宋卫平操盘的“乌镇雅园”养老度假小镇案例分享！.doc

1、宋卫平操盘的“乌镇雅园”养老度假小镇案例分享！乌镇雅园的产品核心构思来自于那种学院化的乌托邦式的小镇。它坐落在中国最美丽的乌镇，位居上海杭州苏州三个城市几何中心的金三角位置，坐拥乌镇式的 NO.1 的高质量游客群体，还有达沃斯论坛级的世界互联网大会的产业配套，自成体系的养老配套设施和精细化的服务，宋氏独有的情怀和工艺水准，既可以做旅居度假，也可以做休闲养老。雅园的成功来自于上述多种因素的叠加，在业内几乎不可再复制。这几年，我们曾经观察过相当多的业界典型产品案例，从早期业界抄袭的美国的太阳城模式、再到上海的亲和源，再到金地健康城、杭州万科随园嘉树等一系列项目的开发操作,各种操作案例各自代表了一路

2、产品门派。但相比之下，乌镇雅园无论是从产品力的打造还是从商业经营角度上看，都应该算是最为成功的一个。一直在梦想和现实中纠结的宋卫平，除了骨子里的文人气质外，他对养老地产思考的高度要超出很多人一大截。从早期的蓝庭试点到乌镇雅园无法复制的略带公益化逻辑的标杆项目。发誓要让中国的老人有尊严地养老，老宋走到今天可算是颇不为易，而由他一手谋划的养老产业链条，未来必将影响中国。作为中国养老小镇产品开发的样本，作为乌镇全面升级的一个重点项目，雅园是绿城集团在经过曾经的蹉跎后，全面向蓝城转型的开山之作，也被宋卫平寄予了最大期望，一直都受到市场的高度关注。为何如今才提笔分析乌镇雅园？主要是我们希望经过市场的检验

3、。绿城乌镇雅园总面积约为 60 万平方米，采用的是新民国建筑风格，以原生态自然景观，加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。该项目分为养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，包括欧洲品牌的医疗公园、欧洲品牌的护理养老中心、五星级度假养生酒店，雅达与绿城共同打造的自助养老居住区绿城乌镇雅园，其间还设置了 3.5 万平方米规模的老年大学绿城乌镇颐乐学院。集聚 6 大功能区块，是一座国内功能齐备、设施先进、模式丰富、规模庞大的复合休闲健康养老主题园区。对于这个项目，我们通过亲自踩盘核实以及圈子里的口碑传播，了解到雅园这个项目不仅产品出挑，在商

4、业方面也同时取得了巨大的成功。前期 2000 多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄，售价还上涨了 50%。行家都知道，只要在养老产品配套上别投入过多的成本，在地价可控的前提下（据说拿地价格不超过 100 万/亩） ，这样的销售业绩对开发方而言只是赚多赚少的问题了。并且，近期宋卫平将乌镇雅园的模式在浙江多个地区进行了复制，高举高打推出这种养老度假小镇模式，随后诞生出桃李春风和十里风荷这样的叫好又叫座的产品，可以初步判断，这种养老度假模式在商业上已经具备了成功的基因。一个产品只有被验证商业成功之后才能被复制，否则就是个旁氏骗局。以行业领袖宋公的风范和市场信用，这种模式必成。抱着对宋公纵横捭阖的蓝城战

5、略的极大兴趣，我们一口气考察完了乌镇雅园、桃李春风和十里风荷这几个代表性的项目。总结下来，至少迄今为止，乌镇雅园是我们看到的最为成熟的一个养老度假小镇项目。“情怀和工匠精神”一直都是宋卫平打造产品的利器。在传统地产开发时代，宋卫平的作品一直是品质的代名词。曾经的绿城玫瑰园、桂花园系列，以及苏州的桃花源项目（后来卖给了融创） ，都是宋氏最经典的品质代名词。时过境迁，当地产开发进入到地王时代，绿城的精耕细作的工匠精神已难敌善于营销、成本管控、资本运作和快速开发的恒大碧桂园们，因此找寻养老小镇这样的新蓝海也是不得已的“另辟蹊径” 。从理念和产品模式上看，乌镇雅园整整领先了中国养老地产一个时代。初次进

6、到雅园， “士绅”这个词就涌入到我们的脑海里。钟灵毓秀的江南自古引时代风骚之人颇多，历史底蕴文化积淀深厚，导致雅园也汲取了当地的灵秀。记得一年多前，我们首次探访雅园，那是个飘雨的春季午后。彼时的雅园，虽然还未取得当下的名声和业绩，产品功力却让人过目难忘。记得我们走过了一段密植的竹林，绕过蜿蜒的菜地苗圃，再走过了一个安静的湖面，才到了最终的售楼处。这样的情景切换，这样景观铺陈，这样精心的样板区设计，有着那种乌镇入园时设下的情绪营造的诡计和龙湖式的样板区造景的精巧。一年后我们再观察雅园，很可惜的没有了那一段美妙的场景切换体验，估计是因为客户爆棚，为了提高效率，我们直接就被电动车径直带入了销售中心。

7、除了承继了宋式风格的秀雅景观，雅园的另一个核心特点，也是其最大亮点，就是这里独树一帜的学院风。学院派的风格早期有华润橡树湾和万科的一些项目，但那只限于一些小的单体楼盘,建筑立面和部分庭院景观的意向风格仅是营销的噱头,无法真正还原大学校园都有整体意境。而真正将哈佛、剑桥小镇这种学院气质打造在一个完整的独立大规模开发项目里的，雅园还是第一个，从而它也就此树立了一个中国养老的标杆项目。下面我们就来看下乌镇雅园是怎样依托于 1500 亩国际健康健康生态休闲产业园，在其 650 亩的核心区域上，打造出“健康医疗+养生养老+休闲度假”这样一个全新的养老地产模式。1、独具风情的学院式养老总能听到人们满怀感情

8、地讲起自己的学生时代有多少糗事，有多少青涩的小故事，以及他们的大学生活是如何的难忘，字里行间都透露着对校园生活的眷恋。当老之将至，人们往往最难忘的还是风情万种的大学时光。图：乌镇雅园的白马湖尽显学院式风情图：雅园外立面属民国校园风在这个物质丰盈的时代，精神层面的满足度愈发为人所关注，尤其是那些具备高文化素质与生活格调的人。另一方面，老人们本身也有特殊性，他们容易回忆和怀念，同时在家里和小社区的时间比年轻人也要多得多，于是为此类年长人群设计一处理想居所就需要考虑更多细节性的问题。透过乌镇雅园，宋卫平把这样一个养老地产，一个有难度但是颇有意义的课题研究得很超前又接地气，很值得借鉴。2、新民国学院风

9、设计风格乌镇雅园居住单元建筑风格和室内风格整体上采用新民国风，整体给人以民国时期书院的氛围。众所周知，民国时期中国的大学教育，思想自由，不拘一格，百家争鸣，大师辈出。为了营造这样的民国风，乌镇雅园的立面设计借鉴了清华园、复旦园、北大燕园和武大校园等著名高校的风格，沉稳、大气、厚重又充满了浓浓的文化味。设计中借鉴了校园中典型的联桥、拱廊，再借由屋檐的精巧和校园草坪那种平静祥和的意境，让人一进入社区就回想起那段理想丰满、踌躇满志的青春年少，那段人生中最美好的大学时光。图：别墅区两栋别墅间景色，有特色连廊雅园项目的核心区域是围绕白马湖公园的居住区和颐乐学院，其中居住区的物业形态有单层养生别墅、多层电梯公寓、高层公寓，不同的物业形态可以满足不同需求的客群。