2015年下半年内蒙古房地产估价师《制度与政策》：计价方式考试试题.doc

1、2015 年下半年内蒙古房地产估价师制度与政策：计价方式考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某写字楼年出租净收益为 300 万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的 1.2 倍，该类房地产的报酬率为 10%，则该宗写字楼现在的价格为_万元。A4580B5580C6580D7580 2、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收

2、入为 120 万元，年平均空置率 20，年运营费用 50万元。目前该类物业无风险报酬率为 5，风险报酬率为安全利率的 60，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于万元。A：536B：549C：557D：816E：工业用地的监测点评估价格3、竣工验收费，属于房地产价格的。A：开发成本B：销售费用C：管理费用D：投资利息E：工业用地的监测点评估价格 4、下列不属于物业管理基本特性的是_。A城市化B社会化C专业化D市场化5、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起_日内，向原估价机构书面申请复核估价。A5B7C10D15 6、建设用地规模在_万平方米以上的新建小区及组团都要进

3、行综合验收。A1B2C3D5 7、大跨度厂房指跨度在 m 以上的单层工业厂房。A：6B：10C：12D：15E：执行层的组织协调 8、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是_。A设立担保公司应有不少于 2000 万元人民币的实有资本B设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准C担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主D担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的 20 倍；超过 20 倍的，应当追加实有资本 9、李某从银行贷款 56 万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为 20 年

4、，年利率为 7.5%，按月等额偿还。如果李某于第 7 年末提前偿还本金 10 万元，则从第8 年开始的月还款额为_元。A3456.09B3505.95C3509.74D3705.73 10、开发项目总投资包括和经营投资。A：前期投资B：后续投资C：建设投资D：管理投资E：借款合同11、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性【2006年考题】A：同一估价原则、同一估价时点B：同一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原则、同一估价目的E：工业用地的监测点评估价格 12、现有某总建筑面积

5、为 15000m2 的在建工程，已知土地使用年限为 40 年( 自开工之日起算)，计划开发期为 3 年，现已进行 1.5 年。估计建成还需 1.5 年，投入使用后年净收益为 480 万元，资本化率为 8%，折现率为 12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为_万元。A3939.61B4433.88C4768.50D5652.09 13、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为 10%，银行可提供 6 成、5 年利率 8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为_。A8.8%B10%C18%D18.6%14、关于房屋施工面积的说法，正确的是_。A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B房

6、屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 15、下列有关资产负债表的表述，不正确的是_。A资产负债表是综合地反映企业一定日期财务状况的报表，由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成B通过资产负债表可以了解企业正常经营情况下的收支状况及获利能力；企业获得的利润总额和分配情况，可供企业负责人做出经营决策，投资者做出投资决策的参考C资产负债表是根据会计等式的原理设计的D资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制 16、下列因素中，属于房地

7、产置业投资项目主要不确定性因素的是_。A空置率B利息备付率C容积率D成本利润率 17、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是_。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D渗透定价法 18、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为 150 万元，其中购房者自有现金 100 万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 15 万元，则该项投资的税前现金回报率是_。A14%B10%C33%D15% 19、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，工业用地出让最高年限为年。A：50B：60C：70D：40

8、E：执行层的组织协调 20、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过确定是否进行投资。A：等待投资型期权估价B：放弃型期权估价C：成长型期权估价D：柔性期权估价E：借款合同 21、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为【2007 年考题】A：签订估价委托合同之日B：发放抵押贷款之日C：完成估价对象实地查看之日D：未来处置抵押房地产之日E：工业用地的监测点评估价格 22、现有总建筑面积为 1500的某在建工程，已知土地使用年限为 40 年(自开工之日起算)，计划开发期为 3 年，现已进行 15 年估计建成还需 15 年，投入使用后年

9、净收益为 480 万元，资本化率为 8，折现率为 12该项目续建完成后的总价值折算到现在为。A：393961 万元B：4433 88 万元C：4768 50 万元D：565209 万元E：工业用地的监测点评估价格23、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积 120m2 以上的住宅供过于求， 70m2 以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A均衡B周期性失衡C结构性失衡D区域性失衡 24、中华人民共和国物业管理条例属于。A：房地产的法律B：房地产的行政法规C：房地产的部门规章D：房地产的规范性文件E：房地产估价机构必须加盖公章25、

10、成本法最基本的公式是。A：房地产价值=房地产重新购建价格 -建筑物折旧B：房地产价值= 土地重新购建价格+ 建筑物折旧C：房地产价值= 重新购建价格-建筑物折旧D：房地产价值=重新购建价格 +建筑物折旧E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。A：平均价格B：加权价格C：抽样价格D：成交价格E：借款合同 2、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。A：待开发房地产的价值B：

11、待开发房地产取得的税费C：续建开发成本D：销售费用E：销售税金3、建设工程开工实行_许可证制度。A规划B施工C拆迁D用地 4、应当与城市规划一起报批的是_。A城市黄线B城市蓝线C城市红线D城市绿线5、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。A：房产税B：增值税C：消费税D：营业税E：流转税 6、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。A：住房公积金总账核算B：住房公积金单位账户核算C：住房公积金个人账户核算D：住房公积金分账核算E：住房公积金综合核算 7、下列说法不正确的是_。A完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与

12、所有权发生分离B共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有C不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让 8、收益乘数有_。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数 9、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的_。A生产成本高于市场平均成本B生产成本低于市场平均成本C自由竞争D该种商品本身可以大量重复生产E生产成本等于市场平均成本 10、当贷款综合风险度超过_时，为高风险贷款。A50%B60%C80

13、%D90%11、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。2009 年 3 月 1 日，王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为 70，阳台面积为 6，套内墙体建筑面积 9，分摊共有建筑面积 13。(2009 年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。A：商品房预售合同未经备案，合同无效B：在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起 30 日内办理商品房预售合同登记备案。E：要求查询的资料不存在的 12、房地产市场供给的特点

14、主要有。A：市场供给在短期缺乏弹性B：市场供给具有非同质性C：具有高度的垄断性D：具有竞争的完全性和充分性E：具有高度的适应性 13、某家庭购买一套面积为 100m2 的商品住宅，单价为 5000 元/m2，首付款为房价的 30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为 4%和 7%，期限均为 10 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.4514、_建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。A砖木结构B砖混结构C钢筋混凝土结构D钢结构 15、我

15、国物权法规定的物权主要有等。A：使用物权B：他物权C：所有权D：担保物权E：用益物权 16、某房地产开发项目的占地面积为 15000m2，规划容积率为 3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的 80%，项目的总固定成本为 8000 万元，预计项目的单位变动成本为 4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为_元/m2。A5377.78B6277.78C6722.22D7847.22 17、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。A：建设单位或工程监理单位B：建设单位C：工程监理单位D：建设

16、单位和工程监理单位E：执行层的组织协调 18、债务人为自己的信用投保的，是。A：财产损失保险B：责任保险C：信用保险D：保证保险E：执行层的组织协调 19、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5%。若改为直接比较判定，将出现_的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高 7%B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低 7%C可比实例价格的房地产状况调整系数为 1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.933 20、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。A：

17、营业利润B：营业支出C：投资净收益D：营业内收支净额E：营业外收支净额 21、某可比实例的成交价格为 2400 元/m2，建筑面积 100m2，首期付款 12 万元，其余半年后支付 8 万元，1 年后支付 4 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A2290.91B2326.41C2344.16D2308.66 22、折价处置抵押房地产的，应当参照A：原购买价B：重建价格C：重置价格D：市场价格E：执行层的组织协调23、以下难以用市场法进行估价的有_。A住宅B写字楼C房地产开发用地D在建工程 24、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是_。A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数25、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。A：单项工程B：单位工程C：分部工程D：分项工程E：执行层的组织协调