中原－成都市别墅市场简析.doc

1、中原研究成都市别墅市场简析 别墅供应篇第 一 部 分 概 况 说 明一 、 成 都 市 场 别 墅 含 义独 立 别 墅 ： 即 singlehouse， 是 在 结 构 上 完 全 独 立 的 建 筑 。 作 为 顶 级 住 宅 类 型 ，其 业 态 特 征 体 现 为 对 稀 缺 的 自 然 、 人 文 资 源 的 独 占 性 。联 排 别 墅 ： 即 townhouse， 是 在 结 构 上 有 一 面 或 二 面 墙 是 与 他 人 共 用 的 不 完 全独 立 的 建 筑 ， 多 位 于 市 郊 区 域 ， 对 地 理 位 置 及 周 边 环 境 的 要 求 比 较 宽 松 。 而

2、在 欧 洲原 始 意 义 上 真 正 的 townhouse 是 指 在 城 区 联 排 而 建 的 市 民 城 区 住 宅 。二 、 别 墅 类 型 分 类别 墅 市 场 自 发 展 以 来 ， 类 型 不 一 ， 分 类 方 法 繁 多 ， 以 下 主 要 从 别 墅 户 型 结 构 、 别墅 诉 求 点 、 别 墅 品 质 等 方 面 进 行 分 类 。表 1 别 墅 分 类 表按照别墅户型建造情况分类别墅类型 简单定义主力面积（）基本配套独立别墅 独立的别墅居屋四面有窗 300 左右 独立花园车位，且双车位双拼 两户连在一起，三面有窗 200220 独立花园、单车位联体别墅 多联 四至

3、六户连在一起 180 左右 公共花园、有车位联排别墅 多户连在一起两面有窗 170180 公共或独立花园、有车位按照别墅的景观设施分类类型 特征人文景观别墅 人工建造的娱乐设施、别墅区内人造的水系、山系等，自然景观别墅 周边的山、海、湖等形成了别墅的景观，按照别墅的品质及价格分类豪宅型别墅 设计、施工、环境、管理等品质较高，经济型别墅 价格适中、功能实用，适合一般工薪阶层消费水平的，排屋式别墅 低层联排住宅，或低层联排城市公寓（如 Townhouse），注 ： 本 次 研 究 分 类 主 要 从 独 立 别 墅 和 联 排 别 墅 两 大 类 入 手 ， 各 种 联 体 别 墅 都 归 入 联

4、排 别 墅 内三 、 成 都 市 别 墅 市 场 研 究 范 围 界 定目 前 成 都 市 在 售 的 别 墅 项 目 主 要 分 布 于 主 城 区 、 近 郊 区 （ 地 理 位 置 与 主 城 区 接 壤包 含 龙 泉 、 双 流 、 华 阳 、 高 新 西 区 、 温 江 等 ） 及 远 郊 区 （ 地 理 位 置 与 主 城 区 不 接 壤如 青 城 山 、 大 邑 、 新 津 等 ） 。在 主 城 区 中 ， 我 们 又 按 成 都 市 民 日 常 的 生 活 习 惯 引 入 了 城 东 、 城 西 、 城 南 、 城 北及 市 中 区 的 概 念 ， 各 板 块 基 本 情 况

5、及 其 对 比 详 见 我 司 撰 写 的 成 都 市 房 地 产 住 宅市 场 概 况 ， 以 下 所 用 数 据 来 源 于 中 原 市 场 调 查 。四 、 研 究 对 象 界 定成 都 市 的 在 售 别 墅 项 目 ， 调 查 时 间 截 止 到 2004 年 8 月 31 日 ， 共 计 24 个 别墅 样 本 。五 、 成 都 市 别 墅 市 场 研 究 数 据 来 源 说 明本 报 告 基 本 资 料 来 源 于 成 都 统 计 年 鉴 以 及 政 府 网 站 等 ， 别 墅 基 本 数 据 来 源 于 中 原市 场 调 查 ， 数 据 与 实 际 可 能 有 一 定 出 入

6、， 请 读 者 自 甄 。第 二 部 分 成 都 市 别 墅 投 资 及 开 发 状 况1、 别 墅 历 年 投 资 情 况 分 析图 2-1 别 墅 历 年 投 资 情 况 图 （ 单 位 ： 万 元 ）表 2-1 历 年 成 都 别 墅 投 资 走 势 表 （ 单 位 ： 万 元 ）1996年1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年别墅 13584 27882 50187 57409 80888 184365 214278 202179住宅 372952 349139 455224 554029 867561 1228045 1488

7、834 1108659总额 684379 730147 799675 939665 1291611 1707554 2033104 1438497数 据 来 源 ： 成 都 市 统 计 年 鉴 从 1996 年 至 2002 年 ， 成 都 市 别 墅 的 开 发 投 资 呈 持 续 上 升 势 头 ， 2003 年投 资 势 头 有 所 回 落 1996-2002 年 ， 成 都 市 别 墅 市 场 的 发 展 基 本 保 持 与 整 个 房 地 产 业 发 展 同 步 ， 历 年来 均 呈 不 断 上 升 的 势 头 。 2003 年 ， 成 都 房 地 产 市 场 投 资 整 体 水 平

8、 下 降 的 趋 势 ， 别 墅 投 资 出 现 小 幅 下 跌 ， 但跌 幅 非 常 有 限 ， 大 大 低 于 住 宅 和 整 体 投 资 下 跌 幅 度 。2、 历 年 别 墅 投 资 增 长 情 况 分 析图 2-2 历 年 别 墅 投 资 增 长 情 况 图 （ 单 位 ： 万 元 ）数 据 来 源 ： 成 都 市 统 计 年 鉴成 都 别 墅 市 场 的 开 发 投 资 起 伏 大 ， 波 峰 、 波 谷 明 显 ； 早 期 的 1992 到 1997 年 是 成 都 市 别 墅 市 场 发 展 的 初 期 ， 由 第 一 个 带 别 墅 项 目的 锦 绣 花 园 到 五 大 花

9、园 盲 目 跟 风 修 建 的 别 墅 ， 市 场 经 历 了 从 无 到 有 的 过 程 ， 但 五 大花 园 修 建 的 别 墅 因 为 产 品 设 计 落 后 、 大 环 境 无 法 改 善 等 问 题 而 倍 受 冷 落 ； 1997-1999 年 是 市 场 的 回 落 期 ， 直 到 2000-2001 年 ， 成 都 别 墅 市 场 开 发 迈向 了 新 台 阶 ， 通 过 特 色 化 、 差 异 化 的 市 场 定 位 和 产 品 设 计 ， 成 都 别 墅 呈 现 出 百 花 齐放 的 景 象 ： 占 尽 稀 缺 资 源 （ 自 然 景 观 或 人 文 景 观 ） 的 豪 华

10、 独 立 别 墅 （ 如 草 堂 之 春 等 ）； “顶 天 立 地 ”的 中 产 阶 层 别 墅 Townhomes（ 如 浣 花 溪 山 庄 等 ） ； 风 景 区 的 度 假 型别 墅 （ 如 青 城 高 尔 夫 山 庄 等 ） ； 郊 区 居 家 、 度 假 两 用 型 的 别 墅 （ 如 阳 光 假 日 等 ） 等 。 2001-2003 年 市 场 又 进 入 下 一 个 回 落 期 ， 成 都 别 墅 投 资 渐 入 低 谷 ， 但 依 靠 上一 高 峰 期 的 铺 垫 ， 在 这 期 间 ， 成 都 市 别 墅 也 大 量 涌 现 出 不 少 具 有 代 表 性 的 项 目 ，

11、 如锦 绣 森 林 、 维 也 纳 森 林 别 墅 以 及 高 档 的 金 林 半 岛 等 优 秀 之 作 ， 成 都 市 别 墅 供 应 市 场还 是 相 当 活 跃 。3、 别 墅 各 经 济 成 份 投 资 情 况图 2-3 别 墅 各 经 济 成 份 投 资 情 况 图 （ 单 位 ： 万 元 ）数 据 来 源 ： 成 都 市 统 计 年 鉴 近 年 来 私 营 个 体 经 济 成 为 成 都 别 墅 投 资 额 的 主 力 ， 特 别 是 私 营 经 济 ， 投 资 逐年 递 增 ， 2003 年 所 占 比 例 超 过 50%； 最 近 几 年 ， 港 澳 台 的 投 资 、 股

12、份 制 经 济 比 例 增 在 逐 年 下 降 。 国 有 、 集 体 和 外 商 投 资 比 例 一 直 保 持 较 低 的 比 例 。4、 历 年 别 墅 开 发 情 况 分 析图 2-4 图 历 年 别 墅 开 发 情 况 图 （ 单 位 ： 万 元 ）数 据 来 源 ： 成 都 市 统 计 年 鉴 近 年 来 ， 别 墅 名 种 开 发 面 积 增 长 速 度 均 呈 不 断 攀 升 之 势 ， 特 别 是 2001-2002 年 ， 在 住 宅 开 发 处 于 低 谷 时 期 ， 而 别 墅 的 开 发 则 出 现 了 一 个 明 显 高 峰 。 也 从 侧面 反 映 但 是 成 都

13、 别 墅 市 场 十 分 火 爆 。 而 普 通 住 宅 近 年 来 各 种 开 发 面 积 增 长 放 缓 ， 2001 年 普 通 商 品 住 宅 新 开 工 面积 出 现 较 小 的 负 增 长 率 ， 住 宅 投 资 有 进 一 步 缩 水 的 迹 象 ， 使 得 当 年 出 现 一 轮 低 谷 ，但 在 2002-2003 年 ， 住 宅 开 发 又 有 回 升 迹 象 。第 三 部 分 成 都 市 别 墅 市 场 供 应 分 析一 、 别 墅 市 场 特 征 概 况1、 别 墅 分 布 特 征表 3-1 别 墅 项 目 分 布 比 例 表 （ 按 数 量 计 ， 单 位 ： 个 ）

14、主城区 近郊区 远郊区城西 城南 双流 温江 龙泉 新繁 高新西区 青城山 新津 大邑12.5% 4.17% 20.83% 4.17% 16.67% 4.17% 8.33% 16.67% 8.33% 4.17%16.67% 54.17% 29.16%表 3-2 在 售 项 目 区 域 分 布 比 例 表 （ 按 体 量 计 ， 单 位 ： 万 ）主城区 近郊区 远郊区城西 城南 双流 温江 龙泉 新繁 高新西区 青城山 新津 大邑10.46% 1.85% 21.81% 1.98% 23.79% 2.82% 6.46% 22.30% 5.96% 2.57%12.31% 56.86% 30.83%

15、图 3-1 成 都 市 在 售 别 墅 分 布 图 （ 按 体 量 、 个 数 计 ， 单 位 ： 万 、 个 ） 目 前 ， 成 都 主 城 区 的 别 墅 供 应 主 要 集 中 在 城 南 和 城 西 地 区 ， 其 中 城 西 为 主 城区 别 墅 供 应 的 主 要 区 域 ， 但 总 体 而 言 ， 主 城 区 由 于 土 地 资 源 的 日 益 减 少 ， 造 成 可 供开 发 的 土 地 价 格 日 益 上 涨 ， 别 墅 项 目 无 论 从 数 量 和 体 量 与 前 几 年 相 比 ， 已 经 明 显 下降 ， 促 使 别 墅 开 发 区 域 不 断 外 移 。 从 别 墅

16、 供 应 的 数 量 来 看 ， 供 应 最 多 的 依 次 为 双 流 、 龙 泉 和 青 城 山 ， 其 中 近 郊区 别 墅 供 应 的 数 量 和 体 量 已 经 分 别 占 到 整 个 在 售 别 墅 总 供 量 的 54.17%和56.86%， 特 别 是 双 流 和 龙 泉 两 地 ， 成 为 目 前 成 都 别 墅 近 郊 开 发 的 热 点 区 域 。 远 郊 别 墅 供 应 仍 集 中 在 青 城 山 一 带 ， 由 于 该 区 域 景 观 资 源 的 稀 缺 性 和 独 占 性 ，使 得 其 目 前 的 供 应 体 量 也 相 当 可 观 ， 超 过 到 总 供 量 的

17、20%以 上 比 重 ， 尽 管 目 前 已有 限 制 在 该 区 域 开 发 别 墅 的 规 定 出 台 ， 但 短 期 内 的 潜 在 别 墅 供 应 仍 未 有 减 少 。2、 别 墅 供 应 类 型 特 征图 3-2 别 墅 供 应 类 型 特 征 图 （ 按 体 量 计 ， 单 位 ： 万 ） 成 都 在 售 的 别 墅 以 联 排 别 墅 或 联 排 +独 栋 的 类 型 供 应 为 主 ， 其 中 产 品 为 纯 独栋 别 墅 供 应 的 数 量 非 常 少 ， 其 供 应 量 也 仅 仅 只 有 整 个 供 应 量 的 10%； 联 排 别 墅 的 集 中 开 发 ， 在 一

18、定 程 度 上 亦 反 映 了 成 都 市 目 前 的 别 墅 供 应 比 较“大 众 化 ”， 为 了 取 得 良 好 的 市 场 反 应 ， 其 产 品 在 设 计 和 规 划 上 都 力 图 贴 近 大 众 的购 买 水 平 。3、 成 都 在 售 别 墅 价 格 特 征图 3-3 别 墅 供 应 价 格 分 布 图 （ 按 体 量 计 ， 单 位 ： 万 ） 2000-4000 元 / 的 别 墅 项 目 是 市 场 的 主 力 ， 占 近 80%的 比 重 。 站 在 消 费 者角 度 来 看 ， 这 个 价 格 区 间 比 较 合 理 ， 是 不 少 消 费 者 能 够 接 受 的

19、 范 围 。 高 于 4000 元 / 的 高 端 产 品 供 应 比 例 较 小 ， 这 与 市 场 上 以 联 排 等 别 墅 形 态 供应 为 主 不 无 关 系 。4、 在 售 主 力 户 型 分 析图 3-4 在 售 主 力 户 型 比 例 图 （ 按 体 量 计 ， 单 位 ： 万 ） 目 前 成 都 别 墅 项 目 的 主 力 户 型 面 积 较 多 集 中 在 201-300 之 间 ， 并 且251-300 的 占 到 了 整 个 供 应 的 32%； 此 外 200 以 下 的 “小 户 型 ”和 300 以 上 的 “大 户 型 ”在 市 场 中 的 份 额 比重 相 当

20、 ， 两 者 均 在 15%左 右 ； 由 此 可 见 ， 成 都 别 墅 市 场 户 型 区 间 供 应 呈 现 出 中 间 大 两 头 小 的 格 局 ， 说 明 市场 以 满 足 大 众 需 求 为 主 。（ 注 ： 此 处 的 “大 众 ”特 指 别 墅 购 买 群 体 中 的 主 力 群 体 ） 。5、 别 墅 销 售 率 分 析（ 注 ： 由 于 本 次 调 查 的 不 少 项 目 均 包 含 独 立 和 联 排 两 类 别 墅 ， 其 对 应 的 销 售 情 况也 不 尽 相 同 ， 以 上 统 计 之 销 售 率 仅 指 项 目 的 整 体 销 售 率 ， 两 类 别 墅 分

21、别 的 销 售 情 况详 见 下 文 ， 特 此 说 明 。 ）图 .3-5 各 销 售 段 情 况 比 例 图 （ 按 数 量 计 ， 单 位 ： 个 ） 目 前 ， 销 售 率 过 半 的 别 墅 项 目 比 例 超 过 70%， 反 映 出 成 都 市 场 的 消 化 能 力较 强 ， 良 好 的 销 售 情 况 与 政 府 停 止 别 墅 项 目 的 审 批 有 很 大 关 系 ， 反 而 促 使 以 前 持 币观 望 的 消 费 者 下 定 决 心 购 买 ； 目 前 别 墅 供 应 类 型 中 ， 有 不 少 是 联 排 别 墅 ， 其 产 品 定 位 较 低 ， 购 买 者 较“大 众 化 、 市 民 化 ”， 这 也 是 目 前 别 墅 取 得 较 好 销 售 情 况 的 另 一 个 重 要 原 因 ； 在 本 次 调 查 中 中 原 发 现 ， 实 现 以 上 良 好 的 销 售 率 ， 不 少 项 目 用 了 近 两 年 甚 至更 长 的 时 间 来 完 成 ， 其 销 售 周 期 较 长 ， 从 另 一 面 说 明 别 墅 市 场 消 化 速 度 较 慢 。