投资部工作指引.doc

1、投资部工作指引2目 录第一篇 地块分析阶段 .2第一部分 经济分析 .2一、目标地块所在城市基本经济数据（近三年） .2二、对目标地块所在城市对比研究 .2三、对目标城市经济发展趋势的预测及展望 .3第二部分 地块分析 .3一、地块区位分析 .3二、宗地现状分析 .3三、规划分析 四 .市政配套情况 .4第三部分 市场分析（区分不同物业类型分析） .5一、总体供求关系分析（了解市场景气程度） .5二、目标市场消费需求分析 .6三、目标市场竞争分析 .6四、项目的开发定位 .6五、市场总体评估 .6第四部分 风险评估分析 .6一、政策风险评估 .6二、法律风险评估 .7第五部分 投资收益分析 .

2、8一、成本测算 .8二、经济效益分析（附件） .8第六部分 综合评价 .8第二篇 合同签订阶段 .8第一部分 参与土地储备合同 .8一、法律事宜条款 .8二、实体事务条款 .9第二部分 股权转让合同 .10一、交易双方的基本信息 .11二、标的描述 .11三、标的债务情况及风险规避 .11四、交易过程 .12五、违约责任 .12六、担保条款 .12第三部分 土地转让合同 .12一、对土地可开发性的验收 .12二、因土地产生的债务风险及规避 .12三、转让过程的合法性 .13四、转让费用及支付方式 .13五、已开发物业的处理 .133六、违约责任 .13第三篇 合同执行阶段 .13第一部分 参与

3、储备项目的合同执行 .13一、土地储备阶段 .13二、挂牌出让阶段 .14第二部分 股权转让或土地转让交易合同的执行 .14一、标的检查阶段 .14二、交易阶段 .144第一篇 地块分析阶段第一部分 经济分析一、目标地块所在城市基本经济数据（近三年） 城市经济总量及发展趋势（GDP、人均 GDP） 城市人口（市区、主城区） 城市存款总量及人均存款情况 城市社会产品总体消费情况（了解总体消费活力） 城市小汽车拥有情况 城市主要产业结构及其发展情况 城市私营产业发展情况 城市政府的财政税收状况信息收集途径：统计公报、政府工作报告、统计局公开有关报告、当地媒介报道附件 1：部分统计名词含义解释二、对

4、目标地块所在城市对比研究 目标城市在其所在经济圈（城市带）中的发展地位 目标城市与其所在经济圈（城市带）其他城市的经济对比研究 目标城市与公司已有项目城市的经济对比研究5三、对目标城市经济发展趋势的预测及展望第二部分 地块分析一、地块区位分析 地块在城市中所处的位置（附图，标出地块城市地图中的位置，外省项目还要标出地块所在城市在全国区划/重要经济圈中所处的位置） 从地块到城市主要交通节点的距离、车程、路况、费用等（附图，标示出主要交通道路；主要的交通节点包括：政府中心、商业中心、现有的主要居住区、重大市政设施;红绿灯状况;交通车的主要类型等） 对地块有影响的重大交通规划及实施情况的预测（附图）

5、二、宗地现状分析现场情况： 地块四至范围 地块自然景观，地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较（需要填土的要考虑成本及土资源的取得） ； 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷） 、坡度较大的山体、池塘（水库）及高压线等对开发有较大影响的因素，若有水渠和水库的,是否仍有排洪和灌溉功能,是否能改道或取消?并计算因此而损失的实际用地面积； 地块地上附着物情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；是否有低压,电视,电信,水等管网;是否有村道.

6、若征用,其改道的可能.是否存在对当地民俗和风水的重大影响.若为几宗地一并出让的要考虑整体开发封闭式管理的需要； 地块在当地历史上的使用性质(如曾作为刑场等),是否存在对消费者心理的负面影响的因素. 地块周边影响情况：空气状况、重大污染源（化工厂、大型养鸡场、高速公路、铁路等） 、 重大危险源（高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓6储基地等） 、对消费者心理的负面影响要素（公共墓地、刑场等） 地块范围内或周边河流、水库的水患情况（历史水位、防洪设施现状及规划实施情况）以及对地块开发的影响 地块开发对周边区域造成的影响及周边区域居民对该项目可能的负面反馈。 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上

7、建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：地块现状照片（在宗地图上标明照片表示的距离区域）平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三. 规划分析 通过计算.建筑面积 大型公建设施的建设要求 市政道路，水和设施的退缩要求 是否存在会增加成本的其他规划要求 与公司的一贯的风格是否一致 注意间距和日照的间距土地价格： 总地价、地面价、楼面价 付款方式四、市政配套情况： 交通状况 （1）

8、公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；7 教育（大中小学及教育质量情况） 、医院、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、变电站位置、距宗地距离、已有及规划负荷、涉及线路成本等。 永久性供水和临时用水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有

9、管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 第三部分 市场分析（区分不同物业类型分析）一、总体供求关系分析（了解市场景气程度） 主要市场指标数据（近三年）：房地产投资额、开工量、竣工量、销售量、销售金额、销售均价、空置情况、土地出让面积、土地出让价格等（注意：1、数据的收集分两个层次：A、项目所在城市的整体情况，如广州市情况；

10、B、针对项目的目标辐射区域的具体情况，如韶关项目就主要考虑韶关市区的相关数据。2、区分不同的物业类型：住宅、商业等） 进行项目所在宏观市场供求关系分析（如上海市供求关系，评估市场大环境的景气程度） 进行项目目标市场区域供求关系分析（如上海松江区供求关系，评估目标市场区域的景气程度）8二、目标市场消费需求分析 各层次产品的分布区域（是否形成集中的商品住宅区/商业集中区） 主流产品的主要产品类型、价格、社区氛围 主流产品目标客户群的划定和细分 主流产品目标客户群的置业心态（偏好习惯） 现有的商圈分布（附图）三、目标市场竞争分析 目标市场同物业类型产品（住宅/商业）的分布情况，产业各板块的竞争情况（

11、项目所在产业板块在整个目标市场中所处的地位） 主要竞争楼盘的基本情况（产品类型、开发规模、销售价格、销售情况、后备土地开发情况）附件 2楼盘调查表附图：主要竞争楼盘的分布图五、市场总体评估 目标市场发展前景预测 公司产品在目标市场区域竞争力及开发前景预测第四部分 风险评估分析一、政策风险评估1、介入土地储备的项目： 政府信誉的判断； 现有建设用地指标及新获取用地指标的可能性； 根据项目属于政府已取得土地批文才征地还是征地后才申请土地批文的哪种情形，从而分析突发性的政策变化使土地储备进程或土地上市中断的可能性，从而造成土地前期投入无法收回、无法取得土地； 现有土地利用规划、城市总体规划对该地块的

12、定性要求，城市规划限制或9更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断；2、公司转让项目： 现有政策及可预期的政策变化对转让合法性的影响；（如“8.31 大限”前后的政策影响） 转让项目进行土地性质、规划要求变更的政策障碍、需要时间；3、参与竞价摘牌的项目 根据该项目的历史和现状判断其合法性 政府各项承诺的合法性和已履行程序的完整性二、法律风险评估1、介入土地储备的项目： 合作主体的合法、有效性； 合作方式，方式的合法性、预期的障碍及对项目进程的影响； 土地储备阶段资金投入方式、进度，以及资金安全的保

13、障； 土地上市时间、取得土地的程序、方式及溢价风险；2、公司转让项目： 转让方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等（国资、集体企业的土地公开转让） 转让方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积） 、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确转让方是否有承担营业税等各项税款的义务，特别注意如何分清企业所得税。 付款进度及与取得各项权利相对应 转让项目的权属情况（使用权人，他项权利登记情况） 股权转让标的公司的财务状况（负债、担保、抵押等情况，规避隐形债务风险）10第五部分 投资收益分析一、成本测算 土地成本（总

14、地价、地面价格、楼面价格；公开出让土地考虑溢价幅度） 开发成本二、经济效益分析第六部分 综合评价 项目整体优劣势分析 与公司现有项目的对比分析 对项目的推进建议第二篇 合同签订阶段具体制作各种版本的标准合同第一部分 参与土地储备合同一、实体事务条款：1、标的描述： 土地位置、面积、用地性质 用地范围（附红线图） 权属不同的土地的具体面积、位置、用地性质（出让土地、控制用地、保护山体绿地等；在红线图上标市具体位置）2、合作方式：（特别注意资金使用的风险约定） 投资方按照征地成本投入土地储备资金（总承包金，双方约定后因各种 原因引起的成本变化由政府方承担风险） ； 政府方编制资金使用明细，作为投资方支付承包金的参考； 总承包金使用专户专帐，投资方财务人员留印鉴共管；