《房地产开发与经营》08262重点速记.doc

1、1广东省高等教育自学考试房地产开发与经营（课程代码：08262）课本重点内容第1章房地产开发与经营概述1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用特性：固定个别 、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响 分类：用途 居商、形态 中边、开发程度 生毛地、权属 国集、经营内容 房屋服务1.2房地产开发概述特征：综合、长期、地域、风险性开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发） 规模（单项、成片） 区域性质（旧城改造、新区开发） 主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究 前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得

2、土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。土地使用权取得途径：出让、转让、划拨 土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。1.3房地产经营概述土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押第2章房地产开发市场调查与细分2.1房地产市场调查概述调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性 调查

3、作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性 房地产市场调查的程序：确定调查目的初步调查调查设计现场调查资料整理、统计和分析撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查2.2房地产市场调查的方法调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样） 按方法（访问、观察、实验）房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料 房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足

4、点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。2.3房地产市场细分细分原则：可测量、进入、盈利、行性 细分依据：地理、人口、心理、行为细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法第3章房地产开发项目策划23.1房地产开发项目策划概述基本特征：地域、创新、系统、前瞻、市场、操作性 原则：符合产业政策和区域规划、市场需求、环境条件、技术先进经济合理性 模式：概念策划、卖点群策划、等值策划3.2房地产开发项目区位分析与选择区位选择原则：合法、最高最佳使用、开发潜力原则 不同类型房地产项目对区位选择要求：居住类（市

5、政公用和配套设施完备、交通便捷、环境好、人口与收入）、写字楼（接近其他商业和办公设施、交通便捷、环境好）、 零售商业（中央城区街区）、工业（取材容易、交通方便、接近产品销售市场、土地、水电、人力资源和能源供给保证，能控制环境污染）3.3房地产开发项目时机分析与选择房地产周期：扩张与收缩两大过程、循环往复复苏繁荣衰退萧条四个阶段3.4房地产开发项目定位定位内容：产品、客户、形象、品牌、营销和物业服务定位定位原则：受众导向、差异化原则第4章房地产开发投资4.1房地产开发投资概述投资主体：国家、企业和个人 投资分类：按经济内容（土地房屋开发、经营、中介服务、管理和服务投资），投资形式（直接：开发和置

6、业，间接：抵押贷款证券、债券股票、信托基金） 投资优点：较高收益水平、税收方面好处、金融机构支持、抵消通货膨胀、提高资信等级 投资缺点：变现性差、投资大、回收周期长、专门的知识与经验4.2房地产开发资金筹措项目资本金筹集的渠道与方式：国家财政预算内投资、发行股票、自筹和外资直接投资项目负债筹资的渠道与方式：银行贷款、发行债券、设备租赁和借用国外资金筹资渠道开发资金来源：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款4.3房地产投资资金成本概念：企业为筹集和使用资金而付出的代价第5章房地产开发项目可行性研究5.1房地产开发项目可行性研究概述目的：实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的

7、失误，提高经济社会和环境效益。 可行性研究作用：是投资决策、筹集建设资金、开发商与有关部门签订协议合同、编制下一阶段规划设计方案的依据 工作阶段：投资机会研究、初步、 详细可行性研究、项目的评估和决策 具体步骤：接受委托调查研究方案选择和优化财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告 可行性研究内容：1.项目概况 2.开发项目用地的现状调查及房屋征收安置方案的制订 3.市场分析和建设规模的确定 4.规划设计方案选择 5.资源供给条件分析 6.环境影响评价 7.项目开发组织机构管理费用的研究 8.开发建设计划的编制 9.项目经济及社会效益分析 10.结论及建议 5.2房地产开发项目成本费用与收入估

8、算房地产项目总投资：开发建设投资和经营资金 所需投入费用：土地、前期工程、基础 公共配套设施建设、建安、开发间接、财务、管理、销售、开发期税费、其他及不可预见费用收入估算：房地产开发项目租售计划、租售价格、收入（销售、租金、土地转让、配套设施销售和自营）35.3房地产开发项目财务评价基本财务报表的编制：现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表财务盈利能力分析：1.财务内部收益率FIRR 2.财务净现值 3.投资回收期4.投资利润率 5.资本金利润率 清偿能力分析：1.单利与复利计息 2.有效与名义利率 3.借款利息的计算方法 4.借款偿还期的计算5.4房地产开发项目的不确定分析主要包括

9、：敏感性分析、临界点分析、概率分析敏感性分析包括：单因素和多因素敏感性分析 步骤：确定用于敏感性分析的经济评价指标（内部收益率）确定不确定性因素可能变得范围确定不确定性因素变动时评价指标的相应变动值找出较为敏感变动因素作进一步分析5.5房地产开发项目综合评价概念：从区域社会经济发展的角度，考察房地产项目的效益和费用，评价房地产项目的合理性。 包括：综合盈利能力分析和社会影响分析 综合评价效益：对区域的经济贡献，分直接和间接效益。直接效益：1.出让、转让（土地增值税）国有土地使用权所得收益 2.企业纳税的税费 3.项目范围内基础设施收益如增容费 间接效益：增加就业人口、繁荣地区、旅游综合评价的费

10、用：区域经济为项目付出的代价，分直接（征地、土地开发和基础设施投资、建筑工程和城市配套设施、经营管理费用）和间接费用。 社会影响分析：1.就业效果 2.区域资源配置、技术进步、经济发展 3.环境保护和生态平衡 4.节汇创汇 5.节约合理利用国家资源 5.提高文化生活及社会福利 6.对远景发展的影响5.6可行性研究报告的撰写基本构成：封面、摘要、目录、正文、附表和附图 编写要点：1.项目总说明 、概况 2.投资环境研究、市场研究 3.项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 4.规划方案及建设条件 5.建设方式及进度安排 6.投资估算及资金筹借 7.项目评估基础数据的预测和选定 8.项目经济效益评价

11、 9.风险分析 10.可行性研究的结论第6章房地产用地取得与开发6.1集体土地征收土地征收特征：公共利益为目的 征地权主体是国家 标的集体土地 强制性 土地补偿为条件土地征收实行二级审批：国务院（1.基本农田2.外耕地超过35公顷3.其他土地超过70公顷）和省级人民政府审批 建设占有土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。土地征收的补偿：1.耕地土地补偿费为征收前3年平均年产值6-10倍 2.耕地安置补助费安安置的农业人口计算，征收前3年4-6倍。每公顷不得超过前3年平均年产值的15倍。3.土地补偿、安置补助（可增加）、青苗补偿标准由省、自治区、直辖市规定 4.大中水利水电，

12、征收补偿移民安置国务院规定6.2房地产开发用地取得取得方式：出让、转让、划拨以及和土地使用权拥有者合作 建设用地使用权含义：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及附属设施。 使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议土地使用权转让形式：出售、交换、赠与 转让原则：合同规定全部权利和义务随土地使用权同时转移 土地使用权与其地上建筑物产权一致原则 不得损害土地及地上建筑物经济效益 土地使用权转让条件：1.支付土地使用权出让金，取得土地使用权证书 42.完成开发投资25%以上，建成的持有房屋所有权证书 转让程序：提交转让申请审查

13、批准交纳有关税费登记、发证国有土地使用权划拨概念：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨特征：1.划拨主体是特定的，县级以上人民政府 2.使用权者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得，不须支付出让金 3.无使用期限的限制 4.不办理出让手续或支付相当于土地出让金的土地收益之前，不得转让、出租和抵押6.3房地产用地开发土地一级开发：政府或授权企业，按照土地利用、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织征地、农转地、房屋征收和市政道路等基础设施建设

14、，使该区域范围内达到三（七）通一平的建设条件，将土地生变熟地，再熟地有偿出让或转让的行为。 一级开发模式：政府和企业在一级开发中各处什么位置。一级开发主体谁的问题。 1.政府主导型 2.企业主导型 土地一级开发程序：向国土局一级开发申请受理申请并预审委托市县土地储备机构编制土地储备开发实施方案确定开发主体办理规划意见农征地农转用办理相关手续办理征地、房屋征收、市政基础设施建设相关手续组织验收第7章国有土地上房屋征收7.1国有土地上房屋征收概述原则：决策民主、程序正当、结果公开 征收房屋范围：国有土地即全面所有土地。房屋征收决定条件：符合国民经济和社会发展、土地利用总体、城乡规划和专项规划国有土

15、地房屋征收的管理：1.房屋征收部门、实施单位 2.征收补偿方案 3.旧城区改建房屋征收 4.社会稳定风险评估 5.征收补偿费用 6.违法建筑和临时建筑管理7.2国有土地上房屋征收补偿安置安置对象：房屋所有权人。 析产协议、遗嘱、有效房屋买卖合同、判决书、调解书为准安置原则：先补偿后搬迁 禁止采用非法手段进行搬迁 安置种类：被征收房屋价值、搬迁临时安置、停产停业损失的补偿、被征收人获得补助和奖励 安置方式：货币和房屋产权调换房屋征收补偿协议：内容、效力、违约责任、与强制搬迁的衔接 补偿决定内容：1.具体为止 2.争议事由和理由 3.补偿内容，方式金额期限 4.补偿依据理由 5.行政复议诉讼的期限

16、6.补偿决定的市县人民政府名称，日期加盖章7.3国有土地上房屋征收评估评估流程：选定机构签合同实地评估公示解释交付报告申请复核申请鉴定 评估原则：合法、最高最佳使用、代替、估价时点、公平原则 评估方法：市场、收益、成本、假设开发、长期趋势法影响评估价格的因素：区位、用途、建筑面积、其他（楼层、朝向、新旧、供求）评估异议：具有房地产价格评估资格的评估机构所作出的房屋征收评估结构，房屋征收管理部门或被征收人可以向收委托的估计机构提出不同的意见第8章房地产开发项目建设过程8.1房地产开发项目工程勘察勘察工作的主要任务：正确反映地形地质情况，确保原始资料数据准确性，结合实际，提出明确评价、结论和建议，

17、体现可持续发展战略，做好环境地质评价工作。5勘察工作的目的：为设计施工提供准确原始资料、数据，使设计施工顺利，保证结构安全、质量优良、最大限度节约投资，降低造价，为项目创造良好的经济效益。勘察对房地产开发项目的主要作用：1.为选址规划设计施工提供基础资料和依据 2.居先行地位 3.为准确估计房地产投资奠定基础勘察过程分类：现场、初步、详细、施工勘察 具体内容：地形测量、工程勘察、地下水地表水勘探、气象调查 8.2房地产开发项目工程设计设计工作原则：遵守国家法律法规 节约能源 改进工艺 提高土地利用率 经济适用、美观实用 工程设计阶段：一般项目（初步设计和施工图设计） 技术复杂项目（+技术设计）

18、设计工作基本内容：1.总体设计 2.单体设计 3.建筑构造设计 4.抗震设防8.3房地产开发项目招投标与合同管理招标方式：公开招标、邀请招标、议标 招标程序：招标准备、资格预审、招标投标和决标成交阶段 建设工程合同形式：总价、单价和成本加酬金合同 按工程范围及承包关系（总承包、专业承包、独立承包） 按是否包料（包工包料、包工部分包料、包工不包料）承包合同一般条款：1.一般义务 2.合同文件管理 3.材料及设备供应 4.开工竣工时间及日期 5.变更与增减 6.转让与分包 7.竣工验收与维修 8.支付方式 9.风险与保险 10.中断合同 11.经济责任 12.争端的解决 合同管理：承包合同签订、履

19、行、违约、变更、接触等进行监督、检查，对合同双方的争议进行有效解决，以保证合同的全面、适当履行。 合同管理工作包括：1.合同分析 2.建立合同目录、编码和档案 3.合同履行监督、检查 4.索赔8.4房地产开发项目基础配套设施建设主要内容：管线工程和道路工程 申请施工许可证具备条件：1.建设用地规划许可证 2.建设工程规划许可证 3.具备施工条件 4.确定施工企业、已委托监理 5.施工详图及技术资料 6.有保证工程质量和安全的具体措施 7.建设资金落实8.5房地产开发项目管理房地产开发项目实施控制目标之间的关系：投资少、工期短、质量好，实现其中两个统一关系。实现一个，另一不能实现，对立关系。 实

20、施控制内容：质量（原材料、设备检验、仪器检查、控制混凝土质量、砌筑装饰水电制定评定办法、质量档案制度）、进度（进度计划编制、管理、控制中关注因素）、工程费用控制（分阶段、分部分。费用计划：1.材料设备2.施工机械 3.人工 4.临时工程 5.管理费用） 控制措施：组织、技术、经济和合同、信息管理和协调工作8.6房地产开发项目竣工验收竣工验收范围：新建、扩建、改建的项目，按批准设计文件和合同建成。对住宅小区验收还应验收土地使用情况和单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施。 内容：工程实体复查和竣工资料（立项、竣工、设计、监理、施工技术文件、竣工图） 验收依据：可行性研究报告、设计变更通知和补偿

21、图、技术设备说明书、施工规范，质量评定标准、承包合同、有关建设批复文件 验收标准：国家有关标准、正常运行、设计要求、2M内整洁、资料齐竣工验收程序：初步验收(施工单位整理好文件技术资料，向建设单位提出交工报告，建设单位组织初验)、竣工验收（项目主管部门或建设单位向负责验收单位提出竣工验收申请报告） 竣工验收档案：文字材料、图表、计算材料、照片、录影带、录像带等文件6房地产工程质量保修：竣工验收后在保修期内出现质量缺陷，予以修复。第9章房地产销售经营9.1商品房销售一般规定现售条件：企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书、土地使用权证书、规划和施工许可证、竣工验收、拆迁安置落实、水电燃气具备交

22、付使用条件、物业管理方案落实预售条件：交付土地使用权出让金、取得土地使用权证书、持有规划和施工许可证、投入开发资金25%以上，并明确竣工交付日期9.2房地产市场营销概述含义：通过房地产市场交换，满足现实的潜在的房地产需求综合性经营销售活动过程。1.满足消费者对房地产商品和劳务的需求 2.潜在的需求 3.实现企业产品价值、再生产的良性循环 4.整体营销 营销理念：区域、信息、竞争、全面、全过程、全员、专业、服务、品牌、文化营销9.3房地产市场营销价格策略房地产定价方法：成本导向（成本加成和目标成本定价法）、购买者导向（认知价值和价值定价法）、竞争导向（领导、挑战和随行就市定价法） 定价技巧：1.

23、价格折扣与折让 2.心理、差别、产品组合定价9.4房地产市场营销渠道策略营销渠道类型：直接间接、长和短（零一二三级）、宽和窄渠道 渠道组成：开发商、中间商、房地产消费者 营销渠道的选择：1.影响#选择的因素：市场（潜在顾客数量购买习惯、市场变化竞争需要、企业（实力、管理能力、服务）、产品因素 2.销售渠道选择的原则：效益、协同、可控制、降低风险、资质原则 3.营销渠道的选择：开发商直接销售、委托经纪公司9.5房地产市场营销促销策略含义：把有关房地产商品信息传递给消费者，说服购买房地产商品，从而实现整体营销目标的一种手段。 基本内容：房地产广告、人员、营业推广、公关关系促销策略以及各种营销策略形

24、成的房地产市场促销组合策略第10章房地产租赁经营10.1房地产租赁概述分类：公有和私有房屋租赁 按用途：住宅和非住宅（办公和生产经营用房）租赁的条件：违法法律禁止、不符合安全防灾等强制性标准、改变使用性质 不得出租租赁合同：出租人和承租人签订的，用于明确租赁双方权利和义务关系的协议。合同内容：租赁当事人姓名和住所、坐落面积结构、租金押金支付方式、设施安全性能、期限、维修责任、水电燃气等费用缴纳、争议和违约责任 承租人权利与义务：使用权、要求出租人修缮、经同意分租、优先购买权。支付违约金、合同使用、转租书面同意。 出租人权利与义务：收房租、是否继续出租、是否允许转租、过错有权要求修复和赔偿。给承

25、租人使用、不单面随意提高租金、修缮房屋、保证优先购买权登记备案：房屋租赁当事人提交材料1.租赁合同 2.身份证 3.所有权证书或其他合法权属证明 4.市县人民政府建设主管部门规定的其他材料 备案记载主要信息：姓名、住所、身份证种类和号码、坐落、用途、租金、期限、其他需要记载内容10.2写字楼租赁经营写字楼分类：甲乙丙级 市场供求分析：写字楼需求由商务的、专门职业、管理和其他写字楼空间使用者决定的。 71.界定写字楼市场的地理区域 2.总供给量分析 3.需求量预测方法 4.写字楼人均占有面积 写字楼租户选择：1.用户分类（行业：IT、金融，服务范围：外资内资合资，规模：人口、资金、面积，企业性质

26、） 2.租户应考虑的主要因素（信誉财务、面积大小、物业管理服务） 租金确定：计算可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元面积规划和室内装饰 写字楼租约与租约谈判：1.租赁合约中标准条款 2.折让优惠和租户权利的授予 谈判中关注的其他问题包括租金、服务、公共设施分担方式。10.3零售商业租赁经营零售商业物业分类：市购物中心、地区购物商场、居住类商城、邻里服务型商店、特色商店第11章房地产开发经营税收11.1我国现行房地产税收制度作用：1.国家调控房地产市场的重要手段 2.地方财政收入的主要来源 3.平衡负担、缩小贫富差距 4.促进土地合理利用 现行房地产税收的基本框架：房产税、城镇税、土

27、地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税。相关税：固定资产投资方向调节税（已停）、营业税、城市维护建设税、教育费附加税、企业所得税、个人所得税和印花税 11.2我国现行房地产税收种类房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税。相关税：固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税和教育费附加税、所得税、印花税 第12章房地产经营效益分析12.1房地产经营资产分析流动资产分析包括：货币资金、存货、应收账款分析 固定资产分析：固定资产结构分析、新旧程度、增减变动 总资产分析：周转率、负债率、报酬率分析12.2房地产经营收入分析销售收入分析：可供销售房地产面积乘以单位面积租售单价。1.出租

28、2.销售 3.土地使用权转让 其他收入分析：配套设施销售收入和自营收入12.3房地产经营成本费用分析房地产经营成本控制分析：房地产经营成本的形成全过程中，定期对成本开支情况所进行的分析。 主要内容：严格按照定额和费用标准使用人力、物力和财力，控制各种消耗。1.计划阶段成本控制分析 2.实施过程成本计划控制分析 总结性分析：计划期末对本计划期成本计划完成情况进行总结和分析。 主要内容：报告期末企业总成本、单位成本、同行成本水平分析12.4房地产经营利润分析影响企业利润因素分析：销售收入、销售成本、费用分析、利润率指标分析第13章房地产开发与经营风险13.1风险和风险管理概述13.2房地产开发与经

29、营中的风险特征：综合、模糊、损失、补偿、激励性 开发经营面临主要风险：政策、政治、经济、社会、自然风险等不可控风险，技术、管理及其他可控风险开发与经营风险因素分析：1.政策(产业、城市规划、土地金融政策) 2.经济（国民经济状况、经济周期性波动、市场供求、资金变现、通货膨胀、税率变动利率财务） 3.自然（地质、灾害） 4.社会（政局安定、社会治安） 5.技术（设计、施工） 86.管理（信誉、时机、机制完善问题）7.政治、 8.其他风险（售后服务、物业、合同） 特殊性：风险伴随全过程、多样性、层次性、可加以控制 13.3房地产开发与经营风险管理管理工程：风险识别评估规避与控制损失处理风险规避与控制：风险预测、回避、控制、转移、自留管理措施：1.建立房地产投资基金 2.做好项目可行性研究工作 3.加强公司间合作、实现优势互补 4.加强与金融业合作 5.不断提高物业管理水平 6.加强对市场调查和预测 7.做好项目开发的财务规划