调查与决策——《更新理念 创新举措 加快推进村(社区)集体经济发展.doc

1、调查与决策更新理念 创新举措 加快推进村（社区）集体经济发展总第 258 期调查与决策（内参） 第 148 期 更新理念 创新举措 加快推进村（社区）集体经济发展 -万春镇天乡路社区集体经济发展调查 中共成都市温江区委书记、成都市温江区人大常委会主任 李刚村（社区）集体经济一头连接广大农民、一头连接市场，是统筹城乡经济社会发展的重要一环。在深入推进城乡一体化过程中，万春镇天乡路社区按照“大统筹、大集中“的思路，采取“村企合一“的方式发展集体经济，在不到一年的时间内实现了社区集体资产增值、集体经济增收和群众致富“三重突破“。 天乡路社区位于温江区万春镇，幅员 1.65 平方公里，人口 1203

2、人。该社区地处温郫都国家级生态示范区核心区，江安河由北向南穿过社区，具有发展生态旅游的天然优势；毗邻温江城区，鱼凫路延伸段、春江路和花卉大道交叉而过，区内公交 204 路、206 路以及直达市中心的 703 路均设有站点，地理位置较为优越，交通十分便捷；社区及周边有省电力学院、大庆蜀苑、蓝光和骏、大同上郡等学校和楼盘，预计将形成 23 万的常住人口，特别是集旅游、观光、休闲、娱乐为一体的重大项目“国色天乡“开园后，每年约有 250 万人次的游客，使该社区具有较旺的人气和商气。但是由于受发展理念等因素制约，社区聚集的资源要素长期处于非市场化状态，导致集体经济发展缓慢。2005 年社区集体资产只有

3、 16.58万元、集体收入 8.5 万元、居民人均纯收入 5500 元。2006 年 4 月，随着城乡一体化持续推进，“国色天乡“的综合效应逐步显现，在党委政府引导支持下，社区负责人逐步打开了思路，采取“村企合一“的模式，成立卫鑫置业有限公司，走上了公司化运作道路，实现了集体经济快速发展。 天乡路社区集体经济发展模式和成效 在发展集体经济上，天乡路社区主要是：坚持“政府引导、企业运作、农户参与、对接市场“的原则，采取“村企合一“发展方式，组建卫鑫置业有限公司，通过市场化手段推进社区资源、资产与企业对接，最终实现社区集体资产增值、集体经济增收和群众致富。 （一）运作模式：三方联动 依托社区集体企

4、业-卫鑫公司，建立了“公司+农户+业主“的利益联结机制，运用市场化手段推进商业用房股权化转租、土地资源规模化流转、集体资产市场化经营。 土地资源规模化流转。通过农民集中居住和土地整理等方式，天乡路社区挖掘整理出大片可流转土地，全部交由卫鑫公司统一出租给外来企业，租金按约定在卫鑫公司和居民之间进行分配。目前，该社区土地流转总面积为 1119.7 亩，其中，国色天乡项目租用800 余亩，花木大户租用 200 余亩。 商业用房股权化出租。随着“国色天乡“项目的入驻，该社区 898 名居民实现了集中居住。万春镇按照“大统筹、大集中“理念，改变以往每家每户楼下修建商业铺面的做法，集中修建了 3.6 万多

5、平方米的三层商用楼，由集中居住的居民按人均 8 平方米、每平方米450 元的优惠价格（低于成本价）购买，未售完部分作为集体资产划归卫鑫公司。居民将购买的商铺入股到卫鑫公司，由卫鑫公司整体出租，租金按约定在公司和居民之间进行分配。目前，商用楼已整体出租给金川公司，租期 20 年。 集体资产市场化经营。社区通过修建三层的商用楼，节约出约 18 亩集体建设用地，采用 BOT 模式，授权金川公司修建天乡农贸市场。市场所有权归卫鑫公司，金川公司获得 40 年的免费经营权，仅需每年向卫鑫公司支付土地租金。同时，卫鑫公司作为独立运营的企业法人，积极支持其工程部、保洁部承接建筑装饰、绿化工程、建材销售、物业管

6、理等业务。 （二）发展成效：双方共赢 通过上述经营模式，较快地实现了卫鑫公司和社区居民“双赢“。2006 年，社区集体资产跃增到 3000 万元，集体经济收入 15 万元，同比增长 76.5%；社区居民人均纯收入7025 元，同比增长 27.7%。今年，预计卫鑫公司和社区居民收入将会有更大的增长。 卫鑫公司：四种收入。预计今年总收入可突破 120 万元，同比增长 700%。一是土地流转收入。按每年每亩 50 斤大米的价格（随行就市）计算，全年预计可达 12 万元。二是商业用房经营收入。按每平方米 1 元/月的标准计算，全年可达 44 万元。三是其它集体资产经营收入。天乡农贸市场的土地租金今年为

7、 18 万元，社区其他集体商业用房和老办公区出租收益全年预计可达 6 万元。四是公司自营业务收入。对公司承接建筑装饰、绿化工程、建材销售、物业管理等业务所获利润，公司按 8%比例获取红利，全年预计可达 45 万元。 社区居民：三金保障。预计今年纯收入可达 8700 元以上，同比增长 23.8%。一是股金收入。以土地承包经营权入股的，可获得每年每亩 1150 斤大米价格（随行就市）的收益；以商业用房入股的，可获得 8 元/平方米 o 月的收益。二是薪金收入。居民到卫鑫公司、省电力学院、绿岛食品厂、国色天乡等企事业单位就业，平均月薪约 700 多元；自主创业从事餐饮、茶馆、副食等经营，平均年收入约

8、 1.2 万元。三是利金分红。对公司承接的建筑装饰、绿化工程、建材销售、物业管理等业务所获利润，居民按照 92%的比例获取红利。 天乡路社区集体经济发展的评价 天乡路社区在短时间内实现集体经济跨越式发展，其主要经验在于：一是成立公司，实行实体化运作。通过将社区原有集体资产、居民的商业用房、居民的土地承包经营权以及个别居民的现金入股，使集体资产从 16.58 万元跃增到 3000 万元，为此后发展聚集了较强的经济实力；公司管理层和社区党支部、居委会基本上是“三块牌子、一套人马“，确保了公司顺利运转。二是依托项目，推动社区联动发展。比如，利用“国色天乡“等项目的入驻，积极推行集中居住、促进劳动力转

9、移就业、发展集体经济等。三是集约利用资源，实施市场化运作。比如，创造性地将人均 8 平方米的商铺汇集在一起，统一修建成三层商业用房，改变了以往每家每户单独修建商业房土地利用率不高的状况；同时，以公司为载体，将节约的土地资源，通过 BOT 方式修建农贸市场，很好地实现了资源向资本的转变。 在快速发展的同时，卫鑫公司也面临着一些问题，比如股权不够明晰、缺乏专业管理人才、没有注意为未来发展预留资源、对发展的有利条件挖掘不够等，制约着卫鑫公司的发展。这些问题也在其它村级集体经济中普遍存在。 （一）股权设置的问题。卫鑫公司虽然是按照公司化模式运行，但是公司在股权设置上还存在问题，即商业用房、土地承包经营

10、权、原有集体资产以及个别居民入股的现金等几种股份没有实现量化和同股同权。比如，居民以商业用房和土地承包经营权入股，但是这两类股权是独立运作、各自分红，其股份还不是真正意义上公司股份的概念和运作方式。这种股权设置极易产生两大问题：一方面，按照公司法规定，公司重大决策、董事会、监事会的选举产生等都必须由股东大会讨论通过，但是在股份没有明晰量化的情况下，公司如何通过股东大会的多数同意来通过决定，是一股一票还是一人一票？但不论是哪种形式，都容易造成公司决策上的分歧和混乱。另一方面，在同股不同权和股权不明晰的情况下，公司的利润分配上就存在着无统一标准的问题，红利分配这一好事就可能引发矛盾，甚至可能影响到

11、公司的稳定和正常经营。对此建议卫鑫公司结合温江区制发的关于推行农村“两股一改“试点工作的意见（试行） ，对股权进行彻底到位的量化和明晰：对集体土地和集体资产，按照“两股一改“意见的办法进行量化后全部明晰到人；对入股的商铺，虽然居民是按 450 元/平方米购买，但考虑其实际建设成本为 1100 元/平方米，因此建议按 1100 元/平方米的标准量化到入股人；对个别居民入股的现金则直接按金额量化到出资人。 （二）人才短缺的问题。目前，卫鑫公司的 15 名职工，除财务部经理为大专文化，其他均为高中以下文化；除工程部经理有一定的企业经营经验，其他均为公司成立后才开始边干边学，公司职工无论在学历还是阅历

12、构成上都基本无法满足公司进一步发展的需要。在调研中，公司负责人也谈到招聘总经理的打算，但是以公司现有的经济状况，仅能给出10002000 元的月薪（另加提成） ，对人才的吸引力十分有限。人才缺乏是村级集体经济发展面临的一个十分普遍的问题，区上也为此提出了不少的解决措施，比如“一村（社区）一名大学生“计划，从区级机关选派干部到村（社区）挂职、帮助发展集体经济等等。对此建议卫鑫公司充分利用区上的人才支持政策，主动寻找合适的人才；加大对公司现有人员培训，通过专家讲座、到先进企业实地考察学习等方式，着重在经营理念、管理水平、营销技巧等方面取得提高；大胆创新吸引人才的体制机制，比如在明晰股权的基础上，探

13、索实施期权期股来吸引人才。 （三）预留发展资源的问题。目前，卫鑫公司的主要经营方式是资产出租、收取租金，不论是商业用房和其它集体资产的出租，还是集体土地的统一流转，其实质都是简单的出租业务。这种经营方式，优点是经营风险相对较小、收益有保障。但也有不少缺点：一方面，制约了公司的快速发展，因为单纯的出租业务利润低、增长速度慢；另一方面，制约了公司的自主发展，随着“国色天乡“的正式营业，必将给社区带来更好的发展机遇，但公司可用资产已全部出租，且租期一般都在 10 年以上，使公司难有余力拓展新业务。对此建议卫鑫公司：与金川公司签订在特定情况下的优先优惠反租协议，为可能的商机储备商铺资源；加快推进社区其

14、余 300 多人的集中居住，对集中居住后节约出来的集体建设用地进行科学规划，为发展预留土地资源；在完成股权明晰和资产评估工作的基础上，与银行签订信用协议，为公司的发展储备资金。 （四）深度挖掘有利条件的问题。虽然一年多来卫鑫公司取得了飞速的发展，但由于观念、人才、资金等因素的制约，公司对有利条件的挖掘和使用还颇为不足。比如，如何借助“国色天乡“大力发展服务业，如何做好省电力学院师生消费的文章等。对此，建议卫鑫公司：积极争取区旅游部门支持，在打造“国色天乡“4A 级旅游景区过程中，将天乡路社区作为景区的配套服务区纳入整体打造规划，促进相关产业的发展；争取区文化、商务等部门支持，作为深度挖掘高校群

15、体消费的试点，结合省电力学院的实际进行率先探索；争取其它支持，比如卫鑫公司目前开展的物业管理业务，由于没有物业管理资质证书，只能挂靠其他物管公司进行经营，每年 46 万元的物管收入，公司只能得 6 万，其余约 40 万元都给了挂靠的物管公司，如果能争取到相关部门支持，颁发资质证，卫鑫公司一年就能多收入 40 万元。 对全区村级集体经济发展的思考 通过对天乡路社区集体经济发展的调查和研究，对相关共性和个性问题的分析，笔者认为温江区村级集体经济要实现跨越式发展，就必须更新观念、创新举措，着力做好以下几方面工作。 （一）坚持以“两股一改“为契机，组建公司，推动集体经济实体化运作。市场经济发展的长期实

16、践证明，股权明晰的公司是市场竞争中的最佳主体形式。因此，各个村级集体经济都应该按照“两股一改“意见 ，将集体资产股份化、集体土地股权化，真正使农户成为股东，组建股权明晰、权责明确、管理科学的现代企业，推进集体经济实体化运作，使公司由低层次的“委托经营“向现代经营转变。一方面，由区财政划拨专项资金，作为集体经济组织组建公司的工作经费补贴，以达到降低成本、鼓励改组的目的；另一方面，针对一些集体经济负责人担心成为独立的企业法人后税费会增加的问题，由区财政、农发等相关部门共同研究制定优惠政策，在一定年限和范围内对集体企业税费予以减免和补贴。 （二）坚持“经营社区“的理念，盘活资产资源，夯实集体经济发展

17、基础。目前，全区发展都面临着资源短缺的问题。尤其是村（社区） ，在推动土地向规模经营集中的形势下，村（社区）的土地资源基本上已经全部出租，面临着资源极度短缺的问题，严重制约了集体经济的做大做强。为此，一定要强化“经营社区“理念，运用市场化手段，盘活资产资源，使可用资产和资源有效对接市场，发挥出最大化的经济效益。一方面，进一步加大土地整理力度，对沟渠、荒滩地、林盘地等实施整理，挖掘可用土地增量；深入推进农民集中居住，鼓励其放弃宅基地和承包地后进入新型社区集中居住，腾出更多的建设性用地和流转性耕地，为下一步发展储备资源。另一方面，积极探索与金融机构对接的办法，实行优质集体资产融资，获得银行授信，或

18、者实行群众现金入股的方式，筹措集体发展资金，积极开展收益高的经营项目。 （三）坚持“联动发展“的思路，深入挖掘有利因素，加快社区特色产业发展。是否拥有具有竞争优势的主营业务是企业能否发展壮大的根本支撑，集体经济的发展同样无法例外。调研发现，结合区上的产业发展战略和项目推进，盘活自身现有资源进行同步联动发展，是集体经济快速发展壮大的有效途径。因此，建议各镇（街道）把区上的产业发展规划与村（社区）实际紧密结合，一村（社区）一策进行研究，为集体经济提供行之有效的发展路径。比如，和盛镇友庆社区、公平街道惠民社区可分别借助友庆花卉聚集基地和成都现代农业科技城两个项目，通过土地集中统一流转，大力发展现代高

19、效农业；寿安镇汪家湾社区则应借助“浪淘沙“项目大力发展旅游业；涌泉街道大田社区、永盛镇永盛场社区等则应借助科技园东西区的发展，整合辖区内集体建设用地，大力发展工业地产等。 （四）坚持“重点打造“的原则，加大扶持力度，着力强化龙头企业培育。全区121 个村（社区）均有集体经济，如果区上采取“撒胡椒面“的扶持方式，必然收效甚微。因而只能把有限的资源要素整合集中投放，着力培养一批具有核心竞争力的集体企业，然后再发挥其龙头带动作用，通过兼并、联合等方式带动其他集体经济组织发展。因此，相关部门应确定 10 个左右集体经济组织（包括天乡路社区、惠民社区、友庆社区等）作为重点培育对象。在人才方面：加大“一村

20、一名大学生“、区级机关选派干部到村（社区）挂职的支持力度；对招聘的优秀人才，由企业发薪水，政府给补贴；实施“企业家培养计划“，通过培训、引进等措施，确保每家集体企业都有懂管理、会经营、善开拓的经营管理人才。在资金方面：引导正信担保公司对集体企业开展担保业务，支持企业向银行贷款；对重点集体企业的有市场、效益好的业务，鼓励区隆博公司投资参股；由区财政局牵头制定政策，支持企业和自然人设立村镇银行、社区性信用合作组织和专营贷款业务的全资子公司等新型农村银行业金融机构，支持农村经济发展；鼓励集体企业引入战略投资者参股控股。在经营方面：由区农发局组建村级集体经济发展专业顾问团，定期或不定期地为企业提供指导和咨询服务；由区经济局牵头在企业家协会下成立村级集体企业联合会，以协会形式更好地为集体企业服务；实施“品牌企业计划“，通过财政补贴奖励、政策扶持等措施，支持集体企业走品牌化发展道路。力争用两年时间使重点集体企业发展成总资产上 5000 万元、年经营收入上 500 万元、具有较强核心竞争力的规模型企业。(提供单位: 发布时间:2007-09-24 录入用户：admin-swzys)