中国房地产开发项目成本控制分析.doc

1、河南理工大学 2014 届本科毕业生毕业论文（设计）1中国房地产开发项目成本控制分析摘 要本文对目前中国房地产公司开发项目时在成本控制上存在的一些问题和不合理的现象进行了剖析，并对怎样紧跟市场需求、国家宏观政策调控进行项目成本控制进行了分析研究，特别是怎样利用先进的项目管理工具及怎样从项目全寿命周期、全过程角度进行开发项目的成本控制进行了重点阐述。本文共分为四个部分。首先，本文简要介绍了项目管理成本控制的基础知识。然后详细研究了项目决策阶段、项目设计阶段、招投标与合同签订阶段、项目实施阶段、竣工阶段每一阶段成本控制的特点及内容，特别是决策阶段和设计阶段对于项目成本控制的意义最为关键。在本文的第

2、三部分，主要介绍了现阶段我国房地产项目管理的现状及存在的一些问题。我国房地产起步较晚，但是发展飞速，2005 年房地产投资占我国全社会固定资产投资总额的 17.79%，是投资最大的一个行业。与此同时，我国房地产业的项目管理水平却没有与时俱进，还停留在比较落后的水平。主要表现在：把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节；轻视项目管理中的沟通管理，项目成本控制各阶段“各扫门前雪” ；不注重利用先进的项目管理工具和方法；项目运作过程中重实施轻计划等。最后，根据所学的项目管理理论知识及结合工作实际对于上述问题提出了自己解决方法，主要有：利用先进的项目管理工具和方法；重视、加强项目前期投资决策阶段的成

3、本控制工作；项目实施阶段的成本控制所应注意的事项；加强项目沟通管理，整合项目内外部资源，共同为项目成本控制服务；提高房地产公司的风险管理水平，主要谈一下市场定位风险及投资风险；发扬光大一些在项目运作中行之有效的成本控制方法等。其中对于成本控制的项目管理工具 WBS 和 EVM 进行了重要介绍和研究。关键词：项目管理 成本控制 房地产开发 河南理工大学 2014 届本科毕业生毕业论文（设计）2ABSTRACTIn this paper, the current Chinas real estate development projects in some of the problems exis

4、ting in the cost control and analyzes the unreasonable phenomena, and on how to keep up with market demand, the national macro policy for project cost control is analyzed and studies, especially how to use the advanced project management tools and how to development from the viewpoint of total proje

5、ct life cycle, the whole process of project cost control in detail.This article is divided into four parts. First, this paper briefly introduces the basic knowledge of project management cost control. And then studied the detail project decision-making stage, design stage, bidding and contract signi

6、ng stage, project implementation stage and completion stage characteristics and contents of each stage of cost control, especially the decision phase and design phase for the significance of the project cost control is crucial. In the third part of this paper, mainly introduced the present status an

7、d problems of real estate project management problems. Real estate in China starts late, but rapid development, in 2005 real estate investment accounted for 17.79% of the total amount of investment in fixed assets in the whole society in our country is the largest investment in a business. At the sa

8、me time, Chinas real estate industry project management level did not keep pace with The Times, still in a relatively backward level. Mainly displays in: the attention too much on the construction of the project cost control; Despise communication management in project management, project cost contr

9、ol in different stages of the “sweep the snow in front of the“; Dont pay attention to the use of advanced project management tools and methods; Heavy light scheme in the process of project operation and so on. Finally, according to the theory of project management knowledge and combining the reality

10、 of work put forward his solution to the problem, mainly include: use of advanced project management tools and methods; Seriously, to strengthen the early stage of the project investment decision-making stage of cost control work; Project 河南理工大学 2014 届本科毕业生毕业论文（设计）3implementation phase of the items

11、that should be paid attention to cost control; Strengthen the project communication management, integrate the internal and external resources project, common service for project cost control; Improve the risk management level of real estate companies, mainly talk about the market positioning and inv

12、estment risk; Carry forward some effective cost control in the project operation method, etc. The WBS for cost control of project management tools and EVM entryKeywords: Project management Cost Control Real estate development河南理工大学 2014 届本科毕业生毕业论文（设计）4目 录前言 .61 项目管理成本控制介绍 .72 开发各阶段成本控制的特点与内容 .92.1 项

13、目决策阶段的成本控制 .92.2 设计阶段的成本控制 .92.3 项目招标工程中的成本控制 .112.4 做好合同的签定工作 .112.5 施工阶段的成本控制 .112.5.1 抓好合同管理,减少工程索赔 .122.5.2 从管理模式上着手,建立建设监理制,追求投资的有效控制 .122.5.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制 .122.5.4 用经济措施进行项目投资的有效控制 .122.6 竣工阶段的成本控制 .123 我国现阶段房地产项目成本控制现状及存在问题 .133.1 我国工程项目管理历史 .133.2 我国房地产行业项目管理现状 .133.3 目前房地产项目成本控制存在的问题 .

14、143.3.1 把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节 .153.3.2 轻视项目管理中的沟通管理，项目成本控制各阶段“各扫门前雪” .163.3.3 不注重利用先进的项目管理工具和方法 .163.3.4 项目运作过程中重实施轻计划 .174 怎样提升房地产项目成本控制水平 .18河南理工大学 2014 届本科毕业生毕业论文（设计）54.1 工作分解结构（WBS）和挣值管理（EVM）的运用 .184.1.1 WBS（工作分解结构） .194.1.2 挣值管理技术（EVM） .194.2 加强成本控制的措施 .214.2.1 认真做好市场调查研究，合理确定建设规模 .214.2.2 技术与经

15、济相结合，做好方案优化 .214.2.3 着眼可持续发展，合理选择建设标准和建设地点 .224.2.4 加强项目决策阶段的投资估算工作，努力提高投资估算的准确度 .224.2.5 提高工程监理在控制工程造价中的作用 .224.2.6 积极发挥造价工程师在施工过程中的成本控制作用 .234.2.7 提高房地产公司的风险管理水平 .244.2.8 发扬光大一些在项目实践中行之有效的成本控制方法 .25结 束 语 .26参考文献 .27致谢 .29河南理工大学 2014 届本科毕业生毕业论文（设计）6前言本文所说的房地产项目是指广义上的房地产开发项目，是指房地产企业从拿到一块地、然后策划、设计、施工

16、直到竣工交付业主这一整个过程，不是指通常意义上的施工阶段的项目。相应的房地产开发项目成本控制管理也是指从前期策划到设计、施工、验收等全寿命周期（除去后期交付使用阶段）的项目成本的目标控制。 据国家统计局 2005 年年报统计，中国全年全社会固定资产投资 88604 亿元，其中全年房地产开发投资 15759 亿元，占总投资额的 17.79%，是投资量最大的一个行业。可以说房地产业是关系到国计民生的一大行业，所以加强对房地产开发项目的管理，无论是对我们的国家、还是对我们这些老百姓、普通的买房者都是有好处的。众所周知，房地产公司业务开展是以房地产项目开发为导向的，当一个房地产公司得到一块地皮时，一个

17、新的开发项目就会形成。这个公司的各个业务部门就会围绕着这个项目开始运转，相应的就会形成项目的各项目标，主要有质量目标、进度目标和成本目标。对于房地产开发企业来说，成本控制目标无疑是最重要的，因为房地产企业开发项目是商业行为，是以利润最大化为目标的，质量、进度目标是围绕着成本目标来进行的。这些年来房地产行业成了孕育亿万富翁的最好的温床，在 2005 年胡润富豪排行榜上，排名前 50 的富豪中有 24 位涉足房地产领域。为什么房地产企业会这么赚钱呢？其中有一个重要的原因不能不提，那就是在以前很多的，可以说是大多数的房地产商都是控制开发成本的高手。但是，他们控制开发项目的成本的方法是不规范、不科学甚

18、至可以说是不正常的，相应的手段会在正文里详述。随着市场越来越规范、透明，开发商再想以这样的项目管理方法去开发项目变得越来越困难。房地产行业肯定将进行一番洗牌，只有那些管理成本低、资金实力雄厚、品牌信誉好的企业才会最后生存下来。这样在项目成本控制上面就必须采用一些先进的科学的项目成本控制方法。本文就这些问题阐述了一下自己的见解，其中着重对项目管理工具工作分解结构（WBS）和挣值管理（EVM）进行了介绍。 河南理工大学 2014 届本科毕业生毕业论文（设计）71 项目管理成本控制介绍根据国际上权威的项目管理组织 PMI（Project Management Institute）所编写的项目管理“圣

19、经”项目管理知识体系指南，即 PMBOK（Project Management Body of Knowledge） ，成本管理是项目管理的核心目标之一。按照 PMBOK 理论，项目管理包含九大知识领域、五个过程。这九大知识领域分别是项目范围管理、时间管理、费用管理、质量管理、风险管理、人员管理、采购管理、沟通管理和项目整体管理问题。五大项目过程是项目启动过程、项目计划过程、项目执行过程、项目监控过程和项目收尾过程，而成本管理穿插于全部五个过程之中。还有一种理论就是大名鼎鼎的“项目管理三角形”理论，即衡量一个项目是否成功的标准是指项目能否在限定的时间、费用之内提交给客户符合质量要求的项目成果。

20、即时间、成本和质量被看作是项目管理目标的“铁三角” ，在这三个要素中任何一个要素的变化都会引起其他一个或两个要素的变化（图 1） 。例如，若对成本偏差采取不恰当的应对措施，就可能造成质量或进度问题，或在项目的今后阶段产生无法接受的巨大风险。成本、进度、质量之间是矛盾和统一的结合体，一方面他们之间的关系是矛盾的，如果想要加快工程进度或提高工程质量，一般就会以增加工程成本为代价，这就是我们常常说的“形象工程” ；另一方面借助一定的科学管理方法和工具，他们又是统一的，即可以在保证工程质量和进度满足要求的情况下，可以一定程度上的降低成本，其中最有效、最实际的方法就是运用先进的项目管理方法。 图 1-1

21、 成本、进度、质量目标相互关系资料来源：徐成彬，王小丽如何进行项目成本管理2003-4-2 河南理工大学 2014 届本科毕业生毕业论文（设计）8它们三者之间的关系可以用函数表示为： C = f (Q,T,S) 公式 1-1 在公式 1 中，C、Q、T、S 的含义分别如下：Cost: 成本 项目工作的成本，与项目使用的人力资源和自然资源直接相关。 Quality: 质量 所完成工作的质量。 Time: 时间 项目必须满足的进度要求。 Scope: 范围 要执行的任务的幅度。 从以上可以看出，项目成本控制在项目管理中占有十分重要的位置，对于大部分项目来说，成本目标都是首要的目标，因为一般的项目都

22、是由企业或者赢利组织来运作的，只有充分的降低成本他们才会有一定的收益。按照 PMBOK 的规定，成本控制包括以下几方面内容：成本预测、计划、实施、核算、分析、考核、整理成本资料与编制成本报告。成本控制按下列程序进行：企业进行项目成本预测、项目经理部编制成本计划、项目经理部实施成本计划、项目经理部进行成本核算、项目经理部进行成本分析并编制月度及项目的成本报编制成本资料并按规定存档。成本控制时还会用到一些工具和方法，最常用的为挣值管理（EVM） ，所谓挣值就是指已完工程计划值，就是施工单位可以得到的工程款，所以叫挣得值，也叫赢得值，挣值在后面将作重要论述。河南理工大学 2014 届本科毕业生毕业论

23、文（设计）92 开发各阶段成本控制的特点与内容2.1 项目决策阶段的成本控制 项目决策阶段的成本控制相对于整个项目来说是非常重要的，主要体现在以下几个方面： 1、项目决策的正确性是进行合理项目成本控制的前提。项目决策失误，主要体现在不该建设的项目的进行投资建设，或者项目建设地点的选择错误，或者投资方案的确定不合理等。这些失误都会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失。因此，要合理的进行成本控制，就要事先保证项目决策的正确性，避免决策失误。 2、据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程成本的程度最高，达到 80%90%。决策阶段是决定工程成本的基

24、础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段成本控制是否科学、合理的问题。 3、项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响项目成本的控制效果。加强项目决策的深度，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，合理地计算投资估算，保证投资估算打足，才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围，使投资目标能够实现，避免“三超”现象的发生。 2.2 设计阶段的成本控制 我们这里所说的设计指的是项目的整体设计，包括项目开发设计理念、环境设计、决策者对于项目的总体设计思路等，而不仅仅指开发项目的楼体设计。对于房地产开发商来说设计阶段的重要性毋庸质疑，从户型的选择、到外立面和确定还有与周边环境的配套等无不显示出设计的重要

25、性来。一个好的楼盘设计，能够做到即合理、又美观、经济，能够更好的为了房地产公司的经营服务。但是，设计阶段与成本控制的关联度有多少呢？答案是非常重要，可以说是关键阶段。图 2-1 是国际上公认的描述各阶段影响工程项目投资的规律。河南理工大学 2014 届本科毕业生毕业论文（设计）10图 2-1 建设过程各阶段对项目投资的影响 资料来源：2004 全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会，工程造价计价与控制，中国计划出版社，2003，4为什么项目阶段是控制项目成本的关键阶段呢？从前面的分析可以看出，决策阶段的影响工程成本的程度最高，达到 80%90%，但是我们只能说决策阶段是影响项目成本的基础

26、阶段而不是关键阶段，而设计阶段却是控制成本的关键阶段，这是因为：决策阶段主要涉及到成本管理中的成本预测和成本计划，这阶段的任务主要是估算出项目的成本水平，确定出成本降低率及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案。它的任务主要是确定一个成本控制的框架，而真正成本控制要在可行性研究报告批准后，项目正式确定下来后才开始实行。而可行性研究后的第一个工作就是设计工作，设计工作是项目以后其它工作的前导和方向，一旦设计完成，项目的成本就基本确定了。所以说决策阶段是房地产项目降低成本的指导阶段、成本控制的基础阶段，而设计阶段才是成本控制的关键阶段。在设计阶段加强成本控制的重要性体现在以下几个方面：1、在设计阶段进行项目成本的控制分析可以使项目成本构成更合理，提高资金利用效率。设计阶段项目造价的计价形式是编制设计预算，通过设计预算可以了解项目造价的构成，分析资金分配的合理性。并可以利用价值工程理论