住宅小区物业管理方案.doc

1、XXXX 物业管理有限公司1目 录1.0 前言2.0 XXXX项目简介3.0 物业管理人简介4.0 项目定位5.0 XXXX 项目物业服务策划6.0 结束语1.0 前言物业管理是楼宇建成设的延续和完善，是一个复杂的系统工程，它 不 仅 能 够 延 长 物 业 及 附 属 机 设 备 的 使 用 寿 命 ， 也 能 够 确 保 其 功效 的 发 挥 。 在 物 业 管 理 过 程 中 ， 物业管理能 够 提 高 物 业 的 价 值和 附 加 值 ， 也 能 为 开 发 商 、 业 主 和 使 用 人 提 供 一 个 安 全 、 舒 适 、和 谐 、 文 明 的 工 作 与 生 活 环 境 提 供

2、 保 障 。 为此，我公司为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，在不同时期为“XXXX”项目的开发商、业主、使用人提供良好的各专业项目的物业管理服务。特通过标书的形式向贵公司表达我公司精诚努力与合作的愿望，也为揭开我公司与贵公司绚丽的合作篇章，亮丽开篇。2.0 XXXX项目简介21XXXX概况“XXXX”项目位于 ，总占地 亩，总建筑面积约 万平方。总居住人口约 人。全小高层电梯洋房，项目采用超宽楼间距、超大中庭花园、围合式布局设计；采用全人车分流的人XXXX 物业管理有限公司2性化动线设计；户型上采用了宽厅和入户大花园设计。项目配备有游泳池、网球场、篮球场等休闲运动设施，配备

3、高档社区商业街及大型社区生活服务中心，打造了 50 米宽的休闲森林公园。建筑风格将新古典主义和现代风格高度结合，营造现代都市中的、独特的典雅异域风情，并体现国际社区的大气、简洁明快、实用。2.1.1 项目名称“XXXX”2.1.2 地理位置2.1.3 物业形态2.1.4 项目面积概况用地面积： 总建筑面积： 电梯住宅： 商业用房： 地下车库： 主体建筑布局： 2.0 物业管理人简介XXXXXXXXXX 物业管理有限公司作为本项目物业管理人，我公司本着以“服务是根本、业主是亲人”为经营理念，以“坚持住户XXXX 物业管理有限公司3至上、提供诚信服务、采用先进技术、完善管理体系、创造一流品牌、建设

4、理想家园”为质量方针，竭诚为贵公司和“XXXX”项目业主提供性价比优良的物业管理服务。我公司是由 XXXXX 实业（集团）股份有限公司、XXXXXX 屋业有限公司、XXXXXXX 房屋开发有限责任公司投资组建成立的，下设 XXX 分公司、XXXX 分公司、重庆分公司、XX 分公司，为专业从事各种档次住宅小区、写字楼、商场、医院等物业管理的专业化、集团化物管企业。公司注册资金 500 万元人民币，员工人数 300 余名，其中管理技术人员具有大专以上文化程度的达 85%，持证上岗率 100%。由于在物业管理领域中的成功业绩，XXXX 三泰物业已跻身中国物业管理大型企业之列。2000 年，XXXX三

5、泰物业管理有限公司当选为中国首届物业管理协会理事单位；同年，在公司内部进行了 ISO9001：2000 质量体系认证工作，全面导入了国际水准的管理机制。公司采用品牌连锁经营模式，对“芳草地” 、 “碧云天” 、 “芳草地 FG ”、 “新季节” 、 “棕南” 、 “兰苑 ”等多个小区进行了卓有成效的管理，并以其坚实的专业管理和技术能力为多家物业管理公司从事顾问服务，为其提供全方位技术支持，截止 2004 年 11 月，管理面积已达 300 万平方米。公司凭借雄厚的实力跃居为西南地区最具规模与极负盛誉的物业管理企业之一，并以其极高的专业水准及全方位的物业管理服务，为社会树立了健康完善的物业管理形

6、象，创立了具有 XXX 公司特色的物业管理模式。XXX 物业人正发扬超越自我的追求精神，努力将公司建设成为具有现代企业制度的知名物XXXX 物业管理有限公司4管企业，并必将为“XXXX”项目全体业主和开发商提供品牌支撑。31 管理特色我公司始终遵循“关注顾客需求，提供诚信服务”的质量方针，提倡“我们多努力，让您更满意”的经营理念，全体员工在各岗位上恪守尽职，兢兢业业，通过实际运作和不断摸索，逐步形成了我公司独具的管理特色。311 重视前期介入。我们认真吸取了同行业的经验教训，为避免工程质量、配套不完善等前期开发中的诸多问题遗留到物业使用、管理阶段，从工程设计到施工的每一个重要环节都全程跟踪、参

7、与，深入现场了解、熟悉，掌握第一手资料，发现问题及时提出整改意见，并督促执行，如在建设期间，定期与开发商、施工单位召开工程协调会，针对交付使用后易出现的各种质量问题，提出各种改进意见和建议,并基本都得到了重视和采纳，为后期物管工作争取主动提供了保证。312 公司严格按照 ISO9001：2000 质量标准工作，建立了一套比较规范、系统、科学的服务程序和管理制度，通过程序文件和作业指导书的编制使每个工作岗位职责明确，标准统一，目标落实，提高了员工的管理素质，增强了服务质量意识和质量保证能力，克服了工作随意化，服务过程无序的弊端。 313 以服务中心为平台，积XXXX 物业管理有限公司5极引导、培

8、养业主的物管自治意识，形成一种业主与物管公司对小区共同管理，共同维护的良好氛围。认真落实解决业主所反映的问题；对业主反馈的所有信息收集、分类处理后及时协调各相关责任部门逐项落实解决，服务过程有完整的记录，并跟踪和回访；广泛征求业主对我们各项管理工作的意见和建议（以回访表、征询意见单） ，并针对小区一些实际问题共同商讨解决办法，使公司的工作得到了业主的理解和支持。314 为业主着想，为业主办实事，体现了公司全体员工“以人为本”的服务理念。各小区内的各种生活配套设施（如茶房、诊所、超市等）大大方便了业主。我们还与交行合作在小区内设立了 ATM 自动取款机，在小区大门口放置了手推车、自行车打气筒供业

9、主使用，实实在在为小区业主提供细微周到的服务。315 在实施服务营销过程中，特别注重为业主提供个性化的服务，保持服务创新。公司根据业主不同需求，提供各种特约服务。如开展家政服务、复印业务、开办境外收视节目服务、网络开通业务、房屋中介服务等，这一系列的特约服务的推出，极大方便了业主日常生活需要。316 为了密切物业公司与业主之间的鱼水关系，公司有计划的组织业主参加丰富有趣的各XXXX 物业管理有限公司6项活动。如 2004 年新春之际，公司举办了新春游园活动，歌舞晚会，业主给予了较高的评价。今后，我们还会针对“XXXX”项目开展更为丰富多彩的社区文化活动，定期与不定期推出系列“文化套餐”活动，把

10、社区精神文明建设搞得更好。32 物业管理概况及业绩凭借雄厚的实力，XXXX 物业管理有限公司成功管理了“芳草地”、 “碧云天” 、 “兰苑” 、 “新季节” 、 “百草苑” 、 “新兴综合楼”等多、高层各类型物业多处；其中 “芳草地”小区在 1996 年被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区” ，2001 年 8 月通过中国方圆委的“ISO9001：2000 标准”质量管理体系认证“新绿季节”于 2003年被评为“成都市优秀物业管理住宅小区” 。2004 年 11 月公司凭借“诚信经营、规范管理、用心服务”的原则，成功的通过招投标方式被武警总队医院选聘为对该院实施物业管理的企业。公司多次组织员工

11、系统学习住宅小区物业管理公共服务标准 ，同时，将 ISO9001：2000 质量体系文件与标准有机地结合，每月制订工作计划，不定期组织内部自检，对发现问题详细记录，逐项落实到责任人限时整改，使公司各项工作落到实处。公司建立 24 小时值班制度，随时受理业主的投诉和需求。业主电话告知管理服务部，由管理服务部工作人员作好记录，立即通知XXXX 物业管理有限公司7有关人员进行处理，责任人在半小时内到达现场，或对业主（住户）做出限时解决的承诺，管理服务部值班人员对处理结果进行追踪、记录。公司在收费、财务管理、会计核算、税收等方面按照有关规定执行，制订严格的财务收支管理制度和现金管理制度，定期向业主公开

12、一次财务收支情况。为确保公司管理的各物业房屋外观整洁完好，楼宇管理员每天定期巡视各楼宇状况、通过巡查来发现房屋所出现的问题，并及时针对问题加以处理解决。建立完善的楼宇巡查制度，严格装修审批和现场监督；健全档案记录，确保外观整洁，无破损立面，无改变使用功能及楼道无随意占用现象。对小区业主二次装修，严格按装修管理规程把好装修方案审核关，按规定对装修过程进行巡查和监督，消除了装修隐患和不安全因素。公司工程维修部维修人员均持证上岗。小区内共用设施、设备资料齐全，各种管理规章和操作规程健全（上墙） ，各项工作的实施和开展均有详细的记录可供查阅。所辖小区室外共用管网、管线均按要求进行了埋地铺设，雨水、污水

13、、井道等管道排水畅通。维修人员定期对设施设备进行常规性保养和检修，各种记录齐全完整，做到了有案可察。公司有一支训练有素，言语XXXX 物业管理有限公司8规范，认真负责的护卫队伍，实行 24 小时值班巡逻制度。设有门岗、巡逻岗、车库岗、治安监控中心等岗位。各岗位职责、考核、奖惩制度明确。充分利用小区监控设备落实护卫员岗位责任，明确责任区和重点部位，层层防卫，确保小区居民人身财产安全。机动车和非机动车的管理，均实行严格的登记、换证制度，交通标识设置有序，道路畅通，有效地保证了车辆和行人的安全。实行全员义务消防员制，定期培训、宣传和演习，由护卫进行日常巡视，发现隐患及时处理，确保消防安全。小区内环卫

14、设施齐全，垃圾日产日清，保洁工作按作业指导书实行定人、定区域、定时间、定任务的责任制。房屋共用部位随时保持清洁，小区内无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。小区定期进行灭“四害”消杀活动，一年一次对化粪池进行疏掏。公司非常重视社区文化活动开展，成立了老年活动中心。今年 春节公司举办了很有意义的迎新春活动，得到了业主的好评。随着公司所辖小区各项设施的完善，还将举办各种健康知识讲座、体育比赛、文娱表演、少儿书法大赛、老年舞蹈表演等，以后还会组织外出旅游活动，力求丰富小区业主（住户）的文化生活，做到较好地引导小区业主（住户）参加有意义、健康向上的社区文化活动。公司针对医院的特殊性还制定了相应的、完

15、善的规章制度。并将“亲情化、人性化”的管理服XXXX 物业管理有限公司9务意识贯彻到日常服务工作，加强员工队伍服务意识的培训和管理。用现代化的管理标准，实施“共管式物业” 。为病员创建一个健康快乐、和谐、高尚、文明安全的治疗环境。主要管理项目介绍序号楼盘名称 楼盘类型 建筑面积获奖情况备注1. 永兴坊 仿古建筑 12.57 万 国优2. 昆仑社区 住宅 23.58 万 国优3. 海星未来城商住及娱乐多元化社区21 万4.东新科贸电脑城商业 17.85 万5. 华南城 商业10 万平方公里6. 518 医院 服务型 6.01 万 市优7. 圣和医院 服务型 3.02 万8. 银行学校 教育及住宅

16、 54509.石油化工学院教育及住宅 2.40 万10. 西京医院 服务型 5.60 万11.中特变压器厂工厂 1.40 万12. 开米洗涤 工厂 1.30 万13.桃园湖别墅区多层别墅区 4.6 万14. 圣威汽车销 商业 10.12 万XXXX 物业管理有限公司10售公司15.16.17.18.19.20.4.0 本项目定位41 项目定位：高品质、高文化内涵、高增长价值、高性价比、高档次的花园社区。42 客户情况：关注健康的中产白领。5.0 金茂晓苑项目物业服务策划51 物业管理前期策划准备阶段为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我公司可在物业管理的不同时期提供各专业项目的服务。511 物业管理项目前期介入策划在金茂晓苑项目入住前期，我们将根据该项目的设计思想，建筑档次以及其它诸多因素，为金茂晓苑项目制定一套完整的物业管理规划，并据此策划制定筹备工作计划，以确保在入住前全部完成。512 准备阶段具体服务范围及内容A、资料、规章制度策划准备a.策划编制金茂晓苑项目业主临时公约b.策划编制金茂晓苑项目住户 手册