宁波老年活动中心物业管理服务项目需求.DOC

1、- 1 -宁波市老年活动中心物业管理服务项目需求特别申明：1、竞标文件提供的数据资料仅为竞标参考使用，详细信息竞标方应实地踏勘现场调查核实；若竞价中均无提交合理方案的竞标人，则取消此轮电子竞价流程；中标后，竞标人不得以不完全了解现场和周围环境情况为借口，提出额外补偿的要求！2、竞标人应列出报价的评细构成表，并附上每项报价的计算方法、过程及依据。一、物业概况（一）本项目为物业管理服务,共 1 个包。投标方必须对包内所有服务项目完全响应,不得分解响应，实行统一管理，综合服务，不得分包经营，不接受联合体投标。（二）基本情况宁波市老年活动中心是宁波市人力资源和社会保障局所属的全额财政补助事业单位,主要

2、工作职责是为全市市级机关事业单位退休干部、社会老年人，提供文化娱乐和体育健身活动等方面的服务。活动中心为独立大楼，楼内全面禁烟，由活动场所、办公室、功能房等组成，共计 8 层，建筑面积 2000 余平方米。其中活动场所现包括文艺室、多功能室、综合室、服装室、阅览室、电教室、台球室、乒乓球室、棋室、牌室、健身房、飞镖室等。中心内有闭路电视摄像监控系统。中心活动开放时间一般为周一至周六 7:00-16:30（夏），7:30-16:00（冬），日平均活动人流量在 500 人（次）左右，另中心每年将举办数次大型活动，期间每日将有数千人（次）活动人员在楼内活动。二、物业管理服务内容及要求根据国务院 37

3、9 号物业管理条例和宁波市物业服务收费管理办法的有关规定，确定物业管理主要内容。（一）管理服务范围1.物业管理服务包括安全护卫、卫生保洁和大楼综合管理（含活动场所）。2.物业档案资料的保管。3.业主要求的其它服务。（二）总体管理要求- 2 -竞标公司应制定物业服务整体方案和物业各项服务的规章制度并严格执行，制定各项服务的服务标准、流程和考核细则。标书中要求的所有服务内容及标准为业主指定的最低服务标准，竞标单位应在此服务标准基础上制定更全面更合理的物业服务标准。1、中标方须认真履行职责，严格按协议中的质量保证体系做好各项工作，确保在岗在位，各尽其职，保证服务质量。2、委托方有权对中标方工作质量进

4、行不定期考核，具体考核方案与中标方协商议定，并在合同中明确，以保证奖罚分明，并作为续签物业管理服务合同的依据。3、中标方须在委托方配备专职负责人。根据竞标文件的要求，制定各项行政管理制度，并派专职督导人员每日进行现场管理，落实好各项制度。专职负责人总体负责委托方所委托的日常物业管理工作的监管、协调和考核，需与其他技术管理人员共同遵守国家法律责任。若不遵守相关规定，委托方有权调换人员。4、中标方必须对上岗人员按规定进行政治审查和岗位培训，并对上岗人员定期进行职业道德教育，教育其端正服务态度，提高服务质量，遵守委托方的各项规章制度及工作规范，维护委托方形象，服从领导。对不遵守劳动纪律、工作作风拖拉

5、的员工，经查实后酌情处罚，情节严重的委托方有权辞退。5、中标方建立的物业管理方案、组织架构、人员录用、运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式、建立的各项规章制度，在实施前要报告委托方。6、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，委托方对中标方的人员有直接指挥权。7、中标方对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。8、中标方在做好工作的同时，有责任向委托方提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。9、每月定期以书面形式向委托方负责人汇报上月物业管理总体情况，委托方有权查阅中标方有关本项目的使用情况及工作记录。（三）人员配备要求 项目总人数不少于 5 名，相关岗位需持证上岗

6、，人员要求身体健康、责任心强、吃苦耐劳，年龄一般要求在 60 周岁以下，最大不得超过 65 周岁，具体由竞标方统筹安排，提出具体用人方案。项目职责包含安全护卫、卫生保洁、大楼综合管理（含活动场所），项目中必须配备带班负责人 1名，要求中心活动开放时间在岗，并全面负责所有项目人员的工作职责及全部服务项目；所有项目人员需作好相关职业培训，秉有基本职业道德和素养，禁止在工作期间吸烟饮酒，禁止酒后上岗。服务单位在签订合同须向委托方提供所有服务人员身份证复印件、简历表等有关材料。全体员工统一着装。（四）管理目标 1安全护卫 - 3 -（1）中心大楼门卫:负责中心大楼 24 小时值班，认真填写值班记录，按

7、照中心规定对外来出入人员进行检查、登记，管理好大门前的进出车辆；对中心大楼进行 24 小时间隔安全巡查,夜间至少一次对大楼逐层巡查及大楼杂物间、功能房等查看，必要时增加查看次数，确保大楼安全，对值班、巡逻中发现问题及时报告,妥善解决。（2）安全巡查：每日对水电、消防器材、电梯等检查，并做好记录，有问题请专业公司及时维修。日常定时对大楼活动场所进行巡查和管理，并对场所内活动人员的不文明行为进行及时劝阻，遇难解决的事件或难点问题及时向中心综合部报告。根据中心安排，服从中心相关人员调配,做好各项活动的安全保卫工作。 （3）活动人员查问：对楼内活动人员进行简单查问，对楼内陌生人员或可疑人员重点关注，通

8、过询问，排除隐患。（4）安全监控：熟悉消防报警及监控录像设备的基本功能，做到会操作使用、会排除一般故障,具有相关技能与水平；服从中心的管理，及时报告监控可疑情况，并做好相关预防和处理工作。（5）负责报刊杂志的分发，负责下班活动室清场、巡视等工作。 （6）负责各楼层的活动室、办公室开水充送，早上、中午各一次。（7）其它属于保安服务范围内的工作以及中心临时交办的任务。 2卫生保洁 （1）每天清扫厕所不少于四次、洗手台、瓷墙面，保持地面清洁，无垃圾、痰渍; 绿化区无垃圾、杂物,无卫生死角;保持墙壁无浮灰、蜘蛛网、无污迹; 保持便池、水池、地面、管道无积水、堵塞、垃圾存放无明显异味，设施用具完好，无人

9、为损坏。 （2）大楼内各办公室的保洁工作：保持地面、墙壁无污迹，门窗干净、地面无积水、无垃圾存放，无明显异味，桌椅无灰尘。 （3）中心所有公共区域保洁工作：多功能厅、各活动室、会议室及时清理、打扫，保持地面、墙壁无污迹，门窗干净、地面无积水、无垃圾存放，无明显异味，桌椅无灰尘，并根据中心的要求，进行会场清理及布置。 （4） 垃圾清运：对中心垃圾每天进行清除、集中,保持中心垃圾全部进垃圾箱，做到箱体清洁无污迹、无损坏；按要求做好垃圾分类收集和丢放。 （5） 卫生防疫：按照要求负责中心范围内的灭蚊虫喷药。3.大楼综合管理 （含活动场所）（1）按中心要求进行各个活动场所的管理，其中包括开放式阅览室管

10、理：及时上架当天收到的报刊杂志，定时巡查、整理，防盗、防损。（2）承担中心各类大型活动期间的安保责任：针对中心每年的各类大型活动，加强安保力量，承担楼内各个活动场所的安全保卫，服务工作，做好风险管控。- 4 -（3）应急处理：对大楼内发生的各类突发事件或情况作出对应合理解决方案，并在日常作好相关事件的应急预案，定期安排演练。4 其他要求1）根据宁波市老年活动中心的要求，做好活动人员咨询服务工作。2）协助宁波市老年活动中心做好活动人员的接待和投诉处理工作，发现问题第一时间向中心报告。3）遵守宁波市老年活动中心规定的各项规章制度。4）其它与中心需要配合的事项。（五） 管理要求 1质量目标要求 （1

11、）根据中心管理规定与服务要求，制订切实可行的中心保安服务整体方案和应急预案，突发事件反应迅速，预案处置有力。 （2）依法办事，文明值勤，严格管理，保障中心财产和中心工作人员及来中心活动的人员人身不受侵害，维护正常的活动人员服务工作及活动秩序。 （3）全年无责任事故和责任案件发生。 2服务要求 （1）树立“服务第一，业主至上”的思想，切实维护单位及人员的人身和财产安全。 （2）管理坚持原则、慎密严谨；服务以人为本、主动热情；处理问题高度迅捷、有理有节；遵守工作纪律，严格按工作流程规范办事；值班时不得脱离工作岗位，不做与工作无关的事情。 （3）上岗人员仪表整洁，业务操作规范，礼貌待人，保持岗位卫生

12、整洁。 （4）依法办事，文明执勤，杜绝保安与他人发生冲突。 （5）从业人员业务精通，能保证工作程序合理，实施得当。 3队伍建设与管理要求 （1）中心负责提供进驻保安人员值勤所需的安防器材、通讯设备、保洁耗材等物品。 （2）从中心安全实际出发，经常性开展在岗人员业务培训和紧急预案演练。 （3）要针对中心服务需求，制订好合理规范的规章制度建设，保证管理到位，分工合理。 （4）服务单位必须采取切实有效措施保持队伍的稳定，本项目部主要管理员更换，应提前一个月以书面形式通知委托方,其他人员更换要提前三天告知委托方；确保服务质量不因人员变动而受影响。 三、物业管理费用及补充说明（一）物业管理费用包括以下内

13、容：- 5 -1、人工工资费用2、社会保险（必须符合劳动法及相关法律法规及宁波市人社局规定，否则作无效标处理）3、福利（过节费、冷饮费）4、节假日加班费用5、管理设备分摊及固定资产折旧6、行政办公费用7、员工的服装费用8、管理费用9、法定税费10、其它费用。（二）其它补充说明1、本次竞标，委托管理期限为 3 年。 管理服务费用由各竞标方自行报价,竞标人在进行竞标报价时要充分考虑未来 3 年价格因素的变化，中标价格将作为合同价格执行 3 年；如在合同执行期间，遇到社保缴费基数、比例及最低工资标准上调及人员变化，合同中的人员工资部分未达到最低保障工标标准的，按实际情况予以调整，确保用工合法；由此增

14、加的费用由委托方负责。管理合同为一年一签，一年结束后，经考核（考核标准在合同中明确），如甲方满意，双方协商一致，续签下一年度管理合同。2、在竞标报价中，物业管理费采用包干制。中标单位根据有关物业管理法规与 宁波市老年活动中心 签订物业管理合同，对本物业实行管理，自主经营，自负盈亏。3、物业管理企业需在本项目中指定一名负责人负责本项目的协调管理，按本项目管理的要求配备相应的工作人员。中标单位必须严格管理，制订相应的规章制度，人员要坚守岗位，实行专人负责制，各项目负责人必须跟班作业，服从管理，做到服务第一，质量第一。所有员工须有有效的上岗证件。5、管理费用结算具体时间为：每三个月结算一次；第四个月

15、 10 日前结算前三个月的管理费，第四季度费用在 12 月中下旬结算。6、管理用房。在委托管理期限内业主只免费提供保洁、宿管相应的管理用房，具体根据业主的实际与管理要求而定。业主方不安排中标方及所属人员的住宿场所。7、委托管理费以中标价格为准。8、业主在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，限期不做更正的,可酌情扣除物业管理费用直至终止委托管理合同。9. 物业管理人员的服务不能满足业主单位的要求，业主单位有权要求更换物业管理人员。- 6 -10中标单位与 宁波市老年活动中心 签订物业管理合同时需向 宁波市老年活动中心 提交中标金额 5%的履约保证金，合同履行完毕退还，但不计利息。

16、四、注意事项1、中标人不得将项目非法分包或整体转包给任何单位和个人。否则，委托方有权即刻终止合同，并要求中标人按合同约定赔偿相应损失。2、竞标人若认为竞标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在竞标答疑阶段提出，以维护竞标行为的公平、公正。3、竞标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如竞标人使用的标准低于上述标准,竞标人必须列表将明显的差异详细说明。4、统一踏勘时间：2018 年 11 月 19 日 14:00，踏勘集合地点：宁波市迎凤街 30 号宁波市老年活动中心六楼会议室。踏勘联系人：戴老师/朱老师，87312410/87312551。未参与踏勘的供应商不予以中标。