1、房地产经纪人考试房地产经济实务练习题（五）案例分析：某市 S 房地产开发有限公司（以下简称 S 公司）兼并该市一家 N 国有化工企业（以下简称 N 企业），N 企业拥有一块 2000 亩的国有划拨土地使用权（工业用地），S 公司支付该地块市场评估价 20的出让金，政府将这 20的出让金作为部分富余 N 企业职工的安置款，剩余地价款作为 N 企业在 S 公司的股份。S 公司兼并 N 企业后，准备在这 2000 亩土地上拟建一住宅小区，并委托该市 W 房地产经纪公司（以下简称 W 公司）对该项目进行营销策划代理。根据上述情况，请分析回答下列问题：1、S 公司兼并 N 企业是否符合国家对国企改革中划
2、拨土地使用权处置的有关规定？（ ）A、S 公司兼并 N 企业，是属于非国有企业兼并国有企业，造成国有资产流失，因此不符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定。B、S 公司兼并 N 企业，是属于非国有企业兼并国有企业，企业改制涉及的划拨土地使用权应采取出让或租赁方式处置，土地出让金可以用于安置职工，因此符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定。C、S 公司兼并 N 企业，是属于非国有企业兼并国有企业，企业改制涉及的划拨土地使用权应采取出让或租赁方式处置，但土地出让金不可以用于安置职工，因此不符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定。D、S 公司兼并 N 企业，是属于非国有
3、企业兼并国有企业，企业改制涉及的划拨土地使用权由国家无偿收回，因此不符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定。2、S 公司准备在这 2000 亩土地上拟建一住宅小区，原土地用途为工业用地，现改变土地用途、容积率等，应办理手续包括（ ）。A、向规划管理部门办理改变土地用途、容积率的相关手续。B、向国土管理部门办理改变土地用途、容积率的相关手续。C、报原批准地的人民政府批准。D、不交地价款。3、W 经纪公司接受 S 公司的委托，对该项目进行营销策划，必须签订房地产代理合同，合同内容主要包括（ ）。A、代理事项、价格、期限及要求。B、佣金的计算方法、支付时间和方式。C、居间报酬。D、权利与义
4、务。E、违约责任。4、W 经纪公司对该项目进行营销策划，应参与以下（ ）工作。A、取得土地的谈判。B、项目取得与地块研究。C、产品设计与规划。D、项目策划与销售。5、该项目进入销售阶段，W 经纪公司应该准备项目的必要法律文件有（ ）。A、建设工程规划许可证B、土地使用权出让合同C、预售许可证D、建设工程施工许可证E、房地产买卖合同F、房产证6、在该项目进行到 20时，由于 S 公司的资金问题需要用在建工程向银行抵押贷款，在办理抵押贷款中，需要提供的资料有（ ）。A、建筑工程规划许可证B、建设用地规划许可证C、建设工程施工许可证D、商品房预售许可证E、S 公司地工商营业执照F、S 公司的房地产开
5、发资质7、该项目预计在 2002 年 11 月份初向市场推广，W 经纪公司在给该项目制定均价是，采用了市场比较定价法，通过对市场的调查，收集了如下数据：案例价格时间地域因素楼盘个别因素其他因素A1202001.2121B1122001.73-10C11202001.2002D1202002.3113F22002.5110通过对统计部门的资料调查，从 2001 年初，该市的房地产价格的月平均变动率为 0.2%，上表的地域因素、楼盘个别因素、其他因素的数字为正（负），表示条件比该项目好（差）；W 经纪公司通过对市场资料的充分分析，决定案例的权重值为 5、5、20、15、15。问题 1：下列（ ）的
6、修正式是符合题意的。A、案例 A：120x（1+0.2%）120/1920/10220/101=107案例 B：112x（1+0.2%）1620/10320/1920/20=111案例 C：1120x（1+0.2%）1320/2020/2020/18=1119案例 D：120x（1+0.2%）820/10120/1920/103=116案例 E：2x（1+0.2%）6x20/1920/10120/20=4B、案例 A：120x（1+0.2%）220/1920/102x20/101=7案例 B：112x（1+0.2%）1720/10320/19x20/20=1112案例 C：1120x（1+0.
7、2%）1420/2020/2020/18=19案例 D：120x（1+0.2%）920/10120/1920/103=17案例 E：2x（1+0.2%）720/1920/10120/20=122C、案例 A：120x（1+0.2%）2020/1920/102x20/101=1111案例 B：112x（1+0.2%）1520/10320/1920/20=12案例 C：1120x（1+0.2%）1220/2020/2020/18=14案例 D：120x（1+0.2%）720/10120/1920/103=1313案例 E：2x（1+0.2%）520/1920/10120/20=110D、案例 A：
8、120x（1+0.2%）119/20102/20101/20=120案例 B：112x（1+0.2%）16103/2019/2020/20=114案例 C：1120x（1+0.2%）1320/2020/2019/20=1155案例 D：120x（1+0.2%）8101/2019/20103/20=44案例 E：2x（1+0.2%）619/20101/2020/20=18问题 2、通过调查资料分析计算的楼盘均价是（ ）。A、12B、114C、18D、11168、M 客户准备在该项目中购买一套住宅，总价为 8 万元人民币，由于 M 客户资金不足，需要银行提供按揭，经 W 经纪公司跟银行接洽，该市的工商银行为 M 客户提供按揭。M 客户家庭的月收入为 820 元人民币，银行的按揭年利率为 5.04，年期最长为 15 年，M 客户可以得到（ ）成的银行按揭。A、5B、6C、7D、8
