新版城市各类用地布置原则与方法.doc

1、新版城市各类用地的布置原则与方法新旧城市用地分类与规划建设用地标准的区别1、框架体系的变化新版的标准对原有标准的大、中、小三个层次的分类体系进行了调整，改成分层次控制的综合用地分类体系，主要有城市与乡镇用地分类、城市建设用地分类和城市乡镇用地附加几个部分构成，表现了城市与乡镇一体化发展的需求。新版的标准对原有标准进行了结构性的调整，在具体的内容方面，着重体现在对相关的概念划分和内涵进行了改变。在概念方面，新增了城市与乡镇居民建设用地、区域其他建设用地、非建设用地城市与乡镇用地等。在内涵方面的调整方面，居住用地、工业用地、物流仓储用地、城市交通用地、市政公用设施用地和绿化广场用地的等均有调整。除

2、此之外，新标准还将原标准的公共设施用地分为公共办事用地和商业办事设施用地两大类。二、“居住用地”的调整1、原有的四级中类标准调整为三级标准。“一类居住用地”：设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等。这类用地在我国大多数城市中均匀一定数量，通常现状居住用地调查分类时采用。“二类居住用地”：设施齐全、布局较完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。“三类居住用地”：设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危改房、棚户区、临时住宅等。2、居住用地小类调整：将居住用地小类调整为“住宅用地”和“服务设施用地”2 类，其中：“住宅

3、用地”既包括住宅建筑用地，也包括城市支路以下的附属道路、停车场、小游园等用地；“服务设施用地”指居住小区以及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地；在二类居住用地中增加“保障性住宅用地”小类，以体现国家关注低收入群众住房问题的公共政策。3、中小学用地划入“教育科研用地”3、公共服务设施用地的分化调整将原有“公共设施用地”拆分为“公共管理与公共服务设施用地”、“商业服务设施用地”两类。原有“公共服务设施用地”的用途涵盖范围十分广泛，包括居住区及居住区以上行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等多种机构和设施的用地，其主体内容仍然延续了计划经济体

4、制的思维体系。而新版的“公共管理与公共服务用地”指行政、文化、教育、卫生、体育等机构和设施用地，不包括居住区用地中的服务设施用地，其核心内涵在于必须控制以保障满足民生需求的公共服务设施，分为 9 中类：行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利设施用地、文物古迹用地、外事用地、宗教设施用地。“商业服务业设施用地”指各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，其核心内涵是以营利为主要目的的商业服务设施，但是不一定完全由市场经营，政府如有必要亦可独立投资或合资建设，分为 5 个中类：商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地、公用设施营业网点用地、其他服务设施用地。4、工业用

5、地分级与原标准基本一致工业用地分类按工业对居住和公共环境的干扰污染程度，将工业用地分为“一类工业用地”、“二类工业用地”、“三类工业用地”三个中类。工业用地对居住和公共设施等环境的干扰污染因素，主要包括噪声、烟尘、有害气体、恶臭、废渣、污水及交通运输量等。工业用地中类应根据工业具体条件及国家有关环境保护的规定与指标来确定，新标准取消了旧版中列举具体行业分类的做法，原因在于考虑到随着科学技术的进步，某污染严重的行业可以通过技术改造减少污染甚至实现零排放。5、在原标准“仓储用地”的基础上增加物资中转、配送等用地内容“物流仓储用地”按其对居住和公共环境的干扰污染程度分为：“一类物流仓储用地”对居住和

6、公共环境基本无干扰、污染和安全隐患；“二类物流仓储用地”对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患；“三类物流仓储用地”存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。6、绿地调整1、绿地在原标准分类“绿地”大类的基础上增加“广场用地”，剥离原“生产绿地”，分为“公园绿地”、“防护绿地”、与“广场用地”3 个中类。2、原标准“生产绿地”以及市域范围内基础设施两侧的防护绿地按照实际使用用途纳入城乡建设用地分类“农林用地”。新版城市各类用地的布置方法与原则一、居住用地规划城市居住用地的组成：住宅用地和服务设施用地城市居住用地分为三类：一类、二类和三类居住用地城市居住用地的选址：1、选择自然环境优良地段

7、2、注重用地自身及用地周边的环境污染影响3、处理好居住工作、居住消费的关系4、适宜的规模和形状5、若在城外布置，注意协调与旧城性区的关系6、结合房地产市场需求、建设可行和效益7、留有余地居住用地分布方式：1、集中布置2、分散布置 比较适合矿业城市和组团城市3、轴向布置 例如：沿交通轴布局居住用地的组织结构：1、居住区居住小区居住组团2、居住区居住小区3、居住区组团居住用地指标：1、影响因素：城市地理位置、城市性质、地形条件、经济发展条件、建筑形式以及生活习惯等。2、在城市用地中所占的比例：25%-40%。3、人均居住用地的规模：建筑气候区划在、气候区人均居住用地面积为28.0-38.0 平方米

8、，建筑气候区划在 、气候区人均居住用地面积为 23.0-36.0 平方米。居住用地规划布局原则：1、协调与城市总体布局的关系2、尊重地方文化脉络与居住方式3、重视与绿地等开敞空间的关系4、符合相关用地和环境标准5、具有健康、安定的社区品质二、公共管理与公共服务设施用地城市公共管理与公共服务设施用地是指在城市总体规划中的行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研设计、社会福利共七类用地的统称。行政办公设施用地：布局宜采用集中与分散相结合的方式，以利提高效率。文化娱乐用地：规划中宜保留原有的文化娱乐设施，规划新的大型游乐设施用地应选址在城市中心区外围交通方便的地段。医疗卫生用地：布局应

9、考虑服务半径，选址在环境安静交通便利的地段。传染性疾病的医疗卫生设施宜选址在城市边缘地区的下风向。大城市应规划预留“应急”医疗设施用地。教育科研用地：新建高等院校和对场地有特殊要求重建的科研院所，宜在城市边缘地区选址，并宜适当集中布局。三、商业服务设施用地“商业服务业设施用地”指各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，其核心内涵是以营利为主要目的商业服务设施，但是不一定完全由市场经营，政府如有必要亦可独立投资或合资建设（如剧院、音乐厅等机构），分为 5 个中类：“商业设施用地”指从事各类商业销售活动及容纳餐饮、旅馆业等各类活动的用地，包括“零售商业用地”、“农贸市场用地”、“餐饮业用地”、“旅馆用

10、地”、“加油加气站用地”五小类。与原“商业金融业用地”相比较，将“金融保险业用地”、“贸易咨询用地”纳入“商务设施用地”，将“市场用地”中以批发为主的工业品市场等纳入“物流仓储用地”，增加了原“休疗养用地”的内涵。“商务设施用地”指金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等行业的写字楼或以写字楼为主的综合性办公用地，包含了原国标中的“行政办公用地”中除政府机关团体以外的部分、“金融保险业用地”、“贸易咨询用地”、“科研设计用地”中除了科研事业单位以外的部分等。“娱乐康体用地”指各类娱乐康体等设施用地，包含了原国标中“体育用地”中除了基本体育场馆和体育训练基地以外的部分、“游乐用地”中除了文化宫、青

11、少年宫、老年活动中心以外的部分、“影视院用地”等。“公用设施营业网点用地”是新增加的中类，指零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地，包括“加油加气站用地”、“其他公用设施营业网点用地”两小类。考虑到加油加气站等公用设施营业网点现在已经市场化运作，国土部门将其作为经营性土地出让，因此也纳入“商业设施用地”。“公用设施营业网点用地”指业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院等其他服务设施用地。包括了原“成人与业余学校用地”中的夜大学、业余学校、培训中心等用地，并新增了私立学校、私人诊所、宠物医院等地类。商业金融设施用地宜按市级、区级和地区分级设置，形成相应等级和规模的商业金融中心商业金

12、融中心的规划布局应符合下列基本要求：1、商业金融中心应以人口规模为依据合理布置，市级商业金融中心服务人口宜为 50-100万人，服务半径不宜超过 8km；区级商业金融中心服务人口宜为 50 万人以下，服务半径不宜超过 4km；地区级商业金融中心服务人口宜为 10 万人以下，服务半径不宜超过 1.5km。2、商业金融中心规划用地应具有良好的交通条件，但不宜沿城市交通主干路两侧布局。3、在历史文化保护区不宜布局新的大型商业金融设施用地。4、商品批发市场宜根据所经营的商品门类选址布局，所经营商品对环境有污染时还应按照有关标准规定，规划安全防护距离。四、工业用地工业生产是城市经济活动中最主要的部分，是

13、城市发展的基本动力，其布局影响城市的发展方向。城市工业的功能1、城市发展主要因素2、为城市提供就业岗位3、产生大量的人流与物流，影响城市空间布局4、产生环境问题工业用地的自身要求1、用地形状和规模：与生产类别、产业状况等相关2、地形要求3、工程地质、水文地质与水文要求4、某些特殊要求对自然条件的要求1、工程地质条件：a、避开不良地质 地震断裂、滑坡、洪水、地下水B、避开地下文物、矿藏C、地基承载力 一般：1.5-2.0kg/cm，大型机械：2.0-2.5kg/cm2、坡度条件：a、一般要求地势平坦 5%B、某些工业生产流程的需要，例如：重力自流3、场地条件：a、生产规模的要求C、生产工艺流程的

14、要求对能源的要求1、靠近电源，有些要有自备电源2、靠近煤矿3、综合利用对水源的要求1、食品工业要求水质优良2、造纸、印染工业要求用水量大，有污染对交通运输的要求1、大型企业运输量大，要有专有的铁路、码头2、运输量大的企业尽量安排在一起，综合利用环境保护对工业用地的要求1、安排在城市主导风向的下风向2、安排在城市河流的下游3、与城市其他用地用绿化带隔离4、减少有害气体对城市的污染：a、散发有害气体的工业不宜过分集中在一个地段B、综合考虑风向、风速、季节、地形5、防止废水污染6、防止工业废渣污染7、防止噪声干扰：远离居住区，绿化带隔离。职工上下班方便不宜距离城市太远大城市可设置几个工业区必须远离城

15、市的，应就近设置生活区工业用地布置原则：1、大气污染企业应在居民区的下风向，或最小风频上风向，与盛行风垂直的郊外2、水污染企业应在居民区下游3、固体废弃物和噪音多的企业远离居民区工业用地在城市中的布置1、场地符合技术要求：场地面积、地质条件、运输条件、分区布置2、对城市不造成污染：风向、河流流向、更下游的城市3、与居住区的关系：减少通行距离，不超过 30 分钟为宜；组织安排交通工具；均衡分布工业区，避免单向交通高峰4、紧凑布局，综合利用发展：A、专业化：相近的行业尽量安排在一起B、系列化：产品可以连续、配套的尽量安排在一起C、综合利用：能源、三废的利用、统一服务D、留有发展余地工业用地占城市建

16、设用地的 15%-25%协调工业与生活用地的关系的方法1、要有便利的交通A、工业用地多沿公路、铁路、通航河流等交通便捷区布置B、工业区与生活区之间的交通也要便捷C、劳动密集型的工业或妇女劳动力多的工业，就近生活居住区。2、合理安排工业用地的位置，以减少对生活居住区的污染A、基本上没有污染的技术密集型和劳动力密集型行业，可以布置在城内居住区B、对环境污染比较大的企业或有爆炸火灾危险的企业，应当尽可能布局在远离城市的地方C、可能污染空气和水体的工业应布置在城市的下风向和水源的下游3、在工业区与生活区之间设置防护带4、留有发展余地五、物流仓储用地城市仓库类型很多，影响因素很复杂，在规划时要根据各城市

17、的具体情况进行分析确定。一、仓储用地选址应满足地势、地下水位、地基承载力等地质要求，并不应靠近居民密集的住宅区，附近有易燃、易爆、危险品生产或储存的工矿企业，以及会对储存商品造成污染或产生腐蚀的工矿企业。二、仓储用地选址应能够方便、快捷地进入区域和城市交通运输系统。三、不同类型和不同性质仓库宜分别布置在不同地段，同类仓库宜集中布置。四、仓储用地与居住区及公共建筑之间应设置一定宽度的卫生防护带，防护带宽度应符合第二百三十二条的有关规定。五、仓储用地内允许设置的项目和设施有仓库、基层管理设施及配套建设的园林建筑、小品和小型公用设施，应严格控制单身宿舍和市场等商业建筑的建设。对仓储用地内建筑功能的变

18、更应进行严格控制。六、多层仓库区的建筑密度不宜超过 40%，单层仓库区不宜超过 50%；多层仓库的建筑容积率不宜超过 1.5。七、普通仓库的总体设计应符合现行商业仓库设计规范（SBJ01）和建筑设计防火规范（GBJ16）的有关规定。八、危险品仓库用地是指用于储存汽油、柴油、天然气、液化石油气、炸药、雷管、化学或其它易燃、易爆、剧毒等具有危险性物体的用地，其选址应符合如下规定：（一）危险品仓库应远离中心城区，必须符合环境保护和防火、防灾的要求；不同类型的危险品仓库应相互分隔，不得混合存储，其相隔距离必须符合消防规定及其它相关规范。（二）石油库应远离机场、重要交通枢纽、重要桥梁、大型水库和水利工程

19、、电站、变电所、军事目标及其它重要设施，与城市住宅区、大中型工矿企业和交通线等的安全距离应符合现行石油库设计规范（GB50074）的有关规定。（三）液化石油气、天然气的储存应符合第十二章第五节的有关规定。（四）煤炭和其它易燃物品仓库的选址、设计应满足消防和环保的有关规定。九、特殊仓库选址应满足其对用地、交通及安全等方面的特殊需求，避免对其它用地产生干扰，并应符合如下规定：（一）特殊仓库应远离生产有害气体、烟雾、粉尘等物质的工业企业及传染病医院、火葬场等用地。（二）粮食储备仓库应布置在交通干线附近，与工业企业之间的卫生防护距离应达到工业企业与居住区之间的卫生防护距离标准，可参照第二百三十二条的有

20、关规定执行。（三）冷库应选址在卫生条件良好、交通运输方便的地方，同时具备可靠的水源和电源；与加工企业合设的肉类冷库宜布置在中心城区边缘。（四）以地下室为食品和材料储藏库的仓库，不宜设在地下水位较高的地方。蔬菜仓库的地下水位与地面距离不小于 2.5 米；其它以地下室为食品和材料储藏库的仓库用地，其地下水位与地面距离应大于 4 米。十、堆场用地是指集装箱堆场及以露天堆放货物为主的储物用地，其设置应符合如下规定：（一）堆场用地应设置在中心城区边缘，应远离城市水源地，可与港口、铁路货运站场结合设置，且不得布置在城市建成区的上风向。（二）堆场用地应有较高的地基承载力。（三）建筑材料露天堆场与居住用地的卫

21、生防护距离应符合第二百三十二条的有关规定。十一、物流用地是一家或多家物流（配送）企业在空间集中布局的场所，是具有综合服务功能的物流集结点。物流用地的布局与设置应按南宁市现代物流总体发展规划（2004 ）、南宁市物流空间规划研究（2005）、南宁市现代物流项目用地管理办法（修改稿）的有关要求执行，并符合如下规定：（一）物流项目用地由仓储/配送用地、加工/ 配送用地、物流商业用地、物流运输装卸用地及物流公共设施用地等五部分构成，其中物资储备用地、加工用地及物流运输装卸用地为工业生产性用地，物流商业用地及物流公共设施用地为经营性用地。物流项目用地中各部分用地占总用地的比例应符合表 5.1 的规定：物

22、流用地比例构成 表 5.1用地 占总用地面积比例（%）仓储/配送用地 3040加工/配送用地 10物流商业用地 10物流运输装卸用地 3040物流公共设施用地 10（二）市区内每个物流园区的用地规模宜控制为 100500 公顷，最大不应超过 600公顷。每个配送中心的规模宜控制为 515 公顷，最大不应超过 30 公顷。（三）市区内物流园区空间布局主要选择在三环路和外环高速公路之间的城市边缘地带，或是铁路、水运、航运便利的区域，分别依托运输枢纽、交通枢纽和产业发展进行布局。（四）市区内配送中心宜布置在环路与放射线交会的位置，主要选择在三环路以内的交通干道沿线。六、道路与交通设施用地道路与交通设

23、施用地布置的原则1、满足组织城市各部分用地布局的“骨架”要求 a、城市各级道路应成为划分城市各分区、组团、各类城市用地的分界线。 B、城市各级道路应成为联系城市各分区、组团、各类城市用地的通道。 C、城市道路的选线应有利于组织城市的景观，并与城市绿地系统和主体建筑相配合形成城市的“景观骨架”。 2、满足城市交通运输的要求 a、道路的功能必须同毗邻道路的用地性质相协调。 B、城市道路系统完整，交通均衡分布。 C、要有适当的道路网密度和道路用地面积率。 D、道路系统要有利于实现交通分流。 E、要为交通组织和管理创造良好的条件。 F、道路系统应与城市对外交通有方便的联系。 3、满足各种工程管线布置的

24、要求 4、满足城市环境的要求 七、城市绿地系统规划与布局 绿地系统，是由一定质和量的各类绿地相互联系、相互作用而形成的具有生态效益、社会效益和经济效益的绿色有机整体。 城市绿地系统具有以下基本特征： （1） 整体性特征 城市绿地系统中，不同的绿地类型既相对独立又有机联系，发挥各自不同的作用；绿地类型的有机结合使得整个绿地系统发挥更多的综合功效。 （2） 层次性特征 现代城市绿地系统都具有一定完的内部也随着时间、季节的更替转换，发生着变化，导致整个城市绿地系统整的层次结构体系，按照规模及精细程度可以从大到小分为宏观层次、中观层次和微观层次。 （3） 互动性特征 包括绿地系统各层次、要素内部的互动

25、和绿地系统与城市其他系统间的互动。 （4） 时间性特征 绿地系统是一种有生命的系统。根据植物生长和植物群落演替的规律，植物景观会随时间、季节、年龄逐渐产生周期性的变化，绿地系统的时间性演变特征。 （5） 开放性特征 城市绿地是城市环境中唯一有生命的面向每一个居民的市政基础服务设施，是向公众开放的开敞空间。 城市绿地生态系统服务功能 1、 提供生态产品 城市绿地系统作为自然生态系统的一个重要组成部分，成为城市重要的生态产品生产者。 （1） 城市绿地中的绿色植物通过光合作用降低环境中二氧化碳的浓度，在城市低空范围内调节和改善城区的碳氧平衡，缓解和消除局部缺氧，以改善局部地区的空气质量。 （2） 长

26、沙市绿地具有提供清洁水源和保持水土的作用。 （3） 城市绿地具有明显改善城市小气候，提高生活环境质量的作用。 （4） 城市绿地可以结合观赏种植一些有经济价值的植物，既可以售出又可以丰富人们生活。 2、 保护生物多样性 城市中不同群落类型配植的绿地可以为不同的野生动物提供相应的生活空间，另外与城市绿地系统的建设对于保护和维持生物多样性具有决定性作用。 3、 防灾减灾 合理布置尘世绿地可以增强城市防灾减灾的能力，维持城市生态系统的平衡。 （1） 植物群落通过降低风速二起到减尘作用，并可有效地减少地面尘土进入空气。 （2） 植物可以降低沙尘暴对城市的影响。 （3） 城市绿地可以减少暴雨带来的经济损失。 （4） 城市绿地系统对于减轻洪涝灾害具有不可忽视的作用。 （5） 城市绿地具有防火作用。