土地管理基础知识汇总.doc

1、1土地管理基础知识笔记二第一节土地的概念（一）土地的基本定义（掌握）目前，从土地管理的角度分析，比较公认的土地定义是：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。这一定义包括以下几层含义。1、土地是综合体。 2、土地是自然的产物。 3、土地是地球表面具有固定位置的空间客体。 4、土地是地球表面的陆地部分。5、土地包括人类过去和现在的活动结果， 二、土地的特性（掌握）土地的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性

2、。（一）土地的自然特性1、土地面积的有限性。2、土地位置的固定性。 3、土地质量的差异性。 4、土地永续利用的相对性。（二）土地的经济特性1、土地经济供给的稀缺性。这一特性有两层含义：首先，供给人们从事各种活动的土地面积是有限的；其次，特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租、地价等经济问题。由于土地的稀缺性所引起的土地供不应求现象，造成了地租、地价的昂贵，迫使人们节约、集约地利用土地，努力提高土地的有效利用率和单位面积生产力。2、土地用途的多样性。 3、土地用途变更的困难性， 4、土地增值性。 5、土地报酬递减

3、的可能性。三、土地的功能（熟悉）（一）人类生存的物质基础（二）人类生产生活的场所四我国土地资源的特点（了解）（一）土地面积绝对数量大，相对数量小。虽然我国土地面积居世界第三位，但人均占有土地而积只有 117 亩，相当于世界平均水平的 1/3。而且耕地、林地和草地的人均占有量都远低于界平均数，分别为世界平均数的424%，116%和 1/3 强。（二）后备土地资源有限。宜农荒地只有 5 亿亩，其中可开垦为耕地的仅有 1 亿亩，而且这 1 亿亩土地大多分布在边远地区，存在着不同程度的障碍蛩兀 枰 隙嗟耐蹲史侥茏魑 涤玫亍?/P（三）土地类型多样，山地多于平地。全国山地占 33%，高原占 26%，丘陵

4、地占 10%，三项合计占全国土地面积的69%；盆地占 19%，平原占 12%，两项合计占全国土地的 31%，海拔 3000m 以上的高山、高原占我国土地面积的 25%，不宜于发展农林牧业。（四）农地分布不均匀。我国右 90%以上耕地、林地和水域分布在东南部的湿润、半湿润地区（该区土地面积，与全国的 322%），其余 10%的耕地、林地和水域分布于全国其它 678%的地区。这种分布格局对我国农业生产的发展不利，形成了东南以农用地为主，西北以特用地为主的两大区域。（五）森林覆盖率低，我国森林覆盖率为 127%，美国为 34%，原苏联为 36%，日本为 68%，瑞典为 57%，德国为30%，世界平均

5、为 22%；人均森林面积我国为 18 亩，美国为 22 亩，原苏联为 50 亩，日本为 4 亩，瑞典为 45 亩，德国为 2 亩。无论是森林覆盖率还是人均林地，我国都远低于世界平均水平，也低于门本、德国等人口密度较大的国家。（六）土地质量较差。在现有的耕地中，有 1/3 以上为低生产力土地，包括盐地、红壤丘陵地、水土流失地、风沙干旱地和涝洼地等。解放初我国水土流失面积为 116 万 km2（174 亿亩），虽然至今已治理了 40 万 KM2（6 亿亩），但根据卫星测算结果，我国水土流失面积已达 150 万山（X5 亿亩），仍在不断扩大。目前，全国有 1/3 的草场处于退化之中，每亩产草量由原来

6、的 200kg 减少到 50100 kg。我国约有沙漠化土地 17 万 km2，其中：历史上形成的为 12 万 km2，近半个世纪以来形成的为 5 万 km2，还有潜在沙漠化土地 158 万 km2，两者共 328 万 km2，占全国土地总面积的 34%。我国盐碱地估计有 5 亿亩，农作物单产不足百斤。此外，还有大量的“三废”污染地。（七）水土资源不平衡。我国水资源总量约为 28000 多亿 M2。长江、珠江、浙、闽、台及西南诸河流域的水量占全国总水量的 823%，而这些地区的耕地，仅占全国耕地的 36%；黄河、淮河及其它北方诸河流域水量约占全国总水量的 17%，而耕地却占全国的 637%。2

7、第二节土地的分类一、土地的基本类别（掌握）土地分类是指在研究分析各类土地的特点及它们之间的相同性和土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性的基础上划分土地类型。土地分类成果可直接用于生产和土地科学的研究。土地分类的目的，主要是为了掌握土地资源状况，识别土地资源的特性、功能和用途，以便合理地利用土地资源。2001 年 8 月 21 日下发了“关于印发试行土地分类的通知”，制定了城乡统一的全国土地分类体系，并于 2002 年 1 月 1 日起在全国试行。新的土地利用分类体系一级（3 个）：农用地、建设用地、未利用地二级（15 个）：A、耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地；B商服用地、工矿仓储用地

8、、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、特殊用地、交通用地、水利建设用地；C未利用土地、其他土地三级（71 个）（略）二建设用地的特点（熟悉）1承载性与非生态利用性建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。它与土壤肥力没有关系。建设用地的这个特点，要求我们在选择用地时，应尽可能将水土条件好的、可能生产出更多生物量的土地留作农业生产用地。建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，从而使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。2土地利用逆转相对困难一般说来，只要规划允许

9、，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。除需要相当长的时间外，成本也相当高。建设用地的这个特点，要求在农用地转变为建设用地时，一定要慎重行事，严格把关，不要轻易将农用地转变为建设用地。3土地利用的集约性农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几十倍、几倍、上百倍。人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。为了保护农用地实现政府综合效益，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。国外将农用地转变为建设用地要经过政府的许可，有的还通过购买

10、的方式取得土地的发展权。4区位选择的重要性在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。如道路的位置决定着商业服务中心的布局。但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。5无限性与再生性由于建设及经济发展的需要，建设用地占用土地，对农业构成了巨大的威胁。建设用地的无限延伸，而土地的供应却是有限的，这就迫使我们要慎重考虑如何更加有效地以有限的供应去满足无限的需

11、求。建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。充分发挥和利用建设用地的再生性，能使人们在不断开发存量建设用地的过程中，获得越来越多的操作场所和建筑空间，提高土地利用效率。6空间性与实体性建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。建设用地的实体性是通过“营造结果”形成多种具有固定形状的工程实体如建筑物、道路、机场等。三、建设用地的类别（掌握）为更有效地管理土地，在上述三种基本分类的基础上，根据土地利用现状

12、调查技术规程、1989 年制订的城镇地籍调查规程以及国土资源部、农业部关于印发试行土地分类的通知（国土资发2001255 号），我国土地管理工作者又将土地作了更进一步的分类，将城市土地分类的商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通用地（除农村道路）、水利设施用地、特殊用地等 8 个地类构成建设用地。1、商服用地3指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。包括：（1）商业用地。指商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。（2）金融保险用地。指银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。（3）餐饮旅馆业用地。指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村

13、等及其相应附属设施用地。（4）其他商服用地。指写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。2、工矿仓储用地指工业、采矿、仓储业用地。包括：（1）工业用地。指工业生产及其相应附属设施用地。（2）采矿地。指采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。（3）仓储用地。指用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。3、公共设施用地为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地。包括：（1）公共基础设施用地。指给排水、供电、供燃、供热

14、、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地。（2）瞻仰景观休闲用地。指名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等。4、公共建筑用地指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地。包括：（1）机关团体用地。指国家机关，社会团体，群众自治组织，广播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地。（2）教育用地。指各种教育机构，包括大专院校，中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理学院、盲聋哑学校、工读学校等直接用于教育的用地。（3）科研设计用地。指独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用

15、地。（4）文体用地。为公众服务的公益性文化、体育设施用地。包括博物馆、展览馆、文化馆、图书馆、纪念馆、影剧院、音乐厅、少青老年活动中心、体育场馆、训练基地等。（5）医疗卫生用地。指医疗、卫生、防疫、急救、保健、疗养、康复、医检药检、血库等用地。（6）慈善用地。指孤儿院、养老院、福利院等用地。5、住宅用地指供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：（1）城镇单一住宅用地。指城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。（2）城镇混合住宅用地。指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。（3）农村宅基地。指农村村民居住的宅基地。（4）空闲宅基地。指村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等

16、。6、交通运输用地指用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地。包括：（1）铁路用地。指铁道线路及场站用地，包括路堤、路堑、道沟及护路林，地铁地上部分及出入口等用地。（2）公路用地。指国家和地方公路（含乡镇公路），包括路堤、路堑、道沟、护路林及其他附属设施用地。（3）民用机场用地。指民用机场及其附属设施用地。（4）港口码头用地。指人工修建的客、货运、捕捞船舶停靠的场所及其相应附属建筑物，不包括常水位以下部分。（5）管道运输用地。指运输煤炭、石油和天然气等管道及其相应附属设施地面用地。（6）街巷。指城乡居民点内公用道路含立交桥、公共

17、停车场等。7、水利设施用地指用于水库、水工建筑的土地。包括：（1）水库水面。指人工修建总库容10 万立方米，正常蓄水位以下的面积。（2）水工建筑用地。指除农田水利用地以外的人工修建的沟渠、闸、坝、堤路林、水电站、扬水站等常水位岸线以上的水工建筑用地。8、特殊用地指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地等用地。包括：4（1）军事设施用地。指专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等。（2）使领馆用地。指外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等用地。（3）宗教用地。指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。（4）监教场所用地。指监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等用地。（5）墓葬

18、地。指陵园、墓地、殡葬场所及附属设施用地。四农用地的主要特征。（熟悉）农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。1农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。在人类社会的不断发展中，不仅没有削弱人类对土地的依赖性，还将越来越强化其间的关系。其它部门的生产资料可以更新淘汰，用新的生产资料或产品替代，如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料，时至今日，还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。2农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能

19、力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是不可恢复的。3农用地受自然环境影响显著。农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。它既利用土地本身，又利用土地的地上环境条件（如地形、温度、光照、降水等）。其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用，而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。4农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态经济复合系统。该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统，农地生态经济

20、系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换，从而维持土地生态经济系统的稳定，使土地价值（效用）（含农用地资源价值）得到充分、持久的实现。五农用地的主要类别（掌握）1、耕地。耕地是种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树，桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽10 米，北方宽20 米的沟、渠、路和田埂。我国耕地总面积 130X106km2，占全国总面积的 14%，占不到世界耕地面积的 10%，却养活了占世界 22%的人口这是一大奇迹。而创造这一

21、奇迹的基础是保有一定的耕地数量和合理利用耕地。我国耕地分布很不均匀，90%以上的耕地分布在东中部地区，最好的耕地主要分布在几条大河（长江、黄河、黑龙江、松花江、珠江、淮河等）流域。近 50%的耕地分布在山区和丘陵地区，品质较差。2、园地。种植以采集果、叶、根、茎等为主的多年生木本和草本作物（含其苗圃），覆盖度大于 50%或每亩有收益的株数达到合理株数 70%的土地。由耕地改为园地但耕作层未被破坏的土地，称为可调整园地。中国土地利用现状分类系统中，园地又分为：果园。种植果树的园地。2001 年，中国果园面积为 26741 万亩，占全国土地总面积的019%，其中 80%分布在山地和丘陵地上，与粮、

22、棉地矛盾不大，而且深丘地发展果园尚有潜力。桑园。种植桑树的园地。橡胶园。种植橡胶树的园地。其他园地。种植可可、咖啡、油棕、胡椒、花卉、药材等其他多年生作物的园地。我国园地面积为 10X1 旷 lan2，包括庭园地、果园地等。主要分布于城镇郊区、农民居住地和低丘缓坡区。3、林地。林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地，以及其他按法律规定和国家计划确定为林业使用的土地，包括林区间接地为培育林木服务的土地，如林道、水面、建筑用地、农业生产用地等。不包括居民点绿地，以及铁路、公路、河流、沟渠的护路、护岸林。在中国，林地分为：有林地。树木郁闭度20%的天然、人工林地。灌木林地。覆盖度40%的灌木

23、林地。疏林地。树木郁闭度10%但20%的疏林地，一般为森林地和荒山之间的过渡地类。未成林造林地。造林成活率大于或等于合理造林数的 41%，尚未郁闭但有成林希望的新造林地（一般指造林后不满 35 年或飞机播种后不满 57 年的造林地）。由耕地改为未成林造林地但耕作层未被破坏的土地称为可调整未成林造林地。迹地。森林采伐、火烧后，五年内未更新的土地。根据造成的原因不同，可以分为采伐迹地和火烧迹地。迹地为中国土地利用现状分类系统中的三级类型。苗圃。固定的林木育苗地。由耕地改为苗圃但耕作层未被破坏的土地称为可调整苗圃。按苗圃使用年限的长短可分为永久苗圃（固定苗圃）和临时苗圃。永久苗圃一般面积较大，经营年

24、限较长，多设在土壤、灌溉、交通条件较好的地方，劳力较固定，集约经营，具有一定规模的基本建设和投资，可进行多种苗木的生产和科学实验工作。临时苗圃则专为完成一定时期造林绿化任务而设立，多靠近采伐迹地或造林地，一般面积较小，苗木品种少，随着造林或更新任务的完成，苗圃也随之撤消。我国林业用地为 228X106km2，在地区分布和品质上都很不平衡。森林面积的一半、木材蓄积量的 3/4，都集中在东北大、小兴安岭和氏白山以及青藏高原东缘地区。目前，比较集中成片的林区有：大、小兴安岭和长白山地区，以中温带针叶一落叶阔叶混交林为主；青藏高原东缘、阿尔泰山南坡、天山北坡和祁连山地区，以冷杉、云杉等耐寒5针叶林为主

25、；南岭、武夷山区、云贵境内山区等地区，以多种常绿阔叶林、针叶林和竹林组成；海南岛、台湾南部及云南南部地区，以热带多种常绿林、落叶阔叶林为主。品质好的林地集中在东北部和西南部，品质差的宜林荒山荒坡地散布于全国的山区和丘陵地区。4、牧草地。牧草地是指生长草木植物为主，用于畜牧业的土地。草本植被覆盖度一般在 15%以上、干旱地区在 5%以上、树木郁闭度在 10%以下、用于牧业的均划为牧草地，包括以牧为主的疏林、灌木草地。牧草地又分出天然草地、改良草地和人工草地 3 个二级地类。我国共有牧草地 266X106km2，其中草原主要分布于内蒙古、新疆、青海、四川、西藏、甘肃、宁夏、黑龙江、吉林、辽宁等省（

26、区）。草山草坡和滩涂草地，主要分布在云南、贵州、广西、湖南、湖北、江西、福建、广东、海南岛以及陕西、山西、河北、山东等省（区）。在牧草地中，只有 1/4 的草地牧草丰茂，又主要集中于内蒙古高原和东北平原。86%以上的草原分布在西北干旱和半干旱地区，其中大多数的牧草质量不高，缺水草地达 30%。5、其他农用地。其他农用地可分为畜禽饲养地（以经营性养殖为目的的畜禽舍及其相应附属设施用地），设施农业用地（进行工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地），坑塘水面（人工开挖或天然形成的蓄水量10 万立方米的坑塘常水位以下的面积不含养殖水面），养殖水面（人工开挖或天然形成的专门用于水产养殖的坑塘水面及相应附

27、属设施用地，由耕地改为养殖水面但可复耕的土地称为可调整养殖水面），农田水利用地（农民、农民集体或其他农业企业等自建或联建的农田排灌沟及其相应附属设施用地），田坎（耕地中南方宽10 米，北方宽20 米的梯田田坎），晒谷场用地等三级地类。六我国主要类别土地利用的方式（了解）1、农用地利用的方式农用地利用的方式主要是采取土地承包经营的方式。农村土地承包经营权也有期限：耕地 30 年；草地 3050 年；林地 3070 年特殊林地的承包期经国务院，林业主管部门批准可以延长2、建设用地利用的方式主要是：无偿（行政划拨），有偿（出让，转让）。其中，土地使用权的设定期限：依据用途不同而有不同的年限城市用地中

28、：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育，科技，文化，卫生，体育用地 50 年；商业，娱乐，旅游用地 40 年；综合或其他用地 50 年。土地管理基础知识笔记三四、内容辅导：（一）土地产权概念（掌握）土地产权是指权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转、管理权。土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。（二）土地产权的构成（掌握）土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、

29、继承权、地役权等。（三）土地制度概念（熟悉）1、土地制度的定义土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用。土地政策是土地制度得以实行的措施体系或行为准则。土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现形式。土地所有制是社会制度的根本制度之一。土地所有制作为社会生产关系的组成部分，是由社会生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底是由生产力的状况决定的。因此，不同的土地所有制

30、，最终也是由生产力状况所决定的。土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。土地使用权是土地使用制度的法律体现形式。在整个土地制度中，土地所有制决定着土地使用制。土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。土地管理制度，是国家对全国（或某一区域）的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，它由中央和各级地方政府实施。我国城市土地制度主要包括国有土地所有权制度、国有土地使用权制度、土地管理制度。我国城市土地制度的基本特征包括：6（1）城市土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进

31、行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。土地的社会主义全民所有制。土地管理法第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”。土地的社会主义全民所有制，具体采取的是社会主义国家所有制的形式，由社会主义国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。土地管理法第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。（2）城市土地实行土地国有制度。城市市区的土地属于国家所有。宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”土地管理法第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国

32、家所有。”全民所有制的土地，称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。土地管理法第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”（3）城市国有土地实行有偿有期限使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。现行城市土地使用制是在不改变土地所有权归国家所有的情况下，国家可采用拍卖、招标或协议的方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；土地使用

33、权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回；需要继续使用的，可以申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。取得国有土地使用权的途径。通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得；通过国家出让方式取得；通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；通过土地或房地产租赁方式取得。（4） 实行城乡土地统一管理体制。具体而言，土地统一管理体制的特征有二，其一是把全国土地作为一个整体，实行城乡地政的统一管理；其二是要求在土地管理部门及其工作

34、人员合理分工的基础上进行有效的密切合作，形成一个相互协作、协调统一的管理结构，发挥整体功能，实现土地管理目标。3、我国农村土地制度的构成与基本特征（1）我国农村土地制度的构成（四）我国土地所有权制度（掌握）1、土地所有权的含义土地所有权是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的，受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。土地占有权： 指对土地的实际占有、控制的权利；土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用；土地收益权：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。土地处置权： 指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，它决定土地的

35、归属，是土地所有权的核心。2、国有土地所有权的权能及范围（1）国有土地所有权的权能1）土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。2）国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。3）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限按土地管理法第 44 条的规定确定。不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。4）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，

36、70%留给有关地方人民政府。（2）国有土地所有权的范围1）城市市区即建成区的土地属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。2）农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。3）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。4）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。5）农村中的国有土地还有：7名胜古迹、自然保护区等特殊土地（不包括区内集体所有的土地）；国营农、林、渔场拨给

37、国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；国家拨给农村集体和个人使用的国有土地。土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式，由各个社会主义集体经济组织代表各该集体经济组织的全体劳动人民占有属于该集体的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。集体土地使用权制度现行农村集体土地使用制实行的是家庭联产承包责任制，在土地所有权归集体经济组织的条件下，把土地使用权承包给农产，以户为单位独立经营，自负盈亏，除向集体上交提留和向国家交纳农业税以外，其余全部收入归农户个人。对提留和农业税，国家和地方政

38、府在各个时期的政策可能有所变化，目前已全部减免。（2）我国农村土地制度的基本特征农村土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。农村土地公有制的基本形式是集体土地所有制。土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式。集体土地所有权具有流转的可能性。农村集体所有的土地有可能通过征收而发生土地所有权转移。农村农地使用制度实行家庭联产承包责任制度。土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权；土地承包经营权不稳定；承包的土地可以有条件转让。农村建设用地使用实行审批制度。乡镇企业建设、乡（镇）村公共设

39、施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当符合乡（镇）土地利用总体规划；符合土地利用年度计划；符合村庄和集镇规划；坚持合理布局，综合开发，配套建设；涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。3、集体土地所有权的权能及范围。（1）集体土地所有权的权能1）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制；2）集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制：受农民集体经济组织成员共同意志的限制；受国家法律和政府管理的限制。（2）集体土地所有权的范围农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。（五）我国

40、土地使用权制度（掌握）1、土地使用权的含义土地使用权是依法对一定土地进行利用，管理并取得收益的权利，是土地使用制的法律体现形式。2、国有土地使用权的种类及权能国有土地使用权包括划拨国有土地使用权、出让国有土地使用权、租赁国有土地使用权、外商投资企业场地使用权、城市私房用地使用权等五类。（1）划拨国有土地使用权划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。1）划拨国有土地使用权转让的条件划拨国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。划拨国有土地使用权转让

41、时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。划拨国有土地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。2）划拨国有土地使用权的出租划拨国有土地使用权人以营利为目的，将划拨国有土地使用权连同其地上建筑物、其他附着物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。8划拨国有土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用权。这不同于划拨国有土地使用权转让。3）划拨国有土地使用权的抵押划拨国有土地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权同时设定

42、抵押权时，应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。4）国企改革中对划拨国有土地使用权的处置第一、企业改革中对划拨国有土地使用权的处置方式国有企业改革中涉及划拨国有土地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资（入股）或授权经营的方式处置。第二、保留划拨国有土地使用权的情形：基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地；改造或改组后的国有企业用地。第三、下列情况应采取土地出让或出租方式处置：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作

43、制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。下列情况经批准可保留划拨土地使用权：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。、项保留划拨土地方式的期限不超过 5 年。（2）出让国有土地使用权1）出让国有土地使用权的内容和限制出让国有土地使用权的内容出让国有土地使用权的处分权能包括转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。出让国有土地使

44、用权人在出让土地使用权期限内，依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权（转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动）。但对以分期付款方式取得出让国有土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。出让国有土地使用权的权利限制土地使用权出让合同中约定的使用土地的条件，如土地的用途、建设项目的完成年限、必须投入的资金总额、容积率和地下深度等，既体现了国家与土地使用权人之间的财产利益关系，又体现了城市建设发展规划部门与土地使用权人之间的管理关系。因此，出让国有土地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让

45、方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。违约责任超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费。除因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。2）出让国有土地使用权的转让转让条件房地产管理法第三十八条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。A、按照出让合同约定

46、已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让，B、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让这两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。权利义务同时转移原则权利义务同时转移原则，即“认地不认人”原则，是指土地使用权转让时，转让人与原土地使用权

47、出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人。出让国有土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方的同意，经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。9转受让的年限出让国有土地使用权转让后，受让人土地使用权的期限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。3）出让国有土地使用权的出租出让国有土地使用权人出租其权利的，应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成土

48、地的投资、开发和利用。依划拨国有土地使用权管理办法第 19 条的规定，土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用权，只是自己不直接使用土地。租赁期届满，出租人有权收回土地使用权。因此，出让国有土地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。同时，出租期限不得超过出让合同规定的期限。4）出让国有土地使用权的抵押以出让国有土地使用权设定土地抵押权的，土地使用权人必须按照出让合同的约定，已经支付全部土地使用权出让金并领取出让国有土地使用权证书，同时，还应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成对土地的投资、开发和利用。出让国有土地使用权抵押后，出让国有土地使用权人

49、必须继续履行出让合同。（3）租赁国有土地使用权租赁国有土地使用权是土地使用者以按期向土地所有者支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。租赁土地使用权与土地使用权租赁是不同的，前者是以国家所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。在实际操作中，租赁土地使用权发生在土地一级市场，租赁土地使用权应作为土地使用权登记；土地使用权租赁发生在二级土地市场，土地登记时作为土地他项权利登记。1）租赁国有土地使用权的内容和限制租赁土地使用权的内容租赁是一方保留租赁物的所有权和合法使用权，而另一方可在一定期限内以支付租金为代价对物进行使用和收益，因租赁取得土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，因而租赁土地使用权人在租赁期限内，对承租土地只依法享有占有权、使用权和收益权而没有处分权。依土地使用权与房屋所有权主体统一、“房地一致”原则，租赁土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。这区