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1、浅析房地产销售人员个人所得税的纳税筹划 毕业论文（设计）目 录内容提要 .1关键词 .1引 言 .2一、个人所得税纳税筹划的理论基础 .2（一）纳税筹划的基本理论 .2（二）个人所得税法的税法规定 .2（三）个人所得税的筹划空间 .4二、房地产销售人员个人所得税纳税筹划的方案设计 .4（一）销售人员的工资的纳税筹划 .4（二）销售人员的全年一次性奖金的纳税筹划 .6三、房地产销售人员个人所得税纳税筹划需注意的问题 .7（一）税前可扣除部分合法化 .7（二）应税所得非货 币性化 .8结束语 .8参考文献 .9英文摘要 .9致 谢 .10浅析房地产销售人员个人所得税的纳税筹划 毕业论文（设计）1浅

2、析房地产销售人员个人所得税的纳税筹划学生姓名： 指导教师： 【内容提要】 近年来，纳税筹划一词已被越来越多的人所认识和接受，纳税筹划活动正在不断地深入社会经济生活当中，纳税筹划的积极作用也逐渐显露出来，通过纳税筹划这一正当途径规划经济活动的纳税人越多，采取偷、漏、逃、抗等非法手段逃税的纳税人就越少。因此，纳税筹划理应受到社会各界的重视。而个人所得税是最关乎民生的税种，对筹集财政收入、调节个人收入分配起着重要的作用。随着我国纳税人纳税意识的不断提升，公民对个人所得税的热情也不断提高，个人所得税的纳税筹划也显得越来越重要。本文针对房地产销售人员的工资和全年一次性奖金这两种主要的个人所得税应税项目进

3、行个人所得税的纳税筹划，通过企业进行个人所得税纳税筹划的方案设计，从而进一步使得纳税人达到利益的最大化。【关键词】 纳税筹划 个人所得税 工资 薪金 浅析房地产销售人员个人所得税的纳税筹划 毕业论文（设计）2引 言在当今社会，纳税筹划在企业理财中扮演的角色越来越重要，科学的纳税筹划可以为企业带来一定的经济效益。个人所得税作为关乎民生的重要税种，在企业进行纳税筹划方案设计的时候也显得尤为重要。适宜合理的纳税筹划方案将为企业和雇员带来双赢的局面，但是在对于工资和全年一次性奖金进行个人所得税的纳税筹划时出现的对纳税筹划的片面理解，导致纳税筹划并不像想象中的那样容易展开方案设计。本文针对房地产销售人员

4、获得的工资和全年一次性奖金，进行个人所得税纳税筹划方案设计，使销售人员在合法合理的前提下能够尽可能多的获得税后净收入。一、个人所得税纳税筹划的理论基础（一）纳税筹划的基本理论近年来，纳税筹划一词已被越来越多的人所认识和接受，纳税筹划活动正在不断地深入到社会经济生活当中，很多纳税人已经将纳税筹划列为企业的日常管理工作，纳税筹划的积极作用也逐渐显露出来。什么是纳税筹划呢？在纳税筹划的产生和发展过程中，不同的学者对纳税筹划有不同的表述。国内外对纳税筹划概念的描述也不尽相同，比较有代表性的观点有：荷兰国际财政文献局（IBFD）在国际税收词典中的定义是：“纳税筹划是指通过纳税人经营活动或个人事务活动的安

5、排，达到缴纳最低的税收。 ”在我国，盖地教授认为：“纳税筹划中纳税人依据所涉及的税境和现行税法，遵循税收国际惯例，在遵守税法、尊重税法的前提下，根据税法中的允许 不允许及非不允许的项目和内容等，对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的谋划、对策与安排。 ”1计金标认为：“纳税筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或个人事务活动的安排，实现纳税最低的税收。 ”2根据现有的观点，并结合我国的实际情况，将纳税筹划的概念归纳为：纳税筹划是纳税人根据所涉及的现行税法和相关法规政策，在尊重税法的前提下，对企业的生产、经营、投资、理财等事项进行事先

6、安排，以合理合法达到减轻税负、实现企业收益最大化的一种谋划和对策。纳税筹划是企业优化税负的一项基本措施，也是企业至关重要的经营方式。针对不同税负进行的纳税筹划，将会为企业带来不同程度的收益。（二）个人所得税法的税法规定个人所得税是对在中国境内有住所，或无住所而在境内居住满一年的个人从中国境内和境外取得的所得以及对在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得征收的一种税。1、个人所得税的纳税人和课税对象个人所得税的纳税义务人是依法应缴纳个人所得税的自然人。个人所得税的纳税人包括中国公民、个体工商业户和在中国有所得的外籍人员（包括无国籍人员） 、华侨以及香港、

7、澳门、台湾同胞。当纳税义务人取得下列各项个人所得，应纳个人所得税：工资、薪金所得；个体工商户的生产经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征税的其1 盖地：企业税务筹划理论与实务 ，东北财经大学出版社 2005 年版。2 计金标：税收筹划 ，中国人民大学出版社 2004 年版。浅析房地产销售人员个人所得税的纳税筹划 毕业论文（设计）3他所得。纳税义务人合法取得的个人所得，难以界定应税所得项目的，由主管税务机关确定如何征税。2、个人所得税关于工资、薪金的税法规定个人所

8、得税实行按所得项目分项征税，根据纳税人取得的所得项目不同分别设置了不同税率，采取不同的征税方法。目前个人所得税的税率设置有比例税率和超额累进税率。工资所得按月计征个人所得税。在工资收入的基础上，减去按省级规定标准缴纳的住房公积金、基本养老保险金、基本医疗保险金、失业保险金等免税项目，得出应税收入。在应税收入的基础上，再按月扣除 3500 元的免征额（符合条件的，再扣除附加减除 4800 元） ，得出应纳税所得额。根据应纳税所得额，查下表，找出适用税率和扣除数，代入计算公式，即可计算出工资薪金所得应交个人所得税的金额。工资所得，适用七级超额累进税率，税率为 3%45%，见表 1-1。表 1-1

9、工资所得适用税率表级数 每月税前所得额 税率（%） 速算扣除数1 不超过 1500 元的部分 3 02 超过 15004500 元的部分 10 1053 超过 45009000 元的部分 20 5554 超过 900035000 元的部分 25 10055 超过 3500055000 元的部分 30 27556 超过 5500080000 元的部分 35 55057 超过 80000 元的部分 45 13505应交个人所得税=（月工资收入3500 或 4800）税率速算扣除数3、个人所得税关于全年一次性奖金的税法规定对于全年一次性奖金， 国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人

10、所得税方法问题的通知规定，从 2005 年 1 月 1 日起，纳税人取得的全年一次性奖金，单独作为一个月的工资所得计算纳税，但在计征时，应先将雇员当月内取得的全年一次性奖金，除以 12 个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数。如果在发放一次性奖金的当月，雇员工资所得低于税法规定的费用扣除额，还应将全年一次性奖金减除“雇员当月工资、薪金所得与费用扣除额的差额”后的余额。按上述办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。年终奖个人所得税计算办法：应纳税额=雇员当月取得全年一次性奖金适用税率速算扣除数（雇员当月工资、薪金所得高于或等于税法规定的费用扣除额）应纳税额=（雇员当月取得全年一次性奖金雇员

11、当月工资、薪金所得与费用扣除额的差额）适用税率速算扣除数 （雇员当月工资、薪金所得低于税法规定的费用扣除额）（三）个人所得税的筹划空间个人所得税的税率是全国统一的，而且没有低税率和照顾性税率，也没有针对税率的优惠政策。因此，在税率方面，个人所得税基本没有筹划空间，纳税人要做的是正确使用税率，降低纳税风险。在此基础上，需要从个人所得税各个应税项目的入手，尽可能降低应纳税所得额。对于工资所得，由于可以先扣除相关的合法的免税项目再进行纳税，对于刚达到下一个级别的税率的雇员的工资，可以加大用于雇员可以税前扣除的免税项目的部分，比如加大五险一金的力度。从而使得扣除免税项目和 3500 元（或 4800

12、元）后的应纳个人所得税的所得额从较高的税率调减至较低浅析房地产销售人员个人所得税的纳税筹划 毕业论文（设计）4的税率，在保证合理合法的前提下为雇员谋得更大的福利。对于全年一次性奖金，在一个纳税年度里，对于每一个纳税人，无论发放多少次奖金，只允许将其中一次用前文中所提到的方法计算。这就表明在发放奖金时，尽量不发放季度、半年奖金；注意年终奖金额的确认，位于两档临界点上可能出现“倒流”现象，反而使奖金比较多的雇员实际领取的奖金不如奖金不多的。二、房地产销售人员个人所得税纳税筹划的方案设计（一）销售人员的工资的纳税筹划对于如何给销售人员支付工资，山西省金和房地产开发有限公司是这么规定的：普通销售人员工

13、资=基本工资+提成（购房合同金额提成比例） ；提成比例为 5销售主管（销售经理）工资=基本工资+提成（购房合同金额提成比例）+管理提成（所管辖销售人员购房合同总额提成比例）+工龄工资 提成比例为 5；管理提成比例为 3；工龄在五年以上的每年加增 600 元房地产公司有职员小李和小张，均为普通销售人员。由于两人同时进入公司，所以每月的基本工资同为 1800 元。在缴纳个人所得税前，小李和小张的工资如下表 2-1：表 2-1 扣除个人所得税前工资构成表 单位：元基本工资 购房合同总额 提成比例 工资总额小李 1800 1400000 5 8800小张 1800 2000000 5 11800可以很

14、明显的看出在税前小张比小李多赚了 3000 元。但是，扣除个人所得税后，小李和小张实际获得的净收入如下表 2-2：表 2-2 扣除个人所得税前后工资表 单位：元税前工资 应纳个人所得税 税后工资小李 8800 （88003500）20%555 8295小张 11800 （118003500）20%555 10695从上表可以看出，在缴纳个人所得税后小李和小张的实际净收入差额却变成了 2400 元。也就是说，无形中小张可以进行支配的工资少了 600 元。每个月“消失”600 元，一年就是 7200 元，这对于小张来说算是不小的损失。这时就需要企业针对个人所得税进行纳税筹划方案的设计，从而使得雇员

15、能获得更合理、更实际、更实惠的工资、薪金。从工资薪金所得适用税率表可以看出，由于我国对工资实行七级超额累进税率，使得收入越高，适用的税率越高，相应的税收负担也越重。在每一级的临界位置，收入可能相差并不大，有时候甚至只相差一元，但是所承担的个人所得税的税收负担却会相差很大。对于像小张这样的雇员，企业在发放工资的时候，应当多考虑如何利用企业现有的条件，更多的给予雇员实际方便，同时使得雇员可以用税后实际净收入换取尽可能多的服务或者满足更多的需求。1提高职工福利水平，降低名义收入从根本上来说，雇员取得工资的目的在于用实际取得的收入购买产品或者服务，来满足自己的生活需要。个人所得税税法规定，福利费免征个

16、人所得税。福利费是指根据国家有关规定，从企业、事业单位、国家机关、社会团体提留的福利费或者工会经费中支付给个人的生活补助费。那么，企业可项 目姓名项 目姓名浅析房地产销售人员个人所得税的纳税筹划 毕业论文（设计）5以通过为雇员提供交通便利、提供免费午餐、为单身雇员提供宿舍、给雇员参加社会保险、提供教育福利和免费外出旅游等途径，来满足雇员的基本生活需要，使雇员可以用从企业实际取得的收入来满足自己更高的需求。所以，对于上述的类似小张这样的雇员，企业需要从他实际的生活需要出发，制定符合他实际的纳税筹划方案。通过进行如下的纳税筹划方案设计，可以达到在雇员原工资不变的基础上获得更多的实际利益。小张每个月

17、可以从公司获得 11800 元的工资。小张的工资和应纳个人所得税情况如下表 2-3：表 2-3 小张工资情况表 单位：元上表中基本生活需求包括：房租 2500 元，吃饭 1500 元，通讯费 500 元。在进行纳税筹划前，针对工资、薪金小张每个月需要缴纳的个人所得税为 1105 元。对于这种情况，进行如下的纳税筹划：小张与公司签订合同，以公司名义租赁房屋，以公司名义进行支付房租，实际的房租从小张的工资中扣除；企业的食堂费用在福利费中支付，像小张这样的雇员在食堂用餐领取餐券，费用从雇员的工资中扣除；公司统一购买手机话费充值卡，在福利费中列支，费用依然从雇员的工资中扣除，那么，进行如上纳税筹划以后

18、小张每月的工资情况如下表 2-4：表 2-4 通过纳税筹划小张工资情况变化表 单位：元项目 工资 应纳个人所得税 基本生活需求 税后实际净收入纳税筹划前 11800 1105 4500 6195纳税筹划后 7300 275 4500 7025通过上表比较可以得出，在企业进行个人所得税纳税筹划后，小张每个月少缴纳的个人所得税为1105275=830 元，每年小张少缴纳的个人所得税为 83012=9960 元。进行了这样的纳税筹划后，企业也没有什么损失，而小张的工资看起来少了，但是实际可以支配的净收入并没有减少，与此同时每年还多获得了 9960 元。但并不是所有的房地产企业面对的都是同样的情况，所

19、以在实际情况中企业需要考虑雇员的实际情况制定合理的纳税筹划方案。2利用公积金优惠政策设计纳税筹划方案在房地产销售公司中，除了像小李和小张这样的普通销售人员外，还有少数的销售主管。由于公司制定的工资、薪金结构的特殊性，这部分销售主管每个月的工资也是相当可观的。小王是金和房地产开发有限公司的销售主管。作为公司的一名高层经理，小王的工资和应纳个人所得税构成情况如下表 2-5：表 2-5 小王工资情况表 单位：元工资 应缴纳个人所得税 税后净收入 个人所得税占净收 入比例2500+20000006+100000003+1800=46300（463003500）30%2755=10085 36215 3

20、0%通过上表得知，小王每个月所缴纳的个人所得税占到他实际获得的净收入约 30%，这样看来对于像小王这样高薪收入者进行纳税筹划更具有必要性。除了上文中提到的通过企业提供便利满足雇员的生活需要从而达到纳税筹划的目的以外，对于像小王这样的高薪收入者还可以针对公积金进行纳税筹划。根据财政部、国家税务总局关于住房公积金医疗保险金养老保险金征收个人所得税问题的通知（财税字1997144 号）的有关规定：企业和个人按照国家或地方政府规定的比例提取并向指定机构实际缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。个人领取提存的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险

21、金时，免予征收个人所得工资 应缴纳个人所得税 税后净收入 基本生活需求 满足需求后实际净收入11800 （118003500）20%555=1105 10695 4500 6195浅析房地产销售人员个人所得税的纳税筹划 毕业论文（设计）6税。企业可以充分利用上述政策，利用当地政府规定的住房公积金最高缴存比例为职工缴纳住房公积金，从而为职工建立一种长期储备。针对小王每月 46300 元的工资，在进行纳税筹划前，小王每月要缴纳的个人所得税为 10085 元。这对于小王来说，同样也是是每个月一笔固定且数目不小的“损失” 。而针对公积金免征个人所得税，根据相关规定，补充公积金额度最高可交至雇员公积金缴

22、存基数的 30%。那么，小张通过企业，按照缴存基数为 46300 元交纳补充公积金为 4630030%=13890 元。这样一来，小王每个月需要缴纳的个人所得税为（46300138903500）25%1005=6222.5 元。经过这样的个人所得税纳税筹划，小王通过公积金优惠政策每个月节省了 3862.5 元，该部分资金巧妙合法的避开了个人所得税。如果小王同时享受着公司针对普遍雇员的工资的纳税筹划方案，小王将会缴纳更少的个人所得税从而获得更多的税后净收入。(二)销售人员的全年一次性奖金的纳税筹划金和房地产开发有限公司的房地产销售部主管小王和副主管小田在同一年度的年终奖分别为60000 元和 5

23、4000 元。小王和小田每个月的工资、薪金所得均高于税法规定的 3500 元扣除限额。小王和小田全年一次性奖金应纳个人所得税情况如下表 2-6：表 2-6 全年一次性奖金应纳个人所得税情况表 单位：元 全年一次性奖金 分摊到每 月金额 税率 速算扣除 数 应纳个人所得 税 实际净收入小王 60000 5000 20% 555 11445 48555小田 54000 4500 10% 105 5295 48705可见，小王的全年一次性奖金虽然看起来比小田多发了 6000 元，但是缴纳个人所得税后却比小田实际所得少了 150 元。产生以上现象的原因在于企业发的年终奖刚刚处在两档的临界点，企业应该根

24、据这种情况适当的调整年终奖的额度。由于 54000 元分摊到 12 个月后，相当于每月收入为 4500 元，刚好是税率为 10%到 20%的临界点。超过 4500 元以后，就是按照 20%的税率扣除个人所得税，那么实际所得的税后净收入将少于年终奖为 54000 元的税后净收入。在进行个人所得税的纳税筹划后，当小王的全年一次性奖金总额不变的前提下，可以将小王的全年一次性奖金调减至 54000 元，其余的6000 元可以用发放其他形式的福利代替。由上例可以看出，有的时候税前收入高的税后净收入反而低，也就是说税前利益的少量增加，导致了税额的大幅度跳跃式增加，反而得不偿失，形成了纳税禁区，表明高的全年

25、一次性奖金并不一定意味着高收入。企业在进行发放全年一次性奖金的时候就要尽量巧妙的避开所谓的纳税禁区，从而使雇员能够获得更多的净收入。假设月工资超过税法规定基本扣除数 3500 元：另设 ai、a 为应纳税所得额，ai 的取值范围1500 12，4500 12，900012，35000 12,5500012,8000012，a 为变量；ti 为适用税率；v i 为适用速算扣除数，vi 的取值范围0，105，555，1005，2755，5505，13505。则：ai（a itivi）a（a ti+1vi+1）当 i=1 时，a 1取 150012，t 1 取 3%，t 2 取 10%，v 1 取

26、0，v 2 取 105，则：18000180003%a（a10%105）解上述不等式，得：a19284综上所述，项 目姓 名浅析房地产销售人员个人所得税的纳税筹划 毕业论文（设计）7可知：18000a19284 为纳税禁区。全年一次性奖金在此区间内的税后净收入反而少于奖金为 18000 元的税后净收入。同理，可得下表 2-7表 2-7 不同税率级次的全年一次性奖金发放禁区 单位：元级数 税前全年一次性奖金 适用税率（% ） 速算扣除数全年一次性奖金发放禁区1 不超过 18000 3% 0 2 超过 1800054000 10% 105 18000192843 超过 54000108000 20

27、% 555 54000601884 超过 108000420000 25% 1005 1080001146005 超过 420000660000 30% 2275 4200004475006 超过 660000960000 35% 5505 6600007065397 超过 960000 45% 13505 9600001120000当企业发放的工资在以上各纳税禁区范围内雇员所获得的实际净收入要低于该范围的最小值，因此企业在发放全年一次性奖金时应该避开以上的纳税禁区，这样才能最大限度的享受低税率，保障雇员的生活需求，让雇员受益最大化。三、房地产销售人员个人所得税纳税筹划需注意的问题（一）税前可

28、扣除部分合法化在计算销售人员个人所得税时，可以将按照国家税法规定，将允许税前扣除的部分扣除之后计算纳税人应缴纳的个人所得税。所以进行个人所得税纳税筹划的时候，可以在合理合法的前提下将准予税前可扣除的部分达到最大化，从而让纳税人得到节税的目的。但是，在围绕可扣除项目进行纳税筹划时，应当注意严格按照税法规定的部分进行税前扣除，下列福利费并不属于可以税前扣除的部分：从超过国家规定的比例或者基数计提的福利费、工会经费中支付给个人的各种补贴、补助；从福利费和工会经费中支付给本企业职工的人人有份的补贴、补助；企业为个人购买汽车、住房等不属于临时性生活困难补助性质的支出。企业在扣除时一定要注意如何安排才能符

29、合国家法律法规。纳税筹划需要在企业的各项应纳税行为发生之前做出筹划方案，由于周边环境及其他不可预测、不可抗拒的因素的发生，使得纳税筹划带有不确定因素，有可能达不到预想的纳税筹划预期的效果。而国家税法中某些条款并不十分明朗，导致税务当局和纳税人之间存在理解分歧，纳税人认为是法律允许范围的行为有可能在税务当局看来并不合法，并认定是违法行为，阻碍纳税筹划行为的发生。（二）应税所得非货币性化企业可以将货币性质的支出转化为非货币性质的支出，从而有效抵减个人所得税。以雇员的住房问题为例，如果企业给予雇员货币性的住房补贴，由雇员本人来负担租房的相应费用，由于个人住房相应的支出不能在计算个人所得税时进行税前扣

30、除，而且这部分货币性住房补贴是要加计入工资总额中计算个人所得税，那么在扣除个人所得税及房租租赁费用后的实际净收入就更少了。但是，如果企业将货币性质的支出转化为非货币性质的支出，由企业提供住房给雇员居住，雇员将房租缴纳给企业，那么住房补贴收入就可以不征收个人所得税。在个人支出不变的情况下，减少了个人所得税的税金支出。在纳税意识逐渐强烈的当今社会，税后净收入越来越成为雇员择业时考虑的部分。非货币支付支出之所以能够达到节税的目的，是因为我国在对工资、薪金所得征收个人所得税时，只按照固定的费浅析房地产销售人员个人所得税的纳税筹划 毕业论文（设计）8用扣除标准扣除，并不考虑每个人的实际支出水平。这样造成

31、的结果是，在同样的税后收入条件下，生活必需费用支出多的人和支出少的人比较，就会觉得自己的工资、薪金水平相对较低。在时代日益发展进步的情况下，有些支出，例如：交通费支出、通信费支出、住房支出、继续教育培训支出等都成为了雇员必不可少的支出项目。既然这些支出是必需的，雇员只能用税后工资、薪金支付而且不能抵减个人所得税，那么企业如果可以替雇员支付，则企业可以将这些支出作为费用，减少企业所得税的应纳税所得额。同时，在雇员实际工资、薪金水平没有改变的情况下，却可以减少本来应由个人负担的个人所得税，达到双赢的目的。结束语个人所得税作为一种与民生息息相关的重要税种，对个人所得税纳税筹划的研究和实践，也逐渐与每

32、一个纳税人紧密相关。所以，企业、个人在缴纳个人所得税时，需要制定一套适合的纳税筹划方案，对于国家不断推陈出新的法律法规政策，企业必须做到及时准确的关注，通过税收政策的不断变化来做出适合企业的关于个人所得税的纳税筹划方案，使纳税筹划方案立足于现实，及时主动的学习国家最新颁布的税收法律法规知识，准确的把握国家政策中发生变化的部分，不断更新和调整企业自身的纳税筹划方案，使得纳税筹划方案和税法法律法规的变化始终保持一致，从而获取更大的经济利益。浅析房地产销售人员个人所得税的纳税筹划 毕业论文（设计）9【参考文献】1迈伦斯科尔斯.高管商学院税收与企业战略M . 北京 :中国劳动社会保障出版社,2008.

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35、0.【英文摘要】Analyses the real estate sales personnels individual income tax【Abstract】 In recent years, tax planning has the word to be recognized and accepted by more and more people, tax planning activities are constantly development in the social and economic life, tax planning actively role is gradua

36、lly revealed, through the tax planning in the proper way of planning economic activities tax more people, less leakage, steal, take away against such illegal means, tax evasion of taxpayers. Therefore, tax planning should be paid great attention by the society. While personal income tax is the livel

37、ihood of the tax, plays an important role in the regulation of personal income distribution. Along with our country taxpayer consciousness constantly improve, citizens of the personal income tax to maintain enthusiasm is also rising, the personal income tax is becoming more and more important. Various grades according to the real estate sales caused by different business royalty income individual income tax planning, so as to further the taxpayer is to maximize the interests of.【Keywords】Tax planning Income tax for individuals Wages Salaries