中国房地产战争.doc

1、更多好资源尽在 世界工厂下载频道 http:/世界工厂网为企业成长提供动力！http:/中国房地产战争作者：叶檀第一篇第一章 忽左忽右的政府态度（1）房地产业：为何绝望地收获跳蚤2006 年，房地产业成为社会各界万箭齐集的靶子。一个本应中性的产业沦为反腐败的突破口、社会不满情绪的宣泄处以及贫富对立的活写照，更变成统计数据和政策信用的试金石。这很容易让人联想起长熊之前的中国股市，国有股减持失败之时几乎达到天怒人怨的地步，股市成为圈钱、抢钱、欺诈的代名词。说起来，房地产与股市在本质上确实有相似之处，这两个市场都便于资本运作，都是经济泡沫载体，并且都有一头通国家金库、一头通百姓钱袋的大吸管，将巨大的

2、利益源源不断地吸到相关利益阶层的私囊中的便利条件。因此，在证券市场清理整顿暂时告一段落后，清理整顿房地产市场自然被提上议事日程，否则，不仅将使资本市场目前已取得的成绩前功尽弃，而钱颖一等人财政联邦主义的美妙设想也会衍变为财政割据主义与市场割据主义，相比而言，后一种前景更为可怕。总体而言，中国的房地产业已经异化为“癌变”的资本游戏场，其游戏规则与获取利润的手段与证券市场毫无二致以距离官场的远近测量商人的敛财能量，以空手套白狼的手段来检验银行的愚蠢程度，以毫不留情的攫取手段测量普通投资者的耐受力。积怨非止于一日，促使政府目前如此坚决地挤去房地产泡沫的原因，主要是结在房地产这根藤蔓上的尾大不掉的游离

3、于预算之外的大笔地方政府资金，以及在这笔灰色资金掩盖之下的急剧膨胀的地方政治腐败势力，和由于房地产而迅速集聚于金融机构的巨大风险。可以说，中国内控机制本就不佳的金融机构已经难以禁受房地产业的轻轻一弹。房地产业全国性的急剧膨胀始于 1998 年开始实行的房改。当然，这并不能证明房改是错的，但在房改中深植下的投机基因是大错特错的。从房地产到教育、更多好资源尽在 世界工厂下载频道 http:/世界工厂网为企业成长提供动力！http:/医疗，三大产业的市场化走过了同样的投机之路，因此同样面临再次转型的痛苦抉择。当时正值世界性的金融危机爆发期，亚洲深受其害，中国为兑现维持人民币汇率不变的承诺，只能靠扩大

4、内需、提振经济来渡过难关。也许是被强烈整治的南方地产炒作狂潮吹大泡沫的能力让有关决策者印象深刻，因此在应对经济紧缩危机的关键时刻，不惜饮鸩止渴。很快，房地产市场就显示出巨大的威力。而围绕房地产业集聚起来的权商利益链条，又让得利者全部自觉自愿地成为房地产泡沫的鼓吹者。按照袁剑先生在房地产套牢中国？一文提供的数据，从 2001 年到2003 年间，地方政府的土地出让收入为 9100 亿元。而 1998 年不过区区 67 亿，从 2001 年到 2003 年发行的国债总额仅为 9300 亿元。在 1994 年分税制地方政府财权大部上收的背景下，土地收入已经成为地方财政的支撑。事实上，在许多地方，土地

5、收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近 3040左右。如果再加上占房地产价格 2040的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的 5080。而在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的 20左右。第一篇第一章 忽左忽右的政府态度（2）巨大的灰色收入在地方政府、官员、房地产商等所有权势集团之间分配，开发商利润的多少视距离地方核心权力层的远近而定。开发商以国有企业为主，辅之以名为民营企业实则为官员的“权贵”企业，就像大

6、大小小的“福禧”公司。根据财经杂志 2005 年的调查，在上海房地产企业 50 强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得的暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。而其他民营企业不管是否具有海外背景，也与官场有千丝万缕的联系。例如，这边上海房地产通过社保案一反腐，那边瑞安地产就在香港上市，虽然上市早已开始筹备，但不顾受案件影响定价下跌而坚持上市，则显示出房地产商在失去保护伞之后的急不可待。不仅如此，只要沾上权字的人都会沾上证券与房产两件事。正如所有的企业尤其是大型国有企业都在或明或暗地通过自创的投资公司打新股、坐庄抢利，许多企业也纷纷开办房

7、地产公司在房地产业横插一脚，国资委在 2005 年甚至打算出台政策，圈定十几家以房地产为主业的央企，集中 1800 亿的资金，打造房地产超级航母。央企房地产资金的充裕和当时国企监管层介入房地产的决心可见一斑，理由与当初坚决赋予石油央企垄更多好资源尽在 世界工厂下载频道 http:/世界工厂网为企业成长提供动力！http:/断地位如出一辙，不过是对于触手可及的利润实在眼馋。当然，与所有的垄断行为理由一样，是做大做强，维持经济稳定和安全。按照一位投行经济学家的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到 500。与国外房地产开发商完全不同，国内的房地产商是公关先生，是资本玩家，是抽取银行资金的老手，是从

8、土地批租到销售链条之间的中介机构，却不是市场意义上的房地产商顶多是房地产创意策划和住房销售者，如曹海建所说是“一个资金靠贷款、建设靠委托的不劳动的开发商”却获得了远比房地产金融、整个建筑业和房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润，这是哪门子的市场？与此同时，银行业也在追求利润的驱使下，自觉自愿地被开发商裹挟，而从各地所爆发出的一系列假按揭案件来看，许多银行人员成为骗局的组成环节，合谋将钱源源不断地从银行金库搬到私人家中。此时的房地产业更合适的名称，应该是资金的合法输血管道。此时的银行承担了怎样的风险？累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在万亿。目前银行系统中，与房地产相关的大约有

9、六类贷款：第一类是土地开发贷款，余额大约为 2000 亿，其中对各地土地储备中心的贷款约为 1000 亿；第二类是对开发商的贷款，余额大约为 9200 亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，这类贷款的数额较难确定，估计在 2000 亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，这部分贷款同样难以确定，估计有数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为 2800 亿，其中个人住房公积金贷款大约 2300 亿。根据钟伟先生的测算，如果 12 个月内房价下跌 30，那么不良贷款可能激升到万亿的水平，不良率大约为。中国银行业资产的整体不良率将因此上升个百分点，从目

10、前的重新恶化到。此前，安永会计师事务所的高级经理、地产和银行不良贷款两方面的专家潘泰博研究表明，隐藏在我国银行第二类贷款（关注类）中的地产类不良贷款已经达到了 5250 亿元人民币，这还不包括以流动资本贷款的形式流向国有企业和合资企业的隐性部分。人大金融研究所副所长赵锡军认为潘泰博的观点并非危言耸听。第一篇第一章 忽左忽右的政府态度（3）如果按照 80%的第二类贷款都转变成了不良贷款的常态（一般的地产贷款从记入“关注类”到成为不良资产，通常需要两年的时间），那么正值上市关键时刻的三大国有银行的风险准备金覆盖率将会从、68%和分别下降到、和 14%，如果新的盈利增长点不尽快出现，这一风险有转变为

11、危机的可能。看来，央行2004 年房地产金融报告所提示的房贷金融风险正在变成现实。这一金融风险可以两解：一是任其发展，让房地产泡沫扩大成为全局性的金融危机，一些地方政府与房地产商正因为如此才心存侥幸，所谓做大就不会垮，正是资本市更多好资源尽在 世界工厂下载频道 http:/世界工厂网为企业成长提供动力！http:/场中德隆系等的老思路；另一种是正因为房地产泡沫对金融危害之大，成为权力与经济的双重腐蚀剂，才必须悬崖勒马，否则，最终是纳税人将成为最后的输家。为了短期的收益，而放弃对房地产业的宏观调控政策，只不过是将风险往后挪，使风险附加上时间成本，还会使我们丧失扭转房地产经营模式的机会。所谓剜肉补

12、疮，到时噬脐莫及。决策层对此已达成共识，房地产新政如急风暴雨，尽管主流媒体仍在播发房地产业处于十分危险境地的报道和评论，意向十分清晰，但此轮新政似已成不达目的绝不收兵之势。鉴于相关文章车载斗量，笔者并未提及利益直接受到侵害的农民和普通消费者，他们成为房地产利益集团的直接盘剥对象，而直接挑起了严重的社会矛盾。就像资本市场任人鱼肉的中小股民用脚投票逼出了股改，四处纷起的房地产拆迁案件、农民对征地低价补偿款的不满是房地产新政的直接导火索，体现出掠夺资本的血腥。既然中国的房地产市场化当初播下的就是跳蚤，收获的当然也只能是跳蚤。希望经过整改后的房地产市场播下的是法治与市场的龙种，这样才能收获住房公共保障

13、与健康的商品市场的硕果。（2006-11-08）怎样才能反映房市的真实需求有报道称，“全国房价高位运行，国务院对房产调控效果不满意”，三季度，全国 70 个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨(2006 年 11 月 7 日第一财经日报)。与此同时，财政部公布了一份姗姗来迟的第十二号会计信息质量检查公告，显示 2005 年被检查的 39 户房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率仅为，而实际利润率高达，隐瞒利润超过一半。少报利润的伴生物必定是偷逃税。对这份报告，不同的人依然解读出了不同的内容。市场派认为，房地产宏观调控重拳只收微效，说明行政调控难以应对市场的真实需求，决策层应该正视市场的呼

14、声；调控派认为，调控之所以成效不彰，恰恰说明政府的行政调控举措在实施过程中遭到既得利益集团的消解。戴着有色眼镜解读往往如此，即便数据当头，仍可自说自话。不管是从学术上还是从政策性上，这样的解读究竟有多大的价值？笔者很怀疑，那些以市场面目示人的学者是否真正在为市场说话。他们通常对于房地产行业的官商勾结的灰色链条视而不见，对于公布房价成本痛心疾首，对于房地产的暴利不是避而不谈就是矢口否认，对于被曝光的房地产商与银行内部员工联手的虚假按揭、循环贷款案件视有如无，对于民众集资建房嗤之以鼻连市场起码的法制化与公平竞价的条件都不想涉及，侈谈房地产市场化的目的大约只是为了掩人耳目。此次财政部公布的利润率为，

15、由于并未同时公布房地产商的名单与项目所在地，这一利润额只具有一定的参考价值。在中部某个小城市的地产项目这样的利润已经算高，但是比起北京、上海等特大城市更多好资源尽在 世界工厂下载频道 http:/世界工厂网为企业成长提供动力！http:/核心地块的房地产项目则是小巫见大巫，尤其是在土地招拍挂之前拿地的房地产商，据上海房地产业一资深人士向笔者透露，其利润不可能低于 50%。如果上海 2006 年三季度房价可以同比下降，难道其他城市比上海更市场、更能满足购房者的需要？其实原因很简单，就是上海的房地产在严厉整顿之下，成为一个相对更能反映本地基本需求面的市场。上海人的平均薪酬有多少，房价就应该与之相适

16、应。第一篇第一章 忽左忽右的政府态度（4）为房地产业暴利辩护者老拿真实需求说事儿。真实需求没有错，问题是，要反映国内房地产业的真实需求，必须对宽泛无边的需求进行约束。房地产业反映的是哪些投资者的需求？如果中国的房地产业向世界投资者开放，那么，中国的房地产业对应的就是世界投资者的需求，而不全是中国民众的需求，甚至国内的需求会被国际游资所覆盖，中国房地产业因此成为外国炒房团的热土。2005 年房地产热钱的规模，在高峰的时候根据统计数额达到 200 亿美元，这还不包括地产基金及对于地产项目的债权投资。幸而在调控过程中，这一趋势已初步得到遏制。还应追问的是，有多少腐败资金借房地产业漂白？胡鞍钢根据政府

17、部门公布的查处情况，概括为 10 类系统性腐败经济损失，仅 19992001 年期间，这一损失平均每年占 GDP 的。2005 年中国 GDP 总量是 17 万亿元人民币，经济增长部分是万亿元人民币。腐败资金规模，按照最保守的 GDP 的 10%计算，应该是万亿元人民币。这些资金的主要部分投入到房地产市场，那些大大小小的腐败官员在迈阿密、北京、上海各买上一套房，就足以支撑中国的房价高悬于天，谁能说这反映了民众的真正需求？王石“正因为大部分房子被富人买走所以房价才高”的言论，倒是一语中的。而更能体现房地产业权贵市场本质的是，连本应起社会保障作用的经济适用房都成为权势阶层的投机砝码，低买高卖。一个

18、健康的市场最后所得到的必定是均衡价格，并且自然形成消费市场从高到低的梯度分布。一旦某个市场不顾当地的工资物价水准长时期高高在上，这个市场是不是真正市场化的市场无疑将打上一个大大的问号。有时市场化幌子不过是为了固化行政力量对资源的垄断。譬如，当土地、上游产业定价权以及对于消费者的引导权都操纵在政府或者官商手中，那么这些人就理所当然成为市场唯一的决定力量。由此推导出的结论只能是：此轮宏观调控对房地产之所以成效不彰，并非市场经济规律或者宏观调控手段失灵，而是在深层次上遭遇强力抵制。垄断市场与权贵市场不除，房地产业不可能迎来真正的市场化时代。更多好资源尽在 世界工厂下载频道 http:/世界工厂网为企

19、业成长提供动力！http:/附记:房地产陷入行政调控与伪市场化漩涡,成为夹心饼干受罪的是普通消费者。（2006-11-08）楼市“限外令”等于一张废纸？工欲善其事，必先利其器。国外投资客正在以打磨得雪亮的投资工具，试图在中国楼市拔得头筹。尽管建设部、商务部、发改委等六部委出台了旨在堵截外资豪赌中国地产的171 号文件，但目前披露的外资投资人民币地产方式给他们上了生动的一课，试图以调控国内钢铁等产业的方式封堵境外资金投资，恐怕很难获得令政策制定者满意的效果。让打赌人民币会升值的外资退出中国的房地产市场，中国的官员们必须尽快学会现代金融理念与投资工具，这样才能旗鼓相当，不至于输得太难看。英国金融时

20、报报道了一则案例，证明国外资金仍垂涎于中国楼市。一家总部位于爱尔兰都柏林的公司 Shanghai Vision，在上海拥有多处“购房出租”地产项目。其客户有 2/3 是企业家和金融界人士，包括 JP 摩根伦敦办事处负责全球股票自营交易的副总裁罗德罗德里格斯，他们中的许多人主要目标是希望通过持有人民币资产，以便在人民币升值中大获其利。第一篇第一章 忽左忽右的政府态度（5）为了绕开中国的严格规则，Shanghai Vision 在中国注册了在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内 6%至 7%的年租金收益率

21、。从本质上来说，此等机构并不拥有现金，而更像是一个项目中介，他们在项目与投资客户之间牵线搭桥，投资者可以通过汇丰与中国银行等多家银行申请按揭贷款。如此一来，六部委 171 号文中费尽心力制订的有关境外机构和个人购买自住、自用商品房必须在华居住或者学习满一年且采用实名制等政策几乎等同于一张废纸。中国政府千辛万苦地压低房价似乎只是为了压制国内投资者，让他们给境外投资者腾出更大的获取利润的空间。各金融机构同时扮演了输送炮弹的角色，其中包括了中资银行的境外分支机构。商业化银行受利益驱动提供按揭并无大过，但这反过来说明，即使是中资银行，在收益面前也不会无动于衷。境外投资者不仅通过世界资金来博弈人民币升值

22、，并且像狐狸一样灵活地利用投资所在地的政策为己所用：与欧洲国家动辄 25%左右的年租金收入税率相比，中国的月租金收入税率为 5%；如果在五年之后出售房地产，就无需交纳的营业更多好资源尽在 世界工厂下载频道 http:/世界工厂网为企业成长提供动力！http:/税，只要缴纳 20%的资本利得税。如果投资者在英国定居，那么在中国缴纳的税款可以进行抵扣。虽然从表面看来，投资者风险极大，但太多的此类投资者集聚起来，将人民币汇率盯在高位上，几乎被烤焦。上世纪 90 年代，政府部门为了刺激中国楼市的发展，未顾及境内需求与土地供应状况，对外资投资中国房地产业采取了一系列优惠政策，这是犯下的第一个过失；如今昧

23、于现代投资理念，试图以一纸文件用行政性手段扼制国际资本市场的现代投资术，这是第二个过失。事实上，从中国加入 WTO 以来，人民币资产已经在世界范围内定价，相当于小河之水注入了大河，流动性远超过封闭时代的人民币及人民币资产面临着全新的课题。由此带给我们的挑战是，人民币及人民币资产也提供了国际投资者一个新的对冲手段，如他们在做空房价相对稳定的欧洲房市的同时，做多以欧元及英镑衡量相对低廉的中国房产，内外形成落差，只要筑起个大坝就能发电、就能赚钱。这才是国际投资客能够兜底中国楼市的真正原因。中国人民银行货币政策委员会委员樊纲在华尔街日报撰文指出，人民币年升值超过 5%将开启“潘多拉之盒”，导致中国数百

24、万人失业。此言有现实考虑，不为无据。但中国政府面临的同样紧迫的任务还有尽快学会现代金融理念和手段，否则，一个魔盒的关闭总是意味着另一个魔盒的开启。（2006-11-10）看！韩国房地产这面镜子因为大力抑制房价政策收效不大，韩国副总理权五奎 2006 年 11 月 15 日代表韩国政府“向无住房平民表示歉意”，建设交通部长官秋秉直、青瓦台（韩国总统府）宣传首席秘书李百万和青瓦台经济辅佐官丁文秀向总统卢武铉递交辞呈。青瓦台发言人尹太瀛宣布，虽然此次由他们主动请辞，但实际上却属因政策失败问责性撤职。很明显，这不是因为官员良心发现，而是问责制的威力使然。这几位官员中，秋秉直未与有关部门妥善协商就公布新

25、城市建设规划，使得一项原本为了抑制房价的措施被市场理解为对楼市的天大利好；丁文秀总管青瓦台的房地产政策，竟公然宣称“我不是房地产专家”以图卸责；而李百万虽然在官方网站上发表“现在买房将来会吃大亏”的文章，自己却从银行贷巨款购入房产而尝到甜头。如此失职渎职的官员不辞职谁辞职？韩国此轮房价飞涨起自亚洲金融危机之后，当时韩国房价下跌近一半。第一篇第一章 忽左忽右的政府态度（6）更多好资源尽在 世界工厂下载频道 http:/世界工厂网为企业成长提供动力！http:/为扶植建筑业，拉动经济增长，1997 年韩国政府放宽了公寓转让限制，此举虽然成功搞活韩国房地产市场，却助长了房地产投机，从此一发而不可收拾

26、。据韩国国税厅对首尔等 9 个房价暴涨地区的调查显示，2000 年 1 月至 2005 年 6月的五年半时间内，上述地区公寓的平均售价上涨了倍，而同期韩国国内生产总值平均每年仅增长 4%5%。韩国政府对于房地产业拉动经济的厚望，国人并不陌生。韩国房价暴涨有几方面原因。首先，政府对民众消费心理认知有误。韩国人与中国人一样热衷于购买不动产：一项问卷调查显示，90%的受访韩国人表示，如果有剩余资金他们愿意投资房地产。这样的心理是滋生高房价最适宜的土壤。其次，人口过分集中，韩国房价最高区域在汇聚了韩国人口 1/4 的首都首尔。目前，在首尔部分地带，房价上涨率最多达到通货膨胀率的倍。另一方面，大量投资不

27、动产也显示出韩国国内货币流动性过剩，人们对于货币的信心不足，更愿意转换成投资品种以保值增值。房价与房租远不成比例，证明更多的人购房并非出于居住所需，而是出于投资的目的，一如中国某些大城市曾出现的情况。更重要也更相似的地方在于，韩国的富裕人群成为房地产投机的急先锋。韩国政府指责高房价是强大的“房地产势力”部分建设企业、金融机构、房地产中介和房地产媒体故意哄抬的结果。这被一些学者认为是在推卸责任，但社会强势阶层投资房产产生了巨大的羊群效应则是事实，广大工薪族纷纷跟进，连家庭主妇都加入炒房行列，一旦看车老人都加入炒股炒房的行列则股市楼市危矣，房价股价自然水涨船高，但风险也急剧增加。房地产既能拉动经济

28、，房价泡沫也会摧毁经济，韩国政府担心重蹈上世纪 90 年代日本泡沫经济崩溃的覆辙，更担心被愤怒的民意吞噬，在政治上遭到彻底失败。针对高房价的这些成因，韩国政府一方面出面安抚民心，韩国总统府表示，将制定“如宪法般难以更改的房地产制度”，以稳定房价，维护多数人的利益。二是从税收与贷款政策等各方面，采取措施抑制房地产投机市场的豪强之辈。韩国政府对全国 5 万10 万名拥有大量房地产的富裕阶层征收“综合房地产税”，从 2005 年开始，出售第二套以上房产的卖主需交纳 30%的资本收益税，2007年起这一税率将提高到 60%。为抑制投机，金融机构住房贷款额度不能超过实际市场房价的 40，作为硬币的另一面

29、，金融政策将向普通工薪阶层倾斜，对面向普通市民的住宅金融公社的长期抵押贷款利率下调。第三，加快公共宅地住宅建设，加速住房供应，解决普通居民无力购房的燃眉之急。接下来的四年，全国新房供应量共达到 164 万套。最后，为缓解首都住房困难，分流人口，计划加快新建卫星城。更多好资源尽在 世界工厂下载频道 http:/世界工厂网为企业成长提供动力！http:/韩国政府正在解决与我们相同的房价难题，在住房金融、税收政策等方面与我国正在推行的政策有异曲同工之妙。但不同的地方在于，在各项配套政策中，韩国政府在贷款利率实行不同阶层的差异化区分，推出救援普通购房群体的计划，以免普通购房者惨遭池鱼之殃；同时，对增加

30、住房供应量的数据做出具体承诺，这使政府无法卸责，责任的公开与透明是严厉调控政策得到落实的前提。政府部门勇于指责市场各方而怯于自省，正缘于承诺的暧昧与含糊，以及对于普通消费者力量的习惯性漠视。第一篇第一章 忽左忽右的政府态度（7）为了解决房地产难题，韩国政府应该发展市场，让国内四处流动的资金多找到几个投资渠道，让投资市场的通畅来为房地产市场减压，也是势在必行之举。否则很难再次避免 3 年内更换 8 套方案却压不下一个房价的尴尬。令人遗憾的是，韩国政府推出的新方案似乎并没有针对性举措，房地产市场调控前景仍不明朗。原首尔市长李明博强烈批评韩国政府的不动产政策“如同不精明的猎人，为打一只野猪满山瞎跑，

31、结果祸害了山里其他动物”。问责制如此严厉、各界批评绝不稍怠的韩国政府尚且只能得到如此评价，驾驭市场的能力遭受严重质疑韩国房地产市场还真是一面躲不掉避不开的镜子。（2006-11-17）不要用纸面数据忽悠购房者住房分成保障与商品住宅两部分，通常人们认可，政府需要解决的是保障型住房，而不是商品房的价格。如果将大部分中低收入阶层纳入保障型住房供应系统，房屋的均价就会下降。据估计，廉租房供给每增加 5%，就会迫使房价下降3%4%。2003 年 8 月，建设部会同有关部门起草的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（简称“18 号文”），以住房拉动内需政策启动，大部分中收入阶层被驱赶入商品住宅市场，

32、以及政府用市场手段实现土地收益最大化开始，我国的房产价格就坐上了火箭，房地产价格下降是偶然的，上涨则成为必然。国土资源等部门的表态证明，政府对住房问题开始两手抓，一手抓抑制需求，另一手抓扩大供给。为缓解房价上涨的民意压力，有关部门再次提出增加土地供给和扩大廉租住房建设。增加土地供给平抑房价要有两个先决条件，一是增加的土地面积确实到位，二是必须有针对性地针对某种住宅的土地供给，才能有的放矢。这两个条件的落实，不仅有赖于政府的决心，还受到现实的抑制。纸面计划的供给增加与现实供给的增加是截然不同的两回事。以北京为例，政府的土地供应计划有增无减，但真正落实难度颇大。北京土地供应计划与实际更多好资源尽在

33、 世界工厂下载频道 http:/世界工厂网为企业成长提供动力！http:/之间缺口不小，2006 年北京市国土局完成全年供地计划中，商品房建设用地计划仅完成了 69%，其余的都变成了经济适用住房和享受经济适用住房政策的用地。而这些所谓的享受经济适用住房政策的供地全部都不是面向社会民众的用房，而是仅面对特殊单位群体的住宅用地。照此推论，日后在计划与实际之间依然会存在缺口。问题不仅于此，由于城市中心土地的稀缺性，郊区土地的供应增加虽然能够拉低房屋均价，却无法拉低具有区位优势的中心城区房屋价格，另一方面，房屋拆迁改造越来越难，成本加大，上海、深圳等地稍具区位优势、配套设施完备的土地接连拍出天价。要保

34、障中低收入阶层的住房，政府必须加大反腐力度与廉租房的建设，这两个方面的成绩仍然未能得到数据支撑。国务院发展研究中心任兴洲提出“公务员住房腐败是最大的腐败”，揭开了揩经济适用房优惠政策之油的机关单位集资建房的冰山一脚，这种赤裸裸的腐败与非机关单位经济适用房的寻租现象交杂在一起，形成牢固的利益链。廉租房的建设也并不尽如人意，廉租房的核心难题建设资金至今未能解决。据21 世纪经济报道，早在 2006 年 7 月，建设部、财政部、国土资源部就联合下文，要求各地要拿出土地出让净收益的 5用于廉租房建设，限令 2006 年年底各城市拿出计划。但此事知易行难，据称，2006 年北京廉租房建设资金来源只有公积

35、金增值收益，而财政资金一分钱也没有到位。第一篇第一章 忽左忽右的政府态度（8）建设部政策研究中心副主任秦虹表示，按照 2005 年全国土地净收益 2100 亿元计，5%将提取 109 亿，对“十一五”期间每年需要的 500 亿廉租房资金缺口不无小补，同时土地出让金每年仍在大幅增长，估计 2006 年约为 7000 亿。但现实是，根据北京市建委透露的数据，北京市投入廉租房的全部资金不到亿元，全部来自于住房公积金的增值收益。这相当于在中低收入阶层商品房的优惠融资渠道中虎口夺食。公积金增值收益里面可以提取的廉租房建设资金，每年大概有 26 亿元。据粗略估算，到 2009 年年中，北京可以提供的廉租房只有 1000套左右，但北京住房建设规划(2006 年2010 年)所提供的数据为 47万60 万平方米，约 1 万套。实际数字说明一切问题。房地产市场牵涉到土地、融资、投资等各种领域，情况极为复杂，绝不是弄几个纸面数据、画几个饼就能应付过去的，需要大量基于实践的具体而复杂的工作，同时政府必须将国有土地的收益切实让利于民，否则，这一死结无法打开。市场会说真话，民众的切身感受无法欺骗。在杭州等地实行的保障型住房已经有了较为成熟的经验，那些决策者不妨吸取来自于实践被证明行之有效的经验，同时，引入国外用于普通收入阶层的优惠