看不懂的中国经济（郎咸平）.doc

1、1第 1 节：第一章 房价为什么一涨再涨？(1) 第一部分 房价 第一章 房价为什么一涨再涨？ 房价高企，已经成为政府和老百姓的一块心病。这么高的房价，究竟是怎样一轮接一轮地涨上去的？究竟是哪些资金在买房？为什么在如此高的价位上还有这么旺盛的购买力？2008 年，我国的楼市打了一个大喷嚏，这两年买房的人是否接到了楼市的最后一棒？ 说起房子，这是大家最关心的事。不管是有房还是没房的人，房子的问题是全国人民都关心的事。为什么呢？这就是中国人的传统。如果我们家在农村，那就得先盖上三间大瓦房，如今甚至是三层小楼，才能娶上媳妇；如果我们住在城里，就想在好一点的地段买上套像样一点的房子，才有自己安身立命的

2、空间，才能踏踏实实地过上有尊严的生活。衣、食、住、行是人类最起码的生存需要，走到今天，13 亿中国人基本上解决了吃饱穿暖的问题，接下来就轮到改善居住条件了。所以，住房成为全国人民普遍最关心的问题。但中国房价在经历了两年的暴涨之后，自从进入 2008 年，涨幅明显缩小，有的地方甚至开始回落，引来全国上下一片质疑之声，于是“房价拐点论“ 便应运而生。 要想弄明白房价是不是真的会出现拐点，房价将走向何方，我们得先搞清楚这轮房价是怎么涨上来的，再看看这些上涨的因素中哪些已经消失，哪些还会持续下去，甚至力量会进一步扩大，只有这样才能了解我国未来房价的趋势，从而调整自己的判断、决策和行动。 记得 1991

3、 年清华大学派我去德国进修的时候，我对那里的房价感受特别深刻。有德国同事问我：“你在中国挣多少钱？“ 顿时我的头上开始冒汗，但只能如实说： “月薪 100 元。“100 元？“ 他们眼睛瞪得大大的：“100 元你怎么活？“我说：“在中国，我每月房租才两元钱，生活开支特别低，物价也非常便宜。“但是大家猜猜看，我在德国租一间小房子一个月要交多少钱？400 马克！当时合 1 200 元人民币。中国政府的总理干一个月都不一定能拿这么多。幸好是德国基金会赞助我读书，否则我在那里根本无法立足。 20 世纪 90 年代初，中国还没有这么突出的买房问题，那时住房还没有商品化，而是由工作单位根据各项条件统一给职

4、工打分，排队分配住房。由于粥少僧多，一碗水很难端得平，所以大家意见很大。1996 年我回国以后，中国的住房制度开始改革，工作单位不再分房子，我们有了住房公积金，实行贷款买房。记得刚开始，感觉北京的商品房简直是天价：1 平方米竟然要 1 000 元人民币左右。天哪！这房子太贵了，我肯定买不起；后来涨到了 1 平方米 5 000 元，我更买不起了；再涨到 10 000 元时，我真的买不起了；等听到房价涨过 15 000 元的时候，我基本上没有啥想法了。 房价对很多人来说，跟我一样，似乎永远追不上。可到了 2007 年，房价竟出现短期两三倍的暴涨，这是为什么？这背后的原因是什么呢？ 照这样涨下去，那

5、些普通收入的打工族们，他们什么时候能买上房子呢？ 前两年，我讲课走遍了祖国大江南北，到处去普及宏观经济知识。我到过新疆、内蒙古、兰州、南宁、北海、深圳、珠海、苏州、杭州、宁波、上海、南通、济南、青岛、郑州等许多城市，每到一处，每讲一次课，都看到这个地方变化最大的是房价。前年一个价，去年一个价，今年又是一个价，所到之处房价都在翻番往上升。 第 2 节：第一章 房价为什么一涨再涨？(2) 两年前，在南宁市中心地段非常好的邕江两岸，特别漂亮的水景房才 1 000 多元 1 平方米。当时在课上我就对大家说：“这个价格太便宜了，大家可以买。“ 结果我第二次去的时候涨到 2 000 元，第三次去的时候涨到

6、 3 000 元，前不久再去时已经涨到了 4 000 元。有2人问我说：“这样的房价我们还要不要再买？“ 新疆也是如此。2006 年 10 月我在乌鲁木齐市询问房价，他们说：“不贵， 2 000 元左右。“2007 年我给全国矿业老板讲课的时候，有一个新疆学员说：“我们乌鲁木齐市的房价已经涨到了 1 平方米 4 000 元。“ 我只想跟大家说，这两年走遍祖国大江南北，每当我第二次再回到那个城市的时候，那里的房价就又涨上去很多。不是一个地方涨，而是全国房价都在涨。就连内蒙古鄂尔多斯的东胜市也盖了很多房子，我到那儿去看的时候，当地的房价还在飙升。所有这一切说明什么呢？它说明了一件事：中国人对住房的

7、需求太旺盛了。 我在清华大学给 MBA 上课，经常举办沙龙，大家聚在一起探讨中国经济发展问题。2007 年，我们的沙龙选在北京什刹海的游船上，畅谈中国楼市问题。一位研究生说，在武汉有个房地产开发商，2007 年初卖 3 000 元 1 平方米，结果一开盘就一下子卖光了。老板拍着大腿说：哎呀，卖亏了，卖亏了，下次开盘一定要卖 6 000 元。3 个月之后开盘就卖 6 000 元，结果刚开盘一下子又卖光了。老板又拍着腿说：哎呀，卖亏了，卖亏了，下次开盘卖 9 000 元，结果 9 000 元开盘又一抢而空。老板最后发话说：这房子咱先不卖了，2008年一开盘就卖 13 000 元，把价提得高高的，涨

8、得让谁都买不起。没关系，反正这房价还得涨。事情虽然说的是武汉，但在北京、上海、广州、深圳，包括成都在内，房价就是这样一路涨上去的。 为什么呢？因为地不好拿了，太贵了，前面卖的房子本钱都收回来了，后面又没房卖，把房价挂高点，卖不掉算了，留着以后慢慢卖。结果是提一次价不够卖，提两次还不够卖，最后提到买房人实在买不起的程度。只要地产商前面赚够了，管你爱买不买。结果就是，附近的地产商一家比着一家卖。你看隔壁都卖这么高了，而且他拿地的成本也高，估计建好房子的成本得比我现在的卖价还要高，我得再涨点。 就这么一家比一家，一家赶一家，“离谱“ 的房价就这么给推上去了。而买房的人呢？ 3 000 元没买，6 0

9、00 元后悔了；6 000 元没买，9 000 元更后悔。再不买，真的涨到 13 000 元了！这只是举个例子，但这一轮轮房价基本上就这样涨起来的。 问题是，房价这么一轮一轮涨，真的有人要跟，真的有人要买，这一涨再涨的办法这么好使，为什么 5 年前或 3 年前楼市疲软的时候，不用这办法呢？ 究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨，而且还挨得起呢？ 我研究的是宏观经济，一直关注政府对经济的宏观调控。从 2003 年中国经济开始提速的时候，政府就已经意识到，以前协议转让土地的做法存在问题。第一是地价太便宜，吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场，会刺激房地产和固定资产投资的泡沫。第二是地价太便宜，意

10、味着谁能接触到掌握批地权力的人，谁就有条件优先拿到地，会刺激大量权钱交易、暗箱操作，滋生大量违法乱纪的案件。第三还是地价太便宜，不能充分体现在经济发展过程中，土地作为已经市场化的重要生产要素，不能公平地由市场供求关系来决定它应有的价值和价格。在中国， 宪法规定土地属于国家和劳动群众集体所有，大量土地以这种便宜的协议转让形式流入少数地产商名下，实际是对公众利益的变相剥夺，这既不符合经济和市场规律，更不符合社会公平原则。第四仍然是地价太便宜，直接减少了政府财政收入。反过来说，政府也应该搭上经济高速发展的快车，而政府能拿到的就是财政收入。目前财政收入最重要的一部分是税收，还有一部分是土地出让金。而卖

11、地，则被指责为推高房价的重要原因。 第 3 节：第一章 房价为什么一涨再涨？(3) 总之一句话，不能再这么便宜卖地了。 于是，便有了国六条 、 国八条等限制土地供应和规范地产发展等政策措施。最重要的是 2004 年的 8 月 31 日，这是所有地产开发商最难忘的日子。2004 年 4 月，国土资3源部、国家监察部联合出台了 71 号令-关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 。通知规定，8 月 31 日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过土地招、拍、挂的形式进行出让，就是要实行招标、拍卖、挂牌。同时，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地

12、出让金的，必须在 8 月 31日前补齐，方能办理土地证或再行转让，且须在两年内动工，否则政府可有权收回。 这是中国土地政策一个历史性的转折，而这个转折又不得不转。 应该说，当时政府的意图很清楚，就是要抑制地产商的投资热情。土地价格高了，银行贷款难了，地产商自然就望而却步了。或者说，你买地建了房，价格高了大家买不起，按揭贷款首付相应提高，买房也难了。你卖不出去，自然就不会一个劲儿拿地、一个劲儿地贷款、一个劲儿地建房了。 没想到，20032007 年，政府年年出台新政策，年年试图调控房价，结果是出台一个政策，房价就涨一轮，再出台一次再涨一轮，涨到今天，所有没买房的人都在“望房兴叹“，房价高得越来越

13、遥不可及。 为什么明显的是打压的宏观调控政策，可房价却越打越高，为什么出台这么多的政策却不见效呢？ 究竟是什么人那么有钱，把这么多、这么贵的房子买下来？ 是中国人的钱，还是外国人的钱？是富人的钱，还是穷人的钱？是银行的钱，还是百姓找银行借的钱？是什么人在这么高的价位上买房？从哪儿来的钱买了这么高价的房子？ 今天回过头来看，应该说是政府低估了市场的需求，甚至过于低估了市场的需求，尤其是短期需求。 既然土地政策紧缩、银行信贷紧缩，那么明显的一个信号就是，从市场心理预期的角度来讲，房子的市场供应量会相对减少。而商品的供应量一减少，或者说产生了稀缺，那能不能成交、价格会不会上涨，就要看需求了。 13

14、亿中国人对房子的需求之旺显而易见。问题是，这 13 亿人口中有多少想买房的人是有效需求？有效需求是指：有需求，但同时又有支付能力。这里还有一个要点，就是时间。即使有支付能力买，还要看人们愿意在什么时候买，是愿意趁涨价时买，还是等跌价时买，还是判断该出手时就出手，立即购买。 中国的银行里放着 20 万亿人民币居民储蓄，20 世纪 80 年代有人就把它比喻成“笼中虎“ ，生怕有个风吹草动它一下子跑出来，什么都得涨。结果好多年这“ 虎“没动静，于是大家找原因，发现了“二八“ 现象，就是所谓 80的存款掌握在 20的人手上，而剩下的80的人只掌握着 20的存款。哦，原来是这样，闹了半天这“虎“ 不咬人

15、。80的人只掌握 20的存款，弄不出多大动静来，这就叫做有效需求不足。既然口袋里掏不出这么多钱，那么再想买也买不成。所以请放心，如果价格过高，这生意就没法做了。 不曾想，在中国经济市场化步伐加快的今天，在世界经济全球化的今天，有一些账不是关起门来查查银行报表，看看统计公报就可以算清楚的。 第 4 节：第一章 房价为什么一涨再涨？(4) 第一，民间资本是推高房价的首要原因。 在地产市场，首先敏锐地嗅到商机的，是那些江浙商人，尤其是温州人。我清楚地记得，在宏观调控开始时，为防止投资过热，电力、钢铁、石油、煤炭等几个重要的投资领域都对民营资本关上了大门，只剩下两个投资领域是敞开的：一个是股市，一个是

16、房地产市场。由于 20032004 年股市仍然在一路下滑中，于是地产几乎成为唯一一个民营资本可以大规模自由进出的投资领域。这些投资人买房并不是自己居住，所以他们必须考虑何时退出。而退出的条件有两个：一个是要能涨上去，有得赚才能退出；另一个是涨上去还要有人愿意接手。 要涨上去很简单，就是用相对充裕的资金去追逐相对稀缺的房子，价格就上去了。原4因很好理解，建房的速度不可能有聚钱的速度那么快，所以大量资金完全有能力在短期内制造房源稀缺，制造价格上涨，于是有了大章小报常常报道的“炒房团“ 。而后来的购房者愿意以更高价格接手的理由也很简单：就是房价不停地上涨，3 000 元时不买，到 4 000 元就后

17、悔；4 000 元时不买，到 5 000 元就得赶快买了。 所以，在政府宏观调控开始两年效果平平的时候，我发现了一个问题，就是民间资本的力量不在调控范围内，也就是说没法调控。第一是性质无法调控，因为自有资金自由支配；第二是规模无法调控，因为谁也不知道民间资本到底有多大，有多少现金是放在地窖里银行看不见的，这还不算那些地下钱庄。 这时，我们就已经感觉到有点“藏富于民“ 的味道了。 如果说民营资本是小打小闹的话，那么国际资本跟进之后，房价就有“洛阳纸贵“ 的感觉了。 第二，境外资金进入是推高房价的次要原因。 2005 年，随着中国汇率改革，人民币兑美元从 8.271 开始升值，到 2008 年已升

18、值17以上。在这个过程中，境外资金非常清楚在一个国家货币升值的过程中会发生什么，因此巨量资金疯狂涌入中国，来搭人民币升值这趟快车。 资金会疯狂到什么程度呢？有人甚至提出这么一句口号：“坚决买入人民币！坚决买入人民币资产（包括垃圾资产）！“于是我们看到，在北京、上海等地，都有境外机构用数亿数十亿的资金，把整栋整片楼盘买下。他们看到了人民币升值，更看到了人民币资产的升值。房产是最典型的人民币资产。 从 2005 年起，境外那些大资金看准了中国经济快速发展这个机会，开始登陆中国内地、登陆中国香港，把手里的美元、欧元、澳元、英镑、日元换成人民币，这些资金进入楼市楼市涨，进入股市股市涨，买个煤矿煤矿涨，

19、买个金矿金矿涨。所以，热钱涌入中国的一个目标，就是赌人民币升值。中国政府则不断颁布政策限制外资进入楼市、限制外资进入矿产资源、有节制地审批 QFII（境外合格机构投资者）进入股市。 但是，只要机会存在，很多境外资金就会想尽办法绕过政府监管和政策的限制，或者躲在合法身份者的背后参与进来，甚至直接通过地下钱庄进入市场。仅广州而言，2007 年半年楼市上涨 50，有公开报道称发现 3 000 亿美元通过地下钱庄“袭击“ 了广州楼市。 然而，人民币升值势不可当，人民币资产升值也势不可当，这才是人们买房的真正原因。 第 5 节：第一章 房价为什么一涨再涨？(5) 第三，股市资金是推高房价的重要原因。 如

20、果嫌境外资金来得不够猛、不够快的话，那股市资金就成为推动房价迅速上涨的第三股重要力量。到 2007 年 5 月，股市已经翻了好几倍，第一波赚足钱的人在股市暴跌的“530“之前逃离出来。北京有个做地产的老板，在 “五一“节期间一天内接到 5 个朋友打电话来买房，那时他的房地产项目已涨到 2 万多元 1 平方米了。 第四，地价暴涨也是推高房价的重要原因。 境内和境外数家房地产商参与本来已经火暴的土地市场“招拍挂“ ，疯狂拿地，“地王“纪录在全国各地频频刷新，已经建好的楼盘比着隔壁刚拿地的开发商的成本一算，我这房太便宜，不行！随便找个理由先捂几天，要么说销售证没拿到，要么称需要预约，先捂它几个月再说

21、。等项目一开盘，50的价钱上去了，甚至还有翻着倍地就上去了。股市赚钱太容易的时候，买房跟买白菜萝卜一样，反正钱像白赚的，买房价格不管多高都不在话下。第五，银行 20 万亿居民储蓄被撬动，是房价上涨的最后一个原因。 5这么高的房价总得有人接啊！虽然不是绝对的，但基本是在民营资本、境外资本、股市资本一轮又一轮的推动下，楼价一涨再涨，最后老百姓憋不住了，还是赶快买吧！再不买，谁知道明天又该涨成什么样？于是，20 万亿存款终于松动了，当然不是全部。 以前中国人如果有了钱，他们有理财的途径吗？股市这么低迷，大家只能把钱放在银行里，一是大笔现金放在家里不踏实，二是没有什么别的理财产品，拿着人民币做不了任何

22、的事情。结果楼价一路猛涨，这时银行的 20 万亿居民储蓄存款再也按捺不住了，所有的人都在想，与其把钱放在银行里，不如拿出来买房，以后房价肯定涨，而且涨得非常快。当每一个人都这样想的时候，还有多少人的钱能在银行里待得住？ 于是大家就看到 2007年很多楼盘一开盘就销售一空的盛况：连夜排队，电脑摇号，跟股市打新股中签一样，摇中号才有资格选房。你有钱怎么样？没房！需求可以一夜之间就爆发出来，只要把银行里的钱提出来，只要把股市里的钱挪出来，只要把国外的钱汇进来，就能流进楼市。但是，一夜之间能盖一栋房子吗？当然不能。地产商需要先买土地，然后去做规划，再找银行贷款，才能盖房，最后才可以销售，这可不是一朝一

23、夕能完成的。 钱多货少，结果就是一个字-涨！ 如果钱太多、货太少，就是两个字- 猛涨。 这就是过去两年来我们看到的房价为什么一涨再涨，而且是猛涨的主要原因。 现在问题出来了，这最后被撬动的储蓄接到楼市的最后一棒了吗？ 股市已经暴跌了，房价真的会下跌吗？ 第 6 节：第二章 房价会出现拐点吗？(1) 第二章 房价会出现拐点吗？ 房价究竟向上还是向下？这要看对房子需求量的大与小，还要看房子供给量的多与少。没买房的人希望房价跌，买了房的人希望房价涨，那么房价究竟是由什么决定的呢？房价当然是由房子的供给和需求决定。房价会在 2008 年出现拐点吗？我国的房价究竟要走向何方？ 现在的问题是，房价是否会掉

24、头向下？如果买房的话，自己是否会接到楼市的最后一棒？如果没买房的话，是否应该持币待购？ 房子是商品，是商品就有价格。价格由市场供求来决定。 要看房价是否出现拐点，先来看“供“ 。 前面提到，房价推高的一个主要内在原因，是因为土地实行“招拍挂“ 交易后，地价升高了。 土地价格为什么高？ 因为土地是稀缺资源。 土地资源为什么稀缺呢？ 我国有 13 亿人口，1996 年中国耕地面积为 19.51 亿亩，而到 2005 年仅剩 18.3 亿亩。2003 年中国人均耕地面积 1.43 亩，2005 年下降到 1.4 亩，不到美国的 1/6，不到俄罗斯的 1/8，不到加拿大的 1/15。中国不到世界 10

25、的耕地要养活世界人口的 22。 是吃饭重要，还是住房重要？ 是活着重要，还是活着舒服重要？ 所以，国土资源部正研究如何死保全国现有的 18.27 亿亩耕地面积，到 2020 年确保 18 亿亩耕地底线，甚至为此连 1 600 万亩的退耕还林计划都中止了。 那么，城市的土地资源变得有限了，卖一块就少一块。大家当然要说了，我一定要现在把这块地争下来，如果争不下来，明天这块地就要涨价。我要是地产商，手上有钱没钱都要千方百计先把地拿下来，否则会面临和买房人一样的问题，无地可买、无房可卖。当所有人都这么想，地价就炒成了天价。每当一块土地“招拍挂“ 时，房地产商们就会争相举牌，都要把这块地抢下来。 下面我

26、们来看一个真实的案例。 之前到过四川成都的人都知道，那里的人过着悠闲舒适的生活，可以喝着茶水摆着龙6门阵，那里的麻将桌一字排出几里远。成都被联合国评为“最适宜人居的地方“ 之一。成都人生活节奏慢，让人感到生活得很惬意。可是 2007 年在成都的一次土地拍卖会上拍出了天价，几乎一夜之间改变了成都人优哉游哉的生活。 在成都市中心，有一座旧的成都百货大楼被拆成平地，共有 82 亩。这里是黄金地段，把地平完之后，政府就想把它拍卖掉。当时很多人都盯上这块地，包括香港的和记黄埔，这是华人首富李嘉诚的地产公司，他们早就盯上了，并且做出土地规划。等到拍地那天，国内外知名地产商都来了，现场热闹非凡，所有人都关注

27、这块地要拍出多少价来，所有人都在争。这块地起价 2 000 万人民币 1 亩。刚开始是国内地产商们举牌，叫价到 4 000 万时，国内地产商都不再举牌了。这时香港 6 家房地产商就开始了激烈的争夺，他们都想争到这块地。价格一直往上叫，4 000 万、5 000 万、6 000 万、7 000 万、8 000 万。叫到 8 000 万时，全场都静了下来，大家屏住呼吸，环顾左右，看谁敢在这么高的价位上继续叫价，直到最后 8 800 万一锤定音。结果，这块地被香港九龙仓地产商拍走了。九龙仓击败了“ 同台演出“的华润置地（ 1109.HK） 、和记黄埔（0013.HK） 、新鸿基地产（ 0016.HK

28、） 、太古地产（0019.HK） ，还有信和置业（0083.HK） 。 根据市政府规划，成都百货地块重建项目总建筑面积约 44 万平方米，要建成集大型商场、星级酒店、写字楼、高档娱乐和餐饮场所为一体的超级商场，甚至将成为成都的新地标。除了支付地价 72.4 亿，最终得主还需要投入 40 多亿元，而且必须在 8 个月内动工，3年半内竣工并投入使用。这么简单算算，每平方米的成本得多少？加上利润又是多少呢？最后该卖多少钱一平方米呢？尽管市场传言最后的拍地者实际可能不需要支付那么多钱，但无可争议的是，其影响已经远远超越了这场交易本身。所有成都的其他地产商会想什么呢？购房者又会怎么想呢？ 这给其他地产商

29、一个太好的看涨理由：你看，九龙仓将来会卖多少钱？我该卖多少呢？ 这给太多购房者一个太大的刺激：现在再不买房的话，等“楼王“建好了，其他房价比着涨的时候买，更惨！就是这样的一个思维逻辑。 第 7 节：第二章 房价会出现拐点吗？(2) 看到土地供应，楼房供应该是这个样子。让我们再看需求。除了前面谈到的近似集团作战的买家，再看看市场本身的主体需求是怎样的。 第一部分是资金实力很强的群体，主要是成功的私营企业老板、境内外上市企业高层主管、大型国企高层主管、政府部门的实权人物、城市高级白领阶层，他们不仅有第一套居所，多数还有第二套居所（如别墅、度假村等）的需求；不仅有多处居住需求，还有购置多套房产的投资

30、需求。 第二部分是 3040 岁已经成家立业尤其是有孩子的群体，他们努一把力，掏出多年积攒的家底，再找父母亲朋借点，勉强凑齐首付款买下一套中价房，之后每月努力还贷供房，生活也相对安定。 第三部分是 20 世纪 80 年代后出生的这批人。他们基本上都是独生子女，生活在比父辈优越的条件下，他们有住房的需求。现在中国二十多岁这一代人，是需要房子，甚至是好房子、大房子。他们要成家，他们更有自己独立的生活和思考，更能适应贷款消费的生活。 第四部分是从农村转移到城市的人口。在我国城镇化过程中，将有两亿到三亿人口从农村转移到城市里来。他们有住房和租房需求，需求更强劲。如果这两三亿人口都转移到城里来，就相当于

31、多出一个美国、多出两个日本、多出两个俄罗斯。这么大的需求规模得需要多少房子才能满足供应？ 所以，中国的国情很特殊，人口多，无论对什么东西的需求后劲都源源不绝。简单算算我国住房供求之间的平衡关系，看看拍卖成本那么高，就会知道这个房价的长期支撑点在哪里。 7但是很多分析评论说了，包括中国人民银行总行研究局也说了，我国房价与居民收入的比例要比世界上其他国家都高。话是没错，但这话不是好多年前也在说吗？为什么房价还是这样一路涨上来？ 中国的问题只要一平均就太特殊了，如果平均值里面有 10的人口误差，就能差出一个日本、差出半个美国来。既然是全球化，无数境外有钱的人进入中国买房，这些力量计算到平均收入里面去

32、了吗？这些数据可以忽略不计吗？买房人是按照平均收入水平来买房的吗？ 这里无意说房价就是应该涨，但我们也要客观地看到，这是不可阻挡的市场力量。如果是按照这样的平均计算来代替我们对房价的判断，那有谁买对过房吗？你永远都不敢买！但它似乎永远都在涨！ 话说回来，即使撇开人均计算上的一些方法问题，假设我们承认这么一个高危的现实，如果要找两个方法力图降低这个比例，那就是：一是把房价降下来，二是把收入提上去。 这两个中哪种可能性大呢？ 把房价降下来，说起来轻松，现在来看，土地成本已经成为最重要的一块，建筑成本也有一块，房地产商的利润要有一块，没有足够利润商人不干，所以想让房价降下来其实很难。 我们谈到土地价

33、格是怎么抬起来的，现在想降回去，怎么降？便宜的土地该卖给谁？还有那么多虎视眈眈的资本大鳄没有拿到地，怎样才公平？其实土地拍卖是相对公平的，价格由市场供求说了算，高就是高，只要有人买你也没办法。如果一块位于市中心的地谁都买得起，难道就公平了吗？问题的关键在于，政府怎么公平地使用这块公平拍卖收回的资金，这是另一个重要的问题。 第 8 节：第二章 房价会出现拐点吗？(3) 既然房价在哪个环节都不容易压下去，那剩下的办法就是把人们的收入提上来。 收入能提上来吗？现在你是否觉得加工资很难？那 5 年前、10 年前呢？那时候加工资就容易吗？今天的收入跟你 5 年、10 年前相比如何呢？继续想下去，那么 5

34、 年后、10 年后的工资呢？2008 年政府工作报告中提出，到 2020 年中国 GDP 目标翻两番，到时你还会是今天的收入水平吗？那时你再回过头看今天的房价，会有什么感受？ 谈到收入，就会逐渐引出另一个重要问题。很多人说：“表面上看没错，收入是增加了一点，但物价涨得更厉害啊！“对了，这种现象叫什么？这叫通货膨胀。 如果 10 年前你有 10 万元，你以什么样的方式保留到今天最划算？存款？买电视？买冰箱？买汽车？买柴米油盐？很显然，这些方式都赔了，因为 10 年前的 10 万元如果能买套一居室，今天大概只能买间厨房。冰箱、电视都降价很多轮了，柴米油盐又搁不住。那你这钱搁在哪儿不但能保值，而且还

35、“大赚“ 了呢？ 一个是股票，一个是房子。 但是，有些股票都跌到 ST，甚至退市了。所以最保险的，就是买房子。 大家都知道，我国物价指数还在向上升。物价指数代表什么？它代表一国的通货膨胀率。当物价指数涨到 8，我们就说通货膨胀率已经到了 8；当物价指数涨到 10，我们就说通货膨胀率是 10。在通货膨胀率不断上升的情况之下，买房合适吗？就是还完银行贷款的利息，不还是赚吗？房贷的利息如果是 7，物价指数也是 7，那你还银行的利息不正好就是通货膨胀率的那部分吗？其结果就是你没有还利息，因为利息率抵消了通货膨胀率。因此，买房确实可以抵抗通货膨胀。 房子不仅有居住价值，它还有投资价值，更重要的是还有抵消

36、通货膨胀的作用。房子是一种极特殊的商品，明白这一点，对大家深入了解需求会有帮助，而不是总陷在抱怨当中，陷在看不懂当中，一次又一次地期待价格下跌，等真跌了你又不敢买，结果是一次又一次看着房价一涨再涨。 至于像 1993 年的海南和广西北海那样，房价涨得太高了，大家拿着银行的钱炒、拿着8国企的钱炒，最后炒过头了，那不叫地产“大爆发“ ，而是 “大爆破“。那种情况我们要另当别论。 分析完供求，再回头来看，上一章谈到刺激本轮房价暴涨的几大短期因素有没有消退。一是民营资本。如果说房价高了，它们会去哪里？水电煤油矿基本进不去，难道是暴涨暴跌的股市？难道是 1 000 美元 1 盎司的黄金？难道是 1.5

37、以上水平的欧元？它们要进去吗？ 不是地产有多好、多便宜，关键是这么多资金实在是无处可去，总不能一麻袋一麻袋地把钱捂在地窖里。即便可以如此，它们也怕等有天拿出来的时候发现，买啥啥都涨了，不划算。 二是国际资本。它们跟民营资本面临差不多的问题，但它们相对而言多一个股市渠道，它们胆子大些，经验多些，但这不妨碍它们进入楼市。因为它们的钱实在太多，要想搭上中国经济的快车，搭上人民币升值的快车，能抬腿的机会就这么几个。 三是股市资金。2008 年楼市突然发呆了，为什么？股市暴跌了，“容易钱“ 、热钱的力量少了一大块，被套在里面的人到处找钱解套，哪里都缺钱，人们无暇顾及楼市。 四是居民储蓄。截至 2007

38、年末，我国居民储蓄存款余额为 17 万亿人民币，大家觉得还有撬动的空间吗？ 供给分析了，需求分析了，内因分析了，外因也分析了，读到这里，大家会看到除了股市喘了口气，其他导致房价暴涨的因素一个也没退场。换句话说，下一次撬动地产的着火点，很可能是股市再次大起。我们会看到一批新富，他们买房子还会像买萝卜白菜一样。 当然，你也有可能是其中一个，但更多的可能，是你“集资“ 给了别人。 第 9 节：第三章 面对“天价房 “怎么办？(1) 第三章 面对“天价房“ 怎么办？ 房子是一种非常特殊的商品。过去你觉得房价贵，今天你觉得房价更贵了。全国人民甚至包括全世界人民在内，都会觉得房子贵，收入水平永远追不上房价

39、上涨的速度。即使房价下跌 30，你还是买不起；就算买得起，这时你也不敢买了。面对“天价房“ ，我们该怎么办？ 看到境外资金在成都疯狂拿地，当时我就在想，为什么香港地产商们拼命争这块地？为什么他们以 8 800 万元 1 亩的天价把这块地抢到手？难道他们不觉得这块地价高吗？难道他们脑子出什么问题了吗？他们在香港生存，那里是百年来按照市场规则运作的市场经济，而且他们也经历了 1997 年亚洲金融风暴。大家知道，那年香港房产价格从非常高的点位暴跌，原本一套 100 平方米的房子 1997 年时可以卖到 1 200 万港币，但亚洲金融风暴来临时，骤跌到 400 万港币。 这些香港地产商经历过香港的风风

40、雨雨，走到今天，他们是激烈竞争后剩下来的大地产商。九龙仓地产商能把这块地拍下，难道他们没经历过金融风暴吗？难道他们没看过房价向下跌吗？难道他们没经历过房地产泡沫破裂的惨状吗？他们到底在做什么？其实他们很清楚，毕竟他们是在市场机制下成长起来的。 这又让我回忆起自己出国时的感受。 我 1991 年公派德国读书，几年来最大的感受就是租房的价格远远超过吃饭。我租房要花 400 马克，吃饭只要 200 马克，剩下的钱还可以去旅游。 2006 年，也就是回国 10 年后，我又一次去欧洲。我在伦敦住饭店一晚上需要多少钱？150 英镑，合人民币 2 000 元。在法国，住饭店一天也要 150 欧元，也合人民币

41、 2 000 元。 大家知道，伦敦的房子都比较古老。战后他们基本没盖什么新房，但那里每一间挂牌出售的房子，我一看都是天价。房价太贵了，这是我在国外最深刻的感受。 回到北京一下飞机，大家猜一猜，我第一个冲动是干什么？就是告诉自己有钱一定要9买房子。为什么？因为伦敦 30 年的房价都从来没有降过，这么旧的房子还卖这么贵。香港1997 年房价固然跌了这么多，但到 2007 年，房价又全都涨回来了。 如果这只是我个人的想法，我想问大家，一个国外的大老板，比如一个瑞士的银行家，一个美国的银行家，像摩根士丹利、瑞士银行、美林证券等这些国际大投资银行家，他们来到中国，他们认为中国的地价贵吗？中国的房价贵吗？

42、如果他们认为合适的话，他们是否把钱投到这里来呢？所以，我以普通百姓的眼光，到国外走了一圈回来才觉得，如果我有钱，一定要买房子。我这样想，那些国外的人怎么想？他们怎么看？他们觉得今天北京的房价贵吗？今天上海的房价贵吗？今天深圳和广州的房价贵吗？10 年以后，这些城市的房价还会是今天这个价格吗？ 我一直这样说，北京不仅是北京人的北京，也不仅是中国人的首都，北京是全世界人民的北京；上海不仅是上海人的上海，上海也不仅是中国人的上海，上海是全世界人民的上海，只要谁出价高，那里的房子就可以卖给谁。如果你去过香港，再比一比上海，你就会知道香港的房价和上海的房价有没有落差？如果有落差的话，香港这么旧的房子还可

43、以卖这个价，那上海新建的房子，这么好的房子该不该值这个价呢？如果外国人看明白这个问题，如果外资看明白这个问题，如果出国以后开阔眼界的人都看明白这个问题，如果中国的有钱人都看明白这个问题的话，我想问一句，他们会干什么？他们要不要投资中国的房地产呢？他们要不要把钱押在房产上呢？ 面对这样的环境、这样的情况，面对今天在老百姓眼中天价的楼市，政府该怎么办？投资商该怎么办？老百姓又该怎么办呢？ 政府怎么办？ 现在老百姓骂地产商黑心，地产商说我没办法，谁叫地价那么高？ 那么地价能降下去吗？地价应该降下去吗？政府愿意让地价降下去吗？ 我们应该看到，自从“8 31“招拍挂大限之后，中国土地价格的 “福利“时代

44、就像职工福利分房时代一样，一去不复返了。一个便宜的地块究竟该给谁，民营？国资？外资？谁也没法解决。 第 10 节：第三章 面对“天价房 “怎么办？(2) 2008 年 3 月，一位高级领导受贿 1 600 万元被判死缓，其中超过 1 500 万元是收受地产商的贿赂，而国土资源部同一时间公布的“百日行动“ 成果，有 2 700 多人因地获刑。 因此，土地操作透明、公平、公开，这是大势所趋。 今天在土地供给这个问题上，是房地产开发商与地方政府之间的一个相互博弈过程。地方政府拍高地价，它就可以多拿钱。地方政府拿到钱之后，还要跟中央政府去分这笔钱，地方政府和中央政府之间也在博弈。 卖地的这笔钱是中央政

45、府和地方政府在分。所以，当中央政府实施宏观调控，希望我国的房价不要涨的时候，可地方政府却不希望房价跌，因为拍地的钱可以解决它所有的事情。地方政府有好多事情都靠拍地的钱去办，比如，地方城市要修路，要建设公共设施，还有基础教育、补助大学等等，都得由地方财政出钱，卖地变成了地方政府第二财政收入的来源。这笔钱的多少对地方政府很重要，所以房地产开发商希望地价能够低一点买到，可地方政府希望卖高价，而且各个地产商之间又在相互竞争，导致一块地价越拍越高，才会喊出天价。但是地价的高低并不是地方政府的意志能决定的，各个房地产商都在争，争来争去就把一块地价给抬上去了。 那我们说，在房地产开发商之间，有内地的房地产开

46、发商，有香港的地产老板，还有国外的地产老板，他们都来竞争这块地，看谁最终出价高。房地产商之间也在进行一场博弈，现在是境内房地产商跟境外房地产商在博弈，看究竟谁有钱能把一块地拍走。 所以，有房地产商跟地方政府的博弈，有地方政府和中央政府的博弈，有境内地产商和境外地产商的博弈，那么这一块地价当然越拍越高。这就是我国地价居高不下的一个非常重要的原因。土地稀缺，拍一块就少一块，这谁都明白。今天拍到手，明天就会涨，大家都这么想，所以地价越拍越高。地价高了，房价能不高吗？房价高了，买房的钱能付得10不高吗？这是一个正常的原因。 问题的关键不是阻止政府拍卖这么高的地价，而是应该探讨政府拿这些高地价的收入干什

47、么。 土地归国家所有，就是全民所有，那政府就没有理由代表全民贱卖这些土地。土地既然已经进入市场经济的生产要素中开始流转，就应该由市场供求关系来决定它的价格，这也是正常的。这些收入流进了政府腰包，政府又应该怎么花才能代表全民利益呢？ 总不能按人头分配吧？因此是否有办法来考虑取之于民，用之于民呢？ 政府是否可以考虑这样做：买不起房的人很多，政府把高价卖土地得来的钱建一个基金，去补贴住房的弱势群体。这笔资金可以用于建设经济适用房，可以用于廉租房补贴，也可用于道路建设。因为城市中心的土地资源太有限，太贵了，这些土地也应该发挥它应有的商业价值，贵一点是应该的。那么土地不够，只有通过修地铁、修轻轨，向城边

48、、城外，甚至卫星城要地。 每个人的能力不同，收入也不同，意味着每个人的时间价值不同。收入高的人住在离城市中心近的地方，节约交通时间，他为此而支付高额房价，这是符合资源合理配置原理的。今天的中国，给了每个人公平的竞争机会，是一件幸事。饲料大王刘永好当初也卖过鹌鹑蛋，很多网络富豪也出身贫寒，每个人靠公平竞争和努力去改善自己的生活，这是理所当然的。 第 11 节：第三章 面对“天价房 “怎么办？(3) 政府的责任就是实现社会公平，给每一个人均等的机会。不能说你今天是穷人，你就永远是穷人；你今天没房住，你工作能力差、收入差，就永远没房住。 政府就是要解决公平问题，要加强转移支付。土地收入、税收都是这样，从相对有钱的人那里收来钱，转移支付给那些穷人，那些