房地产上市公司盈利能力分析[毕业论文].doc

1、I本科毕业设计论文届论文题目房地产上市公司盈利能力分析所在学院商学院专业班级财务管理学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日II摘要近几年来，随着国民经济的健康稳定发展，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势，房地产业的火热发展，得益于国民经济的健康稳定发展，但是在一定程度上，房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。为分析中国沪市房地产上市公司盈利状况，该文采用主成分分析法构造体现盈利能力的综合计量指标。选用20072009年的统计数据，在计算房地产上市公司盈利能力单项指标的基础上，通过因子分析提

2、取主成分，确定综合计量指标，利用综合计量指标的多项统计量进行分析与预测。结果表明中国房地产上市公司的总体盈利能力较好，但自2007年起，盈利能力低于平均水平的公司逐渐增加；20072009年房地产上市公司的盈利能力以年均5的幅度逐年下降，未来二至三年下降趋势仍将持续；普通房地产上市公司盈利空间将缩小得更快，与平均水平间的差距会越来越大。关键词房地产上市公司；盈利能力；主成分分析IIABSTRACTINRECENTYEARS,ALONGWITHTHEHEALTHYANDSTABLEDEVELOPMENTOFTHENATIONALECONOMY,INEVERYASPECTFACTORIMPETUS

3、,REALESTATEPRICESRISINGQUICKLY,YEARLYRISINGTREND,WHILESHANGHAIBYTHEMTHEDEVELOPMENTOFREALESTATEINDUSTRYINTHENATIONALECONOMY,THANKSTOTHEBURNINGOFTHEHEALTHYANDSTABLEDEVELOPMENT,BUTINACERTAINEXTENT,HOUSEPRICESRISEQUICKLYRESTRICTEDTHEREALIZATIONOFORDINARYPEOPLELIVINGRIGHTS,NOTONLYAFFECTTHEHEALTHYDEVELOPM

4、ENTOFTHENATIONALECONOMY,ALSOSPREADTOTHESOCIALSTABILITY,BECOMETHEFOCUSOFTHESOCIETYACOMPREHENSIVEPROFITABILITYINDICATORWASCREATEDTOANALYZEANDPREDICTTHEPROFITABILITYOFLISTEDREALESTATECOMPANIESUSINGPRINCIPALCOMPONENTIALANALYSISSTATISTICALDATAFROM20072009WASUSEDTOANALYZETHEINDIVIDUALPROFITABILITYINDICATO

5、RSOFLISTEDREALESTATECOMPANIESTOFINDTHEPRINCIPLEFACTORSAFFECTINGTHEIRPROFITABILITYANDTHENIDENTIFYCOMPREHENSIVEINDICATORSSTATISTICSOFTHECOMPREHENSIVEINDICATORSWEREUSEDTOPREDICTTHEPROFITABILITYTHERESULTSSHOWTHATINGENERALTHECHINESELISTEDREALESTATECOMPANIESWEREPROFITABLEBUTTHENUMBEROFBELOWAVERAGECOMPANIE

6、SHASGRADUALLYINCREASEDSINCE2007THELISTEDREALESTATECOMPANIESPROFITABILITYHASDECLINED5EVERYYEARFROM20072009ANDTHEDOWNTRENDWILLCONTINUEFORTHEFOLLOWING23YEARSTHEPROFITOFCOMMONLISTEDREALESTATECOMPANIESWILLDECREASEFASTERWITHTHEINCREASINGGAPSBETWEENTHEPROFITSOFTHECOMMONANDTHEAVERAGECOMPANIESKEYWORDSREALEST

7、ATELISTEDCOMPANIESPROFITABILITYPRINCIPLECOMPONENTIALANALYSIS目录1上市公司盈利能力概述111盈利能力的概念112盈利能力的评价方法12上市公司盈利能力影响因素321盈利能力生产经营因素分析322盈利能力财务因素分析423盈利能力质量因素分析53上市公司盈利能力分析指标体系731上市公司盈利能力评价指标的选择依据732上市公司盈利能力评价的指标设计7321每股收益7322净资产收益率7323总资产报酬率8324销售净利率8325主营业务收入增长率84沪市房地产上市公司盈利能力的实证分析941研究样本的选择及资料来源942房地产上市公司盈

8、利能力指标分析943房地产上市公司盈利能力因子分析10431描述性统计10432相关性分析11433KMO和BARTIETT检验11434运用主成分法寻找公因子12435建立主成分表达式，计算主成分值13436计算各样本的因子得分1444房地产上市公司面临的主要问题155提高房地产上市公司盈利能力的对策1651扩大融资渠道1652调整企业的发展观念1653优化产权股份结构1654探索新型的激励方式16IV结论17参考文献1811上市公司盈利能力概述11盈利能力的概念盈利能力是企业利用各种经济资源获取利润的能力，是各部门生产经营效果的具体表现，是生产能力、管理能力、创新能力及回避风险能力等的综合

9、体现。企业经济效益的好坏都能通过盈利能力表现出来。盈利能力是决定企业价值的重要因素，即在风险一定的情况下，获取尽可能多的利润，实现企业价值最大化。通常情况下，利润额的高低并不能衡量盈利能力的大小。因为利润额的高低不仅取决于企业的经营业绩的高低，而且还取决于生产经营规模的大小、经济资源占有量的多少、投入资本的多少以及产品本身价值等条件的影响。不同规模的公司间或在同一公司各个不同时期，仅对比利润额的高低，不能正确衡量公司盈利能力和评价公司素质的好坏。因此，我们在分析上市公司盈利能力时，要从生产经营的角度衡量公司的盈利能力，要从收入、利润、投入产出的财务角度评价公司的盈利能力，还要关注盈利能力质量对

10、盈利能力的影响。12盈利能力的评价方法盈利能力分析方法主要有比较分析法、比率分析法、趋势分析法。（1）比较分析法比较分析法是通过经济指标在数量上的比较，来揭示经济指标的数量关系和数量差异的一种方法。其主要形式有三种一是实际指标比较，以揭示出实际与预算之间的差异，了解该项指标的完成情况；二是本期指标同上期指标或历史最好水平比较，确定前后不同时期有关指标的变动情况，了解企业生产经营活动的发展趋势和管理上作的改进情况三是本单位指标同国内外先进指标比较，以找出与先进单位之间的差异，推进本单位改善经营管理，赶超先进水平。比较时应当注意比较双方的指标在内容、时间、计算方法、计价标准上的口径一致性。（2）比

11、率分析法比率分析法是通过对财务相对数指标的比较，来确定财务活动变动程度的分析方法。其主要形式有三种一是构成比率，用以计算某项经济指标的各个组成部分占总体的比重，反映部分与总体的关系；二是效率比率，用以计算某2项经济活动中所费与所得比例，反映投入与产出的关系；三是相关比率，用以计算在部分与总体的关系，投入与产出的关系之外具有相关关系指标的比率，反映有关经济活动的联系比率分析时，对比指标要有相关性，对比指标的计算口径要一致，采用的指标要有对比的标准。（3）趋势分析法趋势分析法是将两期或连续数期财务会计报表中的相同指标或比率进行对比，求出它们增减变动的方向、数额和幅度的一种方法。趋势分析法的形式主要

12、有一是重要财务指标的趋势比较二是会计报表金额的趋势比较三是会计报表构成的趋势比较。企业的盈利能力及经营成果可以由“利润”表现出来，通过利润表可以反映企业当期的经营成果与盈利能力。通过比较和分析同一公司不同时期、不同公司同一时期的利润情况，可评价公司盈利能力水平的高低。因此，上市公司盈利能力分析可以采用财务比率分析方法，将绝对数据转化为相对指标，提高分析结果的准确和可比性，例如销售利润率、资产回报率等相对指标。通常一项财务指标是难反映综合盈利能力状况的，公司盈利能力分析应选取一系列能综合反映盈利能力的指标进行综合分析，从多个较多角度评价盈利能力。因此，构建盈利能力分析指标体系，可以使影响盈利能力

13、的各个方面都能通过具体比率指标体现出来，提高分析过程的科学性和可操作性。32上市公司盈利能力影响因素21盈利能力生产经营因素分析生产经营盈利能力是指企业在生产经营活动中消耗一定的物质或人力资源而实现的营业收入或经营利润，反映企业从事生产经营活动赚取利润的能力。它是上市公司最基本的盈利能力，是评价其综合盈利能力的基础。关心公司盈利能力的各方信息使用者都非常重视生产经营业务盈利能力，因为它是衡量投入与产出关系的基础，也是同一行业中各个公司之间比较工作业绩和考察管理水平的重要依据（陶萍，2010）。能力主要受以下三方面生产经营因素的影响（1）公司规模对盈利能力的影响公司规模指的是生产和经营的规模，它

14、表明劳动力、生产资料在企业内集中的程度，反映生产和经营能力的大小。一般来说凡是构成公司规模的要素都可作为划分公司规模的标准。目前划分公司规模的标准大致有职工人数、设备和厂房的实物数量、固定资产原值、销售额、利润额、原材料处理能力以及用年产量和年产值表示的企业综合生产能力等。盈利能力往往与公司规模成正比。（2）经营能力对盈利能力的影响在市场经济条件下，企业的经营能力就是依据企业内部生产条件和外部市场环境制定适合企业生存和发展的经营管理策略，其中包括产品策略、生产组织策略、市场销售策略和财务管理策略等。上市公司只有树立以市场为导向，以顾客需求为目标的经营观念，采用节约组织生产和管理成本的先进生产管

15、理技术以及经营政策，才能争取更大的利润空间，提高公司盈利能力。如果能以适当的产品、适当的价格、采用适当的方式销售给尽可能多的买者，并使之得到较大程度的满意，在市场上取得竞争优势，公司的盈利能力自然会随之增强。综上所述，生产经营能力所包含的因素都在影响着上市公司的最终盈利能力，生产规模直接影响到产品的投入产出比例，影响着利润水平；产品结构直接反映了产品的成本费用构成状况，只有产品得到了社会需求的认可，公司才能实现销售收入；经营能力体现了企业的经营管理水平，影响着公司创造利润的能力。422盈利能力财务因素分析企业的盈利能力可以通过财务分析来表现。盈利能力财务因素就是企业的收入水平、利润水平、投入产

16、出水平以及它们之间的关系所带来的财务影响。企业通过对财务因素的利用和评价来反映自身的盈利能力。财务因素分析可以横向和纵向的分析企业的盈利能力，拥有一定的客观性和可比性，对于提高和改进盈利能力具有重要作用（张丽，2010）。（1）销售盈利能力分析销售盈利能力是从企业生产经营的角度，根据营业收入、营业成本、营业利润之间的内在联系，反映企业的盈利能力。企业销售盈利能力分析主要通过销售毛利率、销售净利率、营业利润率等指标进行。上市公司还会用到每股收益、市盈率等指标对于公司的所有者和债权人来说，其获利的大小和保障很大程度上受当期的销售盈利水平的影响。因此销售盈利能力的大小是他们非常关心的。他们可以根据销

17、售盈利能力的高低对公司的盈利能力进行进一步的分析评价，对于公司的管理者来说。销售盈利能力也是他们对于公司盈利能力和管理水平进行整体初评的依据。上市公司主要从营业收入形成的利润对销售盈利能力的影响入手进行深一层分析的。这有利于促使公司在扩大销售的同时，注意改进经营管理，提高盈利水平。（2）资产盈利能力分析分析企业的盈利能力，除了要分析企业的销售盈利能力外，还要分析企业的资产盈利能。因为销售盈利能力反映的是以销售收入为基础的盈利水平，只是在产出与产出之间进行比较，没有考虑投入与产出之间的关系，不能全面反映企业的盈利能力，高销售盈利能力有可能是靠高投入实现的。资产盈利能力分析是从投入产出的角度来反映

18、企业的盈利能力的，即用最终实现的利润总额与资产之间的对比关系来反映企业资产对盈利能力的影响。上市公司资产盈利能力分析主要通过净资产收益率、总资产报酬率等指标进行。公司的生产经营过程是对资产不断运用的过程，占用资产的多少会影响公司的最终盈利水平。公司从事生产经营活动必须具有一定的资产，资产的各种形态应有合理的配置并有效运用，一定时期内占用和耗费的资产越少，获得的利润越大，资产的获利能力越强，经济效益越好。（3）投资回报能力分析投资回报能力是从企业投资者（包括所有者和债权人）的角度，根据投资与利润之间的内在联系，来考察投资回报水平，同时可以用以衡量企业的盈利能力。上市公司投资者的投资就是公司的总资

19、产。投资者投资的目的是为了获得投资报酬，一个公司投资报酬的高低直接影响到现有投资者是否继续投资，5以及潜在的投资者是否追加或重新投资。在社会主义市场经济条件下，如果公司的盈利能力长期低于社会平均盈利能力，不仅无法再吸收投资，原有的投资也会转移到其他行业。只有公司的投资回报能力高与社会平均水平，才会吸引更多的投资者，公司的发展才会处于有利地位。反之，公司会失去资金机会，发展处于不利地位。23盈利能力质量因素分析盈利能力分析产生的大量信息对于投资者、债权人以及管理层都是十分重要的，因此信息质量倍受关注。盈利质量是针对企业经营业绩的报表数据与实际情况而言的，也就是企业通过财务报告反映出来的经营业绩的

20、可靠或可信程度，是分析企业盈利能力必须考虑的方面。盈利往往通过财务报表的利润数据反映，但只有取得的现金收入才能被企业支配和利用。因此，现金净流量分析可视为对上市公司盈利能力评价的补充分析，可用于解释盈利的质量。与此同时，公司盈利在连续的几个会计期间的稳定性和持续性以及经营风险对盈利的影响对于分析盈利能力也是很有必要的，可以全面衡量公司的盈利质量（周亚辉，2005）。（1）会计政策选择盈利是企业根据会计准则及其他会计相关原则，对一定会计期间内企业经营成果的反映。因此它不仅受到企业本身财务状况及经营状况的影响，而且也受到会计准则、企业所选会计政策等因素的影响。会计政策是公司在会计核算时所遵循的具体

21、原则和所采纳的具体会计处理方法。由于收益是会计人员利用一系列的会计政策计算出来的，而同一类型的经济业务在进行会计处理时具有一定的选择空间，因此利用不同的会计政策计算出来的收益就会产生差异。（2）现金收入保障权责发生制下的会计收益包含了一系列的假设估计，代表的是企业的账面成果，而不是可自由支配财富的增加，不能反映企业的真实收益。而对企业而言，是现金而不是收益在保持着企业的生存、盈利和发展。只有会计收益有相应的现金净流入时才表明收益的真正实现，企业才能在收益的基础上偿付利息，支付股东股利，以及安排资金用于企业未来的发展。收益的现金保障性就是在此基础上提出的一般认为，会计收益的现金保障性越强，其未来

22、不确定性就越低，会计收益的质量也就越高。从对企业净利润的影响来看，经营活动是确定企业净利润的主要事项，它可以说明企业在不动用企业外部筹得资金的情况下，通过经营活动产生的现金流量是否足以偿还负债、支付股利和对外投资。6因此，引入经营活动的现金流量的分析，对于评价上市公司盈利质量是十分有必要的。（3）盈利的稳定性盈利稳定性是指企业盈利水平变动的基本态势。如果企业当前的盈利水平很高，但缺乏稳定，仍然是盈利质量不高的表现。盈利稳定性要求企业的盈利水平不要上下波动或波幅较大。盈利的稳定有两种表现形式一种是在连续几个会计年度中，收益水平围绕某一水平线上下波动且波幅很小；另一种是随时间延续，收益水平呈不断上

23、升的趋势。当然，后者是利害关系人更愿意看到的，并通常认为该企业的盈利能力较强。稳定性和持续性是两个不同的概念，收益的持续性取决于收益项目的来源，经常性业务带来的收益具有持续性，而偶发交易和事项带来的收益不具有持续性收益的稳定性则取决于企业业务结构、商品结构、收支结构的稳定性及企业所面临的外部环境的稳定性。上市公司保持收益的稳定性对于其树立良好的市场形象，获取投资者的信任是十分重要的。73上市公司盈利能力分析指标体系31上市公司盈利能力评价指标的选择依据盈利能力是公司获取利润的能力，而利润则是股东取得投资收益，债权人收取本息的资金来源，是公司得以持续发展的关键动因。证监会等监管部门更是把盈利能力

24、作为考核公司发行股票、募集资金的重要标准。不仅要关注公司实现会计盈余的总体状况（净资产收益率和每股收益），还应详细分析盈利的持续性、盈利的含金量。反映公司盈利能力的指标有净资产收益率、资产报酬率、销售净利率、成本费用净利率、每股收益、每股股利、每股净资产等。在分析研究上市公司投资风险时，以其市价与每股收益之比，则产生了反映投资风险的指标市盈率。关于对上市公司盈利指标的选择,不同的人有不同的标准。尽管不同的研究者对于指标的选择上存在一定的差别，但是仔细分析就会发现，这些指标之间存在着密切的联系，其分析结果是殊途同归的效果。各指标之间的关系如下净资产收益率净利润股东权益销售利润率资产周转率权益乘数

25、净利润销售收入销售收入资产总额资产总额股东权益32上市公司盈利能力评价的指标设计321每股收益每股收益指企业净收益与股本总数的比率，每股收益是评价上市公司盈利综合能力最基本和核心的指标。它是测定股票投资价值的重要指标之一，是分析每股价值的一个基础性指标，是综合反映公司获利能力的重要指标，决定了股东的平均收益水平。322净资产收益率净资产收益率（即股东权益收益率）是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。该指标值越高，意味着投资带来的收益越8高，因此净资产收益率反映股东资金投入的年度回报率，是衡量一个企业

26、盈利水平的重要指标。323总资产报酬率资产报酬率是公司一定时期获得的报酬总额与资产平均总额的比率，是从资产盈利角度反映公司盈利能力的基本指标。资产报酬率体现了公司运用全部资产的总体获利能力，是评价企业资产运营效益的重要指标。324销售净利率销售净利率是指企业实现净利润与销售收入的对比关系，其计算公式为销售利率（净利润销售收入）100。用以衡量企业在一定时期的销售收入获取的能力。该指标能够反映取得多少营业利润。企业在增加销售收入的同时，必须获得更多的净利润，才能使销售净利率保持不变或是提高。通过分析销售净利率的变动，可以使企业管理者在扩大销售额的同时，注重改进经营管理水平，提高盈利水平。325主

27、营业务收入增长率主营业务收入增长率是本期主营业务收入与上期主营业务收入之差与上期主营业务收入的比值，是衡量上市公司主营业务盈利持续性的一个指标，可以判断公司发展所处的阶段。一般来说，如果主营业务收入增长率超过10，说明公司产品处于成长期，将继续保持较好的增长势头。如果主营业务收入增长率在510之间，说明公司产品已进入稳定期。如果该比率低于5，说明公司产品已进入衰退期，保持市场份额已经很困难。94沪市房地产上市公司盈利能力的实证分析41研究样本的选择及资料来源样本选取的标准是（1对于分别在A股和B股同时上市的公司，以及以转债形式上市的公司，只保留其A股上市公司；（2）为了保持数据的连续性，选择在

28、20072009年中一直属于房地产行业的上市公司；（3）为避免异常数据对研究的影响，从样本中剔除了20072009年中有2年以上处于STSPECIALTREATMENT状态的公司。经过遴选后，适用于本文分析的37家房地产上市公司的股票代码和名称如表1所示。表1房地产上市公司的股票代码和名称股票代码公司名称股票代码公司名称股票代码公司名称股票代码公司名称600007中国国贸600266北京城建600622嘉宝集团600736苏州高新600048保利地产600322天房发展600638新黄浦600748上实发展600053中江地产600325华发股份600641万业企业600823世茂股份6000

29、64南京高科600383金地集团600647同达创业600836界龙实业600158中体产业600393东华实业600663陆家嘴600846同济科技600159大龙地产600533栖霞建设600665天地源600895张江高科600162香江控股600549厦门钨业600675中华企业601588北辰实业600208新潮中宝600576万好万家600684珠江实业600239云南城投600615丰华股份600732上海新梅600240华业地产600620天宸股份600733S前锋42房地产上市公司盈利能力指标分析为了更好的了解公司的盈利能力，找出沪市房地产上市公司2007至2009年的相关数

30、据，计算出相关指标值如表2。根据表2的数据做趋势分析得到图1。表2房地产上市公司20072009年相关指标平均值每股收益净资产收益率资产报酬率销售净利率主营业务收入增长率2007年0370511351009722703005702401609844306041371622008年031640541010303384006004676019284543201656951892009年03799490101364860038940770394404297025019159510图1房地产上市公司20072009年相关指标变化趋势图数据显示近3年房地产上市公司的净资产收益率、总资产报酬率比较平稳，分

31、别保持在01、0到01之间，2007年房价有了大幅地飙升，而股市大涨更促进了房地产的投资和投机，进而使得房地产上市公司的业绩得到大幅度提高，销售净利率从2007年的026升到2009年的04，2008年则受到世界范围内经济的影响，房地产企业的主营业务收入增长率有较大的下降，但2009年国家出了一系列提振经济的刺激计划，房地产行业也得以快速复苏。43房地产上市公司盈利能力因子分析431描述性统计本文所选取的经过调查研究和统计，搜集到37家上市公司以2009年为例，运用主成分分析法进行盈利能力分析的每股收益、净资产收益率、总资产报酬率、销售净利率、主营业务收入增长率财务分析指标数据，将财务分析指标

32、数据导入统计分析软件SPSS130中进行统计性描述见表3。表3描述性统计表DESCRIPTIVESTATISTICS37373737373702010005651385523117286379910140389394425023350609317040952646156085NMINIMUMMAXIMUMMEANSTDDEVIATION每股收益净资产收益率总资产报酬率销售净利率主营业务收入增长率VALIDNLISTWISE由表3可以看出，2009年房地产上市公司每股收益平均值为03799，净资产收益率平均值为01014，总资产报酬率平均值为03944主营业务，收入增长沪市房地产上市公司指标平均

33、值趋势分析001020304050607200720082009年份指标值每股收益净资产收益率总资产报酬率销售净利率主营业务收入增长率11率平均值为02502。432相关性分析表4指标相关性检验CORRELATIONS76500037897888000000373789766880000000000037373774981585163500000000000037373737PEARSONCORRELATIONSIG2TAILEDNPEARSONCORRELATIONSIG2TAILEDNPEARSONCORRELATIONSIG2TAILEDNPEARSONCORRELATIONSIG2TA

34、ILEDNPEARSONCORRELATIONSIG2TAILEDN每股收益净资产收益率总资产报酬率销售净利率主营业务收入增长率每股收益净资产收益率总资产报酬率销售净利率主营业务收入增长率CORRELATIONISSIGNIFICANTATTHE001LEVEL2TAILED通过变量的PEARSON简单相关系数表，我们发现每股收益与净资产收益率这2个解释变量之间的相关系数达到0765，总资产报酬率与每股收益及净资产收益率的相关系数达到了0897和0889，销售净利率与每股收益、净资产收益率和总资产报酬率的相关系数为0897、0668和0800，主营业务收入增长率与每股收益、净资产收益率、总资产

35、报酬率和销售净利率的相关性为0749、0815、0851、0635，适合做相关性分析。433KMO和BARTIETT检验数据具有一定的相关性才适合做主成分分析。相关性在一定水平之上使用主成分分析法比较好。常用的检验方法是KMO检验和BARTLETTS球形检验。统计学家KAISER1974认为KMO值在05以下不适合做因素分析,在07以上较为合适，08以上为优；本文采用的数据经检验后得到的值为0843，在07以上，因此适用于因子分析法。12表5KMO和巴特利特球体检验KMOANDBARTLETTSTEST84320843810000KAISERMEYEROLKINMEASUREOFSAMPLIN

36、GADEQUACYAPPROXCHISQUAREDFSIGBARTLETTSTESTOFSPHERICITY434运用主成分法寻找公因子从下面表6解释总方差解释表中可以看出，第一个因子的特征值为4192，旋转后方差贡献率为41626。第二个因子的特征值为0469，旋转后方差贡献率为28802。第三个因子的特征值为0186，旋转后方差贡献率为26529。从表中可以看出，提取三个公共因子之后，累计方差贡献率达到了96957，说明前两个因子累计描述了原有变量总方差的96957。可见，提取三个公因子就已经反映了原有变量的大部分信息，是比较合适的。故决定取前三个因子作为主因子进行分析。为了对这三个因子进

37、行解释，就需要得到原始财务指标对这三个主成分因子的因子载荷，如表7所示。表6解释的总方差TOTALVARIANCEEXPLAINED41928384983849419283849838492081416264162646993829323146993829323114402880270428186372696957186372696957132626529969570951906988630571137100000COMPONENT12345TOTALOFVARIANCECUMULATIVETOTALOFVARIANCECUMULATIVETOTALOFVARIANCECUMULATIVEIN

38、ITIALEIGENVALUESEXTRACTIONSUMSOFSQUAREDLOADINGSROTATIONSUMSOFSQUAREDLOADINGSEXTRACTIONMETHODPRINCIPALCOMPONENTANALYSIS表7因子载荷矩阵COMPONENTMATRIXA971063053942249033904288297884345307873449019ZSCOREX3ZSCOREX1ZSCOREX2ZSCOREX5ZSCOREX4123COMPONENTEXTRACTIONMETHODPRINCIPALCOMPONENTANALYSIS3COMPONENTSEXTRACTE

39、DA13从表7可以看出，公共因子的含义不清，无法对研究变量进行分组，我们根据因子载荷矩阵的不唯一性，对因子载荷矩阵进行旋转。X1为每股收益，X2为净资产收益率，X3为总资产报酬率，X4为销售净利率，X5为主营业务收入增长率，旋转后的因子载荷矩阵如表8所示。表8旋转后的因子载荷矩阵ROTATEDCOMPONENTMATRIXA913272238809386384363831406588597497340411843ZSCOREX4ZSCOREX1ZSCOREX2ZSCOREX3ZSCOREX5123COMPONENTEXTRACTIONMETHODPRINCIPALCOMPONENTANALYS

40、ISROTATIONMETHODVARIMAXWITHKAISERNORMALIZATIONROTATIONCONVERGEDIN4ITERATIONSA435建立主成分表达式，计算主成分值因子旋转后，所提取的因子对原始信息的方差贡献总和没变，但每个因子的方差贡献重新分配，这使得计算综合得分时，因子的权重发生了变化，使得排序可能发生了改变，使得出的结果更科学、合理。据表8旋转后的因子载荷矩阵，就可以得到各主成分因子与原始财务比率指标的主成分模型F10809ZX10363X20288ZX30913ZX40340ZX5F20386X10831ZX20597ZX30272ZX40411ZX5F303

41、84ZX10406ZX20497ZX30238ZX40843ZX5应用这一线性组合计算出各主成分的值，结果见表9。表9因子得分系数矩阵COMPONENTSCORECOEFFICIENTMATRIX55623202740615256820353900108623703023227541619ZSCOREX1ZSCOREX2ZSCOREX3ZSCOREX4ZSCOREX5123COMPONENTEXTRACTIONMETHODPRINCIPALCOMPONENTANALYSISROTATIONMETHODVARIMAXWITHKAISERNORMALIZATIONCOMPONENTSCORES14

42、436计算各样本的因子得分根据表6解释总方差的数值和以上得到的主成份值，利用公式FF104163F202880十F302653/09696得出各个上市公司的2009年度盈利能力的综合评价得分。将得分从高到低排的表10。表10因子得分排名表名次公司名称得分名次公司名称得分名次公司名称得分1同达创业31353314新潮中宝059204727华业地产02872992北京城建160210815香江控股056594528天地源02697543保利地产158559516厦门钨业056351229界龙实业01825324华发股份138269417中国国贸055608730丰华股份01511575大龙地产12

43、6591918同济科技049545431天房发展01318756金地集团115563119上实发展048786832中江地产0131127陆家嘴108913720栖霞建设047735333S前锋00893538珠江实业092435721世茂股份045741734万好万家00732769中华企业084179722北辰实业04408635中体产业003854610南京高科082928623新黄浦043551136上海新梅01691811嘉宝集团081360724万业企业043294537天辰股份02324112张江高科065227725苏州高新035409213云南城投059835526东华实业0

44、301323表10的综合排序中，排名前五的是同达创业、北京城建、保利地产、华发股份、大龙地产。其中同达创业以综合得分313533排名第一，反映了该公司良好的盈利能力。从结果的排序可以看出，综合得分排在第一的同达创业，其公因子F1的得分排在第二位，公因子F2的得分排在第一位，并且也正是因为因子F2的得分远远高于其他公司，才使得综合得分处在第一位，这说明同达创业在重要的因子每股收益盈利能力方面还有待提升，以促进公司盈利能力更好的改善。而排名第二的北京城建，主要是因为它在两个盈利能力因子方面相对处于前列，盈利能力发展均衡。上海新梅和天辰股份与其他公司相比相差较大，主要是由于前2个因子与其他公司相差较

45、大，因此应该加强每股收益与净资产收益率的盈利能力。1544房地产上市公司面临的主要问题第一，政府对房地产政策的宏观调控使房地产投资的融资提高了难度。由于连续上调的存款准备金率等政策打压对投资者资金心里上造成了压力，使地产股低迷，企业融资难度增大。第二，房地产企业重开发、轻经营管理。我国房地产企业多以开发建设然后一次性销售为主，物业经营及物业管理的比重太小，在这种情况下，公司业绩决定于具体的开发项目，而一个开发项目的周期只有24年，极易导致开发企业经营业绩的大起大落。在国外，物业经营管理的比重大大高于物业开发的比重，这也是国外房地产企业经营相对稳定的主要原因之一。第三，目前我国房地产上市公司的股

46、权结构不尽合理。一是未流通股占总股本的比重过大，且以国家股为多；二是股权集中的表现不合理，即大股东多是未流通股股东。因此，房地产上市公司应减持未流通股，特别是国有股；还应积极寻求支持公司发展的潜在可流通大股东。第四，我国房地产上市公司对董事、监事及高层管理人员的激励主要有持股激励和年薪激励，但效果却不明显。房地产上市公司应探索新型的激励方式。165提高房地产上市公司盈利能力的对策51扩大融资渠道由于国家的宏观调控，资金制约了房地产企业的发展，当房地产开发企业业务运转正常，融资渠道畅通，经营负债控制得当，具有专业化经营和核心竞争力的时候，房地产开发的规模越大，效益就会越高，风险就会越低。上市房地

47、产开发企业在资本市场上的融资能力有限，应运用更广泛的资本运作方式。例如，房地产开发企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业，或是与国外房地产基金合作，强强联手，充分发挥各自优势，形成双赢局面。52调整企业的发展观念房地产企业要开发与管理并进。目前我国房地产企业大多重开发、轻经营管理，多以开发建设然后一次性销售为主，物业经营及物业管理的比重太小，导致公司业绩决定于具体的开发项目，而一个开发项目的周期只有24年，极易导致开发企业经营业绩的大起大落。转变观念有利于企业稳步的提升经营。53优化产权股份结构优化股权结构，提高企业竞争力。根据中国房地产上市公司股权结构的特点，上市公司应减持未流通股，特

48、别是国有股；还应积极寻求支持公司发展的潜在可流通大股东。对中国房地产上市公司来说，应保持一定的股权集中程度，提高委托人对代理人的监管效率，降低代理成本。54探索新型的激励方式探索新型的激励方式。如对房地产上市公司高管人员实行“年薪股票期权”制。年薪是高层管理人员收入中与业绩无关的报酬，但要与其以前的业绩表现相关；期权股票的认购权要有明确条件限制（如与其当期业绩挂钩），且行使期权的时限应在其任期满后，以便较好地防范短期行为风险。17结论本论文通过对上海证券交易所37地产上市公司的2007至2009的年度报表进行主成份分析找出我国房地产上市公司间的差异性，并将其归类。将本研究的结果与其他研究机构的

49、研究结果相比较，发现研究结论相似，因此，本研究所采用的盈利指标和研究方法均合理可靠。通过分析了解到，近几年我国房地产行业进入平稳发展期，整体盈利能力呈稳步上升状态，2007至2009间，房地产上市公司的盈利能力最强的几个公司业绩平稳，没有大起大落现象；只在2008年金融风暴时主营业务增长率与每股收益有较大的明显浮动，行业发展比较平衡，只有少数企业与行业差距明显，大部分企业发展水平相当。本文提出房地产上市公司提高盈利水平的对策准确定位开发项目和产品；改善公司治理结构；加大上市房地产企业的品牌建设，扩大融资渠道。18参考文献1陶萍，申长青，孙业慧房地产上市公司财务风险识别及处置措施研究J工程管理学报，2010（2）2屈丽华房地产上市公司盈利能力实证研究D武汉武汉科技大学，20053赵选民，张晓阳房地产上市公司盈利能力影响因素实证分析J财会通讯，2009（5）4吕恩泉，刘江涛基于杜邦方法的房地产公司盈利能力分析J经济论坛，2010（2）5张丽基于因子分析的广东房地产上市公司盈利能力评价J广东农工商职业技术学院学报，2010（2）6张红，林荫，刘平基于主成分分析的房地产上市公司盈利能力分析与预测J清华大学学报，2010（8）7周亚辉上市公司盈利能力分析J中国科技信息，2005（7）8赵荣荣上市公司盈利能力分析J经