收益途径评估方法规范.doc

1、1收益途径评估方法规范1 目的为规范注册矿业权评估师采用收益途径进行矿业权评估的方法和程序，保证执业质量，根据矿业权评估技术基本准则 ，制定本规范。2 定义为本规范需要，使用如下定义：(1)收益途径，是基于预期收益原则和效用原则，通过计算待估矿业权所对应的矿产资源储量开发获得预期收益的现值，估算待估矿业权价值的技术路径。是一类评估方法的总称。本规范，收益途径评估方法包括折现现金流量法、折现剩余现金流量法、剩余利润法、收入权益法和折现现金流量风险系数调整法五种。 （2）预期收益，是矿业权所对应矿产资源储量开发所获得的收益额。本规范，预期收益通过净现金流量（剩余净现金流量） 、销售收入、净利润指标

2、表示。（3）预期收益年限，是指矿业权所对应矿产资源储量开发的收益年限。（4）评估计算年限，是矿业权价值估算中确定的年限。包括后续勘查年限（评估基准日后需地质勘查工作的期限） 、建设期（拟建、在建、改扩建矿山）及评估确定的矿山生产年限。（5）投资收益，是指在矿业权评估计算年限内，投资应获得的合理报酬。2（6）折现率，是指将预期收益折算成现值的比率。折现率与收益口径密切相关。3 应用前提条件3.1 预期收益和风险可以预测并以货币计量；3.2 预期收益年限可以预测或确定。4 应用程序及基本要求4.1 应用程序除按矿业权评估程序规范规定程序操作外，应执行以下应用程序：（1）选择适当的收益口径及评估方法

3、；（2）分析、引用评估利用的资源储量，估算可采储量；（3）分析、选用评估采用的资源开发指标及相关参数；（4）进行评定估算。4.2 基本要求：4.2.1 选择收益途径评估方法，应考虑的因素包括但不限于：（1）评估对应的经济行为；（2）勘查开采阶段或状况；（3）可获取信息资料的范围及可靠程度；（4）委托方的特殊要求。4.2.2 收益途径评估方法涉及的评估参数，应根据相关应用指南、指导意见，在明确其涵义、分析其使用条件的前提下，合理确定。确定折现率应与收益口径相匹配。4.2.3 从事矿业权价值咨询业务，应委托方特殊要求，可以选择所3要求的评估参数，但应谨慎分析其合理性，并在矿业权评估报告中，明确说明

4、形成评估结论的条件以及限制使用条件。5 折现现金流量法5.1 一般原理折现现金流量法，即 DCF 法（Discounted Cash Flow） ，通常是将项目或资产在生命期内未来产生的现金流折现，计算出当前价值的一种方法，或者为了预期的未来现金流所愿付出的当前代价，通常应用于项目投资分析和资产估值领域。资产估值领域中的折现现金流量法，是将一项资产的价值认定为该资产预期在未来所产生的净现金流量现值总和，并将其作为该项资产的评估价值。矿业权评估中的折现现金流量法，是将矿业权所对应的矿产资源勘查、开发作为现金流量系统，将评估计算年限内各年的净现金流量，以与净现金流量口径相匹配的折现率，折现到评估基

5、准日的现值之和，作为矿业权评估价值。5.2 计算公式式中： P矿业权评估价值；CI年现金流入量；CO年现金流出量；(CI CO)t年净现金流量；i折现率；4t年序号（ t =1，2， n）；n评估计算年限。折现系数1/(1+i) t中 t 的计算:当评估基准日为年末时，下一年净现金流量折现到年初。如 2007 年 12 月 31 日为基准日时，2008 年t=1。当评估基准日不为年末时，当年净现金流量折现到评估基准日。如 2007 年 9 月 30 日为基准日时， 2007 年 t=3/12，2008 年时t=1+3/12，依此推算。5.3 评估模型现金流入量（+）销售收入回收固定资产残（余）

6、值回收流动资金现金流出量（-）后续地质勘查投资固定资产投资无形资产投资（含土地使用权）其他资产投资更新改造资金（含固定资产、无形资产及其他资产更新投资） 流动资金经营成本销售税金及附加企业所得税5净现金流量（即现金流入量现金流出量）折现系数净现金流量现值（净现金流量折现系数）矿业权评估价值（净现金流量现值之和）5.4 适用范围5.4.1 适用于详查及以上勘查阶段的探矿权评估和赋存稳定的沉积型大中型矿床的普查探矿权评估。5.4.2 适用于拟建、在建、改扩建矿山的采矿权评估，以及具备折现现金流量法适用条件的生产矿山的采矿权评估。5.5 运用中需注意的问题5.5.1 应根据其适用范围，可获取资料范围

7、及可靠性以及评估目的，分析选用折现现金流量法。5.5.2 资源储量是基于一定的储量规范的结果，不同的规范资源储量不同。资源储量是动态变化的，变化的原因主要有生产矿山因采出矿石消耗了原地质勘查探明储量；矿山生产勘探增加或减少了资源储量；技术经济条件变化引起的资源储量变化。5.5.3 现金流出量项目中，不含评估基准日前发生的地质勘查投资、矿业权价款或交易价格及其相关费用等支出项目。5.5.4 固定资产投资，包括评估基准日已形成的固定资产和未来建设固定资产投资。评估基准日已形成固定资产，包括生产矿山评估基准日已形成固定6资产、在建工程和工程物资；再建矿山已形成固定资产、在建工程和工程物资。未来建设固

8、定资产投资（不含更新改造资金） ，是评估确定的矿山生产年限内需要投入的固定资产投资。5.5.5 固定资产投资，可以根据矿产资源开发利用方案、 （预）可行性研究报告或矿山设计等资料分析估算确定；也可以根据评估基准日企业资产负债表、固定资产明细表列示的账面值分析确定。5.5.5.1 根据矿产资源开发利用方案、 （预）可行性研究报告或矿山设计等资料分析估算确定评估用固定资产投资，应充分关注该等资料形成（出具）的时间，并充分考虑有关固定资产价格信息的时效性及口径：（1）评估基准日时固定资产市场价格水平与该等资料所载价格水平存在较大差异，使得固定资产投资明显不合理时，不应直接引用。应类比近期建设的相似矿

9、山投资情况，对固定资产投资进行调整或重新估算，确定为评估用固定资产投资额，并在报告中详细说明确定的过程。（2）该等资料所载固定资产投资明显不合理，或者与评估用固定资产投资口径不同时，应根据实际情况做出必要调整，并将调整结果作为评估用固定资产。（3）矿业权 价款评估中固定资产投资的确定，国土资源主管部门对其有特殊规定，应从其规定。5.5.5.2 根据评估基准日企业资产负债表、固定资产明细表列示的固7定资产和在建工程账面值确定生产矿山评估用固定资产投资时：（1）评估用固定资产投资应与评估所设定产品方案相对应。如评估设定的产品方案为精矿，对于采、选、冶、加工联合企业，当依据公司资产负债表、固定资产明

10、细表确定时，冶炼加工部分固定资产不应计入评估用固定资产投资；当依据矿山资产负债表、固定资产明细表确定时，相关的公司销售、经营管理等固定资产和在建工程应分摊计入评估用固定资产投资.（2）评估用固定资产投资不包含与矿业权价值无关的固定资产、在建工程（如已停建在可预计的未来不可复工的在建工程）和工程物资。以经营租赁方式租出的固定资产不计入评估用固定资产投资。不考虑企业计提的固定资产、在建工程和工程物资减值准备。（3）已提足折旧仍在使用的固定资产（账面净值为零） ，以经估算的该固定资产现值计入评估用固定资产投资。以融资租赁方式租入的与矿产资源开发收益相关的固定资产应计入评估用固定资产投资。与矿产资源开

11、发收益相关的账外（盘盈）固定资产，以经估算的该固定资产现值计入评估用固定资产投资。（4）以评估基准日企业资产负债表、固定资产明细表列示的固定资产净值确定评估用固定资产时，应注意与企业采用的折旧方法（年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总额法）的衔接关系、预计使用寿命（年）与预计总工作量的关系等。8（5）固定资产账面净值近似作为评估用固定资产投资明显不合理时，应根据矿山原设计等资料及企业固定资产原值、净值构成，类比近期建设的相似矿山投资情况或根据设计概况预算定额指标等资料，进行调整或估算，确定为评估用固定资产投资额，并在评估报告中详细说明调整或估算过程。（6）固定资产费用化的后续支出，通过

12、“维修费用”反映在经营成本中。固定资产资本化的后续支出，应计入评估用固定资产投资。5.5.6 更新资金投入，是固定资产更新（换）投资，当预计固定资产市场价格水平不会发生较大变化时，可以采用不变价原则估算。对于固定资产市场价格水平变化较大时，应考虑合理调整，否则，应将其作为评估结论成立的重大假设在评估报告中予以披露，并提示委托方和相关当事方关注评估结论应用于经济行为的参考作用。5.5.7 固定资产净残（余）值为固定资产残（余）值扣除变现费用后的净残值和剩余净值。净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。剩余净值是指固

13、定资产未达到使用寿命，提前退出生产系统，企业从该项资产处置中获得扣除预计处置费用后的金额。5.5.8 无形资产投资（含土地使用权）及摊销。 5.5.8.1 与矿产资源开发收益相关的无形资产投资，应根据无形资产账面摊余价值或无形资产市场价值确定。9无形资产摊销年限参考会计摊销方法确定。当无形资产摊销年限长于评估计算年限时，以评估计算年限作为无形资产摊销年限。5.5.8.2 土地使用权：通过出让、转让或其他方式方法取得的土地使用权（企业作为固定资产、无形资产科目核算） ，取得时间短、且土地市场价格变化不大时，可以其账面价值（摊余价值）确定评估用土地使用权投资额。土地市场价格变化较大时，可以参考土地

14、使用权市场交易价格，或参考国务院国土资源主管部门颁布的工业用地最低出让价标准或者当地国土资源主管部门颁布的同用途、同级别土地的基准地价标准估算评估用土地使用权投资额。土地使用权摊销年限，应以土地使用权剩余使用年限确定。当土地使用权剩余使用年限长于评估计算年限时，以评估计算年限作为土地使用权摊销年限。5.5.8.3 通过租赁方式取得的土地使用权，不计土地使用权投资额，土地租赁费作为经营成本估算。5.5.9 产品价格应与产品方案口径一致。预测时，应充分分析市场价格历史变动趋势、规律，分析未来一定时期价格变动趋势，合理预测评估用产品价格。5.5.10 折现率包含无风险报酬率和风险报酬率，矿产开发投资

15、的合理报酬包含在折现率中。6 折现剩余现金流量法6.1 一般原理折现剩余现金流量法，即 DRCF 法（discoundted remained cash 10flow） ，是将 矿业权所对应矿产资源勘查、开发作为现金流量系统，将评估计算年限内各年的净现金流量，逐年扣减与矿产资源开发收益有关的开发投资合理报酬后的剩余净现金流量，以与剩余净现金流量口径相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，作为矿业权评估价值。6.2 计算公式式中： P矿业权评估价值；CI年现金流入量；CO年现金流出量；Ip与矿产资源开发收益有关的开发投资合理报酬；i折现率；t年序号（ t =1，2， n）；n评估计算年限。式中折现系数 t 的计算，与折现现金流量法相同。6.3 评估模型现金流入量（+）：与折现现金流量法模型项目相同；现金流出量（-）：与折现现金流量法模型项目相同；净现金流量（即现金流入量现金流出量）投资收益额（） （当年资产净值投资收益率）剩余净现金流量（净现金流量-投资收益额）折现系数(1/(1+i) t)剩余净现金流量现值（剩余净现金流量折现系数）矿业权评估价值（剩余净现金流量现值之和）