房地产经济案例答案.doc

1、精品文档 你我共享AAAAAA某在建工程开工于 2008 年 3 月 1 日，规划总建筑面积 1 万，用途为写字楼。土地面积 2 万，取得于 2007 年 3 月 1 日。该项目的正常建设期为 2 年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积 2300 元。至 2009 年 3 月 1 日实际完成了主体结构，已投入 70%的建设费用，估计至建成尚需 1 年的时间，还需投入 40%的费用。在估价时点，土地的重新取得成本为 1000 元/，土地还原率为 7%，土地使用权年限为 50 年。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3%，贷款利率为 5.58%，建筑工

2、程的销售均价 6500 元/。建筑工程的销售费用为售价的 3%，销售税费为售价的5.5%，销售利润率为 0。试估算该在建工程 2009 年 3 月 1 日的正常购买总价。【解】设 该 在 建 工 程 2009 年 3 月 1 日 的 正 常 购 买 总 价 为 V， 则 ：（ 1） 土 地 价 值土 地 重 新 购 建 价 格 =10002 =2000（ 万 元 ）土 地 价 值 =土 地 重 新 购 建 价 格 土 地 年 限 修 正 系 数=2000 5048%71=1990（ 万 元 ）（ 2） 开 发 费 用开 发 费 用 =2300170%=1610（ 万 元 ）（ 3） 贷 款 利

3、 息贷 款 利 息 =1990（ 1+5.58%） 2-1+1610（ 1+5.58%） 0.5-1=272.59（ 万 元 ）（ 4） 销 售 费 用 ： 3%V（ 5） 销 售 税 费 ： 5.5%V（ 6） 该 在 建 工 程 价 格V=1990+1610+272.59+0.03V+0.055VV=4232.34（ 万 元 ）该在建工程开工 2009 年 3 月 1 日的总价值为 4232.34 万 元 。精品文档 你我共享AAAAAAP136第 5 题解 估算该建筑物在 2003 年 1 月 1 日的正常单价：1. 计算公式：估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数 交易日期修正系数房

4、地产状况修正系数 2. 计算比准价格（单价）：比准价格 A= 250100/（100+10）（1+0.25%）128.31100/（100-4）= 2027.17 元/m 2比准价格 B=307100/100（1+0.25%） 218.31100/100= 2688.5 元/m 2比准价格 C= 233100/（100+10）（1+0.25%）228.31100/（100-7）= 1999.58 元/m 23. 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的估算价格，则：估价对象价格=（2027.17+ 2688.5+1999.58）/3 =2238.42 元/m2估价对象总价=2238.

5、4262526=8396.75 万元精品文档 你我共享AAAAAA例 3.某商店的土地使用年限为 40 年，从 1998 年 10 月 1 日起计。该商店共有两层，每层有租面积为 200 平方米。一层于 1999 年 10 月 1 日租出，租期为 5 年，可出租面积为月租金为 180 元/平方米，且每年不变；二层现暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常租金分别为 200 元/平方米和 120 元/平方米，运营费用率为 25%。该类房地产的资本化率为 9%。试估算该商场 2002 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格。商店一层价格的估算：租约期内年净收益200180（125%）12

6、32.40（万元）租约期外年净收益200200（125%）1236.00（万元）375.69（万元）商店二层价格的估算：年净收益200120（125%）1221.60（万元）229.21（万元）该商店的正常价格商店一层的价格商店二层的价格375.69229.21604.90（万元） 24022 %9191%0.369140.3.2V40%9960.2V精品文档 你我共享AAAAAA为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：表 3.7 可比实例情况表可比实例比较因素可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C成交价格（元/m2

7、）5000 5200 4900成交日期 2010.1.31 2010.3.31 2010.7.31交易情况 +2% -2% -3%房地产状况 -1% +3% +1%从 2010 年 1 月 1 日到 2010 年 6 月 30 日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递增 1%。试利用上述资料估算该写字楼在 2010年 10 月 31 日的正常单价。解 估算该写字楼在 2010 年 10 月 31 日的正常单价：1. 计算公式：估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数 交易日期修正系数房地产状况修正系数 2. 计算比准价格（单价）：比准价格 A= 5000100/（100+2）（1+1%） 4

8、100/（100-精品文档 你我共享AAAAAA1）= 5000100/1021.0406100/99= 5152.51 元/m 2比准价格 B= 5200100/（100-2）（1+1%）4100/（100+3）= 5200100/981.0406100/103= 5360.73 元/m 2比准价格 C= 4900100/（100-3）（1+1%）3100/（100+1）= 4900100/971.0303100/101= 5153.08 元/m 23. 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的估算价格，则：估价对象价格=（5152.51+5360.73+5153.08）/3 =

9、5222.11 元/m2P83 第 8 题静态法：【解】设该宗土地的总价为V。1. 销售收入=500032000=3000 万元2. 建安成本=50003800=1200 万元3. 专业费用=120012%=144 万元4. 投资利息=（VV3%）（110%） 21（1200+144）60%（110%） 1.51+（1200+144）40%（110%） 0.51=0.2163V150.175（万元）5. 销售费用=30002%=60 万元6. 税费=30006%+ V3%=180+0.03V（万元）7. 开发利润=（V1200+144）15%=0.15V201.6（万元）精品文档 你我共享AA

10、AAAA依据:宗地价格=销售收入建安成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润购买土地负担的税费得 V=30001200144-(0.2163V150.175)60(0.15V201.6)（180+0.03V ）V=762.18 (万元)土地单价=762.185000 =1524.36（元/平方米）楼面地价=762.1815000 =508.12（元/平方米）动态法：【解】设该宗土地的总价为V。1. 销售收入=500032000（112%） 2=2391.58 万元2. 建安成本=5000380060%（112%） 0.5 +5000380040%（112%） 1.5=1085.3 万元3.

11、 专业费用=1085.312%=130.24 万元4. 销售费用=2391.582%=47.83 万元5. 税费=2391.586%+ V3%=143.49+0.03V（万元）V=2391.581085.3130.24-47.83（143.49+0.03V）V=956.04 (万元)土地单价=956.045000 =1912.08（元/平方米）楼面地价=956.0415000 =637.36（元/平方米）P136 习题 2解：根据题意及规定，本建筑物的耐用年限为 55 年。墙、地面等损坏的折旧额18(万元) 装修的折旧额2001/52 80(万元) 设备的折旧额1101/10888(万元) 建

12、筑物的折旧额(300-18)1/551576.91(万元) 该建筑物的折旧总额18+80+88+76.91 262.91(万元) 该建筑物现值=300+200+110- 262.91 =347.09 (万元) 为评估某现有商品住宅 2008 年 9 月 20 日的正常市场价格,在该住宅附近调查选取了 A、B、C 三宗类似住宅的交易实例作为可比实例,具体情况见下表：精品文档 你我共享AAAAAA可比实例 A B C成交价格（元/）4200 4020 4480成交日期 2008 年 2 月 20 日 2008 年 4 月 20 日 2008 年 7 月 20 日交易情况 正常 比正常价格低 2%

13、比正常价格高 3%该类土地 2008 年 1 月至 9 月的价格变动情况如下表所示：月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9价格指数 100 100.3 98.5 101.6 101.3 101.8 102.5 103.3 103.8注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为 100。房地产状况的比较判断结果，如下表所示：房地产状况 权重 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C因素 1 0.4 100 95 92 104因素 2 0.35 100 105 102 107因素 3 0.25 100 110 98 97解：1、比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房

14、地产状况修正系数 2、交易情况修正系数为：可比实例 A=100/100 可比实例 B=100/98 可比实例 c=100/103 3、交易日期修正系数为： 可比实例 A=0.9851.0161.0131.0181.0251.0331.038=1.134 可比实例 B=1.0131.0181.0251.0331.038=1.133 可比实例 C=1.0331.038=1.072 4、房地产状况修正系数为： 可比实例 A=100/(950.4+1050.35+1100.25)=100/102.25可比实例 B=100/(920.4+1020.35+980.25)=100/97 精品文档 你我共享A

15、AAAAA可比实例 A=100/(1040.4+1070.35+970.25)=100/103.35、计算比准价格：比准价格 A=4200(100/100)1.134(100/102.25)=4658.00（元/）比准价格 B=4020(100/98)1.133(100/97)=4791.35（元/）比准价格 C=4480(100/103)1.072(100/103.3)=4513.73（元/） 6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（4658.00+4791.35+4513.73）/3 =4654.36（元/）某在建工程开工于2000年3月3

16、0日，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计算；当时取得土地时的楼面地价为800元。该项目的正常开发期2.5年，建设费用（前期、建安、管理费等）为每平方米2300元。至2001年9月30日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。估计至建成还需要1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60月，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方缴纳税费为价格的3%，同类产品的销售税费为售价的8%。试利用资料估算该在建工程2001你9月3

17、0日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（资本化率为6%，折现率10%） 。【解】设该在建工程2001年9月30日的总价为V。在建工程价格续建完成后的房地产价值续建成本续建管理费用续建投资利息-续建开发利润销售费用-销售税费买方购买在建工程的税费1. 续建完成后的房地产价值：年净收益 a=1240070%601285%（1-25%）=398.412 万元收益年限：50-3-0.5=46.5 年房地产收益价格=3936.74 万元2. 续建成本、续建管理费等：23001240060%=1711.21 万元3. 续建投资利息=（VV3%）（16%） 1.511711.21（16%） 0.751

18、=0.094V76.44（万元）4. 开发利润=（V1711.21）15%=0.15V256.68（万元）精品文档 你我共享AAAAAA5. 销售税费=3936.748%=314.94 万元6. 购买在建工程的税费：V3%V=3936.741711.21(0.094V76.44)（0.15V256.68 ）314.940.03VV=1238.20 (万元)单价=1238.2012400 =998.55（元/平方米）沁园春雪北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外， 惟余莽莽； 大河上下，顿失滔滔。山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。须晴日， 看红装素裹， 分外妖娆。江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。精品文档 你我共享AAAAAA惜秦皇汉武， 略输文采； 唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄， 成吉思汗， 只识弯弓射大雕。俱往矣， 数风流人物， 还看今朝。 克