教育地产的运营模式和发展战略分享.doc

1、教 育 地 产 的 运 营 模 式 和 发 展 战 略当 跨 界 成 为 一 种 时 尚 ， 对 于 房 地 产 开 发 商 来 说 ， 就 意 味 着 不 断 寻 找 到 新 卖 点 。 当体 育 遇 到 地 产 ， 就 有 了 奥 林 匹 克 花 园 模 式 ； 当 旅 游 遇 到 地 产 ， 华 侨 城 从 广 州 一 路 开 发开 到 北 京 ； 当 SOHO 遇 到 地 产 ， 潘 石 屹 就 比 电 影 明 星 还 要 红 。 所 以 ， 当 同 样 作 为 主题 地 产 的 教 育 地 产 模 式 一 出 现 ， 便 引 得 市 场 各 路 英 豪 “竟 折 腰 ”， 成 为 地

2、 产 行 业 成 功嫁 接 模 式 并 广 为 推 广 。不 独 中 国 ， 多 数 国 家 都 在 行 动 ！在 英 国 ， 为 了 能 让 自 己 的 孩 子 上 好 学 校 ， 中 产 阶 级 家 长 热 衷 于 到 好 的 学 区 买 房 ，这 样 做 的 结 果 ， 就 是 使 得 地 区 房 价 暴 涨 。在 加 拿 大 ， 好 高 中 周 围 的 住 宅 奇 货 可 居 ， 择 校 现 象 最 严 重 的 多 伦 多 、温 哥 华 等 城市 ， 好 的 公 立 高 中 周 边 住 宅 ， 比 一 般 高 中 周 边 的 同 类 住 宅 贵 一 倍 甚 至 几 倍 ， 是 司 空

3、见惯 的 事 。在 美 国 ， 密 歇 根 大 学 所 在 的 安 娜 堡 市 ， 曾 被 福 布 斯 评 为 “买 房 价 格 超 过 实际 物 值 ”的 城 市 之 一 ， 因 为 全 市 有 48 所 小 学 、 32 所 中 学 和 18 所 高 中 ， 加 上 私 立学 校 ， 吸 引 了 相 当 多 的 中 产 阶 级 以 上 的 家 庭 趋 之 若 鹜 。敏 锐 的 房 地 产 商 嗅 到 了 教 育 地 产 的 商 机 ， 抓 住 了 消 费 者 关 注 子 女 教 育 的 心 理 ， 适应 现 代 社 会 发 展 的 要 求 ， 开 发 自 住 投 资 相 宜 的 教 育 地

4、 产 ， 从 而 构 建 了 地 产 与 教 育 的共 赢 发 展 模 式 ， 教 育 地 产 开 始 形 成 了 幼 儿 园 、 小 学 、 中 学 甚 至 大 学 预 科 的 一 条 龙 教育 体 系 ， 使 得 教 育 地 产 不 再 是 一 个 包 袱 ， 楼 盘 学 校 也 成 为 一 个 相 对 独 立 运 作 的 项 目 ，成 为 一 个 新 的 利 润 增 长 点 。与 一 些 单 纯 的 概 念 炒 作 相 比 ， 教 育 地 产 已 经 成 为 一 种 成 熟 的 开 发 模 式 。 概 念 炒 完就 容 易 忘 记 ， 而 教 育 地 产 却 能 满 足 开 发 商 、

5、学 校 、 业 主 和 政 府 多 斱 的 需 求 ， 教 育 地 产由 此 构 成 一 条 完 整 “生 态 链 ”， 生 生 不 息 。经 过 不 断 的 模 式 化 、 品 牌 化 、 市 场 化 运 作 ， 教 育 地 产 所 蕴 藏 的 巨 大 经 济 效 益 和社 会 效 益 开 始 浮 出 水 面 。 教 育 地 产 从 某 种 意 义 上 说 ， 是 一 面 旗 帜 ， 它 代 表 着 一 个 城 市未 来 发 展 的 斱 向 ， 同 时 ， 教 育 地 产 也 是 一 个 标 志 ， 它 标 志 着 地 产 项 目 的 规 模 与 企 业的 实 力 。 在 为 企 业 带 来

6、 品 牌 效 应 的 同 时 ， 其 中 蕴 含 的 不 能 以 货 币 形 式 予 以 估 算 的 社会 和 经 济 附 加 值 ， 更 是 吸 引 着 家 长 们 的 置 业 取 向 。 “教 育 地 产 ”种 下 的 是 文 化 的 常 青藤 ， 将 地 产 的 墙 头 布 满 绿 意 。 教 育 因 地 产 而 兴 ， 地 产 因 教 育 而 热 。 二 者 相 得 益 彰 ，带 来 的 是 社 会 与 经 济 ， 发 展 商 与 业 主 连 环 多 赢 结 果 ， 带 来 的 是 一 条 联 结 社 会 、 学 校 、房 地 产 企 业 、 家 庭 多 斱 日 趋 成 熟 的 市 场

7、 价 值 链 。 教 育 地 产 的 运 营 模 式 和 发 展 战 略 是 “地 产 商 业 模 式 创 新 ”十 大 系 列 （ 旅 游地 产 、 体 育 地 产 、 影 视 地 产 、 演 艺 地 产 、 产 业 地 产 、 总 部 地 产 、 创 意 地 产 、 文 化 地产 、 养 老 地 产 、 教 育 地 产 ） 之 一 。 至 此 ， 我 们 已 经 将 绝 大 多 数 的 功 能 地 产 ， 或 者 更精 确 地 说 是 地 产 的 功 能 初 步 研 究 告 一 段 落 ， 前 后 持 续 了 1 年 3 个 月 。 在 未 来 立 体开 发 中 ， 不 要 说 这 个 项

8、 目 是 养 老 地 产 ， 那 个 项 目 是 教 育 地 产 ， 另 外 那 个 项 目 是 体 育地 产 。 事 情 将 不 会 这 样 ， 只 要 有 老 人 居 住 ， 就 得 考 虑 到 养 老 功 能 的 开 发 ， 只 要 有 孩子 居 住 ， 就 要 考 虑 到 教 育 功 能 的 对 接 或 开 发 ， 只 要 有 人 居 住 ， 体 育 健 身 功 能 开 发 就 必须 考 虑 。 随 着 区 域 开 发 越 来 越 郊 区 化 和 大 型 化 ， 这 些 都 成 为 立 体 化 开 发 必 须 考 量 的 基础 要 素 。PART 1 教 育 地 产 的 内 涵教 育

9、地 产 ， 指 的 是 在 地 产 项 目 中 引 入 学 校 （ 教 育 ）， 以 提 升 项 目 附 加 值 的 一 种 开发 模 式 ， 特 指 房 地 产 借 助 教 育 资 源 以 提 升 自 己 的 产 品 附 加 值 ， 是 继 旅 游 地 产 、 体 育地 产 、 休 闲 地 产 之 后 开 发 商 为 实 现 收 益 最 大 化 而 产 生 的 又 一 类 房 地 产 经 营 思 路 ， 在现 实 中 ， 教 育 地 产 的 经 营 思 路 多 是 以 “名 盘 +名 校 ”的 强 强 联 合 方 式 来 实 现 。目 前 教 育 地 产 的 范 畴 比 较 宽 泛 ， 而

10、只 有 那 些 自 建 或 引 进 了 教 育 资 源 为 业 主 所 用 的项 目 ， 才 是 真 正 的 “教 育 地 产 ”。 借 势 周 边 学 校 或 大 学 城 作 为 卖 点 ， 仅 算 作 初 级 的“教 育 地 产 ”。教 育 地 产 分 类按 照 教 育 层 次 分 类 ， 教 育 地 产 也 可 以 分 为 两 类 ： 第 一 类 是 大 学 城 ， 指 依 托 专 科 、本 科 、 成 教 、 研 究 生 等 高 等 教 育 资 源 进 行 的 地 产 开 发 ， 典 型 代 表 如 珠 海 唐 家 湾 大 学城 、 上 海 松 江 大 学 城 等 ； 第 二 类 是

11、基 础 教 育 学 区 房 ， 指 依 托 幼 儿 园 、 小 学 、 初 中 、高 中 等 基 础 教 育 资 源 进 行 的 地 产 开 发 ， 典 型 代 表 有 深 圳 宝 安 桃 源 居 、 蔚 蓝 海 岸 等 项目 。根 据 教 育 资 源 与 地 产 的 关 联 程 度 ， 目 前 教 育 地 产 主 要 分 为 直 接 开 发 教 育 项 目和 教 育 资 源 关 联 项 目 。 直 接 开 发 教 育 指 开 发 商 的 业 务 中 包 括 的 投 资 建 造 学 校 项 目 ，对 教 育 进 行 直 接 投 资 和 管 理 ， 此 类 也 为 狭 义 的 教 育 地 产 ；

12、 教 育 资 源 关 联 指 在 项 目 开发 过 程 中 ， 通 过 多 种 渠 道 与 教 育 资 源 进 行 联 系 ， 楼 盘 通 过 与 教 育 形 成 密 切 的 合 作 关系 、 政 策 择 校 途 径 、 就 读 交 通 便 捷 等 优 势 ， 附 加 其 整 体 项 目 的 教 育 配 套 理 念 ， 提 升楼 盘 品 质 。教 育 地 产 发 展 阶 段第 一 阶 段 ： 教 育 地 产 萌 芽 。 以 碧 桂 园 为 代 表 ， 1994 年 碧 桂 园 与 北 京 景 山 中 学 合作 ， 开 办 广 州 碧 桂 园 学 校 ， 由 此 拉 开 了 我 国 “教 育 地

13、 产 ”的 序 幕 。 这 一 阶 段 开 发 商在 小 区 内 盖 学 校 还 只 是 一 种 常 识 性 行 为 ， 校 区 学 校 也 只 是 贵 族 学 校 的 代 名 词 ， “教 育地 产 ”还 只 是 停 留 在 概 念 层 面 。第 二 阶 段 ： 教 育 地 产 高 速 发 展 。 诸 多 开 发 商 纷 纷 完 善 学 校 配 套 ，“教 育 牌 ”成 为 楼盘 促 销 的 “大 卖 点 ”。 但 是 ， 在 不 少 开 发 商 严 重 ， 学 校 配 套 虽 然 能 提 高 楼 盘 附 加 值 ， 但终 究 还 是 一 桩 赔 本 的 买 卖 。第 三 阶 段 ： 教 育

14、 地 产 产 业 化 。 对 开 发 商 而 言 ， 教 育 地 产 不 再 是 一 个 包 袱 ， 学 校配 套 不 再 仅 仅 是 一 项 重 要 的 社 区 配 套 ， 而 是 当 作 一 个 相 对 独 立 的 项 目 进 行 运 作 。研PART 2 教 育 地 产 产 业 链 与 价 值 挖 掘教 育 地 产 项 目 ， 首 先 是 房 地 产 项 目 ， 是 房 地 产 企 业 创 造 对 购 房 者 有 价 值 的 房 地产 商 品 。 房 地 产 企 业 的 基 本 活 动 是 涉 及 房 地 产 商 品 的 前 期 策 划 、 开 发 经 营 、 市 场 营 销 、物 业

15、管 理 服 务 等 各 种 活 动 , 在 教 育 与 房 地 产 项 目 成 功 复 合 后 又 添 加 了 招 生 、 教 学 、升 学 /就 业 等 相 关 内 容 。 辅 助 活 动 主 要 是 辅 助 房 地 产 开 发 经 营 和 教 育 教 学 有 效 进 行 的基 本 活 动 , 并 通 过 提 供 外 部 采 购 、 技 术 开 发 、 人 力 资 源 管 理 及 企 业 基 础 设 施 以 支持 整 个 开 发 过 程 中 基 本 活 动 的 顺 利 进 行 , 教 育 项 目 和 房 地 产 开 发 项 目 的 共 性 使 之 在管 理 上 , 尤 其 是 在 支 持 活

16、 动 的 管 理 上 可 以 融 会 贯 通 。教 育 地 产 项 目 价 值 链 是 由 各 项 价 值 活 动 有 机 地 联 系 起 来 的 。 这 种 联 系 主 要 表 现 在某 一 项 活 动 的 实 施 方 法 与 另 一 项 活 动 的 成 本 或 效 益 之 间 的 关 系 。 教 育 地 产 项 目 从 整体 上 可 以 视 为 一 个 将 外 部 资 源 和 服 务 的 整 合 ， 所 以 项 目 内 部 更 需 要 有 一 个 良 好 的 合 作机 制 才 能 将 多 项 资 源 有 效 地 捏 合 在 一 起 。第 一 ， 价 值 链 的 各 个 活 动 之 间 ,

17、是 依 存 共 生 的例 如 , 准 确 的 市 场 定 位 、 得 体 的 户 型 设 计 、 全 程 营 销 策 划 都 会 使 得 销 售 实 现 变得 顺 利 ； 优 质 的 工 程 管 理 、 客 户 服 务 可 以 使 得 项 目 在 经 营 期 成 本 降 低 和 易 于 管 理 ； 鲜明 的 校 园 文 化 可 以 迁 移 到 项 目 团 队 文 化 中 ,对 房 地 产 企 业 文 化 也 有 优 化 的 作 用 。第 二 ， 价 值 链 中 任 何 一 种 活 动 都 能 够 为 企 业 的 经 营 差 异 性 做 出 潜 在 的 贡 献比 如 : 稳 定 的 员 工 激

18、励 政 策 及 高 质 高 效 的 开 发 经 营 程 序 , 能 吸 引 更 多 优 秀 的专 业 人 才 和 管 理 人 才 ； 在 融 资 方 面 的 灵 活 政 策 有 利 于 资 金 周 转 ； 高 质 量 的 销 售 队 伍 对房 地 产 营 销 具 有 重 要 的 作 用 。第 三 ， 优 化 各 个 价 值 活 动 的 联 系 可 以 带 来 竞 争 优 势比 如 ,工 程 项 目 建 设 中 要 求 规 划 设 计 与 实 际 建 设 要 协 调 配 合 , 这 样 ,才 能 削 减 成本 和 增 加 经 营 的 差 异 化 水 平 。 详 尽 的 市 场 调 研 和 营 销

19、 策 划 ,会 增 大 开 发 前 期 的 投 入 成本 , 但 却 会 避 免 市 场 销 售 中 面 临 意 想 不 到 的 错 误 , 从 而 ,降 低 销 售 成 本 和 物 业 管理 服 务 成 本 ； 标 准 化 、 模 块 化 的 构 配 件 设 计 能 降 低 施 工 成 本 、 加 快 施 工 进 度 的 同 时 ,提 高 工 程 质 量 等 。对 教 育 地 产 项 目 价 值 链 的 各 种 联 系 的 认 知 与 管 理 是 复 杂 、 困 难 的 ， 而 房 地 产 开发 商 就 是 要 认 识 和 管 理 这 些 联 系 , 产 生 与 其 他 开 发 企 业 不

20、同 的 竞 争 优 势 。 因 为 建立 在 单 个 价 值 创 造 活 动 , 比 如 户 型 设 计 和 独 特 营 销 方 式 基 础 上 的 竞 争 优 势 极 易 受 到模 仿 ， 而 从 总 体 上 把 握 企 业 各 部 门 的 资 源 状 况 以 及 在 整 个 价 值 链 上 的 作 用 , 积 极 寻求 与 其 他 企 业 差 异 化 的 教 育 地 产 项 目 价 值 链 由 于 无 法 被 轻 易 复 制 ,不 失 为 一 种 具 有 了超 额 盈 利 性 、 长 期 有 效 性 、 不 可 替 代 性 的 房 地 产 项 目 方 案 。PART 3 教 育 地 产 的

21、 运 营 模 式在 分 析 教 育 地 产 的 运 营 模 式 之 前 ， 我 们 必 须 先 要 了 解 为 什 么 教 育 地 产 能 够 发 展 兴起 。第 一 ， 从 政 策 方 面 讲 ， 国 家 允 许 社 会 组 织 和 个 人 可 以 民 办 学 校 ， 为 教 育 地 产 盛行 奠 定 了 基 础 条 件 。从 中 国 现 阶 段 的 基 本 国 情 出 发 ， 国 家 不 可 能 包 办 教 育 ， 必 须 坚 持 在 各 级 各 类 教育 阶 段 实 行 不 同 程 度 的 教 育 成 本 分 担 机 制 。 自 2003 年 9 月 1 日 起 施 行 的 中 华 人民

22、 共 和 国 民 办 教 育 促 进 法 规 定 ， 民 办 学 校 与 公 办 学 校 具 有 同 等 的 法 律 地 位 ， 国 家保 障 民 办 学 校 的 办 学 自 主 权 。 国 家 保 障 民 办 学 校 举 办 者 、 校 长 、 教 职 工 和 受 教 育 者的 合 法 权 益 。 社 会 组 织 和 个 人 均 可 办 民 办 学 校 ： 除 了 权 力 机 关 、 行 政 机 关 、 司 法 机关 、 军 事 和 警 察 机 关 等 国 家 机 构 以 外 的 社 会 组 织 和 公 民 个 人 都 可 以 举 办 民 办 学 校 ；民 办 学 校 的 办 学 经 费 主

23、 要 来 源 于 举 办 者 从 社 会 自 筹 的 资 金 ； 民 办 学 校 服 务 的 对 象 和范 围 是 面 向 社 会 举 办 的 教 育 教 学 活 动 ， 而 不 包 括 那 些 企 事 业 单 位 、 社 会 组 织 面 向 自身 职 工 举 办 的 各 种 教 育 教 学 活 动 。 民 办 学 校 可 以 取 得 合 理 回 报 ： 明 确 民 办 教 育 事 业公 益 性 原 则 的 同 时 ， 允 许 举 办 者 从 办 学 盈 余 中 取 得 一 定 回 报 ， 有 利 于 调 动 办 学 者 的积 极 性 ， 吸 引 更 多 的 社 会 资 金 来 举 办 民 办

24、 学 校 ， 为 教 育 地 产 项 目 的 兴 起 奠 定了 先 决 条件 。国 家 采 取 大 措 施 扶 持 民 办 教 育 ： 各 级 政 府 可 设 专 项 资 金 ， 用 以 资 助 民 办 学 校 的 发 展 ， 奖 励 和 表 彰 有 突 出贡 献 的 集 体 和 个 人 ； . 各 级 政 府 可 采 取 资 助 、 出 租 、 转 让 闲 置 的 国 有 资 产 等 措 施 扶 持 民 办 学 校 ； . 国 家 鼓 励 金 融 机 构 运 用 金 融 、 信 贷 手 段 支 持 民 办 教 育 事 业 ； . 民 办 学 校 享 受 同 公 办 学 校 同 等 的 国 家

25、 统 一 规 定 的 税 收 优 惠 政 策 ； . 对 政 府 委 托 承 担 义 务 教 育 任 务 的 民 办 中 小 学 ， 国 家 应 当 按 照 委 托 协 议 拨付 相 应 的 教 育 经 费 ； . 新 建 、 扩 建 民 办 学 校 ， 政 府 应 当 按 公 益 事 业 用 地 的 有 关 规 定 予 以 优 惠 。第 二 ， 从 教 育 制 度 方 面 讲 ， 九 年 义 务 教 育 阶 段 坚 持 根 据 户 口 所 在 地 就 近 入 学 ，使 得 房 地 产 和 教 育 资 源 联 姻 有 了 可 能 。 九 年 制 义 务 教 育 ， 很 多 城 市 对 于 小

26、学 、 中 学的 政 策 都 在 划 片 区 、 划 级 别 上 、 划 年 限 上 有 具 体 的 免 试 入 学 要 求 ， 其 中 对 于 户 口 的要 求 导 致 了 “学 区 房 ”普 遍 比 其 他 类 住 房 的 价 格 更 高 ， 但 也 更 受 家 长 追 捧 。以 北 京 市 学 校 入 学 政 策 规 定 为 例 ， 北 京 市 教 育 委 员 会 关 于 2007 年 小 学 、初 中 入 学 工 作 的 意 见 中 就 指 出 ： 坚 持 小 学 、 初 中 免 试 入 学 和 就 近 入 学 原 则 ， 所 有学 校 不 能 通 过 自 行 组 织 的 考 试 或

27、测 试 录 取 学 生 。 北 京 市 教 育 委 员 会 关 于 2008年 小 学 、 初 中 入 学 工 作 的 意 见 中 再 次 指 出 ： 坚 持 小 学 、 初 中 面 试 和 就 近 入 学 原则 ， 划 定 区 域 内 每 所 学 校 对 应 的 服 务 片 区 ， 学 校 应 首 先 接 受 本 片 区 内 学 员 ， 严 格 控制 跨 区 县 流 动 。 北 京 市 关 于 小 学 、 初 中 阶 段 的 升 学 实 行 按 户 口 所 在 片 区 就 近 入 学 的招 生 模 式 在 制 度 层 面 上 使 得 房 地 产 和 教 育 资 源 的 联 姻 有 了 可 能

28、 。第 三 ， 从 消 费 者 角 度 讲 ， 满 足 教 育 诉 求 和 投 资 价 值 催 生 了 教 育 与 地 产 的 结 合 。中 国 历 来 有 望 子 成 龙 、 望 女 成 凤 和 尊 师 重 教 的 传 统 ， 对 于 教 育 的 高 投 入 在 全 世界 都 是 罕 见 的 。 从 “孟 母 三 迁 、 择 邻 而 居 ”的 古 训 ， 到 “百 万 买 房 ， 千 万 买 邻 ”的 共识 ， 以 及 “不 能 让 孩 子 输 在 起 跑 线 上 ”都 说 出 了 很 多 购 置 教 育 地 产 的 家 长 的 心 声 。正 是 家 长 对 教 育 的 重 视 ， 催 生

29、了 开 发 商 将 教 育 与 地 产 相 结 合 。除 了 教 育 需 求 之 外 ， 教 育 地 产 对 于 消 费 者 来 说 也 具 有 较 好 的 投 资 价 值 ， 这 一 点不 独 中 国 如 此 ， 即 便 次 贷 危 机 发 源 地 的 美 国 也 不 例 外 ， 08 年 全 球 金 融 危 机 爆 发 ， 美国 房 地 产 市 场 一 片 萧 条 ， 但 在 拥 有 斯 坦 福 大 学 和 加 州 大 学 伯 克 利 分 校 两 所 世 界 名 校的 旧 金 山 湾 区 ， 房 价 走 势 优 于 整 体 市 场 ， 受 到 影 响 的 程 度 相 对 较 低 。第 四

30、， 从 开 发 商 角 度 讲 ， 满 足 教 育 诉 求 和 投 资 价 值 催 生 了 教 育 与 地 产 的 结 合 。消 费 者 的 需 求 ， 自 然 带 来 了 开 发 商 的 趋 之 若 鹜 ， 开 发 商 看 到 商 机 ， 由 以 前 的 按政 府 要 求 ， 被 动 按 比 例 配 置 教 育 资 源 ， 到 主 动 到 名 校 周 边 开 发 楼 盘 。 以 前 ， 不 少 开发 商 都 将 建 学 校 配 套 看 成 是 一 个 负 担 ， 不 积 极 ； 而 现 在 很 多 开 发 商 转 变 了 思 路 ： 既然 必 须 要 建 校 舍 、 引 进 学 校 ， 为

31、何 不 做 得 更 好 呢 ？ 好 学 校 不 仅 能 完 善 社 区 配 套 ， 还能 提 升 楼 盘 的 品 质 以 及 开 发 商 的 品 牌 ， 在 为 楼 盘 带 来 卖 点 的 同 时 ， 也 可 以 为 业 主 提供 了 便 利 ， 给 学 校 提 供 了 办 学 空 间 ， 多 方 共 赢 ， 无 可 厚 非 。教 育 地 产 模 式 一 经 启 动 ， 市 场 就 以 最 快 的 速 度 给 予 了 社 会 、 企 业 和 业 主 以 良 性反 馈 。 经 过 长 时 间 的 发 展 探 索 ， 目 前 ， 教 育 地 产 逐 渐 形 成 三 种 运 营 模 式 ： 傍 名

32、校 、引 名 校 、 办 名 校 。第 一 ， 傍 名 校 ， 即 教 育 地 产 依 附 周 边 丰 富 教 育 资 源 宣 传 促 销 的 模 式傍 名 校 ， 为 教 育 地 产 的 初 级 开 发 模 式 ， 即 教 育 地 产 所 处 地 段 教 育 资 源 丰 富 ， 名校 林 立 ， 开 发 商 打 着 “与 名 校 相 邻 ”的 旗 号 进 行 营 销 ， 希 望 借 助 名 校 提 升 楼 盘 价 值 ，提 高 楼 盘 销 售 的 做 法 。 教 育 设 施 是 楼 盘 的 配 套 基 础 设 施 之 一 ， 也 是 许 多 业 主 购 房 的主 要 关 注 点 之 一 ，

33、尤 其 25-38 岁 的 中 产 阶 级 客 群 ， 对 教 育 地 产 的 直 接 需 求 很 高 。除 了直 接 的 教 育 需 求 外 ， 许 多 投 资 客 看 重 教 育 资 源 对 楼 盘 内 在 品 质 和 自 身 附 加 值 的 提 升作 用 ， 因 此 ， 许 多 楼 盘 “傍 名 校 ”的 营 销 手 法 都 取 得 了 巨 大 成 功 。第 二 ， 引 名 校 ， 即 教 育 地 产 与 名 校 合 作 办 学 的 开 发 运 营 模 式 。引 名 校 ， 多 为 合 作 办 学 模 式 ， 即 由 发 展 商 出 资 兴 建 校 舍 ， 交 还 给 当 地 教 育 部

34、 门管 理 ， 而 教 育 部 门 为 满 足 社 会 日 益 增 长 的 对 高 质 量 教 育 的 需 求 ， 引 入 名 校 教 育 资 源 ，调 动 社 会 力 量 兴 教 办 学 的 积 极 性 ， 营 造 政 府 办 学 为 主 体 、 社 会 各 界 共 办 教 育 的 崭 新体 制 。 该 模 式 是 当 前 教 育 地 产 开 发 运 营 最 为 成 熟 模 式 。 而 教 育 地 产 与 名 校 的 合 作 办学 一 般 有 民 办 公 助 、 公 办 民 助 两 种 ， 基 本 模 式 是 开 发 商 出 地 、 出 资 金 ， 在 校 舍 、 设备 等 硬 件 上 投

35、资 ， 并 负 责 硬 件 设 施 的 维 护 管 理 ； 学 校 出 师 资 ， 负 责 日 常 教 育 教 学 管理 。教 育 是 个 成 本 很 高 的 产 业 ， 并 且 回 报 周 期 非 常 长 ， 而 且 与 地 产 的行 业 关 联 性 差 ，很 多 房 地 产 商 并 不 擅 长 教 育 产 业 的 开 发 ， 所 以 房 地 产 开 发 商 与 名 校 联 合 办 学 ， 将 教育 交 由 专 门 的 教 育 机 构 来 负 责 ， 既 可 以 扩 大 优 质 教 育 ， 让 更 多 的 学 生 享 受 优 质 教 育 ，同 时 又 可 以 节 省 教 育 经 费 ， 会

36、比 由 房 地 产 商 来 经 营 更 专 业 ， 也 能 更 好 地 达 到 教 育 地 产“共 赢 ”的 模 式 。案 例 链 接 重 庆 融 侨 地 产 集 团重 庆 人 民 （ 融 侨 ） 小 学 和 重 庆 南 开 （ 融 侨 ） 中 学 都 是 由 融 侨 地 产 集 团 投 资 修 建的 ， 其 目 的 就 是 解 决 融 侨 业 主 子 女 们 的 就 读 问 题 。 重 庆 人 民 （ 融 侨 ） 小 学 经 成 立 4年 ， 第 一 年 只 有 200 人 就 读 ， 到 现 在 己 经 有 800 人 就 读 。 学 校 除 了 招 收 业 主 子 女外 ， 也 有 不

37、少 外 来 生 源 。分 析 ：房 地 产 开 发 商 办 教 育 ， 是 当 前 教 育 改 革 的 一 大 进 步 。 以 重 庆 人 民 小 学 来 说 ， 虽然 老 牌 名 校 ， 但 如 果 让 学 校 自 己 扩 建 或 者 办 分 校 ， 可 能 性 非 常 小 ， 资 金 是 最 大 的 问题 。 但 房 地 产 开 发 商 商 办 教 育 ， 能 很 好 解 决 学 校 前 期 投 入 的 问 题 。 融 侨 地 产 集 团 建人 民 小 学 和 南 开 中 学 ， 前 期 资 金 投 入 很 大 ， 学 校 开 始 运 作 后 ， 还 在 继 续 进 行 投 入 。如 果

38、是 由 其 他 机 构 来 办 教 育 缺 乏 持 续 的 资 金 投 入 ， 办 学 将 是 一 件 非 常 困 难 的 事 。另 外 ， 融 侨 在 和 学 校 的 合 作 上 ， 并 不 介 入 教 育 的 管 理 ， 开 发 商 认 为 自 身并 不 擅 长教 育 ， 只 是 想 依 托 学 校 的 品 牌 ， 办 好 学 校 ， 为 业 主 提 供 优 质 教 育 。 所 以 ， 从 这 种 意义 上 来 讲 ， 学 校 在 教 育 方 面 的 专 业 优 势 ， 开 发 商 在 房 地 产 开 发 方 面 的 专 业 优 势 ， 就联 合 出 非 常 优 质 的 教 育 来 。 融

39、 侨 地 产 集 团 教 育 地 产 的 开 发 模 式 非 常 成 功 。第 三 ， 办 名 校 ， 即 教 育 地 产 自 身 创 办 名 校 的 开 发 运 营 模 式办 名 校 ， 即 教 育 地 产 自 己 创 办 学 校 ， 提 升 楼 盘 影 响 力 的 开 发 模 式 ， 这 种 模 式 多聘 请 专 业 的 教 育 管 理 机 构 管 理 教 学 。 该 模 式 为 当 前 教 育 地 产 开 发 中 最 难 却 经 济 收 益 最大 的 模 式 。办 名 校 开 发 运 营 模 式 的 关 键 是 招 聘 到 优 秀 的 校 长 ， 建 设 合 格 的 教 师 队 伍 ，

40、制 定科 学 的 发 展 方 案 ， 使 建 校 者 和 办 学 者 合 二 为 一 ， 减 少 二 者 之 间 的 变 数 与 矛 盾 ， 保 证教 育 稳 定 性 。 学 校 的 稳 定 性 也 可 能 超 过 二 、 三 种 模 式 ， 因 为 在 这 一 模 式 下 ， 建 校 者 和办 学 者 合 二 为 一 ， 减 少 了 变 数 和 矛 盾 。案 例 链 接 保 利 麓 谷 林 语保 利 麓 谷 林 语 项 目 是 由 央 企 地 产 综 合 实 力 排 名 第 一 的 保 利 地 产 打 造 的 千 亩 大 盘 ，总 占 地 1185 亩 ， 规 划 总 建 筑 面 积 138

41、 万 平 方 米 ， 规 划 1.08 万 户 ， 居 住 人 口 近 4万 。 在 教 育 配 套 上 ， 项 目 西 北 角 建 有 从 幼 儿 园 到 初 中 的 一 站 式 精 英 教 育 明 德 幼儿 园 、 明 德 麓 谷 学 校 ， 其 30 个 班 幼 儿 园 、 30 个 班 小 学 、 30 个 班 初 中 的 规 划 规 模 ，堪 称 全 城 最 大 。 同 时 ， 作 为 保 利 麓 谷 林 语 的 业 主 子 女 可 享 受 优 先 入 读 的 权 利 。 目 前明 德 麓 谷 学 校 和 明 德 幼 儿 园 已 经 开 学 ， 同 时 ， 项 目 还 拥 有 健 全

42、 的 各 项 配 套 ： 330 亩的 原 生 态 中 央 山 体 ； 长 沙 独 有 湖 南 最 大 的 体 育 公 园 ； 规 划 有 4 万 平 方 米 的 星 级 酒店 。分 析提 供 一 站 式 教 育 体 系在 刚 需 大 行 其 道 的 当 下 ， 不 少 楼 盘 均 提 出 学 区 房 概 念 ， 但 靠 近 学 校 不 等 于 就 是学 区 房 ， 真 正 的 学 区 房 ， 应 具 备 至 少 两 个 特 点 ： 一 是 与 学 校 保 持 便 利 的 距 离 ，二 是 要 为 居 住 在 其 中 的 业 主 切 实 解 决 教 育 问 题 。以 麓 谷 林 语 为 例 ， 保 利 麓 谷 林 语 一 直 蝉 联 长 沙 河 西 的 销 售 冠 军 ， 优 越 的 教 育 配套 是 促 成 客 户 成 交 的 一 个 重 要 理 由 。 社 区 内 建 有 幼 儿 园 、 小 学 、 初 中 12 年 的 一 站式 教 育 体 系 ， 由 百 年 明 德 提 供 全 程 教 育 ， 业 主 子 女 还 可 以 享 有 优 先 入 读 的 权 利 。 6