2015年上半年上海房地产估价师《相关知识》：房地产测绘的内涵考试试卷.doc

1、2015 年上半年上海房地产估价师相关知识：房地产测绘的内涵考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数E：工业用地的监测点评估

2、价格 2、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人_，并将有关材料向公证机关办理证据保全。A选择拆迁安置的地点B拆迁安置C对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录D确定房屋重置价的标准3、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格【2005 年考题】A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格 4、下列房屋部位中，不计算建筑面积的是。A：房屋的天面B：与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊C：有围护结构的门廊D：不封闭有顶盖的永久性架空走廊E：执行层的组织协调5、_是指土地登记机

3、关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。A房屋总登记B初始土地登记C房屋初始登记D房屋他项权利登记 6、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为 3000 万元，资产合为5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和。1250 万元，则资产负债率为_。A30%B40%C50%D60% 7、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是_。A杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高B在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份C融资租赁的特征是所有权与使用权分离D转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系 8、某建筑物，经测算

4、其重置成本为 50 万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1 万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为 8 万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为 5 万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。A.9B.1C.14D.6 9、对于不符合条件的，建筑施工许可证发证机关应当自收到申请之日起日内书面通知建设单位，并说明理由。A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调 10、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 2005 年 5月 20 日5 月 30 日，估价报告应用有效期为 1 年。2006 年 5 月 20 日，甲利用该估价报告向银行申请办理了 16 年抵押贷款，则该估价报

5、告的存档期应不少于年。A：15B：16C：17D：20E：工业用地的监测点评估价格11、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化 12、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要10 万元，资本化率为 10该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为【2003年考题】A：180 万元B：196 万元C：200 万元D：300 万元E：工业用地的监测点评估价格 13、不同的

6、房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。A掌握的有关信息不同B作出的估价师声明不同C估价对象状况不同D委托人不同14、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是_。A工程保险B工人人身保险C第三方保险D质量保险 15、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是_。A城市环境保护规划B控制性详细规划C城市总体规划D修建性详细规划 16、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。A财务净现值B静态投资回

7、收期C财务内部收益率D动态投资回收期 17、征收集体土地，土地补偿费应当归_所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡 (镇)人民政府C农村集体经济组织D土地使用者 18、在估价报告中应包含一份由_的估价师签名、盖章的声明。A本估价机构所有B所有参加该估价项目C对该估价项目负第一责任D任本估价机构法定代表人 19、某宗房地产的土地面积为 1 000 ，建筑面积为 1400 ，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元和 50 元，则该宗土地的减价修正额为。A：50 元B：250 元C：300 元D：350 元E：工业用地的监测点评估价格 20、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产

8、权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于_。A估价时点和估价对象均为现在B估价时点和估价对象均为未来C估价时点为现在，估价对象为未来D估价时点为现在，估价对象为过去 21、室内装修费科目不包括_。A材料费、工器具、设备使用费B人工费、管理费、承包商利润C材料费、工器具、承包商利润D健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等 22、根据_的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A房地产交易方式B房地产交易顺序C购买房地产目的D房地产类型23、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20ft

9、，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30ft，临街深度为 125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为_万元。A65.4B81.8C87.2D109.0 24、房地产估价委托合同的内容可以不包括_。A估价服务费B估价目的C估价人员D委托人的协助义务25、有一套建筑面积 100m2 的住房，每平方米建筑面积标价为 3000 元，总价30 万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为_。A3000 元/m2B2850 元/m2C2928 元/m2D2857 元/m2二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分

10、，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在测算资本金融资成本时，其资金占用费一般应按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照计算。A：综合利率B：银行贷款利率C：银行存款利率D：折现率E：借款合同 2、债务资金筹措的主要渠道有。A：信贷融资B：信托融资C：债券融资D：投资基金E：证券融资3、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A项目投资形成的可分配利润B协议中所规定的贷款利息C协议中规定的有关费用D租售收益E股息 4、下列计算一半建筑面积的是_。A无柱的雨篷B无顶盖的室外楼梯C骑楼D无顶盖的阳

11、台5、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有。A：利率是由储蓄和投资决定的B：利率是由货币的供求决定的C：利率是由可贷资金的供求决定D：利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E：货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性 6、住宅使用说明书的内容不包括_。A开发单位、设计单位、施工单位B结构类型C保修期限D有关设备、设施安装预留位置的说明等 7、政府对房地产的限制一般是通过来实现的。A：管制权B：征收权C：充公权D：没收权E：征税权 8、中华人民共和国物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有。(2009 年试题)A：查验申请人提供的权厲证明B：审查申请人提供的评估报告C：就登记有关事

12、项询问当事人D：必要时对被登记房屋进行实地查看E：及时登记有关事项 9、以 2003 年 1 季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到 2004 年第 1、2 季度房屋销售定基价格指数分别为1077、11018。这类指标为。A：比较相对指标B：比例相对指标C：结构相对指标D：动态相对指标E：执行层的组织协调 10、某房地产开发公司在城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为500 万元建筑工期为 18 个月。该房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件。按照规定，其到位资金原则上不少于_万元。A100B120C150D25011

13、、下列关于抵押的表述中，不正确的有。A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B：在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产E：抵押权为价值权，也是实体权 12、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明_。A房地产市场存在着泡沫B房地产市场不景气C房地产市场很繁荣D房地产市场不存在泡沫 13、注册房地产估价师管理办法规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。A：注

14、册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形14、关于下列数据表述正确的是。A：上述数据的众数为 100B：上述数据的众数为 101C：上述数据的算术平均数为 101D：上述数据的中位数为 101E：执行层的组织协调 15、城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定。A：实物B：地点C：区位D：用途E：建筑

15、面积 16、下列关于征地的表述中，正确的有。A：根据当前宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是 “征收”而非“征用”B：任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的 30倍E：征地时的水井，属于地上附着物补偿 17、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是_。A集体土地中的宅基地B依法收回的国有土地C依法收购的土地D依法行使优先购买权取得的土地 18、房地产开发前期的规划管理包括。A：开发项目的选址定点审批B：规划设计条件审批C：规划设计方案审批D：核发建设用

16、地规划许可证E：核发建设用地批准书 19、某市 2008 年存量商品住宅的吸纳率为 50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。(2009 年试题)A：半个月B：2 个月C：半年D：2 年E：借款合同 20、某房地产开发项目的开发周期为 4 年，其中前期工作为 0.5 年，建设期为 2.5年，销售期为 1 年，建造成本估算为 10000 万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为 6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是_万元。A755.54B772.84C1400.88D1433.90 21、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方

17、向，地价受街道的影响而_；远离街道的方向，地价_。A基本不变，逐渐降低B基本不变，逐渐升高C逐渐升高，基本不变D逐渐降低，基本不变 22、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算_。A房屋重置价格结合结构差价B商品房价格C房屋结构差价D房屋重置价格结合成新差价23、原建设部令第 97 号城市房地产中介服务管理规定规定，房地产中介服务是指等活动的总称。A：房地产咨询B：房地产价格评估C：房地产经纪D：房地产转让E：房地产抵押 24、下列建设工程必须实行监理的是。(2002 年试题)A：三峡水利工程B：农民个人出资自建住宅C：利用亚洲开发银行贷款工程D：利用外国政府援助资金的工程E：民营企业家投资开发建设的住宅小区工程25、张先生以 10 万元的预付款购买了一套时价为 100 万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了 120 万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。A10%B20%C50%D200%