地产精英的楼市江湖.doc

1、1地产精英的楼市江湖陈云峰:亲身参与残酷的北京土地抢夺大战! 2009 年 5 月 31 日,是端午假期后上班的第一天。吃完午饭,我和同事便匆匆赶往位于和平里的北京市国土局,参加昌平东小口的土地竞拍!要知道,在今天的北京,“狼多肉少”的情况严重,随着市场转暖,开发商们对土地的渴求,一览无遗地表现在对土地的争夺上。就在一周前,富力和华美分别以 80 多轮竞价,拿走了广渠路 10 号和通州地块,可售面积折合楼面地价高达每平方米 15000 元和 5000 元,富力拿地虽然志在必得,而且如愿以偿,但很难受。通州房子均价才 7500 元左右,华美拿到这块地,土地加上建安费用,已经亏损,出现了久违的“面

2、粉比面包贵”的现象! 华业地产作为房地产上市公司中资产负债率最低的企业,资金状况良好,5 月北京玫瑰郡顺利清盘,深圳玫瑰郡开盘大卖,一举拿到 5 月深圳销售状元榜,资金和市场双双鼓舞了企业拿地的劲头! 手拿 10 号竞价拍,我和同事杨菁华压力巨大 一到国土局 2 楼土地储备中心大厅,便感觉到了浓浓的“临战”气氛,要知道,从挂牌公示之日,大厅内就有开发商雇佣了大学生甚至研究生昼夜蹲守,严密观察其他开发商买标书和报价细节,逐一登记,随时汇报,“情报战”很厉害。我几次去大厅,看见长椅上躺着学生模样的,就知道这是“探子” 。还有哪,有的开发商甚至搬来了“区领导”,在现场劝你放弃拿地,整个一个“心理战”

3、 。 2这时土地市场的公示大屏幕,有点像股票市场啊 昌平东小口这块地,紧邻我操盘 4 年的 50 万平方米大盘“明天第一城”,地理位置上紧邻地铁 5 号线和 13 号线,标准的双地铁项目。而且由于立水桥区域新近开业了 20 万平方米的龙德广场商业 MALL,里面家乐福和百安居、翠微百货、万达影城、溜冰场、餐饮城商业配套一应俱全,这个区域受益于奥运会后北京北移,已经从 3 年前脏乱差地区一跃成为商业配套全、环境优美、交通方便的成熟区域了。所以,竞价前已经 10 轮报价,我在现场得知,竞价的开发商共 7 家。在旁边的东亚新华投资、旭辉集团都由老总带队参加,而且决心不小。 土地是开发商的命根子 我按

4、照规定办理了竞价手续,公证处现场公证,我选了 10 号牌。3 点30 分开始,入场,正式开始竞价。在主持人宣布完规则和起始价格后,话音未落,1.522 亿元的底价一下便被加到了 2 亿元,会场气氛一下子紧张了。这种报价纯粹是心理战,是竞拍者给别人心理压力!接着,100 万元的阶梯,大家一路举起来。当报价达到 2.8 亿元时,也就是楼面地价突破 4000 元时,现场 7 家竞拍者,只留下了我持的 10 号,旭辉集团持的 17 号,以及润丰集团持的 28 号。 3主持人和公证处,气氛凝重 这时,主持人开始提醒大家:土地投资有风险,现在的报价已经超过了起始价格的一倍了。空气更紧张了,举牌速度慢下来了

5、,我和 17 号轮番加价,但这时 28 号采取了“谁报价,我马上跟进”的策略,也就是只要我和17 号报价,他马上跟。我分别报出 2.8 亿元和 3.1 亿元,17 号也在简单商议后,跟进。节奏更慢了,28 号都二读了,17 号又跟进了几次,这时我印象里已经 60 轮了,我记录的报价,一页已经满了,第二页也差不多了,在 28号跟到 3.14 亿元时,沉默了一会的我,再次举牌,跳过 3.15 亿元,直接报到 3.16 亿元,28 号沉默商议了 10 秒,再次举牌,主持人念出“现在报价为3.17 亿元”,大家都没有再竞价,要知道,这时楼面地价已经 4400 元了,由于这块地体量才 7 万平方米,又是

6、商业金融项目,这样的成本,已经接近嗓子眼,88 轮的报价,已经比起拍价格高出 1 亿元之多! 几分惆怅,也有几分释怀!大家都匆匆地走出大厅,这时我才发现,28号来的人最多,有四五个老总,从神情看,虽然地拿到了,但他们脸上没有笑容,而是一脸的凝重! 没有人知道:下一个地块多少开发商会参加,更没有人知道,新的拿地记录,会不会被再打破。房地产就是这样,在大家的关注中、不惑中、争论中,一路前行! 李战洪:地产江湖的“四大派系” 4有人曾这样描述珠江:珠江,虽然没有“黄河之水天上来”的气势,也不如“源远流长的长江”之流长,但却有着自己的风光旖旎、异彩纷呈。 对珠江,很久以来,我一直无法找到“合适的句子”

7、来形容。只知道骨子里喜欢这条江,喜欢这条由“东江” 、 “西江”和“北江”三江汇聚而成的珠江。基于此,自己居住的房子也就在了珠江边; 难得的端午假日休息,回到广州,坐在家里,呆望着窗外的珠江水,萌生很多有关地产的感悟 一直主张“人生需要历练,更要善待历练” 。回想自己十余年地产历程:从珠三角、长三角、环渤海再到大西南,以工作的名义深度了解每一座城市,同时也历经各种地产“流派”和“风格”的洗礼,于是,便有了下文: 5 年前的 2004 年,地产江湖所流传的“广州地产看产品、上海地产看行情、北京地产看概念、重庆地产看潜力”,也仅仅是市场表现上的差异,掩盖了中国地产趋同质化之势; 当下的 2009

8、年,行业大调整时期的中国地产江湖,催生英雄辈出,硝烟不断,“东、南、西、北”群雄再度“四”起:“粤派” 、 “海派” 、 “京派” 、 “渝派”各领风骚,把中国楼市搅得风生水起 粤、海、京、渝四派,或重实用、善贩卖产品;或重商经、善做行情;或重形式、善煽动情绪;或重细节、善采众家之长 “粤派”主张“现实主义” 、 “海派”主张“都市主义” 、 “京派”主张“文化主义” 、 “渝派”主张“人本主义” 。四大派系,历经 20 年中国地产江湖磨砺,已经完全形成了“风格”的脱离; 5“四大派系”因为所在城市特质、居住文化、生活理念、消费水平、功能需求等有着明显的差异,也反映在项目规划、产品定位、建筑风

9、格、园林景观、营销推广、物业服务等方面的特色鲜明: “文化主义”的“京派”: 有“千里冰封,万里雪飘”般的气势与豪放 “京派”关注“政经”,善“概念”造势,高调张扬。 从“排子房”到“机关大院”,从“胡同四合院”再到“奥运村”,从中可以领略到“京派”皇家居住文化的博大精深; 在北京,“房子”沿革于历史,更多精于“文化”政治色彩,“soho” 、“鸟巢” 、 “央视大裤衩”等处处体现出“历史、新颖、另类”特征。 “都市主义”的“海派”: 有“日出江花红胜火,春来江水绿如蓝。能不忆江南”那种悠远而又深长的韵味以及余情摇漾的境界 “海派”关注“商经”,善婉约唯美,低调内敛。 从“老城厢”到“卫星城”

10、,从“外滩租界”再到“浦东商务区”,从中可以品味“海派”大都市“居住文化”崛起的精彩与绝伦。 在上海,“房子”以精细见长,更多倾情于“都市”大家风范,“石库门里弄” 、 “外滩建筑群” 、 “东方明珠塔”处处彰显“精致、漂亮、大气”的特征。 “现实主义”的“粤派”: 有“战士指看南粤,更加郁郁葱葱”般温润细腻的优美意境 “粤派”关注“产品”,善精细全面、兼容务实。 6从“西关大屋”到“东山别墅”,从“广府骑楼”再到“沙面洋房”,从中可以见识“粤派”岭南居住文化混合了中外特色的兼容性特质; 在广州,“房子”以规模取胜,更多追求于“实在”的完美细节,“星河湾” 、 “祈福新村” 、 “汇景新城”处

11、处彰显“舒适、社区、生态”的特征。 “人本主义”的“渝派”: 有“踏遍青山人未老,风景这边独好”般始终对未来充满信心、风景如画的“妩媚”山城 “渝派”关注“服务”,善待你一生,做好每个细节。 从“磁器口古镇”到“金科中华坊”,从“传统的吊脚楼”再到“龙湖蓝湖郡”;从中可以感受“渝派”巴渝居住文化的自然灵动和浑厚韵味; 在重庆,“房子”以人为本,采众家之长,更多在住宅的结构、功能,人文、生态环境和物业管理等方面进行有意识的创造,在产品细节和人性化考虑上领先一筹,处处彰显“价值、品质、服务”的特征。 中国地产江湖的“四大派系”用文字进行准确归纳是一件难事,最后我用地产行业的一个流行说法来概括:“来不来人看广告、动不动心看地段、掏不掏钱看产品、满不满意看物管。 ”其实在这句流行语的背后,暗指“四大地产派系”的江湖秘籍和行事风格:“京派”的“广告” 、 “海派”的“地段” 、 “粤派”的“产品” 、 “渝派”的“物管”(摘自知识出版社博煮楼市)