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1、中国 20 家房地产 SWOT 分析一、万科（000002，SZ）优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在 2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、 1992?2008 年公司收入

2、和净利润的复合增速分别为 28.7%和 33.6%。劣势土地储备约 2200 万平方米，仅能满足万科 2?3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机 会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威 胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产（600048，SH）优 势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地

3、产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至 3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为 72%和 77%，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。 劣势 1、公司在 2009 年购入约 1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机 会1、保利地产基本完成了

4、全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威 胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119 ，HK） ，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产（688，HK）优 势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40%以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约 3450 万平方米，可满足 4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5

5、、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过 300 亿元。 劣势 1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司 2009 年斥资 227 亿元购入 1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。 机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威 胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。四、恒大地产（3333，HK）优 势1、一体化

6、、标准化和规模化的开发模式是公司的重要特征，恒大借助该模式在短时间内将其业务从广州市快速复制到全国 24 个中心城市。2、公司是中国内地拥有土地储备最多的开发商，公司在内地 30 个城市拥有近 6000万平方米土地储备，其中土地储备超过 100 万平方米的城市达 11 个，规模优势明显。 3、2009 年恒大地产的销售额达 303 亿元，预计已锁定 2009 年和 2010 年业绩的 80%和50%。恒大从 2009 年开始业绩有爆发式增长，2008.2010 年的净利润复合增长率有望超过 200%。劣 势1、尽管流动性得到极大缓解，但负债比率整体偏高，公司仍需要更高的财务安全性。2、公司的产

7、品线过于丰富，分别涵盖中档物业、中高端物业、旅游地产、酒店和商用物业，这可能导致其核心产品的竞争力被削弱，以及对个别领域的控制力不够。3、位于江苏南通的约 1200 万平方米土地能否正常开发尚存在较大的不确定性。机 会横向整合行业资源，扩大市场份额。威 胁政府对闲置土地的态度日趋强硬，恒大地产的闲置土地可能面临被征收出让金 20%的闲置费或土地被政府强制收回。五、中粮地产（000031，SZ）优 势1、公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支持，是公司增长的重要动力。2、 “工业地产+住宅地产”的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产稳定的赢利和现金获取

8、能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使公司业务运营兼具稳定性和成长性。3、住宅地产在中粮集团入主后获得了长足发展，项目储备规模和布局均取得重大突破。4、房地产资产质量高、赢利能力强。5、财务弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。 劣势1、住宅地产业务经营规模较小，在开发项目数量、土地储备等方面较国内排名前列的房地产开发企业有较大差距。2、资产规模及净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度。机 会中粮集团正整合其业务，中粮地产将直接受益于其母公司对其核心业务（食品和房地产）的整合。威 胁1、中粮地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的情况。2、中粮地产的住宅业务现

9、金流能否支撑其商业地产的快速扩张，存在不确定性。六、招商地产（000024，SZ）优势1、公司是招商局集团直属企业，是国资委重点支持的 5 家央属地产企业之一，综合实力强，并实现快速增长。2、公司在深圳拥有强大的竞争优势和品牌知名度，深圳市场占有率达 5%。本地购房者的品牌忠诚度较高，消费黏性强。3、大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，外延式的增长是招商地产重要的竞争优势。4、公司实施开发+经营的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能力较强。此外，融资渠道日趋多元化。5、土地质量较高，公司的土地储备超过 50%位于一线城市，土地成本较低。劣 势1、公司超

10、过 50%的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量较小。2、在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。机 会1、随着 深圳城市更新办法的推出，蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间。2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。威 胁1、公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压。七、金地集团（600383，SH）优 势1、深圳国资背景，项目运作能力和产品开发能力是金地集团的核心竞争力。其在战略协调能力、产品定位能力、品牌管理能力、团队协同能力以及团队管理能力等方面优势明显。2、尝试通过平安信托进行项目融资，融资渠道多

11、元化。3、土地储备总量和结构合理，珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布稳定。新增项目储备毛利率水平高于存量。4、成功开发多个“金地”品牌的住宅社区，在一线城市知名度较高。5、公司面对市场调整时，保持敏感和灵活的策略，保证了财务安全。劣 势1、公司典型顺周期运作项目，决策调整往往滞后于市场变化，长期回报率偏低。2、借助信托模式发展上海项目，尽管降低经营风险，但也将降低公司在项目的报酬率。机 会1、公司产品定位中端，在高房价的背景下，自住和改善性需求将对公司业绩有较强支撑。2、深圳旧城区改造提速，为公司业务增长提供新的机遇。威 胁公司在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较

12、大，均对公司在未来的增长形成隐患。八、北辰实业（601588，SH）&(588,HK）优势1、唯一一家同时在沪、港两地上市的内地房地产公司，融资渠道丰富。2、资产质量高。公司在北京的住宅开发项目及所有的持有物业项目，基本集中在亚奥区域核心位置及周边地区。3、物业发展是公司未来收入增长的强大动力，长沙三角洲将是未来 5 年公司主要的赢利增长点。4、投资并经营的物业面积达 120 万平方米，投资物业和酒店收入占比超过 15%，有效平滑公司现金流。5、公司现金流较为充沛，融资渠道通畅，留给公司较大的发展空间。劣 势1、长沙项目楼面地价约 2500/平方米，较长沙 4300 元/平方米的房价来说，土地

13、价格偏高。2、长沙项目投入资金巨大，开发周期相对较长。3、长沙项目是公司开发的首个北京以外的项目，跨区域开发能力不确定。机 会1、北辰实业的投资物业和商业物业主要集中在亚奥商圈。奥运的建设和发展将进一步促进该区域的商业繁荣，从而提高公司资产的增值潜力。2、政府政策推进二、三线城市的城市化进程，利好长沙三角洲项目，降低其发展风险。威 胁1、奥运会后，北京市的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资物业收入增长放缓。2、由于写字楼市场与商铺市场将有大面积新增供应入市，商业地产仍面临压力。九、华润置地（1109，HK）优 势1、母公司华润集团是国资委直属企业，同时也是万科地产的大股东，实力雄厚。2、华润

14、置地全面转型为综合物业发展商，住宅开发与投资物业出租互补成为其主要的运营模式。 3、2009 年销售额为 250 亿元，较 2008 年猛增 212%。此外，以“万象城”为龙头的持有型物业的比例不断上升，预计未来投资物业对总赢利的贡献可达到20%.30%，能有效增强公司抗周期波动能力。 4、母公司持续资产注入成为华润置地独特的竞争优势。2004 年以来，母公司共六次向华润置地注入地块和项目，总计 1450 万平方米。而华润置地则用股权作为对价，成功融资超过 100 亿元。5、拓展住宅增值服务，有助于挖掘华润集团内部资源的整合潜力，增强差异化竞争优势。劣 势1、目前母公司持有的土地储备有限，母公

15、司注入模式已难以持续。2、地产业务过度多元化，使资源整合难度加大，并可能影响核心业务增速。机 会直接受益于母公司的房地产资产整合。威 胁万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投资性物业的发展空间构成威胁。十、远洋地产（3377，HK)）优 势1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团，三大股东实力雄厚。2、公司在环渤海湾地区具有很强的竞争优势。其连续六年在北京住宅市场占有率第一，目前市场占有率约为 5%。2009 年公司 60%的销售收入来自北京。3、土地储备定位精准，坚持以“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等地区。土地储备超过 1260 万平方米， 78%的土地储

16、备位于环渤海湾地区。 4、2009 年远洋地产的合约销售额将达约 140 亿元，年增幅达 222%。2008.2011 年赢利复合增长预计达32%。 5、公司增发新股和发行债券，稳固资产负债表，为增长提供保证。劣 势公司对北京市场的依赖度过高，北京市场波动对业绩影响较大。此外，公司正处在区域级地产商向全国扩张的转型阶段，较其他跨区域发展的大型地产商，公司的资源配置、运营效率和产品线的控制力不具备优势。机 会北京私人住宅存货量处于历史低位，为 924 万平方米，库存消化时间为 6 个月。这对于公司在北京地区业务有着积极意义。威 胁2009 年北京地区的房价上涨过快，客观上对需求产生抑制作用。北京

17、的房地产市场高位盘整，公司在 2009 年的销售额增长难以持续。十一 方兴地产（817，HK）优 势1、公司是中化集团的房地产旗舰公司。在母公司注入优质资产的支持下，其持有商业物业面积增至 90 万平方米，已成为内地最大的商业地产上市公司。2、资产质量优良。公司旗下的物业基本是发达地区的高级酒店和甲级商用物业，成熟运营多年，出租率较高，客流、品牌知名度和现金流都有稳定保证。上海金茂大厦等多个物业已具有极高的品牌价值和市场知名度。3、中化集团仍拥有北京、上海多个优质物业和地块，并待陆续注入方兴地产。公司具有较大的外延式发展空间。4、公司在 2009.2010 年的赢利可见度较高。而公司 40.6

18、 亿元巨资购买的北京广渠门地块将对公司的战略转型和确立北京市场份额有着重要影响。劣 势1、北京广渠门地块的开发和北外滩后期项目开工将考验未来公司现金流。2、公司业务向住宅开发倾斜，将面临应付持续庞大的资本开支和营利问题。机 会2010 年上海世博会预计吸引约 8000 万游客来上海观光旅游，将显著提升上海金茂君悦酒店的入住率和客房收入。威 胁内地高端写字楼的景气度并未如住宅一样出现回暖的迹象，需求仍较平淡。如果金融危机进一步加深，商业物业市场仍会偏淡，方兴地产的业绩也将会受到影响。十二、金融街（000402，SZ）优 势1、公司是北京国资背景，综合竞争力强，营利模式独特。其为金融机构提供物业配

19、套的商业地产模式，区别于其他商业地产发展商。2、公司商业地产项目资产质量高、出租稳定，多位于北京、天津的核心地段，具有较好的升值潜力。公司拥有的可出租面积超过 30 万平方米，营业收入的贡献率占到 10%。3、投资物业的公允价值变动收益和房地产开发业务双轮驱动，推动公司业绩快速增长。开发业务快速增长，并在 2010 年进入收获期。劣 势1、相对于住宅开发，商业房地产开发对公司现金流的要求较高，而项目回收期也较长。2、商业地产的投资需求比例较高，从而使商业地产的增长不确定性较强大。机 会1、预计 REITs 将在 2010 年推出，金融街位于京津的高质量的商业地产符合 REITs 投资标的要求，

20、将为公司提供新的融资渠道。2、保险资金可以投资商业房地产的新政策，将对商业房地产市场有着积极影响。3、金融行业有望成为中国新的经济增长引擎，金融行业的物业配套需求旺盛。威 胁金融危机以来，商业房地产的租金较为疲弱，而实体经济复苏基础不稳，也抑制商业房地产租金的增长。十三、富力地产（2777，HK）优 势1、具有较强的综合竞争力、稳健的扩张策略和高效率的运营模式。2、在广州地区具有明显的竞争优势，2009 年广州地区贡献销售额超过 80 亿元。较强的跨区域发展房地产能力，保证业务重心逐渐由广州向华北转移，区域经营风险下降。3、销售快速上升，提前完成 2009 年 230 亿元销售目标，广州地区贡

21、献超过 80 亿元，2010 年销售目标达 300 亿元。4、商业及酒店项目逐渐成为富力地产收入的重要来源，2009 年中期时占到总营业收入的 5%。5、广州亚运城“地王” 地块的获取充实富力地产在广州的土地储备，与雅居乐和碧桂园联合开发也大大减低了经营风险。劣 势1、商业项目和高端产品拉低了整体组合的周转速度。2、高负债使富力面临脆弱的财务基础，而高成本土地则使公司在低谷中降价促销的能力减弱，上述不利因素均制约了公司未来几年的扩张速度。机 会1、亚运会对于广州地区的销售将产生推动。2、回归 A 股市场融资。3、 REITs 的推出，将为富力地产的商业地产提供新的融资渠道，提高资产流动性。威

22、胁1、 2010 年银行信贷政策不明朗，而公司也将为广州亚运城地块支付至少 85 亿元的土地出让金，将增加公司财务负担。2、广州即将立法征收土地闲置费，公司将增加土地持有成本。十四、合生创展（754，HK）优 势1、擅长发展大型社区、产品性价比高以及多商业模式，保证合生创展的核心竞争力。2、土地储备战略具有前瞻性，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报。此外，理性的土地策略，保证公司的财务安全。3、产品线定位中高端产品，产品利润率高，需求刚性强。产品线丰富，便于抵抗风险，形成品牌和产品影响力。4、北京市场的销售额主导力仍很强。5、 2009 年销售额达 150

23、亿元，较 2008 年增长 58%。未来两年赢利能见度较高，复合增速超过 30%。6、适度的商业地产项目以维持物业组合的多元化，为其带来稳定的现金流收入。劣 势1、家族企业在治理结构的硬伤，制约公司的成长。2、 2009 年销售增速约为 58%，低于主要竞争对手。3、公司发展方向过于依赖其创始人的市场嗅觉，发展风险较大。机会 产品线丰富，产品定位中高端，性价比高，在房地产行业竞争的新格局里处于优势地位。威 胁1、 1500 万平方米的京津新城的开发不顺畅，销售未达预期。2、土地新政使大规模拿地的机会越来越少，经营模式难以为继。十五、碧桂园（2007，HK）优 势1、快速开发、快速销售是公司的核

24、心竞争优势，其在三、四线城市快速开发大型住宅社区具备较强竞争力。2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平。过去三年碧桂园的平均存货周转率为 1.53，而平均营业利润率则为 29.98%，均优于行业平均水平。 3、一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。 4、土地成本低（约 255 元/ 平方米） ，一体化规划和施工，使成本得到有效控制，提升赢利。劣 势1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强的不确定性。2、酒店的过度建设，影响资产周转率。3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂

25、园开发的物业存在质量隐患。机 会1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程，碧桂园将直接受益于该新政策。威 胁公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。十六、绿城中国（3900，HK）优 势1、绿城是跨区域发展的品牌地产商，主营中高档住宅物业，在长三角地区具有较高的品牌知名度。2、土地储备的区位优势明显，集中布局于经济发达的长三角地区。3、在浙江的房地产市场具有绝对的主导力，在杭州等多个城市的市场占有率均排名第一。4、融资手段灵活,而多个联营公司发展项目也降低了项目风险。5、销售快速增长，2009 年销售额达 510 亿

26、元，同比 2008 年增长 235%。在售物业规模庞大，为销售增长提供了保证，预期绿城目标 2009.2012 年每年销售及利润增长可达30%及 35%。劣 势1、激进的土地储备策略。2009 年下半年绿城中国在净负债率达 135%的情况下，购入大幅土地储备斥资超过 200 亿元。2、资本负债比率一直居高不下，高负债运营模式充满财务隐患。机 会绿城中国的激进式扩张可能将改写房地产新竞争格局。威 胁1、激进的拿地策略对公司的财务安全造成威胁，尤其在 2010 年银行信贷政策不明朗的情况下，流动性风险偏高。2、房价不断上升，使终端对消费信贷有很高的依赖程度。如信贷收缩或者利息率上升，则购房需求将会

27、快速萎缩，使得销售的大幅增长难以持续。十七、龙湖地产（960，HK）优 势1、龙湖地产采取“多业态、区域化聚焦”的战略，市场定位较为清晰，以开发中高档住宅为主。目前正将其模式逐步复制到全国多个城市。2、龙湖地产在重庆、成都和北京具有较强的市场主导力，在重庆住宅市场销售额连续五年排名第一。3、物业产品类型多，且品质较高。4、高素质的物业管理团队，并享有相当知名度，对于自住和改善性需求的客户有较强的黏性。5、分权式决策架构保证了较高的运营效率。6、物业销售回款大增，以及成功在香港上市融资，有效提升了公司的财务安全性。7、增长性良好。2009 年完成销售额 187 亿元，同比增长 60%。劣 势1、

28、龙湖地产高度依赖重庆、成都和北京的市场表现。如这些市场发生波动，对公司将造成负面影响。2、公司正将其业务拓展至全国范围，由于区域差异度大，因此其模式复制的成功概率不确定。机 会直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及成渝经济新区的快速发展。威 胁即将进入的长三角和珠三角市场竞争日趋白热化，进入门坎较高，龙湖地产将面临激烈的竞争，成本支出和营利能力面临考验。十八、宝龙地产（1238，HK）优 势1、公司具有独特的营利模式，其以租售并举的营利策略来发展综合商用物业。公司的住宅和部分商用物业的销售维持营运现金流，而商用物业和酒店业务为其提供较高的赢利水平和业绩稳定性。2、公司立足于内地高增长的二、三线城

29、市，依靠当地政府将其核心物业“ 宝龙城市广场” 的发展与城市新区建设相结合，项目运营的成功率大大提高。3、通过与当地政府的合作，公司享受土地和税收优惠，有效降低运营成本。目前宝龙集团的平均地价约为 500 元/ 平方米。4、营利能力较强,毛利润率水平维持在 50%以上，主要得益于较低的土地成本和较强的成本控制能力。劣 势1、公司过于依赖物业销售，由于尚未进入全面回收期，公司自持的物业租赁业务和酒店业务的收入贡献仅占到公司营业收入的 3%，无法给予公司以有力支撑。2、目前租赁业务对关联公司的依赖度较强。机 会1、其发展模式将直接受益于二、三线城市的城市化进程加速，以及消费零售的快速增长。2、 R

30、EITs 的即将推出为宝龙地产提供了新的融资渠道。威 胁1、 “宝龙商业模式” 对资产变现能力提出很高要求，未来可能面临现金流风险。2、由于区域特征不同，商业模式能否在多个城市成功复制具有不确定性。十九、SOHO 中国优 势1、独特的商业模式：开发商业地产，统一规划、销售并出租。2、在改造烂尾楼项目积累丰富经验，成功运作多个烂尾项目。3、主营北京的商业房地产，定位准确，逐步进入其他一线城市。4、项目运作周期短，周转率高，赢利水平高，平均毛利润率超过 40%。5、现金流充沛，经常保持正现金流。6、公司和潘石屹的品牌知名度高。7、销售团队经验丰富，效率较高。8、 2010 年销售收入超过 130

31、亿元，创历史新高。9、谨慎的开发理念，理性的项目储备策略，有效降低了财务风险。劣势 1、过于依赖个别项目，单个项目风险大。 2、业绩波动性较大。 3、商业地产分割出售给物业管理带来困难。机 会1、发展城市由北京向上海等一线城市延伸。 2、REITs 的推出，将为商业地产商提供一条有效的融资途径。威 胁一线城市的可用于发展商业地产的土地和项目稀少，土地储备有限，影响了公司未来发展空间，也限制了投资者给予其更高的估值。二十、雅居乐地产（3383，HK）优 势1、雅居乐的财务安全性、运营效率、成长潜力与销售均处于中上水平，综合能力较佳。2、土地成本优势明显，土地储备平均成本为 591 元 /平方米，销售价格弹性较大。而定位中高端的低密度住宅，则使其营利能力较为突出。3、旅游地产和商业地产运营增强了雅居乐抗波动能力。4、公司的存货周转率优于同类公司。5、庞大而低廉的土地储备，总计达 3650 万平方米。劣 势1、短期内旅游地产的资本投入大，而产出有限，直接考验雅居乐的现金流状况。2、公司加大投资于高端住宅和旅游地产，很大程度上削弱了公司危机应变的能力与空间，灵活性被削弱。机 会海南国际旅游开发区的获批，将使雅居乐在海南的项目直接受益。威 胁近年来旅游地产、酒店的投资快速增长和高端化的发展趋势，削弱了雅居乐在该领域的竞争力。摘录