地产好政策还需真执行.doc

1、1地产好政策还需真执行组合拳挥来 正当全球遭遇金融危机之时，中国房地产业却率先走出低谷。房地产业强劲的复苏势头，远远超过人们的预期。过快上涨的房价引起了中央高度关注。中央经济工作会议之后，楼市调控政策在去年 12 月密集出台，如此密集出台各种房地产调控政策，不难看出中央调控楼市的决心，专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。 第一拳：国务院召开常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，其他住房消费政策继续实施。 第二拳：中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。 第三拳：同务院常务会议提出，增加供给、抑制投

2、资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，以促进房地产市场健康发展 第四拳：财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知 ，明确开发商以后拿地时， “分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50” 。如果开发商拖欠价款，不得参2与新的土地出让交易。 第五拳：国务院正式下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ， 通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于

3、 40，贷款利率严格按照风险定价。 第六拳：中国人民银行决定，从 2010 年 1 月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，这是自 2008 年 6 月以来首次上调。 开发商谨慎开盘 虽然政策风向开始扭转，政府进一步打击囤地捂盘现象，按理说开发商应该趁着去年市场大势的惯性，增加供应，加紧卖盘才是，但是，笔者调查发现，希望加快速度售房的项目仅仅是少数，大部分开发商也通过谨慎推盘的实行，观望市场。其中 4“原本去年三季度就传言要开盘的项目，一拖再拖，去年 12 月底终于确定 1 月开盘，但时至今日依然未说明开盘时间。其销售人员告诉笔者，目前销售证尚未拿到。等拿到后，

4、自然就会开盘。在一等再等之时，该项目的预计售价已经上涨近 5000 元平方米。 有业内人士告之，现在开发商延期开盘倒不是为了捂盘惜售，等待涨价，主要是因为近期政策较多，对市场形势看不清楚，需要一段时间消化，等看清楚局势后，才会决定销售策略，正式推盘。 3在对开发商的采访中，笔者几乎没有听到对近期调控政策的作用有担忧的声音，开发商普遍反映这些政策对市场影响不大，甚至有开发商直言：“政策太温和了，对市场只会产生短期影响，目前的观望是暂时的，成交量很快就会上来。 ” 虽然开发商们凭着去年丰厚的收入对今年的行情有恃无恐，但是，谈及最担心的政策时，不约而同地直指信贷政策。 “在通货膨胀信号越来越明显，且

5、有效投资渠道狭窄的前提下，整个房地产市场投机色彩非常严重，只要市场还存在价格一定程度上升的可能性，不管目前的价格多高，还是会有投资者争先恐后地进来。这种资本逐利的趋势，是政府目前这样温和的调控信号所无法抑制住的，必须出重拳才可能刹住房价进一步上涨的预期。 ”一位业内人士这样提醒市场。 防止境外“热钱”冲击 国务院在此次通知中再一次提及要预防“境外热钱”的冲击，外资炒楼再次成为关注重点。 政策显示，要加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产

6、开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导等。 4其中尤其值得关注的一条是，国务院要求，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。 潘石屹表示，防止境外热钱冲击我国市场“是需要特别留意的新问题，全世界的利率都很低，几乎是零。如果中国继续宽松的货币政策，很可能有热钱冲击。那时炒房地产就不只是国内的资金了。 ” 今年 1 月 9 日，中国社科院国际金融研究中心发布中国面临的短期国际资本流动：回顾与展望报告，指出 2010 年上半年，短期国际资本仍将持续流人中国。报告显示，从 2009 年下半年

7、开始，随着发达国家针对中国出口商品贸易保护主义举措的频繁出现，人民币升值外部压力卷土重来，并且转化为强烈的人民币升值预期。这意味着在资产市场相对收益率之外，人民币升值预期将继 2007 年之后，再度成为短期国际资本流人中国的重要驱动因素。 此外，美元套利交易的大规模平仓可能要等到美联储重新加息。鉴于目前美国私人部门的消费与投资更多受到政策性因素的刺激，而非自主性的复苏，因此，美联储加息的时间依然不会早于 2010 年第三季度。如果在此之前，中国央行率先上调人民币存贷款利率，利差的扩大只会进一步引致短期国际资本的流入。 而从去年年中开始，已经有多家机构开始预警外资热钱对于中国楼市的推动作用，很多

8、业内人士认为，去年下半年的房价实际上就是由热钱所推动。 5“地王”伴随调控政策而出尴尬了谁 一方面，政府对楼市的调控紧锣密鼓，另一方面，全国各地的“地王”也层出不穷。开发商投地时掷千金，令众多“一房难求”的无房户“拍案惊奇” ，也令诸多调控措施颇为“尴尬” 。 地产营销策划专家谢逸枫在某财经媒体表示，中国目前的楼市调控猛药未出，因此难抑市场魄性。拿地首付不低于 50的政策，并无明确具体执行标准，并缺少监督力度，加之地方政府保护主义的障碍，政策执行成了“放空炮” 。 对于“地王”伴随调控政策而出的现象，业内评论员马光远分析，中国从 2005 年以来，对于房价调控没有停止过，总体看来，房地产业对正

9、面的刺激政策通常呈现出过度执行，而对负面抑制的则表现为执行不到位，中央此次推出的调控政策能否遏制房价主要还得看政策的执行力度。 中国房地产研究会副会长顾云昌也指出，好政策还需真执行。中国楼市调控不缺政策，而缺乏执行力度。这需要地方政府下决心、用重拳，在土地问题上尽快把已经批出去的土地形成开发能力，对违规囤地要更加严格执法。 另外有分析人士认为，虽然短期内国务院出台的调控措施难以产生较大的影响，但政府随后应该还会出台相关措施，而如果房价仍然 过快上涨的话，不排除政府今年出台更加严厉调控措施的可能性。可见，楼市调控已成气候，政策的制定关键还需要落实，政策调控同时也要警6惕在执行过程中被弱化，进而出

10、现雷声大雨点小的问题。 保障性住房已经成为去年底楼市政策的主要基调。 通知指出，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。由于如今房价高企，很大一部分市民无法通过市场方式购买商品房，而经济适用房门槛又难以达到，这部分人群未来将被逐步纳入到政府保障范畴中去。 国家酝酿出台的新条例 前些日子，国务院法制办公室就“拆迁变法”召开专家学者座谈会。据悉，参

11、加此次座谈会的专家学者分别是：北京大学法学院沈岿、王锡锌、姜明安，中国人民大学王利明、王轶，中国政法大学江平、应松年、薛刚凌。来自全国人大常委会法工委、最高人民法院、工业和信息化部、住房和城乡建设部、国务院法制办农林城建司等单位的官员和工作人员旁听了座谈会；国务院法制办副主任郜风涛主持座谈会。 会后，沈岿、王锡锌两位学者在北大法学院接受采访，介绍了相关情况。 一、新条例草案考虑了多方利益。 二、从题目到文本“拆迁”二字全消失。 7三、新条例将只谈“涉公共利益的搬迁” 。一是，必须获 90以上的居民同意，地方政府才能进行征收；二是，补偿协议签约只有获得 23以上居民同意，补偿才能进行；三是，房地

12、产评估机构由投票抽签产生，评估结果公开并允许复核；四是，评估机构弄虚作假将承担法律责任。 王锡锌表示，国务院常务会议“很快将二次审议新法草案” 。他介绍说，与会官员提到，今年全国两会期间“拆迁变法”将成焦点，因此国务院法制办“要好好考虑大家意见，对多方意见进行权衡，在此基础上要形成上报国务院常务会议的稿件文本。2 月份很关键。 ” 沈岿表示，新法草案向公众征求意见“乐观估计，会在 2 月初到春节前的十几天内；保守估计，会在 2 月 21 日后的 1 个星期或 10 天内” 。 沈岿同时认为，这一时间表对国务院有好处：“全国两会时拆迁变法成为代表委员热议的问题，一旦争论起来，人大代表和政协委员中

13、不少是地方官员和房地产商，可能会导致人为增加阻力。 ”沈岿担忧的是，公开征求意见时，地方政府和房地产商可能会有反弹：“特别是需要经济发展的中西部地区，其他地方通过招商引资发展起来了，我们现在招商引资都不行了，所以招商引资项目必须要跟这些事项挂钩。 ” 期待着美好 全国两会在即，诸如房价、交通等话题，即使天天谈论，此时还是热得发烫。在上海、北京等地陆续开启的“地方两会周”上，房价已然成为市民最大的“急愁难” 。 上海两会未开，市政协十一届三次会议共8收到大会提案 480 件。其中，关于“中等收入”人群(即通俗所说“夹心层”)的住房问题，被市政协列为今年重点调研课题之一。 “经初步核算，2009

14、年北京市地区生产总值达到 11865.9 亿元，同比增长 10.1，人均地区生产总值超过 1 万美元。 ”1 月 25 日，北京市市长郭金龙在北京市第十三届人民代表大会第三次会议上透露。 据了解，在当日所作的政府工作报告中，郭金龙特别提出，北京市将继续整顿和规范房地产市场秩序，依法查处捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头。不过他同时表示，北京不会通过行政干预来打压房价。 “2009 年房价低的时候，我说过政府不托市，2010 年北京不会压市。 ”统计数据显示，2009 年，北京市销售商品住宅 1880.4 万平方米，同比增长 82.3。 北京市政府今年将高度重视住房

15、保障建设。坚持结构调整，切实加大住房保障力度，发挥和引导市场配置资源的基础作用，规范发展二手房市场和房屋租赁市场，促进首都房地产市场健康稳定发展。郭金龙表示，北京市将加快中小户型的廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房建设，确保占北京市住宅供地面积的 50以上，确保占全市住宅新开工建设套数的 50以上，确保完成新开工建设和收购 13.4 万套、竣工交用 46 万套。 据了解，北京市今年将完成 1000 亿元土地一级开发投资。坚持节约集约利用土地和“多储快供” ，优化土地供应结构，推动二级开发投资稳定增长。郭金龙说：“北京市将创新政策性住房建设机制，发挥国有企业的积极性，广泛吸引社会资金参与。鼓励集体经济组织依照规划、利9用存量建设用地发展公共租赁房。加强政策性住房安全质量和配租配售管理，大力推进优质公共资源优化配置，努力让群众住得放心、住得满意。 ” 许多地方政府，在其地方两会期间，也纷纷表示坚决执行中央政府的政策。人们翘首期盼着。