房地产习题.doc

1、1房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是( ) 年。A.70 B.50 C.40 D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的( ) 。A.实际总收益-实际总费用B.实际总收益-客观总费用C.客观总收益-实际总费用D.客观总收益-客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为( ) 。A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半4.某宗土地的土地取得成本为 500 万元，土地开发费为 1 000 万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为 1 年，银行一年期贷款利率为 8%。投资利息使用复利计算，

2、则该土地投资利息为( )。A.120 万元 B.79.23 万元 C.60 万元 D.100 万元5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用( ) 评估较为合适。A.成本法 B.市场法 C.剩余法 D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米 5 000 元，对应的土地使用年限是 20 年，而待估宗地的出让年期是 10 年，土地资本化率为 10%，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近( )元。A.3 609 B.2 500 C.3 541 D.4 5007.土地的“三通一平” 是指( )。A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路

3、、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.路线价法的理论基础是( ) 。A.替代原则 B.供求原则 C.贡献原则 D.预期收益原则9.有一宗土地，出让年期为 50 年，已使用 30 年，预计未来 10 年每年的净收益额为 15万元，第 11 年开始每年的净收益额为 20 万元，假定折现率为 10%，则该宗土地的评估值最接近于( )。A.127.70 万元 B.139.55 万元 C.150.00 万元 D.175.00 万元10.某待估宗地规划容积率为 5，选择的比较案例宗地的容积率为 2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为 1 000 元/平方米，如果容积率为 2 和 5 所对应

4、的容积率的修正系数分别为 1.5 和 3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于( ) 元。A.1 250 B.1 500 C.2 000 D.3 333.3311.在路线估价法中，霍夫曼法则认为：深度 100 英尺的宗地 ，在最初 50 英尺的价值应占全宗地价值的( )。A.70% B.72.5% C.2/3 D. 价值与其深度的平方根成正比212.我国土地使用权出让的最高年限由( ) 确定并公布。A.国土资源部B.城市建设部C.省、自治区、直辖市政府D.国务院13.某建筑物建成于 1990 年 1 月，为砖混结构一等，耐用年限为 50 年，残值率为2%。该建筑物 2001 年 1

5、月的重置成本为 500 万元，2001 年 1 月的评估值接近于( )。A.400 万元 B.392 万元 C.402 万元 D.390 万元14.某一待估宗地剩余使用年限为 25 年，土地还原利率为 10%，所选的参照物剩余使用年限为 20 年，则土地使用年限修正系数为( ) 。A.0.92 B.1.07 C.1.09 D.0.9415.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：容积率 0.10.40.71.01.21.41.61.82.02.2修正系数 0.50.60.81.01.11.31.41.61.82.0可比案例宗地地价为每平方米 2 700 元，容积率为 2.0，待估宗地规划的容

6、积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于( ) 元/ 平方米。A.2 160 B.2 400 C.2 430 D.3 24016.某宗土地 3 000 平方米，土地上建一栋 10 层的宾馆，宾馆首层面积 1 200 平方米，第 2-10 层每层建筑面积 1 000 平方米，则由此计算出的建筑容积率为( ) 。A.3.6 B.6 C.2.8 D.3.417.对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按( ) 评估。A.成本法 B.形象进度法 C.假设开发法 D.工作量法18.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括( )。A.土地补偿费

7、、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费B.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、新菜地开发基金C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补偿费D.土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补偿费19.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为( ) 。A.30 年 B.40 年 C.50 年 D.70 年20.某宗土地 1 000 平方米，国家规定容积率为 5，建筑密度小于或等于 60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是( ) 。A.建筑物建筑总面积为 5 000 平方米，底层建筑面积为 700 平方米B.建筑物建筑总面积为 1 500 平方米，底层建筑面积为 30

8、0 平方米C.建筑物建筑总面积为 4 800 平方米，底层建筑面积为 600 平方米D.建筑物建筑总面积为 7 000 平方米，底层建筑面积为 400 平方米21.下列特性中不属于土地经济特性的是( ) 。A.供给稀缺性B.可转让性C.利用多方向性D.效益级差性22.某房地产土地价值 600 万元，建筑物价值 1 400 万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为 10%，则土地资本化率最可能为 ( )。A.8% B.6% C.5% D.4%323.某一土地使用权出让年期为 30 年，资本化率为 10%，预期未来每年的纯收益为 10万元，该土地使用权的评估值最接近于( ) 。A.100

9、万元 B.80.32 万元 C.102.21 万元 D.94.27 万元二、多项选择题1.土地的自然特性包括( ) 等。A.稀缺性B.位置的固定性C.质量的差异性D.利用的多方向性E.可垄断性2.土地的经济特性包括( ) 。A.土地经济供给的稀缺性B.土地产权的可垄断性C.土地利用的多方向性D.土地效益的级差性E.土地效用的永续性3.以下属于房地产的特征的有( ) 。A.位置固定性B.供求区域性C.使用长期性D.投资大量性E.保值与增值性4.下列特性中属于房地产价格特征的是( ) 。A.房地产价格与用途相关B.房地产价格是土地购买价格C.房地产价格具有可比性D.房地产价格具有个别性E.房地产价

10、格是由政府定价5.房地产价格影响因素中的一般因素包括( ) 。A.经济因素 B.社会因素 C.行政因素 D.心理因素 E.环境状况因素6.国有土地使用权出让可以采取的方式有( ) 。A.协议 B.划拨 C.招标 D.挂牌 E.拍卖7.属于房地产评估原则的有( ) 。A.供求原则 B.贡献原则 C.最有效使用原则 D.替代原则 E.合法原则8.以下属于新建房地产开发成本的有( ) 。A.勘察设计和前期工程费B.基础设施建设费C.房屋建筑安装工程费D.公共配套设施建设费E.开发过程中的税费和其他间接费用9.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有( ) 。A.房地产的收益额应该是净收益，指

11、归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益(指在现状下被估房地产实际取得的净收益)，而应该是4客观净收益(房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期)，只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益= 客观总收益- 客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等10.运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是( ) 。A.新开发地 B.学校用地 C.公园用地 D.商业用地 E.机场用地11.在建工程评估的主要方法有( ) 。A.成本法 B.假设开发法 C

12、.收益法 D.形象进度法 E.物价指数法12.下列关于路线价法说法正确的有( ) 。A.路线价是单位价格B.是评估大量土地的一种常见方法C.路线价是对所设定标准深度内的若干宗地求取平均价D.同一个路线价区段内的宗地，地价完全相同E.理论基础是替代原理三、综合题1.有一宗土地，出让年期为 40 年。资本化率为 6%，预计未来前 5 年的纯收益分别为30 万元、32 万元、35 万元、33 万元和 38 万元，第 6-40 年每年纯收益大约稳定保持在 40万元左右。 要求：试用收益法评估该宗地的价值。2.有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地 A、B、C、D 的具体情况如下：成交

13、价 交易时间 交易情况 区域因素 容积率 剩余年限 个别因素宗地 1.1 30A 690 2001.8.1 0 +2% 1.0 38 -1%B 700 2000.8.1 +7% 0 1.1 30 -2%C 730 2002.8.1 0 -3% 1.4 38 -1%D 730 2003.8.1 -5% +3% 1.0 35 +8%上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：时间 1999 2000 2001 2002 2003 2004指数 100 107 110 108 113 115另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5 之间时，容积率每增加 0.1，

14、宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 5%;超过 1.5 时，超出部分的容积率每增长 0.1，单位地价比容积率为 1 时的地价增加 3%。该类土地的折现率为 8%。表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题：(1)为什么要进行交易情况修正 ?(2)在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是 A、B、C、D 中

15、的哪一个?(3)根据所提供条件，评估该宗土地 2004 年 8 月 1 日的价值。 (若需计算平均值，为简5化计算，要求用算术平均值)3.有一宗“七通一平” 待开发的建筑用地，面积为 1 000 平方米。使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建造写字楼，建造期为 2 年，建筑费用 3 500 元/平方米，专业费用为建筑费用的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为 2 元/平方米 .日。管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的 17.5%。贷款利率为 6%，房地综合还原利率为

16、7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本 (建筑费用 +专业费用)之和的 20%。要求：试评估该宗地地价。答案部分一、单项选择题1.【正确答案】：B 【 答案解析】：工业用地的最高出让年限为 50 年， 2.【正确答案】：D 【答案解析 】：用收益法评估，房地产价值 =净收益/ 资本化率，而这里的净收益指的是客观总收益减去客观总费用。3.【正确答案】：C 【答案解析】：土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。4.【正确答案】：B【答案解析】：土地投资利息

17、=500(1+8%)-1+1 000(1+8%)0.5-1=79.23( 万元) 。5.【正确答案】：A6.【正确答案】：A 【答案解析】：先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。7.【正确答案】：C8.【正确答案】：A 9.【正确答案】：B【答案解析】：土地评估值=15(P/A，10%，10)+20(P/A，10%，10)(P/F,10%,10)=156.145+206.1450.3855=139.55(万元)。10.【正确答案】：C 【答案解析】：经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格(待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数)=1 00

18、0(3/1.5)=2 000(元/平方米)。11.【正确答案】：C 12.【正确答案】：D 13.【正确答案】：B 答案解析 】：建筑物的评估值=500-11500(1-2%)/50=392.2(万元) 。14.【正确答案】：B【答案解析】：1-(1+10%)(-25)/1-(1+10%)(-20) =(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.0661.07。15.【正确答案】：B【答案解析 】：可比实例交易价格 P=2 7001.6/1.8=2 400(元/平方米)。16.【正确答案】：D 【答案解析】：建筑总面积=1 200+1 0009=10 200( 平方米 )容积率=建筑总面积

19、/土地总面积 =10 200/3 000=3.4(平方米) 。17.【正确答案】：B【答案解析】整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可6采用工程形象进度法进行评估。18.【正确答案】：D 【 答案解析】：拆迁补偿费是向原城市土地使用者支付的费用。19.【正确答案】：C20.【正确答案】：C【答案解析】：容积率=建筑总面积/土地总面积; 建筑密度 =建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C 方案最可行， A 不满足建筑密度的要求，B 没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。21.【正确答案】：B 22.【正确答案】：C 【 答案解析】：(L+B)r=Lr1+Br2

20、所以：(600+1 400)8.5%=600r1+1 40010%，从而有 r1=5%。23.【正确答案】：D【答案解析】：101-(1+10%)(-30)/10%=109.4269=94.269(万元)。二、多项选择题1.【正确答案】：BC 【答案解析】：土地的自然特性包括土地位置的固定性 ;土地质量的差异性：土地资源的不可再生性不可再生性;土地效用的永续性。2.【正确答案】：ABCD 3.【正确答案】：ABCDE 4.【正确答案】：ACD 5.【正确答案】：ABCD 【答案解析】：E 选项属于区域因素的内容。6.【正确答案】：ACDE 7.【正确答案】：ABCDE 8.【正确答案】：ABC

21、DE 9.【正确答案】：ABCD 10.【正确答案】：ABCE 【答案解析】：关注各种方法的适用范围。11.【正确答案】：ABD 12.【正确答案】：ABCE三、综合题1.【正确答案】：宗地的价值 P=30/(1+6%)+32/(1+6%)2+35/(1+6%)3+33/(1+6%)4+38/(1+6%)5+40/6%(1+6%)51-1/(1+6%)40-5=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28.3958+433.3599=574.06(万元)。2.【正确答案】：1.房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产

22、市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易;(2)交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。3买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。(4)其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。(

23、5)特殊的交易方式。如拍卖、招标等。分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。72.在上述可比案例中，B 是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正 7%，说明其交易价格较正常交易价格高，D 是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5% ，说明其交易价格较正常交易价格低。3.容积率修正，建立容积率地价指数表。容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6地价指数 100 105 110 115 120 125=100+1005%(1.5-1)/0.1128=125+1003%(1.6-1.5)/0.14

24、.土地使用权年限因素修正。除交易实例 B 与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例 A、C 和 D 均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下：交易实例 A 及 C 使用年限修正系数：1-(1+8%)-30/1-(1+8%)-38=0.9517D 使用年限修正系数： 1-(1+8%)-30/ 1-(1+8%)-35=0.96605.案例修正计算成交价 交易时间 交易情况 区域因素 容积率 剩余年限 个别因素 评估值A.690 115 100 100 105 0.9517 100 =713.86110 100 102 100 99B.700 115 100 100 105 1 100 =717.

25、47107 107 100 105 98C.730 115 100 100 105 0.9517 100 =674.07108 100 97 120 99D.730 115 100 100 105 0.9660 100 =713.06113 95 103 100 1086.评估结果案例 C 的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地的评估值为：=(713.86+717.47+713.06) 3=714.80(元/平方米)。3.【正确答案】：(1)年总收益=23651 0005=3 650 000(元)(2)年总费用=3 650 0002%+3 5005 0

26、00(1.5%+0.2%)+3 650 00017.5%=1 009 250(元)(3)年纯收益=3 650 000-1 009 250=2 640 750(元)(4)房地产总价=2 640 750/7%1-1/(1+7%)50-2=36 258 750(元)(5)建筑费及专业费=3 500(1+10%)5 000=19 250 000(元)(6)利息=地价(1+6%)2-1+19 250 000(1+6%)-1=0.1236 地价+1 155 000(7)开发商利润=( 地价+19 250 000)20%=0.2 地价+3 850 000(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用- 利息-利润=36 258 750-19 250 000-0.1236 地价-1 155 000-0.2 地价-3 850 000=9 069 016(元)。