012 年 5 月，由旧厂房改造的 133 间符合青年人需求的公寓房全部完工，6 月 1 日，YOU+国际青年社区广州凤凰店正式开业。一个月后，客房全部租了出去。凤凰店每间公寓房的面积有 20 多平方米，有落地玻璃窗和一个小阳台，自带独立浴室，配有沙发、衣柜、榻榻米，租金在2000 元到 3

7、000 元，如果对公寓内饰不满意， “家友” （入住 YOU+公寓的人）还可以自主改装。 4对于自己的首个作品，刘洋怀有很深的感情。他说：“第一家店因为缺钱，室内布置基本上是靠家友自己动手完成的。今天你买回来一个二手沙发，明天他拉回来一张二手桌子，但整体效果特别温馨，这群漂泊者一下子就联系起来了。 ” 阿美在一家媒体工作，在这位时尚丽人看来，住在 YOU+确实有一定的归属感。公寓免费提供了大面积的公共娱乐空间，吧台、台球桌、迷你影院、健身器材都是共享的，不少“家友”在晚上都聚在一楼大厅里看电影、闲聊、玩游戏。顶楼有公用厨房和公用洗衣机，还有露天烧烤台，这一切都让漂泊的青年人着迷。阿美说：“在那

8、里你随时可以请朋友喝咖啡、聚餐，而且能结识很多新朋友。这些资源在外面都需要花钱。” “平时大家都不怎么关门，互相串串门，隔三岔五搞搞活动，一起包粽子，吃火锅。 ”“家友”刘洋说， “家友”们在那里扩大了交往，增加了信任。 如何营造出家的氛围，让全部“家友”都可以做到路不拾遗，刘洋花了 1 年时间进行研究，制定了一系列措施，并在租住合同中写明。他希望 YOU+的每位入住者既是邻居又是战友，交互产生一种归属感，同时进行资源互换，互相扶持。YOU+不做钢筋水泥森林，租住在那里的人一定是接受这种新颖的公寓文化的。 比如，有一天阿美感冒了，她只是在“家友”微信群中抱怨了几句，便有“家友”敲开她的房门，送

9、来一碗热粥;再比如，有位“创客”在设计一种市场潜力很大的医疗智能产品时遇到难题，只要他在“家友”微5信群里求助，马上就会有一帮 IT 工程师出来帮忙。YOU+的租户大多有一技之长，涉及各种行业，所以无论谁遇到任何困难，都可以立刻求助。 YOU+有“三不租”原则，即 45 岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体;结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计;不爱交朋友的不租。有人担心这样的规定会影响 YOU+的入住率，刘洋笑着说：“非但没有减少，反而增加了。因为我们针对的是细分市场，找准了定位，对不同年龄段、不同性格的人群进行细分，所以入住的家友都是一群志趣相投的年轻人，他们都渴望有这样一群

10、朋友在身边。 ” YOU+还有两个不成文的规定：“家友”入住需要提交申请，租期不少于 3 个月;入住的租客要填写个人简历，包括教育经历、职业、年龄、是否单身等。YOU+用重重条件告诉租房者，这里的房子不是有钱就能住，而是要把你的资源与大家共享，产生互动。 除了有严格的“家规” ，刘洋还把公寓内每个独立的租客糅合到一起，以家的形式进行统一管理，男女不混租，建立 YOU+公寓社区特有的安全圈。YOU+公寓社区至今没发生过一起打架斗殴或一夜情事件。 另外，YOU+对“家友”有一套严格的考核指标，如果没有完成将会面临被逐。刘洋有个“136”考核计划：即 1 个月内要认识并深入了解 10个人，包括姓名、

11、职业、爱好、生日、哪里人等;3 个月内至少要参加一次社区活动;6 个月时，全体“家友”评选出的最不受欢迎的人，可能面临被退租。 YOU+在国内绝对属于新鲜事物，很快引发了社会的关注，尤其是追求自由和个性的年轻人，他们对这种共享社区的模式十分追捧。用刘洋6的话说：“几乎全广州的文艺青年都知道这个店。 ” 5 分钟拿到雷军亿元投资 YOU+新颖的经营模式得到了投资者的青睐。2013 年 6 月，刘洋收到了第一笔天使投资，很快，他的第二家店和第三家店相继开业。 2014 年 6 月，车库咖啡创始人苏?加盟，成为 YOU+的联合创始人;8月，在 YOU+的 A 轮融资中，小米科技有限责任公司董事长兼

12、CEO 雷军和刘洋仅仅交谈了 5 分钟，便决定斥资 1 亿元入股，YOU+从此被冠以“小米公寓”的称号，刘洋也因此走到了镁光灯下。 然而，YOU+的迅速扩张也引发了质疑声。2015 年 7 月，一篇发布在知乎网上的热帖让刘洋陷入了舆论漩涡。在各种负面爆料中，有关 YOU+北京苏州桥店甲醛超标的问题最受关注。刘洋对当时的情况进行了解释，他说：“做这个项目的时候，公司的产品还没有标准化，采购控制体系还没健全，结果出现了床垫甲醛超标的问题。对于这件事，我们自身确实存在问题。事情发生后，我第一时间对家友进行道歉，并撤换了问题床垫。 ” 雷军入股后，YOU+知名度暴涨，尽管每家店都有超过 100 间的房

13、子，但很长一段时间排队入住的人数都维持在房间数的 3 倍以上，每天慕名而来的参观者数不胜数。 在扩张的过程中，刘洋逐渐摸索出了一套商业模式：地址主要选在创业公司集中的产业园或交通便利的地方，租用价格较低的整栋楼房，经过重新改造后出租，主要面向刚参加工作的年轻人。刘洋希望，YOU+能成为一个线下创业社区，给创业者提供资源整合的平台。 7截至目前，YOU+的创业项目已经有 100 多个，仅北京就有 80 多个，且很多都是明星项目。刘洋举例说：“有一个小伙子从 2015 年 5 月份北京苏州桥店开业一直住到现在，他就是在社区内创业的，做了一个跨境电商项目，开始是他一个人做，后来他在社区内组了团队，又

14、找了两个人，截至 2016 年年初，该项目就斩获了 1.5 亿元人民币的销售额。他现在是个大土豪，很多需要资源和帮助的人都主动找他，他也投资了几个项目，做起了联合创始人。 ” 刘洋说，还有一个在 YOU+“孵化”出的做儿童教育项目的年轻人，今年也获得了 A 轮融资。类似的孵化项目，在 YOU+随处可见。刘洋对YOU+的定位是：一个社交平台，一个共享社群，一个像家一样温暖的、有人陪伴的地方。 “家友”们有的成了创业合作伙伴，有的成了伴侣，还有的成了挚友，YOU+是“家友”们一生都值得回忆的地方。不少“家友”在搬离公寓以后，仍会参加 YOU+的店庆派对，还会到曾经住过的房子看一看，去回忆一下当年的

15、情形。 有趣的是，很多租客的婚礼都是在 YOU+公寓内举办的， “家友”一起上阵帮忙。刘洋曾 5 次当证婚人，其中的 3 对是他当红娘撮合成的。 近几年，YOU+的房源逐渐呈爆发式增长，2014 年仅有 1300 套，2015年增加至 2 万套，截至 2016 年 8 月上旬，在北上广深四个一线城市已达到惊人的 10 万套，刘洋成为业界名副其实的大哥，被网友誉为“中国最有情怀的房东” 。 至今刘洋感觉自己仍然是一个大男孩：任性、爱玩、好交朋友，也保持着一股冲劲儿。因为平时太忙，他最喜欢的事就是飞机延误时，自8己能静一静，他说：“那段时间，没有人会打扰到我，完全是非计划性的。 ” 前不久，刘洋又获得 B 轮融资 2 亿元，目前公司估值 10 个亿。同网友开玩笑时，他有一句著名的口头禅：“哥出租的不是房子，是情怀！”在他看来，做事只抱着赚钱的目的很难全身心投入，必须抱有一定的社会责任感才能走得更长远。