黄石市2013年1季度地价分析报告.doc

1、1黄石市 2013 年 1 季度地价分析报告一、宏观经济政策（1）国务院：新“国五条”出台，继续做好房地产市场调控工作。2 月 20 日，总理温家宝主持召开国务院常务会议确定了以下政策措施：（1）完善稳定房价工作责任制；（2）坚决抑制投机投资性购房；（3）增加普通商品住房及用地供应；（4）加快保障性安居工程规划建设；（5）加强市场监管。26 日，国务院办公厅出台关于继续做好房地产市场调控工作的通知 （国办发 2013 17 号） ，规定个人售房将征收20%个税，这是对新国五条的细化。（2）国土部：房地产用地调控不放松，稳妥推进城镇化2013 年国土部工作重点既要保障城镇化合理用地需求，又要加强

2、房地产用地调控不放松。时任国土资源部部长徐绍史 1 月 11 日在年度工作会上表示，2013 年要加强和改善土地宏观调控，并深化土地管理制度改革。包括，深入推进征地制度改革试点，研究出台集体经营性建设用地流转指导意见。另一方面，坚持房地产用地调控政策不动摇，合理调整普通商品房用地供应，加强对闲置土地查处，对房地产大企业和大地块的监督实现制度化、常态化。要优化城乡土地利用格局，将城镇化合理用地需求作为工作重点，以提高城镇化质量为着力点，积极稳妥地推进城镇化建设。（3）央行：2013 年继续实施差别化住房信贷政策2013 年货币政策风向：继续实施稳健的货币政策，合理运用流动性管理工具组合，保持货币

3、信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。 “继续实施稳健的货币政策，着力提高调控的前瞻性、针对性和灵活性。要处理好稳增长、调结构、控物价、防风险的关系，把握好货币政策调控的重点、力度和节奏。 ”央行表示。同时，合理运用流动性管理工具组合，发挥好宏观审慎政策工具的逆周期调节作用，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。对于信贷的具体投向，会议指出，完善信贷政策导向效果评估，继续引导金融机构加大对国家重点在建续建项目、 “三农” 、小微企业、现代服务业、新兴产业等的信贷支持。对于房地产信贷，则是继续差别化住房信贷政策。二、经济运行情况2013 年黄石市经济总体运行良好，1-3 月份，黄石市工业增加

4、值（现价）为 118.201亿1 数据来源于湖北省统计局2元，增长速度为 7.50%，固定资产投资为 153.56 亿元，增长速度为 29.4%，社会消费品零售总额为 111.90 亿元，同比增长为 12.20%， ；实际外商直接投资 12222 万美元，同比增长21.9%，财政总收入为 28.58 亿元，同比增 17.2%，地方财政一般预算收入为 18.20 亿元，同比增长 25.9%。黄石市宏观经济运行指标如表 1 所示。表 1 黄石市 1-3 月份宏观经济指标情况一览表经济指标 单位 2013 年 1-3 月 增长速度（%）规模以上工业增加值（现价） 亿元 118.70 7.50固定资产

5、投资 亿元 153.56 29.4社会消费品零售总额 亿元 111.90 12.2实际外商直接投资额 万美元 12222 21.9财政收入 亿元 28.58 17.2地方财政一般预算收入 亿元 18.20 25.9三、地价分析2.1 总体地价水平值分析2013 年第 1 季度黄石市综合地价水平值为 618 元/平方米，环比上涨 1.95%，其中商业用地地价水平值为 949 元/平方米，环比上涨 2.23%，居住用地为 645 元/平方米，环比上涨2.79%，工业 341 元/平方米，环比上涨 0.54%。2013 年 1 季度黄石市的地价水平呈整体小幅上升的趋势，综合地价同比增长 8.02%，

6、同比上涨幅度最大的为居住用地，达到10.99%，其次是商业用地，涨幅为 9.96%，工业地价涨幅最小，为 1.39%。商业、住宅、工业地价水平呈梯状排列，商业地价最高，工业地价最低。详见表 2、图 1。表 2 2013 年 1 季度黄石市地价水平值 单位：元/平方米年份 综 合 商业用途 居住用途 工业用途（1）地面地价水平值（元平方米） 618 949 645 341（2）楼面地价水平值（元平方米） 413 379 322 487（3）地价增长率（环比） （） 1.95 2.23 2.79 0.54（4）地价增长率（同比） （） 8.02 9.96 10.99 1.393图 1 2013 年

7、 1 季度黄石市地价水平2.2 分用途地价水平值分析分用途来看，2013 年 1 季度住宅用地涨幅略高于商业用地涨幅；工业用地涨幅本基本保持不变，2013 年 1 季度中央政府继续加大楼市宏观调控政策力度，提出坚决抑制投机投资性购房的“新国五条”政策，在“新国五条”中，中央表示将严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围，促进房价合理回归。在房地产市场调控政策持续作用下，黄石市土地市场保持健康稳定发展。四、背景情况与未来趋势分析4.1 宏观判断2013 年中央政府工作报告中强调“坚持搞好房地产市场调控不动摇，遏制房价过快上涨势头” ，保持房地产市场健康稳定发展；工作报告中还强调“

8、要加快新型城镇化进程，促进大中小城市和小城镇协调发展”这给像黄石市这样的中小城市房地产市场发展带来挑战及机遇，通过规范市场机制，健全和完善房地产市场，促进房地产市场健康稳定发展，以创造良好投资环境；通过调整产业结构，多途径发展工业、旅游、教育、文化等产业，大幅促进城市经济发展，刺激刚性需求以及返乡置业者自改置业需求，从而提供房地产发展的潜在需求。4.2 趋势预测（1）城镇化进程推进，改善性住房需求将持续放量4随着城际铁路的纷纷开通， “8+1”城市圈内城市的进一步扩容和融合，黄石市城市化水平将逐步提高，在城乡一体化建设过程中，将带来持续新的改善性住房需求，一方面，随着城市市政基础设施、公共配套设施的不断完善，越来越多的改善性住宅需求开始涌现，另一方面，由旧城改造建设带来的住宅更新换代需求。（2）房地产产品供应结构将继续调整，商业地产将出现升级依据黄石市房地产市场信息发布平台提取的数据，目前，黄石市房地产市场供应主要以普通商品房为主，商业地产相对较少，基本没有工业地产供应。随着黄石万达广场、大上海市场、东方装饰城等一批新项目的建成，黄石市房地产市场开发进入一个新台阶。一方面城市居民收入提高，居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显，居民由家庭消费模式转向享受型转变，促使城市商业业态的提升。