某市房协物业管理知识竞赛题库.doc

1、第 1 页 共 38 页某市房协物业管理知识竞赛题库第 2 页 共 38 页一、必答题1、 物业管理条例的立法目的是什么？答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。2、什么是物业管理？答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。3、物业管理企业和业主大会签订的物业服务合同中主要有什么内容？答：有物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。4、前期物

2、业管理指的是什么？答：指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。5、住房专项维修资金主要指的是什么？答：指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。6、什么是物业管理招标投标？答：指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。7、物业管理服务收费是指什么？答：指物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托，对其住宅、非住宅的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、修缮、整治及提供其它相关服务所收取的费用。8

3、、物业服务收费中的包干制指的是什么？ 答：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。9、物业服务收费中酬金制指的是什么？答：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理第 3 页 共 38 页企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。10、业主公约应主要对那些事项作出约定？答：主要有有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担责任等。11、业主大会作出的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过的事项有

4、哪些？答：制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定。12、什么是业主? 业主大会如何构成？答：房屋的所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会13、物业使用人的权利义务应如何约定？答：应由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反有关法律法规和业主公约的规定时，有关业主应当承担连带责任。14、专项维修资金管理办法中共用部位是如何界定的？答：是住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等） 、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。15、专项维修资金管理办法中共用设施设备指的是什么

5、？答：是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。16、 物业管理条例对业主大会会议的召开作了什么规定：答：召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。17、对未取得资质证书从事物业管理的企业如何处理？答：由县级以上地方人民政府房地产主管部门没收违法所提，并处 5 万元以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失的

6、，依法承担赔偿责任。18、按物业管理条例中规定，物业的共用部位、设施设备如果建设单位擅自处第 4 页 共 38 页分了，应该怎么进行处罚？答：应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处 5 万元以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 19、业主委员会的主要职责是什么？答：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。20、为什么说一个三级资质的物业管理企业承接了一个

7、30 万平方米住宅项目的行为是违规？根据是什么？答：物业管理条例规定三级资质物业管理企业可以承接 20 万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。因此属于超越资质等级承接物业管理业务。二、抢 答 题1、 新建物业项目的物业承接验收作用是什么？答：进一步明确交接双方的责、权、利关系；确保物业具备正常的使用功能；为日后的物业管理创造条件。2、新建物业项目的物业管理用房应由谁配备？答：应由建设单位按照规定在物业管理区域内配置。3、新建物业项目的物业管理用房所有权应属于谁？答：属于业主4、物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管

8、理企业应该做什么？答：应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。5、物业管理区域内业主大会的召开形式有哪几种？答：采用集体讨论的形式，采用书面征求意见的形式。6、物业管理活动中“ 业主公约 ”的效力范围是如何界定的？答：业主公约对全体业主具有约束力。7、 、物业出售前建设单位应向物业买受人明示什么，双方的承诺方式是什么：第 5 页 共 38 页答：应该将业主公约向物业买受人明示，并予以说明。双方应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。8、业主大会议事规则的主要有什么内容？答：议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等。9、 物业管理条例规定对物业服务收费监督的部门有哪些？答

9、：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门。10、在实施物业管理活动的中如何划分住宅房屋本体维修责任？答：室内维修由业主负责；住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆，由物业管理企业负责。11、中山市物业管理主管部门是谁？答：中山市建设局。12、业主大会筹备小组成员有哪些？答：业主代表、建设单位、街道办事处、居委会、所在地物业管理主管部门等。13、业主大会的执行机构是谁？答：业主委员会。14、业主委员会对逾期不交物业服务费的业主有什么义务？：答：应当督促其限期交纳。15、业主大会、业主委员会开展工作的经费由谁承担？答：由全体业主承担。16、业主大会、业主委员会开

10、展工作经费的的筹集、管理、使用具体由什么规定？答：由业主大会议事规则规定17、某业主因特殊原因不能参加业主大会会议的，是否可以委托别人代替参加？答：可以，但应该书面委托代理人参加。18、业主大会的职责是什么？答：业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。19、住房专项维修资金的使用原则是什么？答：专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。第 6 页 共 38 页20、物业管理企业资质等级分为哪几级？ 答：分一级、二级、三级。21、物业管理企业资质中对各级资质的注册资本有什么要求？答：一级资质为 500 万元以上人民币，二级资质 300

11、 万元以上，三级资质 50 万元以上。22、物业管理企业出租、出借、转让资质证书由什么部门给与什么处罚？答：由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。23、物业管理企业不参加资质年检的，按照物业管理企业资质管理办法的规定应怎样处理？答：由资质审批部门责令其限期改正，可处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。24、物业管理企业发生分立、合并后，应履行什么手续：答：应当在向工商行政管理部门办理变更手续后 30 日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。26、政府投资建设项目、住宅物业和以住宅为主的物业区域采取什么方式

12、选择物业管理企业答：必须通过招标投标方式确定。27、物业管理项目招标的方式有哪几种？答：公开招标 邀请招标 议标28、 物业管理条例从什么时间起开始施行？答：2003 年 9 月 1 日起施行。29、住宅物业的前期管理采用什么方法选聘物业管理企业？答：应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘。30、根据物业管理条例 ，物业管理区域内，供水、供电等单位应承担的责任是什么？答：应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。31、物业服务收费的确立原则是什么？答：应当遵循合

13、理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质第 7 页 共 38 页和特点，由业主和物业管理企业按照物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。32、物业存在或出现安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时应如何处理？答：责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。33、物业共用部位、共用设施设备如果用来经营，其受益如何处置？答：所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。34、业主装修房屋时，业主与物业管理企业承担的义务分别是什么？答：业主应当事先告知物业管理企业。物业管

14、理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。35、 物业管理条例对物业管理区域内水电等有关费用的收取作了什么规定？答：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。36、物业管理企业将物业管理区域内的某项业务承包给了专业公司，那么将来出现责任事故，应由谁负责？答：应由物业管理企业负责。37、我市对供水、供电等有关部门在住宅小区内挖掘道路及公共场地有什么规定？答：需按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定，须经物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状；在楼顶或者墙面架设管线，需经物业管理

15、企业同意，并按要求安装架设。38、负责全市物业管理收费的管理和监督的是哪些部门？答：由市物价局会同市房地产管理部门。39、物业管理服务收费区别不同对象，不同项目分哪几种价格管理形式？ 答：分政府指导价和市场调节价两种价格管理形式。40、普通住宅物业服务收费实行什么价格管理？答：政府指导价。41、实行政府指导价的物业服务收费，具体收费标准是怎样规定的？答：具体收费标准由业主和物业管理企业按照XX 市物业服务收费管理办法规定和市物价局会同市房管局制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中约定，并将收费项目和收费标准报市物价局备案。42、物业管理公共性服务的内容包括哪些？第 8 页 共 38 页答：包括

16、公共性卫生、绿化、公共秩序、公共设施设备的维护和管理。43、业主如不按物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用的，物业管理企业应如何解决？答：可以依法追缴，并可加收每逾期一天 3的滞纳金。44、物业管理企业与业主发生的收费纠纷应如何解决？答：可由业主委员会调处，调处不成的可向市物价部门申请裁定，对裁定不服的，可向人民法院起诉。45、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应在什么情况下按照规定办理有关手续？答：应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后。46、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用应由谁交？答：由开发建设单位

17、全额交纳。三、风 险 题1、 业主在物业管理活动中履行的义务有哪些？。 遵守业主公约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。2、由物价部门、房管部门依据相关法律法规查处的有关物业服务收费违规情形有哪些？（1）超出政府指导价标准制定价格的。（2）擅自设立强制性收费项目，乱收费用的。（3）不实行明码标价或不按规定实行明码标价的。第 9 页 共 38 页（4）只收费不服务或不按照规定

18、提供服务而收取费用的。（5）其它违反有关法律法规的行为3、物业服务成本或者物业服务支出构成包括哪几部分？答：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。 （5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）物业管理企业固定资产折旧。（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。4、请说出申报二级企业资质需要的物业项目内容是什么？管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100：

19、（1）多层住宅 100 万平方米；（2）高层住宅 50 万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8 万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20 万平方米。5、新设立的物业管理企业申请企业资质需要什么手续？（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同；（六）其它应提交的资料。6、业主大会的目标和职责是什么：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内

20、物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。30 分题1、住宅专项维修资金与物业服务费有啥区别？第 10 页 共 38 页答：物业服务费主要用于物业管理企业为整个物业管理项目的全体业主提供的公共服务费用。内容涉及绿地养护、公用设施设备正常运转、公共秩序管理、卫生保洁等。而专项维修资金是指专项用于住宅公用部位、公用设施设备在保修期满后，进行中修、大修、更新和改造工程的费用。专项维修资金属于个人，物业服务费显然没有这种特性。2、推行 ISO9000 质量标准对物业管理活动有什么意义？答：可帮助物业管理企业建

21、立一套规范、系统、科学的服务程序和管理制度。可以改善管理和服务，有效监督员工的工作。可提高员工的管理素质，增强服务质量意识和质量保证能力。可改变服务质量的不稳定，减少不合格服务，由人治转向法治，由被动转向自动控制。可优化企业结构，简明企业程序，降低不必要的管理成本，提高工作效率。可成为物业管理企业持续改善的推动力，促进物业管理水平的不断提高。可以提高物业管理企业形象，有利于物业管理企业拓展市场。3、如何处理好业主投诉？答：应耐心听取业主意见，虚心接受业主批评，用心地听清楚业主所反映的问题。对业主所反映的问题一定要问清楚，不要主观推断。对用户反映的问题要做好书面记录。对反映的问题要及时了解事情真相，向业主回复具体工作时间和具体解决办法。及时了解处理问题的程度，业主报告问题处理的过程，并征询对处理结果的意见。及时向上一级主管汇报，以便更好更快的解决问题。4、物业管理应抓好哪几种形式的服务？微笑服务。应以真诚笑容为业主提供服务，融洽关系。真情服务。让业主体会到亲情，展示出员工服务时的美好心灵和高尚情操。礼貌服务。要文明礼貌，服务时要耐心，做到问多不厌，事多不烦。周到服务。对业主服务要做到有求必应、尽善尽美。跟踪服务。对业主的投诉要认真跟踪并积极主动地妥善处理。承诺服务。推行服务承诺制，提高办事效率，提高服务水平。