高地价高房价的“虚火”何时能退.doc

1、1高地价高房价的“虚火”何时能退“地王”归来几家欢几家愁 近日来，楼盘涨价可谓风生水起，络绎不绝。房地产市场的火爆，既是一个亮点，也是一个争议颇多的热点。近日北京市商品房住宅成交均价已经达到 13302 元平米，比 1 月份上涨了 2864 元平米，涨幅接近三成。在房价大幅上涨的同时，今年上半年，周内主要城市的商品住宅成交量，也基本恢复到 2007 年上半年楼市攀到高峰时的水平，北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过 100，深圳的成交量同比更是增长 150。 6 月 30 日，中国中化集团公司旗下方兴地产以 40.6 亿元拿下炙手可热的北京广渠路 15 号地，成为北京

2、新“地王” 。该地块占地约 15 59 万平方米，综合、商业建筑瓶移约为 771.1 万平方米，起拍价为 26.12 亿元。至此，6 月 26 日刚在北京“称王”短短几天的成都中泽置业有限公司被赶下“王座” 。 进入 5 月份以来，除北京以外。上海、宁波、重庆等城市， “地王”电频频出现， “地王”频频出现让不少开发商看到了希望，认为房地产业已结束调整并逐渐回暖。 “虽然地王仅是个案，但也表明房地产开发商看好中国未来经济形势。日前，公司销售状况良好，房子已基本售完。 ”某房2地产开发企业市场部一位经理说。 与房地产开发商信心满满相比，普通消费者对“地王”的出现则表现出忧虑和担心。在成都一家保险

3、公司工作的孙先生表示，大学毕业参加工作以后每个月都要往银行存入一定数额的钱，用于以后购房。 “在网上看到有关地王的消息后，感觉房价又要涨了，房子离自己越来越远了!” 统计数据显示，5 月份，全国房地产开发企业完成土地购置而积9875 万平方米，同比下降 28.6；完成土地开发面积 8845 万平方米，同比下降 13.3。70 个大中城市房屋销售价格环比上涨 06，涨幅比上月扩大 02 个百分点。 统计数据显示，1 至 5 月份人民币各项贷款增加 584 万亿元，同比增加 372 万亿元。其中，5 月份新增人民币各项贷款 6645 亿元，同比增加3469 亿元。国务院日前公布了固定资产投资项目资

4、本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 35调低 20。 适度宽松的货币政策打开了“货币水龙头” ，房地产开发商的资金紧缺状况也因之得以极大改观，从“拆西墙补东墙”变成“不差钱” 。5 月份，华润地产配售 23 亿股，筹资近 33 亿元；保利地产不仅发行 13 亿元公司债，80 亿元的增发方案也获得批准。 一位权威人士在“北京国际金融论坛 2009 夏季报告会”上透露，今年全年的信贷计划在一季度完成了 90以上，当季从银行信贷转到投资领域的资金大概是 2.4 万亿元。其中，不可否认确有一部分资金流入股市和楼市。 3业内有关人士表示， “地王”频现无疑是房地产泡沫的聚拢，

5、前期银行信贷的释放造成流动性泛滥，这给房地产企业提供了大量资金，在此支撑之下，这些企业才有钱囤地。 除了适度宽松的信贷政策，地主政府有意的“托市”行为也是造成出现“地王”的重要原因。 地王重出江湖，重新掀起新的抢地热潮，让人情不自禁地想起了那个地王频出的 2007 年，那个地价、房价交替疯涨的火爆局面。 然而，楼市真的已经彻底回暖了吗?目前恐怕还不能如此断定。其一，金融危机的影响并未过去，房地产市场也不例外，在全球经济尚未好转的背景下，房地产市场的虚火先旺起来，炒作土地，频频制造高价抢地的现象，只会吹大高房价的泡沫；其二，为了拉内需、保增长，国家针对房地产行业出台了很多政策，如减免商品房消费税

6、费，降低第一套房首付款贷款比例，贷款利率实行打折优惠，其目的无非是希望以此来拉动上游产业。然而，遗憾的是，目前快速上涨的房价不但没有拉动上游产业，反而还抑制消费需求，高房价离民众的购买力依然差得很远。更可怕的是，眼下楼市一派繁荣的表象背后还隐藏着不少猫腻和风险，比如各大银行集体违规为二套房贷暗中松绑，个别地方一成首付再次出现。这种情况下，地王频现，除开发商乐观后市预期外，无法不让人担忧：宽松的信贷政策，会否让大量资金流入房地产市场，从而加大楼市的进一步泡沫化。事实上，这样的怀疑已不是空穴来风，一项数据显示，截至笔者写稿时，今年中国各银行的信用贷款，仅 50用在实体经济之4上，而另外一半，部分流

7、入股市与楼市，并推升股价与房价上扬。在信贷方面，银行往往向大型企业倾斜，央企的融资优势就显得更为突出。倘若央企充裕的资金大量流入房地产市场而不是制造业，影 响的就不只是房地产市场那么简单了。 “地王”频现究竟昭示了什么 虽然地价一再创新高，可开发商依然勇往直前，不会做亏本生意的开发商肯定相信后市还有利可图，对高端消费能力信心十足。开发商的这种信心也并不是没有根据，有资料表明，目前中国收入分配的“二八效应”日益明显，越来越多的钱集中到了 20的富人手中，有高档楼盘的广告更是一语中的：“只奉献给那些影响世界的人。 ” 高端楼市的热闹精彩，掩饰不住普通百姓住房的尴尬2008 年北京市的城镇居民人均可

8、支配收入为 24725 元，而北京市四环以内的房价在 15000 元一平方米以上；靠普通人的工资，一年不吃不喝，还不够买两平方米的房子。再看看北京市所谓的高收入者，据北京市税务部门掌握的数据显示，年收入达到 12 万元者约有 25 万，而北京市 2007 年全年销售 12 万套商品房，2008 年滞销住宅套数近 36 万套。 显然，北京人现有的收入状况难以支撑起房地产市场的持续繁荣和高房价。 可为什么北京市的高地价和高房价还能一再创新高呢?一方面说明，隐性收入和实际收入的巨大差距，看不见的“富人”阶层比实际统计和5有纳税记录的多得多；另一方面也证明，北京的楼市不仅仅是北京人的楼市，而且是全国和

9、全世界的楼市，难怪时常听说某外地煤老板又一掷千金、豪爽地买下一个单元的说法。由此看来，在购买需求和购买能力均旺盛的住房刚性需求中，期待北京市房价大幅下降只是个美丽而不现实的愿望。 新地王频现，昭示住房保障的迫切性。逐利的房地产商显然是“嫌贫爱富”的，他们对高端商品楼情有独钟，愿倾其优势资源去苦心竞争和经营，以打动和迎合有实力的高端客户，而对那些无力购房的普通市民就不会问津了。因此，在市场忽视弱势群体、调节公平失灵之时，更凸显了政府保障性住房的重要性和必要性。 或是上演最后的疯狂 楼价之所以一涨再涨，几近癫狂，其中主要的原因还是大量购买力的存在，近期不少项目都出现热销的情况。使得上半年楼盘的销售

10、同比去年有了大幅上涨。 据相关人士分析，之所以出现这样热销的局面，主要是受国际金融危机波及，2008 年国内经济环境恶化，使得政府重新将房地产业作为促进经济发展的支柱型行业，从而出台了一系列针对性极强的救市政策，在政策刺激下楼市迅速出现了积极的变化。降息、放松二套房贷、减免流通环节税费等 一系列优惠政策刺激了楼市消费，刚性需求得以集中释放。宽松的货币政策导致了市场流动性过剩，为了资金的保值增值，6大量资金开始向楼市流动，山西、内蒙古、温州等地的投资客重新进入楼市。 在某网所做的“楼市泡沫是否重现 7”的专题调查中，截至 7 月 6 日，有近 2000 位网民参与调查，其中认为“现在楼市有泡沫”

11、的占到95.1，而有 437的人认为“房价暴涨”是形成泡沫的最主要原因。 居然这么多人在担心同一件事，出现这样的看法也就顺理成章：楼市正在积聚的泡沫，有可能导致中国式次贷危机的爆发。美国次贷危机爆发后，全球各国为其埋单不同，如果中国发生“次贷危机” ，将不会有人来救我们? 如果任其疯狂下去，房地产泡沫就会越积越大，同样，泡沫内部的压力也会越来越大，过大的压力差，就会跟“莲花河畔”一样，将房地产市场从底部切断，从高处倒向地面。 正是看到房地产市场有重蹈莲花洞畔覆辙的危险，看到过分的流动性已危及楼市乃至整体经济安危，率先拯救楼市的杭州市又率先出台了“微调”政策，并且把矛头首先对准了需求一方，将购买

12、第二套的首付提高到四成，利率按基准利率的 1.1 倍执行。据报道，杭州的房产投资客已达四成。此举被看作一个信号，已有报道称其他城市有可能跟进。 在保增长为主要任务的大环境下，此番房地产价格的上涨，已被戴上救经济乃至救中国的冠冕，希望中央政府迅速出台房地产紧缩政策，并不现实，何况，中央政府刚刚放宽房地产公司资本金限制。房地产业已经开了地方政府先行一步越权救市的路子，因此，这次如果真的需要紧缩，恐怕也是先从地方试起，走一步看一步。但不管谁先下手，思路7应该大体一致，即从控制流动性入手，先控制需求方，再控制供给方。 另据上海证券报报道，二套房贷可能收紧已成普遍预期，更有房地产界人士透露，业内盛传央行

13、将统一口径，严格执行二套房贷款标准，目前的外紧内松做法将被叫停。 “外紧内松做法将被叫停” ，这貌似可笑的做法竟成为“潜规则” 。房地产政策的严肃性哪里去了?我国的宏观调控之所以“一紧就死、一放就乱” ，关键就在于执行，把国家政策当“松紧绳”用，焉能不付出代价? 第二套住房信贷政策的出台是为了打击投机、抑制投资，这样不但能够抑制房价过快上涨，也能消除投机泡沫和金融风险。 世界历史经验告诉我们，无论哪种类型的经济体制，无论哪个经济行业，投机都是经济发展的大敌和隐患。可我们似乎不以为意，去年下半年以来，一些地方以应对金融危机、保增长的名义，曲解适度宽松货币政策，竟列二套房贷款政策睁只眼闭只眼， “

14、外紧内松” ，甚至提出了“改善性住房”的政策，把二套房信贷政策“变相”地突破了，造成今年以来楼市投机泛滥，泡沫泛起，风险加剧，中国楼市回到了“2007 年的非理性梦魇” 。 看来，二套房贷政策压根就不该有任何放松，这个教训值得总结吸取，千万不能重蹈覆辙。 切莫好了伤疤忘了痛 8半年前，土地还是开发商眼中的“烫手的山芋” ，转眼之间竟然成为众人追捧的“香饽饽” 。几个月前，许多开发商还在到处叫穷，饱受资金链断裂之苦，如今居然又开始出手阔绰，争当土地市场的“霸主” 。反差之大，恍如隔世。 土地市场交易火热，开发商整天看地拿地，严格来说并非什么坏事。它至少表明目前开发商信心在恢复，市场投资开发力度在

15、加大。这对于扩内需、保增长，拉动国内经济尽快走出低谷，应该是件好事。 不过，事情并非如此简单。一是当前市场销售情形没有那么乐观，房价依旧高企；二是 2007 年的惨痛教训就在眼前。2007 年受国际国内诸多因素影响，开发商四处拿地，争抢“地王” ，囤地炒地现象更尤为普遍。如此疯狂、不理性，不但炒高了房价，积聚了楼市泡沫，更蕴积了巨大金融风险。 当前，房地产市场为何好起来，主要原因并非缘于市场的自身调节，更非缘于开发商的断腕自救，而是因为政府基于全局而做出的重大政策调整，尤其针对房地产市场出台了诸多利好政策，如调低银行贷款利率，鼓励金融机构加大对房地产企业的资金支持力度，减税、减费刺激楼市消费

16、政府救市，意图其实也很清晰，一是期望通过宏观政策的调整，给房地产市场造成较为宽松的政策环境，缓解市场压力，进而扩大内需，拉动经济；二是指望房地产商降价促销，让利于民，共同激活低迷萎缩的楼市。但许多开发商只看到了前者，对于政府呼吁却佯装听不见。他们要么固守暴利思维继续坚挺，要么假装促销糊弄百姓。 9商人毕竟是商人，指望他们“穷”则降价促销， “富”则让利于民，个个坚守应有的社会责任，多少有些一厢情愿。在市场充分竞争机制尚未建立之前，要他们始终保持理性，还须政府职能部门的时刻提醒：加大市场查处力度，打击杜绝虚假按揭、违规炒房行为出现；加大金融监管力度，防止开发商骗贷现象发生规范开发商市场运作，建立

17、健全房地产市场秩序。从政府自身来看，各地还需加大保障房建设力度，加大这方面的土地供应，最终使商品房、保障房市场供应渐趋平衡，筑牢楼市安全堤坝。 近日某开发商的一句话， “市场上资金充裕，银行头寸充足，资金价格由 8下降至 5，这么便宜的现金，为什么不利用这个时机发展呢?”这句语，道出的不仅是开发商再次疯狂的心声，更间接映照出当前较为真实的市场行情。从中透露的，不应只有积极、乐观，而更应有风险和警示。 滨海新区：MSD 片区或将成为地产制高点 2008 年，房地产市场经历了一个冬天的蛰伏，进入 2009 年，就开始出现了大幅回暖的趋势。近期塘沽开发区更是实现了销量的井喷，同时大范围的拆迁改造使得

18、塘沽涌现了大量购房刚性需求，对近期楼市起到了良好的推进作用，让塘沽区的成交量长时间稳居全市各区之首。 进入 2009 年 7 月，连日来酷暑天气并未浇熄购房者的热忱，盛星东海岸的销售现场也经历了一个特别的周末，周六周日仅仅两天，二期 1010号楼推出的所有户型已经全部售罄，本周，东海岸 II 期的 54 套住房亦将和广大意向客户见面，届时，售楼处必将经历又一次的热销景象。 东海岸 II 期本次推出的 10 号楼 18 层海派“景质”空间，是在凝练一期户型精华的基础上，融汇二期功能空间的亮点所在，南北通透户型，最大程度的满足了了人体对舒适感的最高要求，实现与阳光、清风、氧气的亲密接触。 典藏户型

19、与合理价格区间的强势组合，实现了东海岸的高性价比，热闹的销售场面，印证了东海岸的巨大升值潜力。最小购房压力，最大完美享受，最高升值空间，尽在我的海岸完美生活。 90 平方米，两室复刻经典，惬意生活随即拥有复刻一期“H”型经典户型，方正格局，空间分布合理紧凑，绝无浪费；南向起居室与北侧通风阳台巧妙设计，南北通透户型结构，使清新空气充盈室内；动静分区明确，独享卧室私密空间；厨房紧邻入户门，靠近储物阳台，让生活变得更加便利。 62 平方米，一室与 67 平方米一室宜居设计，格局方正， 有效利用空间；大幅观景阳台承接客厅，使室内阳光充沛，享受多维日光呵护；配备新风系统自动调节鲜氧流量，空气清新如怡；卫生间干湿分离，提升空间利用效率，令生活更舒适。 另外，今年大港将全面推进以油田居民区为主的南部城区经济适用房建设项目，预计年底可建成 55.9 万平方米经济适用房，并初步具备入住条件。 据了解，为改善长住大港油田外围基地居民的生活条件，大港油田