房产经纪人培训二.doc

1、易达房产网 http:/第二部份：房地产相关问题知识问答1、住房二级市场包括哪些方面？答：住房二级市场包括：商品房、允许已购公房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、公有住房使用权、以及居民个人之间不同产权性质、不同地域之间的房屋买卖、置换。2、什么是二手房？答：二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等。3、什么是已购公有住房？答：指职工按住房制度改革政策所购得的住房。4、什么是解困房？答：是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。5

2、、什么是房改房？答：经房改部门批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改 并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。6、什么是房屋拆迁？答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。7、什么是商品房？答：应具备以下条件：向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案；已交清购房款（持有全额购房发票） ；房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结） 。8、已购公房上市需要什么条件？答：需要条件是：取得土地房屋权证 ；开具

3、家庭住房情况证明；已按规定补清超标面积房屋价款。土地房屋权籍登记篇9、土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么？答：土地房屋登记管理工作中，主要依据宪法 、 土地管理法和城市房地产管理法等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。土地房屋权属登记应具备三个基本条件：（1）土地房屋权属来源合法；（2）四至界线清楚无争议；（3）面积准确10、拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理继承，能否按原业主名下登记产权证？答：被拆迁房屋原权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能输继承的，由申请人（继承人或原代理人或持证人）出据具结保证书后，根据规定，其拆迁安置房可按原业主名下

4、确权发证，但应注明“业主已故”字样。易达房产网 http:/11、被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何输安置房产权登记？答：被拆迁房屋权属来源清楚，拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、折产等并经公证或法院裁决，但未及时办理产权变更登记，其捭补偿安置协议书仍按原业主名字签订的，若涉及买卖、赠送，按被拆迁房屋的价值补交契税，给予输安置房产权登记；若涉及继承、析产，按实际发生行为办理安置房产权登记。12、几种不能办理土地房屋权证的情况答：不能办证的情况还很多。大致可概括以下几种：（1）完全没有合法的用地、建房批准手续的；（2）用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的；（3）房屋未竣工或存在严重

5、的质量安全问题的；（4）四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的；（5）超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的；（6）购买手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的；（7）重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋；（8）购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位已不存在的或自然人已故未办理继承的等等。13、商品房、房改房拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？答：这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：（1）符合城市规划；（2）房屋已竣工；（3）购房（安置）手续合法、完事齐全。具体如下：A、商品房：a 已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案；b 已交清购房款（持有全额购房发票

6、） ；c 房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封冻结） 。B、房改房：a 经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；b 已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。C、拆迁安置房：a 拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记。b 拆迁安置房产办理，均由拆迁人统一输被拆迁房屋的产权注销登记，报送拆迁协议确认，统一缴交相关税收政策费及申办领取土地房屋权证。14、建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证？答：对未经批准的建设项目按如下办法处理：（一）1990 年 4 月 1 日之前开工建设的项目（含城镇私有房屋）未经市规划管理部门审批或与市规

7、划管理部门审批的指标、内容不符的，或超出用地红线的，由国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权属登记手续。 （二）1990 年 4 月 1 日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续。 （三）2001 年 4 月 30 日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查项目用地四至清楚无权属争议的，可按建设年份的标准补城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。15、建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证？答：1990 年 4 月 1 日之后，建设项目实际建成后部分与规划批准指标、

8、内容不一致的，分别按以下办法处理：(一)、每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积压物资 1%以内（含 1%）的，由国土房产管理部门直接收取增容地价；大于 1%的，由规划管易达房产网 http:/理部门处理同意后按规定收取增容地价。（二） 、对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，土地房屋权属登记管理部门可先对符合规划批准的幢、层和未改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记，其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续。（三） 、凡建筑主体超出所批准红线范围的，须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登记手续。16、房屋未办理竣工验收手续能否办理产

9、权登记？答、2001 年 4 月 30 日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。17、什么是土地权属争议？答：土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权（包括国有土地、集体土地）归属争议。18、土地权属争议应向谁提出申请？答：根据 2003 年 1 月 3 日颁布的国土资源 17 号令第五条之规定：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土

10、地所在地的县市（区）级国土资源行政主管部门调查受理和处理。前款规定的个人、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。19、申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件？答：（一）申请人与争议的土地有直接厉害关系（二）有明确的请求处理对象、具体的请求和事实根据。20、申请人提出的土地权属争议调查处理的申请后，行政住管部门应当如何处理？答：对于申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，行政主管部门应当进行审查，国土资源行政主管部门应当在收到申请书之日起 7 个工作日内提出是否受理的意见。认为应当受理的，在决定受理之日起 5 个工作日内将申请书副本发送申请人。被申请人

11、应当在接到申请书副本之日起 30 日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。认为不应当受理的，应当及时拟定不予以受理建议书，报同级人民政府作出不予以受理决定。当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或者涕泣提起行政诉讼。国土资源行政主管部门应当自土地权争议之日起 6 个月内提出调查处理意见。因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在 5 个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。当事人对人民政府作出的决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政

12、诉讼。在规定的时间内，当事人既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，处理决定即发生法律效力。生效的决定是土地登记的依据。21、什么是房产测绘？答：所谓房产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。22、目前施房产测绘所依据的标准是什么？实施房产测绘，应严格按照现行国家标准房产测量规范 （GB/T 17986.1-2000）地相关规定执行。23、商品房面积由谁来申请测绘？易达房产网 http:/答：目前购房人办怔难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此， 商品房销售管理办法规定，

13、房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门或经房地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋权属登记。24、商品房按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生误差如何处理？答：当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）的，据实结算房价款：面积误差比绝对值超出 3%时，买受人有权退房，买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退

14、房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3以内（含 3%）部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积100%但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。因上述原因的

15、规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。25、商品房建筑面积的组成？答：商品房建筑面积由套内建筑和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。26、共有建筑面积的组成？答：共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。应分摊的共有建筑面积：1、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫等，以及在其它功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙

16、及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。不应分摊的共有建筑面积：1） 、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等） 、地上杂物、车棚、车库、为他幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。2） 、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。3） 、按规划批建层高建设的层高大于 2.20 米的技术（结构）转换层、避难层、室内“空中花园”以及底层架空用作绿化、公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。4） 、独立建造的边配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等

17、附属配套设施用房。5） 、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前 4 款内没有基本罗列的建筑部位。27、什么是要进行地籍调查？答：地籍调查就是依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。28、为什么要进行地籍调查？易达房产网 http:/答：因为地籍调查的情况记录于地籍调查表上，作为土地登记、核发证书的重要基础资料，所以它是对土地登记申请的实质审查，是土地登记的法定程序，也是建立地籍和保障土地权利人合法权益的重要手段。其根本目的是维护国家的土地制度。29、地籍调查为什么要权利人签字？答：地籍调查是对土地使用权人权利范围、位置、大小等进行的法定调

18、查，每宗土地的各条界线都需要与相邻的权利人相互以签章方式共同确认。履行指界签字手续，明晰产权范围，是避免日后发生土地纠纷的一项重要手段，并且可以更好地保障权利人对自己的合法土地房屋的处分、占有、使用、收益权。因此，按法定程序履行指界签字手续，是每个房地产权利人应尽的义务。30、农村房屋可以抵押吗？答：农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定。但参照中华人民共和国城市房地产管理法及建设部城市房地产抵押管理办法以及国家土地管理局（1997）国土籍字 2 号） 关于土地使用权抵押登记有关问题的通知 ，可以得出一个结论，即集体土地上土地房屋的抵押，应局限于集体荒地土地使用权、乡村企业集体

19、土地的使用权，以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集体土地使用权，至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交相关证明（需由档案查档案核实的，应提供档案管证实材料） ，经登报公告遗失满一个月无异议的，可确认其提交的相关证明有效。32、乡镇企业申请土地房屋权属登记应提交哪些材料？答：土地房屋权属登记申请书；企业营业执照及法定代表人身份证明；批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照；建筑物质量检测报告或房屋安全鉴定报告。下列材料均为批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照：原土地管理局核法的相关文件；土地管理部门核发的乡镇企业用地批文、红线图及规划管理部门核发的

20、建设许可证。经规划管理部门用用地审批部门签署处理意见并盖章的或相关证明材料。34、买房前应对开发商和项目有哪些方面的了解？答：（1）通过营业执照和房地产企业资质证书，了解开发商的资信。 （2）通过土地使用权证书，了解土地的性质及权属状况。 （3）通过建设用地批准证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，了解项目的用地规划和建设手续。 （4）买期房的通过查看预售楼许可证，买已竣工的房屋通过现售备案，了解项目销售的合法性，及该房屋是否在许可销售的范围内。 （5）通过国土房产局查询服务，了解该房屋是否被抵押或查封。35、开发商将在建楼盘做担保申请贷款，这种抵押放能否购买？答：根据当地市场规定，预

21、售商品房设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。因此买方在购买该种抵押房时应先要求开发商注销抵押。36、签定商品房预售合同后，买方如何有效保护自己的既得利益？答：根据当地市场相关规定，商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。因此买方应在签定合同后要求开发商到市房地产交易权籍登记中心办理预售合同登记备案手续；若开发商不来办理，买方也可前来办理，以防止所购房产出现“一房多卖“、 ”先卖后抵“等现象，切实保障自身权益。37、开发商有权出售露台吗？答：根据有关规定，露台属于共用部位，属于全体业主共有，开发商无权

22、将露台的所有权、使用权单独转让。38、买方在支付定金后对所购商品房不满意，可否要求退回定金？答：如果签定了认购协议，不是买方单方面原因导致合同无法签定的。买方有权要求易达房产网 http:/退回定金；属于买方违约的，开发商有权不退还定金。39、高档住宅与普通住宅如何界定？答：依照的规定，高档住宅是指符合以下条件之一的住宅：（1）别墅、度假村；（2）住宅每单位建筑面积售价岛内超过 5000 元/平方米，高档住宅除外的住宅界定为普通住宅。40、如何知道欲购买的二手房能否办理产权证？答：如果二手房现在的使用人没有产权证，则不能办理房产转让过户手续；如果已具备产权证，通过向市国土房产局综合服务大厅查询

23、，确认该套房屋不存在抵押、查封或者其他权利限制情况，一般情况下可以办理过户、产权登记手续。41、婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？答：婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭共同缴纳部分，应视为共同财产。42、购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一个名字？答：产权证上登记的产权主是根据购房合同上签定的购房人来认定的。但在商品房竣工之前，合同签定双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增减手续（限于直系首要必备 若商品房竣工后，产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人。43、两人以上合购一处房产，能否按比例登记产权？答：

24、两人以上合购同一套商品房，购房者为房屋共有人，房屋为共有房屋。房产证的登记内容中，换手房屋共有人和共有份额，可以体现共有情况。此外，共有权人可以申请颁发房屋共有权证。44、已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人？答：可以通过买卖或赠与的方式进行。由两人签定买卖合同或办理赠与公证、房产评估后，到市房地产交易权籍登记中心办理过户手续。45、监护人能否将未成年子女的房屋用于投资？答：根据民法通则第 18 条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。如果监护人欲将未成年子女的房屋用于投资，要视投资的目的是否为了被监护人的利

25、益，若投资是为了其他目的，监护人不能做出该行为。房地产专业知识篇46、居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等净面积的总和。47、使用面积：指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道，室内楼梯等。48、建筑面积：对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲，每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。49、套内面积：包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。50、公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。51、内阳台：封闭的阳台，按其外围水平投影面积

26、计算建筑面积。52、外阳台：不封闭的阳台，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。53、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？答：2001 年 4 月 30 日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，易达房产网 http:/经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。税费篇54、买卖二手房应缴纳哪些税、费？答：买卖二手房应缴的税费有：契税、印花税、交易手续费、营业税，个人所得税、土地房屋变更登记费及工本

27、费等。似乎这些税看起来名目很多，但是也存在减免的可能，这要根据房管局蝗近的规定数据为准。55、普通商品房的契税是多少？答：普通商品房的契税为成交总价（或评估价）的 1.5%.56、公有住房的契税是多少？答：公有住房的契税为成交总价（或评估价）的 1.5%.57、高档住宅的契税是多少？答：高档住宅的契税是成交总价（或评估价）的 3%.58、契税只交一次就可以了吗？答：对客户来讲，一套房产只要交一次契税；对一套房子来说，只要经过一次交易就要交一次契税。59、所有的房产都要交个人所得税吗？答：不一定。这要分是公有住房还是商品房，还要分是否唯一住房或第一次出售、是否增值等情况而定。60、写字楼、店面、

28、商场、车库的税费和住宅的一样吗，按多少缴呢?答：不一样。写字楼、店面、商场、车库的契税是成交总价（或评估价）的 3%；交易手续费是：12 元/平方米（写字楼） 、14 元/平方米（车库） 、300 元/个（车位） 、20 元/平方米（商场） ；印花税都是成交总价（或评估价）的 0.05%；营业税是按增值部分的 5.55%缴纳。61、依法转让以划拨方式取得的公有住房，出售时需要缴纳土地出让金吗？答：需要。买方须按成交价或评估价的 1%缴纳土地出让金，已按市场价或商品房指导价购买的公有住房部分，可以不缴纳土地金。62、依法转让以划拨方式取得的商品房，出售时需要缴纳土地出让金吗？答：转让在划拨土地使用权用地上建造并允许出售的商品房和 1999 年 12 月 31 日以前房管所以当时商品房价格出售集资翻建的房屋的，按下列标准缴纳土地出让金：（1）土地用途为商业、旅馆的，按规定规定的出让底价的 15%缴纳土地出让金。（2）土地用途为居住、办公、工业的，按该房屋分摊的土地面积每平方米 20 元缴纳土地出让金。63、办理赠予的房产，需交哪些费用？答：需缴纳税费、公证费和评估费。注：以上数据比例及计算依据以当地房产交易中心公布的最新标准为准。