北京北部商业圈重点分析汇总.doc

1、北部区域商圈明显是由产业带动而形成的，其中尤以高科技电子产业为主的中关村商圈、以体育产业为主的亚奥商圈最为突出。 北部商圈之一亚奥商圈奥运商圈最早的概念则始于 2004 年，范围特指在奥运村地区形成一个新的具有鲜明特色的中心商务区，环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心，成为文化、体育和旅游产业的活跃区。结合原有的亚运商圈，目前亚奥商圈概念南可辐射北三环，北则发散到了立水桥，甚至是亚北更远的区域。亚奥商圈的范围：亚奥商圈南起小关路，北到五环路，西起京昌高速，东至京承高速。亚奥商圈概况：亚奥商圈不仅涵盖了 2008 奥运会的绝大部分比

2、赛场馆，而且还包括一个国家级森林公园和数千个中高档成熟社区。亚奥商圈是 2008 年的热点区域，近几年发展迅速，既有第五大道、北辰购物中心、阳光广场、飘亮广场等特色商业项目，亦集中了有“美食长城”之美誉的亚奥美食圈。该区域日车流量将达到 100 万辆、人流量 500 万人次，因此具有极大的商业空间，亚奥商圈的服饰、休闲商业潜力将难以估计。亚奥商圈的特点：1、运动场馆资源优势明显，体育文化氛围浓厚亚奥商圈运动体育的氛围浓厚，其周边如奥林匹克体育中心、英东游泳馆、国家体育馆、国家体育场、国家游泳中心、奥林匹克网球场等各大奥运场馆林立，在今后数年，该区域都将受到强大体育经济的支撑。2、传统的富人区，

3、消费水平高亚奥区域是京城知名的富人区之一，高档地产项目云集，销售价格一直居高不下。大量的常住人口形成了强大稳定的消费力量。随着城市的发展和奥运会的成功，还将有大量的高端业主在区域内置业，消费力水平极度提升。3、交通便利，品种丰富的美食圈亚奥美食圈北起科荟东路，南到奥体中心和北四环中路的安惠桥，西起北苑东路，东到北苑路，如果细细数一数，有“三纵、五横”八条交通干道贯通此地，“三纵”是南北走向的北辰路、安立路和北苑路，“五横”是东西走向的北四环中路（安惠桥）、惠中路、惠中北路、大屯路、科荟路，一共八条大路，算得上实至名归的“四通八达”。其最大的特点，就是选择多，不敢说这里囊括了所有五湖四海、世界各

4、地的美食，但基本上，能想到的美食口味、地方风味，这里差不多都可以找到相近、相似的餐厅。另一方面，从小门脸的快餐到豪华的酒楼饭庄也是应有尽有，可以说满足了所有高、中、低档消费的需要。4、零售业态规模和档次明显不足，消费外流问题严重对于如此庞大的消费人流和很强的消费能力而言，目前的商圈内的商业供应量略显不足，北辰购物中心和飘亮购物广场加起来的商业面积不过五、六万平方米，与望京、海淀等地区许多大型居住区比较，购物中心较少，存在大量消费外流的问题，尤其是休闲娱乐及较为高档的购物场所更加缺乏。典型商业项目：北辰购物中心、第五大道、飘亮广场北京北部商圈之二立水桥商圈立水桥商圈范围：北面是朝阳与昌平交界处，

5、西面与海淀清河相邻，由天通苑组团、北苑/北辰组团和奥北别墅区组成，现有常住人口 50 万，流动人口超过 20 万。立水桥商圈概况：立水桥商圈位于海淀区、昌平区和朝阳区三个区交界地的北京“三不管三角地”，以前是“脏、乱、差”和“堵车”的代名词。随着天通苑、北苑家园、傲城、顶秀清溪、塞纳维拉、保利垄上、温和华森林等大型居住区的形成，以及地铁五号线、13 号线，立汤路等城市交通干道的修建而发生变化，是亚奥商圈北移的时代产物。明天第一城、龙德广场、北方明珠大厦等集中式商业，更加带动了商圈的发展，汇聚了家乐福、百安居、立水桥商圈特点：1、高档项目林立，消费人流数量庞大立水桥商圈内云集了明天第一城、顶秀清

6、溪、世茂奥临花园等中、高档住宅项目，目前楼盘总建筑面积已超过 1400 万平米，常住和流动人口达到 150 万人以上，再加上北部紧邻的天通苑和回龙观两大居住社区，消费人流更加庞大。2、配套完备，交通便捷商圈内的配套设施随着区域的发展不断完善，其周边的商业、市政、绿化，包括清河的改造等工程都已完成，区域未来升值的预期同样吸引着众多商家、居住人群的大量进驻，尤其是随着城铁 13 号线及地铁 5 号线的开通，立水桥商圈已经成为京北惟一集三条轨道交通与多条快速公交线路于一体的枢纽中心，商圈发展的硬件条件已经具备。3、成为亚奥商圈的新核心亚奥商圈目前的商业核心在安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路，商业供应

7、量仅 10 万平方米，与几百万平方米的住宅相比悬殊。，这种商业的需求正在依靠立水桥商圈的发展随之改变，明天第一商城、龙德广场两个 10 万平方米以上的商业项目正表明亚奥商业核心近几年将北移至立水桥区域。 典型项目：明天第一商城、龙德广场北部商圈之三中关村商圈中关村商业圈是近年来发展最为迅速的商业圈之一，已经从北三环延展到四环地区，随着产业不断升级，业态类型也从传统百货向购物中心、shopping mall 转化，该商圈已经逐渐发展成集科技、商务、购物、信息、休闲及第三产业汇集于一体的北京最全面的多功能商业区。中关村商圈的范围：中关村商圈位于海淀区中关村，东至大钟寺，西至苏州街，北至北四环，南至

8、北三环，规划占地面积约 1.8 平方公里。区域内商业的总建筑面约 60 万平方米，总营业面积 47 万平方米。中关村商圈概况：中关村商圈一直以来以“IT 商贸”为核心，是中关村商圈区别与其它商圈的最主要的特性，也是北京市众多商圈中为数不多的由单一业态支撑起来的商圈，随着以海淀镇为核心的中关村西区不断开发和完善，中关村商圈已日渐成熟，而且伴随着家乐福、沃尔玛等零售商的选址布店，中关村购物中心等大量体商业的开业经营，中关村商圈的业态已经发生了巨大的变化，电子市场的格局已经被多元化商业业态所取代。中关村商圈的特点：1、商圈内的消费能力较高。商圈内的从业人员大多从事的是行业收入水平较高的电子、科技等行

9、业，并且所在单位也是报酬和福利较好的国有大型企业、外资企业，这部分人群占中关村人口的一半以上；同时几十万大学生和高校的教职员工组成另一股不容忽视的学院消费客群，这部分人群具有时尚的消费欲望，拥有高档消费的能力，约占总人口的 20。区域消费力水平较高，可以和燕莎、CBD、金融街几大高消费商圈并列。2、中关村西区的建设，带来更多的商务消费人群西区中心(原中关村西区)是北京市“十五“规划中科技园区建设的重点项目,也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，总占地面积 51.44 公顷，总建筑面积 150 万平方米，地上 100 万平方米，地下 50 万平方米。中关村西区中心的主要功能是金融资讯、

10、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。西区的大规模建设带来了更多的商务消费人群，更快的带动了区域地块的价值提升，使商圈的人群结构更丰富，商圈的发展基础更加强大。3、配套居住不足，催生万柳商圈。中关村商圈商务办公的氛围极为浓厚，而居住区明显不足，且存在一定的空间距离，自 2003 年以来，新建的住宅项目已很少，而核心范围新建住宅更是少的可怜。因此，离商圈最近的万柳区域成为各开发商开发的重点，并且吸引了大量的“村民”入住，逐步形成了以居民消费为核心的万柳商圈。典型项目：海龙大厦、太平洋大厦、中关村 E 世界、翠宫饭店、当代商城北部商圈之四

11、万柳商圈万柳商圈范围：巴沟村路以南，苏州街以西，远大路以北，昆玉河以东万柳商圈概况：万柳商圈紧邻中关村商务区，周边密集分布着万泉新新家园、阳春光华、光大国际公寓、枫尚公寓、蜂鸟社区等诸多成熟高档社区，是北京人均储蓄最高、消费最高、文化层次最高、购买能力最强、接受新事物意识最强的商圈之一，被誉为北京富人区，是高消费群体聚居地的集中消费之所。万柳商圈特点：1、 中关村“村民”聚集地，消费力水平高由于中关村居住配套的严重不足，与之邻近的万柳区域成为中关村区域的居住配套区，这里是中产阶级及高端人才居住的地区，主要以 IT、金融等精英为主。大部分在中关村内工作，经过多年的财富积累，已经拥有了了相对高段的

12、消费能力，是商圈发展的基础。2、 缺乏大量体多元化的商业集中体由于商圈内以住宅开发为主，区域内商业设施主要以底商形式存在，分布较散乱，缺乏集中型的大量体商业，商圈影响力无法有效扩展，消费外流的现象也比较严重。3、 餐饮需求强烈，娱乐休闲缺乏目前各业态的发展极不平衡，除餐饮由于需求强烈而异常火爆外，娱乐、休闲等绝对缺乏，是商圈内的巨大空白点，这也与商圈内缺少集中商业有关。典型项目：万贸购物中心（由于定位高端，招商困难较大，至今仍未开业，一旦入市，将改变商圈的商业格局，必将成为商圈发展的领军项目） 北部商圈之五上地商圈上地商圈范围：上地商圈位于海淀区圆明园西路附近，东至上地信息路、南至农大南口，西

13、至圆明园西路，北至百旺新城。 上地商圈概况：上帝商圈位于海淀区东北旺乡。距中关村约 7 公里。功能定位为集软件研发、企业孵化和综合管理服务于一体的国家级软件研发、生产基地。日后将建设成为集企业孵化、软件研发、软件测评、技术支持、信息公用平台及软件培训和管理的综合功能为一体的促进软件产业发展的，国际一流的园林式软件园。 上地商圈特点：1、住宅项目众多，消费潜力巨大 目前，上地的住宅项目有中海枫涟山庄、博雅德园、枫润家园、博雅西园、当代城市家园、圆明园花园、青庭等，创业园、上地佳园、上地东里、上地西里住宅小区等住宅总量已经超过 200 万，而且由于小户型较多，人口密度更大，消费人群数量相当巨大。而且业主大多是高学历高素质高收入人群，商业发展的基础相当强大。2、 交通方便，更像以前的望京