B716-五星酒店综合建筑合约规划思路-成本.doc

1、中国地产成本群:159496261 聊天记录 群简介：探讨房地产成本管理、成本控制、合约采购、,招标结算等专业问题群宗旨：共同分享、交流、进步。 中国地产成本群：159496261五星级酒店综合建筑合约规划思路主讲：拈字前言：此文为拈字老师对如何做五星级酒店综合建筑的合约规划进行的讲课，思路慎密，层级分明，环环相扣且容易理解，且后附合同架构表，方便理解，希望大家能够有所收获。文中介绍了大方向的思路，但是实际做到每一份合约的时候，还需综合考虑很多相关的问题，还有很多问题需要向拈字老师请教，在此对拈师表示感谢。 蔷薇2011/7/16 15:57:20 上海 -拈字 -合约这会儿还是利用有限的时间

2、，先简单说说合约规划应该按什么样的思路做，需要完全哪些任务结合我上传的那份合约架构表来说，介绍一下项目背景，可能更好理解要做的合约规划工作。项目背景：7.5 万方的五星酒店综合建筑。容积率为 0.51、顾问团队合约：1.1、第一部分顾问合约任何工程实施之后，首先要考虑的，就是各位顾问。设计是必须的顾问团队，监理是强制的，这都不能少。这样顾问团队的第一部分合约就产生了1.2、第二部分顾问合约：然后勘察审图档案环评这些必须要完成的顾问工作也很容易地就可以列出来，这样第二部分的顾问合同就出现了五星级酒店按公司策划，需要引入知名品牌，这样酒店管理公中国地产成本群:159496261 聊天记录 群简介：

3、探讨房地产成本管理、成本控制、合约采购、,招标结算等专业问题群宗旨：共同分享、交流、进步。 中国地产成本群：159496261司顾问合同就必须列入了。知名品牌的酒店管理公司进入工程之后，会对机电厨房洗衣房声响等顾问提出要求，这样这一连带的顾问群体也就少不了2011/7/16 16:11:51 上海 -拈字 -合约这样下来，需要斟酌的顾问团队就少了。机电顾问可以与酒店管理顾问推荐的团队共用，也可以再请一个。幕墙顾问要不要请，造价顾问要不要请，就需要考虑2011/7/16 16:12:34 重庆-笛声-成本这个思路还是以工程管理做向导在建立，我认为幕墙顾问、造价顾问还是必须请2011/7/16 1

4、6:12:54 上海 -拈字 -合约一般合约造价的管理领域就是这么宽。我一直强调项目开发计划的指导作用，只是因为在这个阶段，没有工程管理计划来指导，只有项目开发计划2011/7/16 16:13:18 上海 -拈字 -合约外墙没幕墙体系或很少呢？表情2011/7/16 16:13:59 重庆-笛声-成本一般五星级宾馆，都有幕墙，不是玻璃的就是石材的或别的2011/7/16 16:14:15 上海 -拈字 -合约表情这倒是2011/7/16 16:14:38 重庆-笛声-成本工程管理计划是项目开发计划的延伸和细化中国地产成本群:159496261 聊天记录 群简介：探讨房地产成本管理、成本控制、

5、合约采购、,招标结算等专业问题群宗旨：共同分享、交流、进步。 中国地产成本群：1594962612011/7/16 16:19:44 上海 -拈字 -合约幕墙顾问实际上有二种选择，一种是相信建筑设计师，很多建筑师在幕墙上会拖一个顾问的。另一种就是自己请，然后让顾问的服务延展到整个幕墙实施的全阶段2011/7/16 16:20:26 重庆-笛声-成本我比较倾向自己请，然后让顾问的服务延展到整个幕墙实施的全阶段2011/7/16 16:20:45 上海 -拈字 -合约QS 是不是要请，就要看地产公司的实力了。如果团队实力较强，工作方法可靠，数据来源保证，那完全可以不要 QS，自己控制，当然，请 Q

6、S 来，还有个管理制约的作用。所以用不用 QS，合约部门可以按工作量和工作绩效来评估提出自己的意见，但是不是会用，这个倒真不是合约部门可以主导的大家注意我在这里的工作量评估的事情，实际上在合约规划的时候，内部外部管理的事情，已经开始同时安排了，请 QS，要完成哪些服务；不请 QS，团队要达到什么样的工作绩效。这个时候，就已经开始评估了2、工程类合约2.1、第一层级工程合同顾问类合同规划好后，开始工程类合同一般酒店工程较复杂，最好是总承包管理，这样便于牵住一个管理的头。然后就是独立配套，上下水电煤通讯等，土建交给总包，桩基、钢构、综合机电、幕墙、精装、景观等，肯定是要专业分包了这样第一层级的工程

7、合同出来了，按项目开发计划是否有分段中国地产成本群:159496261 聊天记录 群简介：探讨房地产成本管理、成本控制、合约采购、,招标结算等专业问题群宗旨：共同分享、交流、进步。 中国地产成本群：159496261等因素综合一下，这个层级一共有多少份合同，就出来了2.2、第二层级工程合同A、然后是采购。机电分包里大型设备肯定是甲供的，其他灯具洁具器具等杂七杂八的东西，甲供到什么级别，就要详细讨论了B、酒店的精装也挺烦的，常规装修材料石材漆地砖等之外，各种五金硬家具器具等，C、甲供范围有多大，又要详细讨论了，这些不但影响合约工作量，实际上也很影响工程价格。甲供之外，就要考虑甲指，哪些东西不适合

8、自己供应，最好是指定品牌甚至指定价格乙方供应，又是头疼的事了，材料采购分判表要定下来，不是一天二天的事啊经过这一番梳理，代理人分判与代理人工作任务，算是定了大概，下一步就是成本目标与合约梳理了中国地产成本群:159496261 聊天记录 群简介：探讨房地产成本管理、成本控制、合约采购、,招标结算等专业问题群宗旨：共同分享、交流、进步。 中国地产成本群：159496261环评试桩检测环境管线检测精装修设计估算师发包方施工监理设计审图xx 工程合同框架顾问类合同建筑师机电顾问 酒店管理 灯光设计 园林景观厨房设备中国地产成本群:159496261 聊天记录 群简介：探讨房地产成本管理、成本控制、合

9、约采购、,招标结算等专业问题群宗旨：共同分享、交流、进步。 中国地产成本群：159496261总承包综合机电N钢结构N 精装修N外围工程N标志牌N泛光照明N电梯供应及安装N户内门锁S家具S门小五金S卫浴五金配件S墙砖地砖P吊顶B风机盘管S空调主机S卫生洁具S照明灯具供应B游泳池设备N 电子系统B消火栓B喷淋B独立承包商液晶彩电S外墙石材地面交通设施说明：1、S；业主选定供货商2、N：业主选定施工单位3、P：按封样材料样品4、B：按规范要求/规定品牌5、D：总包自购材料及自选内部施工队伍6、*1：总包未定前，如需提早供货时适用 1/2发包方桩基N淋浴房B弱电N市政配套桑拿设备健身设备活动家具设备消防进水管通讯排污供水供电地毯PXx 工程合同框架土建D软装潢工程类合同按摩浴缸N航空障碍灯 S消防N净水处理N *污水处理N *冷却塔 S *擦窗机 N 艺术品网架N 洗衣房设备水泵S变压器S配电柜S热水炉S楼宇自控消防报警程控交换机综合布线卫星电视接收酒店计算机管理收银pos背景音乐紧急广播音响视频系统无线中继覆盖系统集成电动遮阳帘