房地产项目全程管理的关键环节及其把控.doc

1、期末论文设计(论文)题目：房地产项目全程管理的关键环节及其把控 房地产项目全程管理的关键环节及其把控一、 房地产项目历程中国经济的市场化进程从 1978 年的改革开放开始,也拉开了我国房地产行业项目管理发展的序幕。研究者们对于我国房地产 发全过程项目管理的发展看法不一, 以下主要结合我国房地产行业的发展历程和建设型企业推行项目管理的过程简要分析中国房地产开发过程中的项管理演变。、第一阶段:学习和试点(1984-1993 年)在我国房地产行业发展的前两个阶段,房地产行业还并没存完全走向市场化,房地产开发商几乎没有项目管理的概念,此时房地产项目的 发也是基于各种单项技术手段进行策划,并在某种技术手

2、段深入拓展规范操作。从 80 年代后期到 90 年代初, 我国工程建设实行招投标制。1984 年的鲁布革水电站项目,标志着我国开始学习国外项目管理的经验。在该项目中 ,日本大成公司承建的引水隧道工程, 其项目管理模式给我国工程建设理念带来了很大冲击 ;1987 年五部委联合推广该项目中的管理经验。在这之后,我国进入推行项目管理经验的试点阶段,标志性事件是 1993 年我国在呼和浩特召开的项目管理工作会议。二、第二阶段:全面推广(1994-1997 年)在这个阶段中,我国房地产行业正在进行从计划经济向市场化转型的关键时期, 房地产市场的土地管制和价格管制正在逐渐放开 ,这预示着未来房地产市场的发

3、展将更加快速,竞争也更加激烈。因此 ,建设型行业也预见项目管理经验越发重要。从 1994 年九江项目管理工作会议, 到 1997 年西安项目管理工作会议, 我国工程建设行业进入全而总结和推广项目管理经验的阶段。三、第三阶段:完善和深化规范(1998-2000 年)由于国家政策调整,土地市场和价格管制在 1998 年以后被放开和取消 ,我国房地产行业的市场化经营氛围和竞争变得更加激烈, 也迎来了快速发展的黄金时期。我国房地产开发商开始思考如何使得企业开发的地产项目更具竞争力, 更能够吸引消费者的目光;很多房地产企业自觉地关注项目管理 ,并试图提升自身项目管理的能力。在项目管理房展方面,紧接着前期

4、的学习和试点阶段 ,我国工程建设行业继续完善和推行项目管理经验,从 1997 年到 2000 年, 先后召开了一系列的现项目管理工作会议。四、第四阶段:兼收并蓄(2001-至今)2001 年以后,我国房地产业继续面对宽松的经济环境, 而且我国对住宅产业实施各方面的优惠政策,为房地产市场提供了良好的政策环境。在项目管理发展方面,隨着我国自 2001 年加入国际世贸组织 ,中国工程建设行业的项目管理逐衆面临国际项目管理经验的挑战。中国企业在面对国际挑战的过程中不断学习, 结合工程建设项目发展的特点,逐深形成中国工程建设项目的项目管理体系。二、 房地产项目管理房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，

5、是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理、设计项目管理、工程咨询项目管理、施工项目管理和后期物业管理。建设项目管理是项目所有者站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制、和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益的实现。随着现代房地产项目范围的拓展，房地产项目管理的内容也在不断的增加，其管理过程及其内容具有下列特点： 1.

6、 项目管理理论、方法、手段的科学化。现代房地产项目管理吸收并使用了现代科学技术的最新成果，这是它的最显著特点。2. 项目管理的社会化和专业化。随着房地产项目的数量越来越多，规模越来越大，越来越复杂，而且现代社会对项目管理的要求越来越高，所以在项目实施及其管理过程中需要职业化的项目管理者。3. 项目管理的标准化和规范化。房地产项目管理是一项技术性非常强的工作，要符合社会化大生产的需要，房地产项目管理必须标准化、规范化。 4. 项目管理的国际化。项目管理的国际化即按国际惯例进行项目管理，其趋势不仅在中国而且在全世界越来越明显。现在不仅一些大型房地产项目，连一些中小型房地产项目的某些方面，如参加单位

7、、设备、材料、管理服务、资金等都呈现国际化趋势。房地产项目管理的信息化。这是指伴随着网络时代的到来，房地产项目管理的信息化程度和水平不断提高的趋势。三、 房地产项目管理的内容房地产项目管理主要包括项目全过程的管理，而不仅仅是施工阶段的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、施工安全管理以及信息管理等内容。其中，各阶段的成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心，它们既相互联系又存在着矛盾的整体，其关系：三大管理目标之间的对立关系。在通常情况下，如果对项目质量有较高要求就会投入较多的资金和时间；如果要抢时间、争进度，要在短时间完成项目，就势必会增加投资或是项目质量下降；如果要减少投资，

8、势必会考虑降低项目功能要求和质量标准，所以说三大管理目标之间既矛盾又对立的一面。三大管理目标之间的统一关系。在通常情况下适当增加投资数量，为采取加快进度的措施提供经济条件，可以缩短工期，使项目尽早完工、投资尽早回收，使项目全寿命周期经济效益得到提高：适当提高项目功能要求与质量标准，虽然增加工期但是节约项目动用后的资金；如果项目进度制定既科学又合理，可以使缩短工期也可能获得较好的质量和较低的工程费用。四、 房地产开发过程的项目管理的八项程序房地产商提出开发设想，寻找投资机会。一个好的房地产项因需要一个好的 发设想, 而该开发设想建立在房地产 发商需要认真研究市场的变化趋势,确定不同地段发展前景和

9、需求状况的基础之上。1 投资机会寻找。通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。2 投资机会的筛选。开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。3 可行性研究。可行性研究意图,在于确定开发设想是否合理和可操作。4 可申请项目用地，获得土地使用权。在项目真正启动之前,项目建设筹建单位或项目法人需要专门向发改局(委)或招商局、发区、工业 或者其他主管部门征用土地。5 规划设计方案与方案报批。设计方案对房地产项目 发十分关键。6 签署有关合作

10、协议。7 施工建设与竣工验收。8 市场营销和物业管理。市场营销是确保所开发房地产项目获得经济效益的重要环节;如果把房地产看作商品,那么物业管理就是与该商品配套而生的售后服务。一般项目工作过程主要包括项目启动、项目规划、项目实施、项目控制和项目收尾五个基本过程。房地产项目的启动过程既投资机会选择与决策分析过程；项目规划过程是策划、计划与设计过程；项目实施过程是施工建设过程；项目控制是包括成本、质量、进度等控制过程等；项目收尾构成是营销与物业管理。五、 房地产开发过程的项目管理程序中关键环节及其把控在房地产的开发中，项目管理占据着重要的地位，也对整个房地产项目开发的成败有着重要的影响。具体来讲，房

11、地产的项目管理是一个系统的工程，需要各个环节之间的相互配合，并且进行不断的优化，从而让项目的整体目标得以实现。作为房地产开发企业，做好项目管理，完善项目管理过程中的各个环节，是房地产开发企业项目开发成功的关键，也是提高房地产企业市场竞争力的有效保障。具体来讲，在房地产项目管理中主要有下面的几个环节需要进行分析完善。房地产项目管理中的可行性研究环节分析资本市场要为资金寻找投资机会，开发商要为某个物定的用途寻找合适的场地，在获得大量的机会的基础上，对投资机会进行筛选，选择符合自身利益要求的，淘汰不适应自身要求的机会。而可行性研究是整个开发过程中极其重要的一个环节，它对项目的可行程度和实际遇到的问题

12、都作出预测，并提出相应的解决方案。在决策分析的阶段，主要包括市场分析和项目财务评价。市场分析主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平。项目财务评价则指的是项目的经营收入与费用进行比较分析。项目可行性研究是项目管理中重要的一个部分，也对整个房地产项目开发的成功有着重要的影响。一般来讲，可行性研究应该遵循下面几个方面的原则： 1 遵循独立、客观的原则。这个原则是决定开发商投资决策是否科学可靠的重要依据与基础。也是保证可行性研究结果公正、科学、客观的的重要保证，也是整个项目开发的科学依据2 研究方案选优性原则。这个原则在可行性研究中需要设置多个研究的方案，然后最终选择最优的那个

13、方案作为整个项目实施的参考方案，以实现投资效益的最大化3 避免先入为主的原则。这个原则是为了强调整个项目开发的实事求是性，避免由于一些不好的观念给项目开发带来的不良影响。 我认为既然可行性研究是对项目的可行程度和实际遇到的问题都作出预测，并提出相应的解决方案。从上述我知道可行性研究涉及市场分析和项目财务评价，于是我认为对其管理控制的方法有一下几点建议：首先在市场分析中我们要充分开展调研，要充分了解竞争对手的信息的同时要调查这个项目片区的市场需求，要编制相对比较准确的投资、收益估算；再则做好现金流测算,统筹资金筹措计划。因为房地产行业这个涉及的资金庞大，所以要提高资金的利用率；然后进行敏感性分析

14、,有效把控风险。因为房地产是个高风险高投资的商品。而房地产开发的敏感性分析是对项目有较大影响和较为敏感的因素进行重点研究,以提高项目可行性研究的指导性和准确性。可以选择对敏感因素中的一个或多个风险进行单因素或多因素敏感性分析,敏感因素的选择需要视项目的具体情况而定。最后结合当地情况了解其地区政府政策，争取政策优惠。房地产项目进度管理环节分析项目进度的管理也是房地产项目管理中的重要的环节。如果项目进度没有在预期的时间内完成，对双方都有损失。而影响项目进度的因素有委托方、承包商和开发商等其他因素。从开发商方面来说可能是由于提供的勘察资料不准确或是提供的图纸不及时等原因拖延了项目的进度；从承包商方面

15、来说可能是由于项目经理部配置的管理人员不能满足施工需要管理水平低、经验不足，致使工程组织混乱不能按预定进度计划完成或是材料供应不足等影响进度；从政府方面来看可能会因为政府的相关政策、法律法规及管理条例调整而对项目造成一定的影响从而影响进度；从社会和各种自然条件来看，交通管制和自然灾害等都会影响项目的进度。对于自然因素我们无法避免但是对于其他因素我们能防止其发生的就应该尽全力的阻止。项目的进度是依据计划来定的所以首先必须合理制定计划，在计划制定的过程中一定要与各个部门进行详细的计划沟通，再则就是图纸，对于图纸的设计要进行严格的审核，避免发生因为图纸设计的不合理而影响进度；还有就是要正确的处理好监

16、理单位与施工单位的关系，有效的利用这层关系从而进行有效的监督，无论是对施工单位还是自身的项目管理部门都要进行严密的监督，要对其进行督促从而更好的实施项目，不会影响其进度。房地产项目质量管理环节分析 现在在我们这个生活中楼房倒塌的新闻也不时的充斥在我们的耳边，像楼脆脆、楼歪歪等事件让我们都房屋的质量不得不再次的重视。我认为质量包括可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量。其中最主要的是工程实施质量，施工过程中的技术质量管理，是提高房产质量的中心环节和重点。所以为了提高房产质量，一定要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。必须对

17、建筑材料和各种构件严格检验，必须完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证。对于这一环节质量的控制我们首先应该要强化施工队伍的质量意识。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立质量第一的观念，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。再则要强化施工人员的技术培训。其培训可在施工现场扎实地普及基本知识，强化技能提高。最后强化施工现场的技术质量管理主要是把好关，主要有材料把关、抽验把关、施工把关和记录把关，这三个方面要严格严谨，因为它不仅仅是一个商品，它的质量好与坏很可能影响着无数人的生命。房地产项目成本管理环节分析 房地产开发企业的成本管理是为在保证进度目标和质量功能满足要求的前提下

18、，利用组织措施、经济措施、技术措施和合同措施把成本控制在确定的计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。因为成本管理是关系到整个项目收益的重要的因素。在项目成本管理中主要有对土地成本、前期成本、施工过程中的成本、公共设施以及基础配套设施的成本、项目单位管理成本、财务成本、营销成本等的管理。其中我们要坚持成本管理的原则，包括有成本最小化原则、 “成本- 效益”原则、具体问题具体分析的原则、全程全面成本管理与控制的原则和时间成本管理原则。其中成本最小化是成本控制的最基本的原则，也是最重要的原则，其直接关系到企业的经济收益。要如何在成本管理这一环节更好的控制？具体有几个方面:第一项目开展后先组织项

19、目工程组、预算组、财务组对项目各项任务进行分解、计算出出各项开支，进行有组织的有计划地控制与支出。第二通过比较选择技术合理、施工可行、成本最优的设计方案，来进行项目施工。第三通过通过项目招标有效的控制项目成本，规定合适的造价水平。第四采取严格的合同管理措施，保证房地产项目成本控制有法可依。第五将贯穿于项目的设计前准备阶段、设计阶段、招投标阶段、施工前准备阶段、施工过程阶段、竣工结算阶段、动用前准备阶段、保修服务阶段等项目的全过程成本管理与控制，做好施工过程中的成本控制，保证项目成本目标的实现。 结论因为房地产项目管理是一个系统的结构，是一个整体。所以它的每一个部分都不能缺少，而且每一个部分的好与坏都涉及到整体，所以要对每一个部分都要严格要求和检验，同时他也是保证整个项目是否顺利进行的重要因素。