万科城成本控制指导书.DOC

1、万科城成本控制指导书 成本控制指导书 期 沈阳万科房地产开发有限公司 成本管理部 年 月 日 成本控制指导书 期 目的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策； 说明： 1. 2. 3. 4. 目标成本： 目标建材成本标准 材料名称 说明 规格 单位 目标价格 窗 元 /平米 阳台门 元 /平米 分户门 元 /樘 分户门 元 /樘 防火门 元 /樘 单元门 元 /樘 车库门 元 /樘 网点门 元 /平米 外墙 瓷砖 元 /片 外墙涂料 元 /平米 楼梯间踏步砖 元 /片 楼梯间地面砖 元 /片 楼梯间踢脚镶边理石 元 /平米 小高层电梯前厅 装修 元 /平米 无动力排风扇 元 /个 散热

2、器 元 /100w 小高层电梯 万元 /部 道路砖 元 /块 广场砖 块 庭园灯 盏 草坪灯 盏 壁灯 盏 附表一：报批报建费用明细 附表三：销售费用成本控制目标 项目成本控制要点 （二） 总控、 期营销费用 沈阳万科房地产开发有限公司 成本管理部 年 月 日 项目成本控制要点 （二） 总控、 期营销费用 为提高营销企划水平，有效控制 项目销售费用成本，特制定本成本控制要点。 一、 适用范围： 1. 二、 计划控制目标 1. 四季花城项目销售费用总额度为 万元。综合销售成交均价 元 /M2，销售率 ，销售成交合同总额的 ，另加销售卖场包装、样板间费用 万元）； 2. 销售费用实行 分年独立总额

3、控制，各年之间原则上不得结转； 三、 控制方式及要求 1. 销售费用控制责任部门为销售部，成本管理部负有监督执行、超支预警的责任； 2. 销售部应对花园新城项目销售费用作细化总结，报公司管理层、成本管理部，用以指导四季花城项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节； 3. 销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐； 4. 在各年销售费用总额之内，由销售部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，报公司讨论通过后报成本管理部备案，作为当年销售费用成本控制依据； 5. 销售部在各年计划执行过程中 ，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出 以上，无论当期营销费用总额有无结余

4、，都应当书面报告成本管理部，经公司销售主管领导和总经理批准后方可实施； 6. 由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用项目目标的控制由销售部负责，单项造价控制由操作部门负责。 7. 对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，由成本管理部负责划分，报公司批准后确定； 8. 示范单位家私、装饰用品、生活用品，设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计划，待公司批准后方可实施； 9. 在现楼内装修样板间，销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划，待公司批准后方

5、可实施； 10. 如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和总经理批准后方可实施。但项目销售费用总额度不变； 11. 如某期销售完毕后，销售费用较当年控制总额度有所节余，则节余部分可结转至下一年使用。 四、 总控及分解执行目标 a) 费用额度 单位：（万元） 分期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 销售面积（ m2） 成交均价 (元 ) 成交额 营销费用（万） 卖场及样板间费用（万） 合 计（万） 占总费用比例（） 年 营销费用 总额占总合同金额的 %， 五年总额为： 万元。 每年的 销售费用 见下表： 分期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合

6、计 合同总额（亿） 销售费用 (万 ) b) 遇下列情况可对总控及分解目标进行调增 在建造标准不变的情况下，当某年销售成交合同均价较当年计划增加超过 3以上时，相应的费用控制目标可按相应的变化进行等比例调增。销售卖场建造装修、样板间费用不作调整。 当上一年销售费用超出目标成本 15以上时，成本管理部可向公司提出调增总控及下一年分解目标的建议； c) 遇下列情况须对总控及分解目标进行调减 在建造标准不变的情况下，当某年销售成交均价较当年计划减少时，相应的费用控制目标须按相应的变化进行等比例调减。包括销售卖场包装、样板间费用； 当上一年销售费用较目标成本节余超过 5以上时，成本管理 部须向公司提出

7、调减总控及下一年分解目标的建议； d) 所有总控及分解目标调整须经公司销售主管领导和总经理批准。 2002 年分解目标 单位：万元 序号 项目 促销期 强销期 后期 合计 总费用 1 现场包装费（现场卖场） 6 媒介广告费 7 广告设施及发布费 8 促销活动费 （见说明） 现场促销活动费 （ 万 /次） 市内卖场租赁以及巡展费 9 展销费 （包括所有的资料费用） （两次房交会： 万 /次） 10 销售模型费（ 个） 11 宣传资料及礼品费 12 看楼交通费（主要是电瓶车） （ 辆， 万 /辆） 13 企划费用 含市场调研、销售策划、咨询费 14 卖点增加费 （此费用记入企划费用） 卖场分解目标

8、 单位：万元 序号 项目名称 单位 数量 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合计 现楼样板房装修成本目标为均价 万元 /个样板房，折旧和销 售回收不低于万元 /个，样板房内家私和饰品按应周转使用，平均 万元 /个样板房。现楼售楼处装修成本目标为 万元 /个，售楼处内家私和饰品按周转使用，平均 万元 /个售楼处。 五、考核指标 a) 销售费用控制情况考核指标：成交销售费用比、目标销售费用比、销售面积比； 成交销售费用比当期累计销售费用 /当期累计成交金额 100 目标销售费用比当期累计销售费用 /当期目标销售费用 100 销售面积比实际合同销售面积 /销售面积分层分户表

9、面积 100 b) 成交销售费用比指标作为弹性考核指标，主要适用在同一年销售中每 个季度的比较，一般应在 1.5%左右； c) 目标销售费用比指标作为刚性考核指标，主要适用在各年间比较，一般应在 100%左右； d) 销售面积比率指标为刚性考核指标，适用于各期，控制指标为销售面积比率不低于 99.99。 六、本成本指导书由成本管理部负责解释。 附：万科集团房地产企业成本核算指导营销推广费用科目划分 1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏 2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告 3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆 4）促销活动费：场租、劳务费、活 动场所布置、工作人员餐费 5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品 6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等 7）现场销售器具费：饮水机、家私等 8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等 9）卖点增加费： 10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用 11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。 12）销售模型费 13）展销费：展位费、布置费、制作费等 14）售后服务补贴：销售折扣、 由于销售承诺给业主的补偿 15）其他 沈阳万科房地产开发有限公司 成本管理部