1、 荆州市中心城区粮库单元控制性详细规划 修改简介 一 、概况 粮库单元位于中心城区的西北角，规划范围东起荆襄河，西至规划的楚都大道，南起太湖港，北至沪汉蓉快速铁路和荆岳铁路，行政范围隶属郢南村和岳山村，总面积 134.50hm2。 粮库单元现状居住总人口 3932人，分布在太湖港以北和草郊路以东，全部为农村居民点。主要是郢南村四组、五组和岳山村一组、十组及粮加新村。 原控规确定 粮库 单元是以 形成以居住、市政基础设施、仓储为主的综合功能单元 二、修改依据 1、城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则。 2、 城市用地分类与规划建设用地标准（ GB50137-2011）。 3、城市居住区规划
2、设计规范（ GB50180-93-2016 年版）。 4、湖北省控制性详细规划编制技术规定。 5、荆州市城市规划技术管理规定。 6、荆州市城市总体规划 (2011-2020)。 三、修改原因 商业 总量： 原粮库 单元 控规 中 共规划商业建筑面积在 12.34 万平方米以上。荆州 市 总体规划确定 荆州市 形成市级中心 片区中心 居住区级中心的公共设施布局体系。规划粮库单元位于武德片区，武德片区的片区级 商业设施设置在荆北新区，因此，在该单元最多以居住区级公共设施进行布局。 周边交通 分析 ： 楚都大道由西移至荆北新区，海子湖大道部分路段由原 60 米调整未 40 米。原楚都大道调整为草郊路
3、，道路红线宽度为 15 米。荆沙大道作为重要城市东西向的交通性主干道，是连接沙北新区和荆北新区的主要通道。海子湖大道是南北向的交通性主干道，是连接海子湖新区与中心城区的主要通道。草郊路为城市支路。地块位于荆沙大道与海子湖大道两条交通性干道交汇处，不适合做吸引大量人流和车流的商业设施。 生态景观 原因 ： 粮库单元位于太湖港带状公园与荆襄河生态湿地公园两园交汇区域。自然景观资源丰富，生态良好，从生态宜居角度出发，该地块更加适宜作为居住区。 棚户区改造 政策方面的原因 根据荆州市城乡规划委员会 2017 年第 5 次主任会议关于调整中心城区地产项目商住比的工作建议，意见中提出针对目前我市商业库存积
4、压严重的现状，为深入推进供给侧结构性改革，进一步加快推进市区商业地产项目去库存工作，优化用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。 政策 方面 原因 ： 荆州市城区已落实完成 28 个棚改项目资金。草市片区、武德路东侧长大片区、武德路西侧轴承厂片区正进行棚户区改造工作、拆迁面积大，周边新建住宅供应量少。如将本项目商业部分调整为住宅后，可以增加棚户区改造安置房源供应量，让被拆迁户有更多选择，从而能有效推动棚户区改造及拆迁居民安置工作。粮库单元应成为宜居、生态并能解决民生的居住理想家园。 四、修改内容 本次控规修改对 该 地块用地性质不变， 调整 地块的 商住 比 ，修改的指标包括：地块的容积率、
5、 商住比 、建筑密度 等。 具体修改内容为： 1、楚都大道（楚源大道以南）线型向西调整。 2、 沿现状草郊路路基设置 15 米城市支路，且在道路东侧（临湖南路 荆沙大道段）设置绿化带，沿线其他地块面积相应发生变化。 3、 25 号地块商业配建要求由商业用地占总用地比例不小于 1/3 调整为商业建筑面积占总建筑面积比例不大于 5%；容积率由 4.0 5.0 调整为不大于 4.0， 建筑密度由不大于 35%调整为不大于 30%，建筑限高由 100 米调整为高度不限。 4、 按照居住区设计规范要求，配建相应的公共服务设施 。 五 、 地块指标修改对比 附表一：改造地块指标控制表（修改 前） 地块 编
6、码 用地 性质 兼容 性质 地块 面积(h ) 容 积 率 建筑 密度 (%) 建筑 限高 (米 ) 停车泊位 建筑退后 红线距离 (米 ) 出入口方向 绿地 率(%) 25 R21 B1 8.23 4.0-5.0 35 100 1234： 7818 E8S8W8N3 EWN 30 08 G2 - 0.11 - - - - - - - 10 R21 R22 1.01 2.2-3.0 28 100 79;262 N8W3 S 30 13 G2 - 0.23 - - - - - - - 14 R21 R22 2.57 2.2-3.0 28 100 200;668 E3S3 ES 30 15 G2
7、- 0.12 - - - - - - - 16 G1 - 0.97 - - - - - - - 25 号地块商业用地占地面积不小于总用地的 1/3。综合分析地块 25，建议容积率为 4.5。 附表二：改造地块指标控制表（修改后） 地块 编码 用地 性质 兼容 性质 地块 面积(hm2) 容 积 率 建 筑 密 度 (%) 建筑 限高 (米 ) 停车泊位 建筑退后 红线距离 (米 ) 出入口方向 绿地 率(%) 25 R21 B1 8.23 4.0 30 - - - EWN 30 10 R21 R22 1.18 2.2-3.0 28 100 - - S 30 14 R21 R22 3.29 2.2-3.0 28 100 - - ES 30 16 G1 - 1.14 - - - - - - - 32 G2 - 0.26 - - - - - - - 33 G2 - 0.08 - - - - - - - 25 号地块商业建筑面积占总建筑面积的比例小于 5%， 建筑退让按照荆州市规划管理技术规定执行。规划用地配套车位按照荆州市建设工程配建机动车停车位规定。
