毕业论文浅析城市房屋拆迁与公民私有财产保护最终稿.doc

1、 毕业论文题目：浅析城市房屋拆迁与公民私有财产保护学校： 大理学院政法学院 专业： 08 级法律事务专科 姓名： 陈 彪 学号： 08mk1918013 指导教师： 郭 怡 梅 副教授 1写作提纲摘要 一、城市房屋拆迁的背景及理论 二、城市房屋拆迁中公民私有财产权保护的缺陷（一）公共利益的界定（二）城市房屋拆迁的相关信息公开存在一些问题（三）城市房屋拆迁补偿标准和范围还存在缺陷（四）房屋拆迁手续不健全三、完善城市房屋拆迁中公民私有财产权保护的构想（一）准确定位“公共利益（二）完善补偿机制（三）完善拆迁程序 四、结束语参考文献2摘要城市房屋拆迁必然伴随国有土地使用权的转移与房屋所有权的变动。房屋

2、所有权能否得到有效保护，直接关系到公民私有财产权能否得到最大限度的保护。本文浅析了城市房屋拆迁的背景、现状及城市房屋拆迁中公民私有财产权保护的缺陷，并在此基础上提出完善城市房屋拆迁中公民私有财产权保护的构想，首先要准确定位“公共利益”；其次完善补偿机制；最后要完善拆迁程序。关键词 城市房屋拆迁 公民私有财产保护 公共利益 补偿机制3一、城市房屋拆迁的背景及理论从原始社会开始，房屋便成为人类生活资料的重要组成部分。从古至今，从城市到乡村，乃至整个世界而言，人们都本能地将一生的大部分积蓄投入到房屋这种具有特殊价值的不动产上，对于普通公众而言，房屋是最重要的私有财产，也是保障个人生存和发展的基础条件

3、。然而，社会是要继续向前发展的，各国的城市化进程也在不断加速，近代工业的发展使城市人口集中、城市内容丰富、城市规模迅速扩大，但同时也使城市的功能布局混乱起来，在一定程度上危害了城市，居民不再有理想的居住区和舒适的环境了。为解决这些问题，各国都出现了旧城改建和新城建设活动。就全球范围而言，二次大战后日本和欧洲的一些国家就开始有步骤有计划地对本国有畸形发展的大城市，进行城市房屋拆迁活动，对于我国而言，随着国家经济的高速发展，城市规划建设的不断进行，城市房屋拆迁也是在所难免的。近的就如我们身边，按照大理市下关旧城改造工作的要求，下关危旧房较多、基础设施不配套、居住环境较差的部分片区也正在进行着房屋拆

4、迁。那么什么是城市房屋拆迁呢？城市房屋拆迁可以大致定义为： “因国家建设、城市的改造、整顿市容市貌和环境保护等公益事业目的的需要，根据城镇规划和国家专项工程的拆迁建设计划与当地政府的用地文件，由拆迁人依法对城市规划区内的国有土地上的房屋进行拆除，并且对被拆除房屋的所有者、使用者给予迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济上补偿的一系列活动。”从以上定义中，我们可以发现城市房屋拆迁行为的基本特征包括： 第一，拆迁行为的发生是因为国有土地使用用途发生了改变。第二，拆迁所涉及的房屋是位于城市规划区内国有土地上的房屋。第三，城市房屋拆迁行为应当依照法律规定进行。第四，对被拆除房屋的所有者、承租者就当给

5、予补偿安置。第五，城市房屋拆迁活动应是有利于被拆迁人与社会发展的行为。 二、城市房屋拆迁中公民私有财产权保护的缺陷 （一）公共利益的界定4根据我国宪法的规定，只有为了公共利益，才能对公民私有财产权的限制或者剥夺。 1所谓公共利益是指在特定社会条件下，能够满足作为共同体的人类的生存、享受和发展等公共需要的各种资源和条件的总和。公共性、利益共享性以及非营利性为其特征。在涉及城市房屋拆迁的问题上，如果我们不能准确界定该建设项目是否真的为了公共利益的需要、是否真的能够为最广大群众带来福利，那么政府和开发商便会以“城市经济发展”、“旧城改造”和“公共基础事业”等名义，打着“公共利益”的旗号进行商业拆迁，

6、大肆侵犯公民私有财产权。因此，要实现对公民私有财产权的有效保护，就必须对公共利益做出清晰的界定。但是城市房屋拆迁管理条例中竟然找不到“公共利益”这个概念。显然，城市房屋拆迁管理条例框架下的城市房屋拆迁制度背离了物权法的规定。（二）城市房屋拆迁的相关信息公开存在一些问题城市房屋拆迁管理条例第 8 条第 1 款规定：“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。” 2但实践中，房屋拆迁公告发布时往往会出现：“拆迁公告发布形式不统一、拆迁公告发布主体混乱、发布时间与拆迁许可证颁发时间不一致、发布内容不规范等一

7、系列的问题。”使得被拆迁人对拆迁申请人申请拆迁许可证时所提交文件的合法性无法及时提出异议，从而延误了被拆迁人的维权行为。（三）城市房屋拆迁补偿标准和范围还存在缺陷被拆迁人权益能否得到最大保护的关键因素，也是城市房屋拆迁中的核心问题。在我国，宪法和物权法都规定了为了公共利益的需要可以对私有财产进行征收并给予补偿，但都只是简单规定要补偿，而对补偿本身没有一个明确的界定，致使补偿的原则不清、补偿范围偏小、补偿的标准偏低。由此造成各地出现了补偿标准无法可依、范围各不相同以及补偿费用过少等严重侵害被迁人私有财产权的现象，远不能弥补被拆迁人因房屋拆迁而遭受的损失。（四）房屋拆迁手续不健全1 见王达， 房屋

8、征收拆迁法律制度新问题 中国法制出版社 第 5 页。2 见孙事龙， 房屋拆迁新热点解析 中国政法大学出版社 第 293 页。5在城市房屋拆迁过程中，有一些具备拆迁资质的公司，常常把拆迁工程出包或转包给那些没有拆迁资质的拆迁单位进行拆迁;有些单位虽具备拆迁资质，但拆迁手续不健全，一边拆迁，一边办理手续，有的甚至根本不办理拆迁手续就开始拆迁等等，这些都严重损害了被拆迁人的权益。三、完善城市房屋拆迁中公民私有财产权保护的构想（一）准确定位“公共利益”公共利益是衡量城市房屋拆迁合法性的标准。在我国的城市房屋拆迁中，准确定位公共利益，是有效控制公权力的需要。城市房屋拆迁中的“公共利益”是动态发展的城市拆

9、迁本身就是多因素相互作用的复杂过程，处理好各种矛盾的关键是要平衡好各方的利益。首先，要给“公共利益下一定义；其次，尽可能较为全面地列举属于公共利益范畴的事项；最后，在房屋拆迁中对“公共利益”的判断还应当同时兼顾内容的可操作性、概念的严谨性和排除解释的随意性。总之，作出房屋拆迁决定或拆迁许可之前应当考量是否属于“公共利益”，对公共利益采取列举、概括加排除，方能准确适用公共利益手段，准确适用物权法，以避免滥用征收权，即使确属公共利益的征收。实现物权法关于物权保护的目的。(二)完善补偿机制确立土地使用权补偿制度，在城市房屋拆迁中，房屋及附属物所占用土地使用权的补偿是一个非常重要的问题，在许多情况下已

10、超过了房屋所有权补偿本身。建构我国的城市房屋拆迁制度，必须完善相应的具体法律规范。作为城市房屋拆迁过程中极为关键的一环，补偿机制的完善对于整个房屋拆迁的发展有非常重要的影响。完善补偿机制，则要在立法上理清补偿主体，丰富补偿方式，明确补偿的范围和标准。在拆迁补偿的价格议定上，应采取一种市场化的补偿原则，而非行政机关的单方定价。政府也可以转变思路，当征收用地转为商业开发用地时，鼓励拆迁人给被拆迁人补足土地增值的差价，或者使被拆迁人入股房地产开发商，既使二者利益相辅相成，又减少了开发商的前期投入成本。6我国的房屋拆迁补偿仅采取货币补偿和房屋产权置换两种方式是不够的，还应该从就业和社会保障体系等方面给

11、予相对人更人性化的资助。在立法上，可以采用以金钱补偿为原则，以其他补偿方式(如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等)配合使用的补偿方式对受害人的损失予以补救，以期使行政相对人的权益获得最大、最高质量的救济。立法应将房屋拆迁补偿的范围和标准予以明确化。由于经济的发展，房产在实际开发过程中会形成增值。补偿的范围应包括增值的部分。这样做可以有效地遏止拆迁人从中牟取暴利，保护被拆迁人的利益。（三）完善拆迁程序要减少城市房屋拆迁中产生的纠纷，实现城市房屋拆迁秩序的和谐，必须重视程序制度建设，要建立起一套公开、公正、透明的决策和监督程序。通过正当程序处理拆迁事宜，可以减少利益冲突，消除社会不公

12、平和不稳定的隐患。所以要拓宽程序的适用范围。仍以听证程序为例。拆迁听证有利于促进拆迁行政决策行为的科学性和合法性，有利于保护被拆迁人的合法权益，有利于加强公众对拆迁工作和拆迁管理工作的监督，有利于加强政府和被拆迁人之间的协调和沟通，从而降低拆迁成本、提高拆迁效率。公开是现代法律救济活动的一项基本原则。充分公开可以有效地防止法律救济活动中的暗箱操作，避免因暗箱操作而可能导致的腐败现象，增强公众对法律救济的信任度。居民代表参加的公开举行的听证会，充分听取他们对于该项目的意见。四、结束语城市房屋拆迁必然伴随国有土地使用权的转移与房屋所有权的变动。房屋所有权是公民私有财产权的核心内容之一，房屋所有权能

13、否得到有效保护，直接关系到公民私有财产权能否得到最大限度的保护。一种规则，只有当大多数人承认其公平公正而甘受约束时，才可能发挥真正的效力。如果规则缺乏正当的道义和公平基础，只依靠习惯的强力压制来维持，不满与危机就会在暗中蔓延，和谐与稳定只能是表面和暂时的假象。目前国务院已颁布国有土地上房屋征收与补偿条例 3，希望对目前我国的拆迁制度予以完善，能更有效地维护公民私有财产。7参考文献1 王达房屋征收拆迁法律制度新问题中国法制出版社2 孙事龙房屋拆迁新热点解析中国政法大学出版社3 王利明民法学中央广播电视大学出版社4 颜晨，范懿房屋拆迁中公共利益的界定浅析物权法在城市房屋拆迁中对私有财产的保护J3 2011 年 1 月 21 日国务院颁布国有土地上房屋征收与补偿条例对房屋拆迁等问题作了进一步的完善。