1、民宿在农村土地“集体所有制”下该怎么做国外民宿概念的中国化落地，首先要清楚地认清一个前提性问题，那就是中国“集体所有制”的农村土地制度。国外的私有土地可以自由交易，很多富有农村情结与理想情怀的城市人群到农村购置土地，经营富有文化品位的民宿，从而带动农村民宿的精致化、品位化发展。中国的土地属于集体所有，城市资源的导入，受到很大的限制，需要机制与模式的创新。第一类是产权归属于地方政府这种类型往往是一些历史古镇、文化遗产等，比如浙江乌镇。掌握着资源的地方政府，可能面临着升级改造开发的资金投入问题，或者资金不存在问题，但面临着运营经验、市场资源方面的问题。这种类型，一般处理模式是以政府为主导，将相关资
2、产作价注入，成立开发公司，然后以这个开发公司为平台，引入资本等相关资源，对项目进行精品化开发。浙江乌镇民宿就是采用这一资金模式。以政府为主导的桐乡市乌镇旅游开发有限公司在完成对乌镇的风貌整治、一期工程开发之后，在 2006 年，引入中青旅。中青旅 3.55亿元入主乌镇旅游，持股 60%。中青旅的加入，给乌镇旅游带来的不仅仅是资金投入，还有丰富的旅游运营经验。在2009 年，乌镇旅游股东会同意出让公司 15%的股份，引入IDG 投资机构。战略性投资机构的引入，加快了乌镇旅游的资本运营。这样，乌镇通过开发公司的平台和注资模式，实现了两次跨越，对原有资产进行了最大价值的盘活。乌镇民宿也成为了全国范围
3、内的样板项目。第二种类型是产权归属于分散的农民按照中国集体所有制的土地制度，旅游开发公司并不能从农民手里购买建筑物与土地的产权，而只能通过租用协议获取一定期限的使用权。分散的产权，开发公司只能与一家一户的农民签订协议。这种方式，对于开发方，存在着巨大的沟通协调成本；而对于农民，也存在信任的危机。北京门头沟爨底下，以其独特的文化底蕴，已经成为北京周边一个重要的旅游景点。但同时，爨底下所在的斋堂镇也意识到明显的问题，爨底下旅游高峰期人满为患、接待设施不足，而爨底下周边的同样拥有较高历史文化价值的村落却破落衰败、无人问津。在旅游由简单观光向深度休闲转变的时代背景下，利用爨底下的旅游基础、盘活周边村落
4、的资源、延长旅游产业链，成为斋堂镇面临的战略选择。也因此，拥有丰富旅游资源运营经验的合作者进入了斋堂镇的视野。租用村落的民居，进行修缮与提升，打造复合化的深度休闲民宿集群，延长爨底下的旅游产业链，成为合作者对于项目的初步规划设想。合作中开始与村民一对一签订合作协议。但推进过程中，他们发现自己低估了难度。一方面，由于旅游休闲项目投资回报周期长，村民对于长期的协议并不认可，长期出让让村民有“变卖祖产”的负面心理；另一方面，村民对于企业还是存在不信任问题。进驻爨底下两年，合作并未取得实质性的进展。最终，斋堂镇政府的深度介入，才破解了这个困局。首先，在政府主导下，成立“斋城旅游开发股份有限公司”，斋堂镇以村落资源为不动产入股，合作者以资金入股；然后，政府根据不同村落的资源情况，明确各村之间的利益分配方案。这种模式，入股的方式，解决了村民“卖祖产”的内心情结问题；同时，政府的介入解决了村民与企业的信任问题，最重要的是，这一模式极大提高了企业的项目推进效率。
