地王为何花落央企.doc

1、1地王为何花落央企无法接受的天价 经过 84 轮现场竞价，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以 40.8亿元的总价拍得朝阳区大望京村地块，折合的楼面价高达每平方米 27500元，成为新的单价地王。随后北京中信新城房地产有限公司，经过 64 轮竞价，以 52.4 亿元，将大兴亦庄地块拿下，成为总价地王。但仅仅 6 个小时以后，单价地王就被中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以 17.6 亿元的价格拿下，东升乡蓟门桥地块的实际楼面价格超过每平方米 3 万元。 这是 3 月 15 号，北京上演的一场地王争霸，随即诞生三个新地王。地王向欲调控房价的管理层着着实实将了一军。从这三个地

2、王特征来看，身份都是大型国企。老百姓对高房价上涨的预期不但没有缓解，反倒不寒而栗。 华远集团董事长任志强参加了大望京一号地拍卖，拍卖结束后，一向大言的他在微博上首次承认自己失败，并表示无法承受这样的天价，公司将转入二三线城市，希望不是凭胆量，而是凭品牌取胜。而他的遭遇受到了他的好友、另一位地产界的大腕潘石屹的戏谑。 “此前我劝任志强不要去参加大望京一号地的拍卖，争不过人家。任总一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加，据说举牌举到每平方米一万多元，就再不敢举2了。不是花钱买地，真是花钱买丢人。 ” 今年的两会之上，最热的议题无疑就是房价过高，上涨过快问题。据统计，两会提案一半与此相关，各种热议言犹在

3、耳。而就在这期间，北京市将本该 3 月 8 号进行的一场土地拍卖，延期到了一周之后。 地王的出现，意味着北京又会为全国楼价的上涨做出榜样。过去的经验是，地王出现在哪里，哪里的房价马上会被推高。这次地王的出现，会把房价推高到什么程度?以望京一号地为例，有业内人士测算，销售单价达到 45000 元平方米，才可以有 10的利润。每平方米四五万卖给谁?地王岂不是明摆着要抬拉房价? 这是在给总理上眼药 总理的政府工作报告中说要遏制部分城市房价过快上涨这样一种趋势。他的话刚刚落地，紧接着三个地王接连创出高价，而且还没盖楼，价格就已经高出了二手房，甚至旁边的商品房。人们不禁要问：是不是总理说了不算，总经理说

4、了才算。 如果继续纵容这些超级央企参与市场竞争、与民争利，必然会把正常的市场供需秩序割裂，市场会走向畸形的供需格局。正如我们所看到的房价收入比指标畸形一样，有钱人接连买房、囤房，而没钱的人连一个卫生间也买不起。这就是典型的“两极化” ，也是权贵资本介入市场的典型特征。如不及时防范，后患无穷。 为了保障市场的效率和社会公平，及时抑制超大国有企业参与房地3产开发迫在眉睫。同时，应该抑制这些超大央企的上市融资和贷款。 他们仗着资本优势，不计成本拿地，制造“地王”导致地价大幅拉升，从而造成未来的商品房价格被悬在高位。房地产商不可能做赔钱买卖。实际上，地王制造的背后大有猫腻。有人在跟踪 2007 年的地

5、王后发现，就老地王本身而言可谓“晚景凄惨” ，高成本拿地并没有让他们获取高额收益。但是他们“醉翁之意不在酒” ，高价拍地王只是开发商和当地政府拉抬地价的手段。因为，他们在拍地王之前或许已经在周围囤积了大量土地和房子，想借地王现象来“四两拨千斤” 。有消息称，北京这三个地王的降临使周边区域二手房主纷纷坐地提价，二手房价格也水涨船高。 地王最可怕的还在于它们无所畏惧。在两会上，温总理刚刚说要调控房价， “不稳定怎么行，肯定行!不行也得行!”北京市领导们也表态，“北京要为遏制房价高涨做表率” ， “疯狂抢地现象不会再次出现，地王将很难重现” ，然而话犹在耳，地王马上就冒了出来。 好一套瞒天过海与打太

6、极拳的功夫。 地王为什么不怕死?答案是，他们大多数是央企!拍卖会上举牌的主角，是中远、中信北京的地是有限的，但它们的钱似乎是无限的；它们赚了钱是自己的，亏了钱却是大家的；他们说是要拉动 GDP，政府是不好管的；国资委要求它们“做好主业” ，但做主业是没有做房地产赚钱的。有上述理由，他们就敢站在抢地的风口浪尖上就着实将了管理层一军，更大的调控措施真的敢出台吗? “政策强调要将土地总量 70用于保障性住房，而没有说明土地供4应总量是多少?增加了多少?如果总量没有增加或增加不够，保障性住房占据了多数，那么最终只能导致商品房的供应量减少，结果房价上涨更快。 ”如果按照这样的逻辑来卖房或卖地，显然是在打

7、政策的擦边球，政策制定部门应该及时调整修复政策，防止调控政策成为高价卖地的“幌子” 。 北京市对于地王的出现显然早有预期。为了避免让地王在两会期间成为焦点话题，北京管理部门将竞拍日期延后，这样的做法明智之极!而两会刚过，北京 6 地块出让，仅此一项揽金高达 140 亿，何乐而不为。 住房和城乡建设部部长姜伟新在两会上说的是一句大实话：未来 20年，中国房价上涨压力仍然很大可以肯定，房地产市场不会平静，遏制房价的路不会平坦。 调控要把准脉 “反正我也买不起了，爱怎么涨就怎么涨吧。对于地王的出现，我突然产生了一种轻松感，为什么轻松?其实在北京也好，或者说是上海也好，对于普通的、绝大多数的中国老百姓

8、来说，对于生活在这个城市里的老百姓来说，当房价超过一万五之后，其实涨不涨跟大家没关系了，大家的注意力恐怕不在关注，你说三万涨到四万有什么区别，反正买不起。 ”刘先生一脸无奈的表情。 现在我们不难看出，这个时候不管是政府，还是百姓，真正的关注点是两类房子，一个是廉租房，还有一个带政府帮助性的住房，也就是5公屋，怎么样扩大它的面积，扩大它的供给量，这才是老百姓关心的。 有人说造成今天高房价一个深层次的原因，就是因为我们国家土地的招牌挂制度。 任志强在接受采访时认为招拍挂土地制度并不能解决政府单一供给土地的缺陷。 “因为我们现在可以看到，凡是实行土地招拍挂制度，大部分国家都是私有制。土地的私有制和公

9、有制会平衡，土地私有制国家土地并不都等于完全是私人所有，因为还有大量的土地是国家所有。就像我们过去的王朝一样，有一部分是归皇帝的，还有民间自己所拥有的。在土地招拍挂制度，这两者会平衡。当你的公有土地招拍挂价格过高的时候，大家不买你公有土地。会买私有土地。当你私有土地价格过高，大家可能会买公有土地，这两者之间会有一个平衡。 ” 据国土部最新资料显示，近十年来，中国土地出让总收入达 6.9 万亿，多数为 2004 年招拍挂制度以来所得，其中 2009 年土地出让收入达 1.6万亿。对于现行的招拍挂制度，国土资源部部长徐绍史说，要坚持 土地招拍挂制度，因为招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作，以及由此导

10、致的腐败和国有资产流失。与此同时，徐绍史认为，虽然招拍挂不可废弃，但仍有较大改进和完善的空间。 为什么会有土地招拍挂制度?它是在解决上一个难题和困惑的时候出台的政策。也就是说，上一个难题和困惑是一支笔。这里就蕴藏着腐败。因此很多的贪官都能看到与土地千丝万缕腐败因素。因此为了制止这样一种行为，让土地的出让在阳光下进行。 在招拍挂过程当中，也要分开来说。拍卖现在的确阳光了，但是地6王接二连三出现，因此在这个时候我们要说，它的确成为加快房价上涨这样一种重要的因素。到这个时候，面临了新的历史阶段的挑战，它具有了可改变的巨大的空间。 有人认为，是房价决定了地价，而不是地价推行了房价。因为许多人认为是地价

11、上涨了，所以房价一定上涨，如果地价上涨了，需求不在的话，房价仍然上不去的。这就印证了一个道理，现在社会面临什么?为什么地王出现之后，后边的房价就跟着涨?是因为地王出现帮助全社会印证了需求是存在的，未来房价仍然是上涨的。所以也可以提价了，因为最根本的还是需求的存在。 我们需要检讨的是宏观调控的思路。应该关注房地产的供求关系，以及土地的供求关系， 从 2010 年政府工作报告来看，中央财政 2010 年保障性住房专项补助资金 632 亿元，比 2009 年仅增加了 81 亿元。而这与 2009 年全国土地出让收入 15910 亿元相比，仅是 125；与 2009 年房地产销售额 43995亿元相比

12、，仅是 170。这种投入不要说抑制房价，就连解决少部分人的住房问题都不现实。显然，杯水车薪的保障性住房很难起到平抑高房价的作用，难怪很多房地产商不担心政府花拳绣腿式的调控。 央企应是市场的守望者 一位开发商老总表示：“无论是北京地方版 11 条，还是刚出的国19 条 ，都要求保障和增加保障性住房供应，且供应占比均大幅提高，但7是在用地供应的绝对量上却没有明确，这意味着普通商品房用地反而减少，粥少僧多，开发商们不得不争夺这些地块，地王频出也就在意料之中了。 ” 虽然“国 19 条”明确要求 70供地用于保障性和中小套型自住房，但是并不意味着今年全年房地产土地供应总量增长。相反，由于保障性住房用地

13、占比达 70，意味着今年只有 30的土地给予普通商品房，这无形中调高了开发商们的拿地预期。 从 2009 年楼市回暖以来，央企地王就成为市场最受关注的焦点(北京下半年的地王全部为央企背景的房企获得)，一时间“国进民退”的说法也遍布全国。在这种情况下，国资委还特意下令禁止央企当地王，而“国 11 条”也要求“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。 ” 有人分析表示，一个又一个央企地王现象，已经远远超出了简单的土地供求关系范畴。央企地王的背后，是房地产结构、金融信贷投放、土地财政等一系列的不合理机制问题。 央企抢地，在过去一年已经不是什么新闻了。2009 年全国各地产生的 90

14、多个地王中，央企占了 60 个左右。是什么让央企能在舆论的口诛笔伐中仍然毫不犹豫地给已经疯狂的楼市再添一把火?说到底还是钱在作怪。 从 2010 年起，央企即将面对的是新一轮的三年期业绩考核，新业绩考核办法给了央企负责人为了自身利益而产生的拿地冲动。 根据国资委的新办法，央企如果从事非主业投资所获的收益，都将8减半计算，为了控制央企地王的诞生，国资委还特地强调，土地转让收益属于非经常性收益。 国资委的新考核办法表面上为了平抑房价，暗地里却给一些央企钻了空子土地转让收益虽然属于非经常性收益，但只要不是直接卖地而是造楼卖商品房，就可以算成盈利了。 是上项目的投资回报周期短，还是盖商品房的周期短?是

15、从事老本行投资收益高，还是买卖楼盘赚价差收益高?不用企业的财务总监算，老百姓都知道央企的算盘是怎么打的。 其次，除了考核办法推动之外，央企疯狂抢地还因为没有了对手。3月 10 日晚，国土资源部在其官方网站上发布了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 。这则通知直接收紧了房地产商的资金链，导致很多民营地产商开始退出土地拍卖的角逐。 显然，央企没受资金的困扰，它们不光融资能力强，而且融资成本低。相比黯然神伤退出一级市场的任志强，央企显然从容得多，大方得多。 最后，从年度财务报表的好看程度分析，拿地也不失为把报表做得漂亮的方法之一。央企主业很多属于产能过剩行业，房地产业的去库存化进度远比其他行

16、业理想，央企自然急于扩大地产比重。而且，央企大多是垄断性行业，完全可以用垄断行业的利润来弥补房地产业短期的占压资金压力，以更快地扩大地产份额。 从市场经济的角度看，央企这么做，符合企业利益最大化的要求。但央企自己恐怕都忘记了，它们从来就不是纯粹的自由竞争主体，在中9国市场中，央企原本应该扮演的角色是市场守望者和定海神针。 观点 大连万达集团董事长王建民： 现在实行的招拍挂土地出让方式是房价高的根本原因，要遏制房价，需要改变目前的土地出让方式。 中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云： 土地财政制度也是地价居高不下的原因之一，为此应进一步规范和加强土地出让金使用管理。应严令央企全部退出商品房市场，将

17、有限的国有资源投入到社会保障建设方面，如建设廉租房，经济适用房。并且，对于捂盘的开发商，开征高额的房屋空置税。 中国社科院金融所金融实验研究室主任刘煜辉： 地方政府要想在有限的公共财政条件下做出“政绩” ，就要把“二财政”用好。与按部就班地先卖地、后建设相比，习惯于“寅吃卯粮”的地方政府，在银行的配合下，自然地倾向于选择贷款建设卖地一还贷的资金运作方式。 SOHO 中国 till 长潘石屹： 说大望京，还不是望京，大望京是在望京的边上，就是扩大了的望10京，是在五环路边上的一块地，楼面价 27500 元。这就意味着，这个地方房子的售价，我算了一下，我让我的同事也算了一下，这个地方的房子销售到四、五万的时候，利润率才是 10。 国家发政委主任张平： 用于刺激经济增长的 4 万亿投资没有一分钱进入房地产市场或是用于土地买卖。