天津2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算试题.doc

1、天津 2017 年上半年房地产估价师案例与分析：星级酒店不同功能用房收益的测算试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。A项目策划B项目方案的设计C可行性研究D成本收益分析 2、依法不能免征房产税的房屋是_。A政府机关的办公楼B武警部队的营房C个人自住的住房D百货公司的商场3、路线价估价法是一种评估大量土地的_。A迅速估价方法B较慢估

2、价法C简易法D延迟法 4、房地产权属档案应当以_为单元建档。A街道B房号C幢D丘5、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有_。A自然寿命经济寿命B自然寿命经济寿命C自然寿命= 经济寿命D无关 6、土地增值额未超过扣除项目金额 50的，土地增值税应纳税额的速算公式是。A：应纳税额=土地增值额 30B：应纳税额= 土地增值额40-扣除项目5C：应纳税额= 土地增值额50-扣除项目15D：应纳税额=土地增值额 60- 扣除项目金额35E：执行层的组织协调 7、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为_年。A40B50C60D70 8、开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其

3、他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是。A：销售收入B：出租收入C：利息收入D：转售收入E：借款合同 9、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以_进行估价。A保持现状前提B装修改造前提C转换用途前提D重新利用前提 10、地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于 mm。A：120B：240C：360D：490E：执行层的组织协调11、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓” 。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化 12、当房地产市场

4、上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指。A：房地产泡沫B：房地产市场申的过度开发C：房地产适度经营D：房地产过剩E：借款合同 13、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A：0.4、0.4、0.2B：0.3 、0.4、0.3C：0.4 、0.2、0.4D：0.4，0.3、0.3E：工业用地的监测点评估价格14、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是_。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层

5、次B经营收入= 销售收入+ 出租收入C销售收入= 土地转让收入+ 商品房销售收入+配套设施销售收入D可分配利润=税后利润 -未分配利润 15、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于_。A0B1C2D3 16、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。A：15B：30C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章 17、房地产开发的程序主要分为_四个阶段。A投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售 18、某

6、宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方 2 625 元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 7和 5。该宗房地产的正常成交价格为元。A：2 000B：2 200C：2 400D：2 500E：工业用地的监测点评估价格 19、某套建筑面积为 100、每平方米建筑面积 2000 元的住宅，其实际付款方式为首付 5 万元，余款向银行抵押贷款抵押贷款期限为 5 年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为 5该套住宅的实际价格为。A：1825 万元B：20 00 万元C：21 58 万元D：2200 万元E：工业用地的监测点评估价

7、格 20、市场均衡时，称需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格(需求价格等于供给价格) 为该商品的。A：需求弹性价格B：需求价格C：供给价格D：均衡价格E：执行层的组织协调 21、房地产投资决策分析主要包括和项目财务评价两个部分。A：价格分析B：市场分析C：产品分析D：成本分析E：借款合同 22、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为 60 万元和 40 万元，若将两宗土地合并则总价值为 120 万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。A：40B：48C：60D：70E：工业用地的监测点评估价格23、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定以下

8、选项中，属于实物构成范围内的是。A：是否包括特许经营权B：是否包括债权债务C：是否强制处分房地产D：是否包括建筑物内的家具E：工业用地的监测点评估价格 24、注册结构工程师注册有效期为年。A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章25、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的 3和 6，某宗房地产建筑面积为 120，买卖双方商定，买方付给卖方 30 万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为元/。A：2427.18B：2500.00C：2575.00D：2659.57E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备

9、选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括。A：预售费用B：经营费用C：建造费用D：还本付息E：土地费用 2、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。A：权责发生制B：谨慎C：配比原则D：划分收益性支出与资本性支出E：执行层的组织协调3、关于个人住房公积金的说法，正确的是。A：个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B：住房公积金的缴存比例一般不得低于 5，原则上不得超过 15C：个人购买商铺

10、时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D：每年的 1 月 1 日为职工住房公积金的结息日E：执行层的组织协调 4、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（） 。A价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制5、某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该

11、区为 4000 元/m2，并且一直没有变动；2005 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m2，房地产市场交易价格为 6000 元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2 为基础进行修正。A4000B5000C6000D9000 6、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在 m 以上部位计算建筑面积。A：180B：2 00C：2 20D：250E：执行层的组织协调 7、耕地占用税实行_。A比例税率B累进税率C比例税率和定额税率D定额税率 8、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适

12、用时，具体规定是。A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决 9、构成利率最高界限的是_。A预期通货膨胀率B平均利润率C再贴现率D物价上涨率 10、下列属于禁止流通物的有。A：毒品B：武器C：军火D：化工物品E：文物艺术品11、房地产开发项目销售利润率的正确表达

13、式是_。A销售利润率=销售利润 /销售收入B销售利润率= 销售利润/总开发价值C销售利润率= 销售利润/总开发成本D销售利润率=销售利润 /项目总投资 12、下列属于房地产估价师的职业道德是_A职业品德B职业理念C职业责任D职业情感E职业行为习惯 13、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是_。A信用保险B无担保保险C保证保险D财产保险14、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为 50 万元，运营费用为 30 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 3%，运营费用增长 2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为 7%。该宗房地产的收益价格为_万

14、元。A650B687C585D630 15、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。A：区位B：用途C：档次D：周围环境E：建筑规模 16、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（） 。A最佳规模B最佳经营手段C最佳集约度D最佳管理方式E最佳投资渠道 17、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在_中。A房地产损害赔偿案件B房地产纠纷案件C房地产预售D房地产预测 18、房地产中介服务业包括。A：房地产交易B：房地产咨询C：房地产估价D：房地产经纪E：物业管理 19、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的_。A估价原则B

15、估价方法C价格类型D估价时间 20、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。A：空置量B：房地产价格指数C：平均建设周期D：吸纳率E：失业率 21、通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级相比较而言_建筑物的功能是最先进的。A甲级写字楼B乙级写字楼C丙级写字楼D丁级写字楼 22、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是_的目的。A盈亏平衡分析B敏感性分析C风险分析D概率分析23、下列属于正常利润的是_。A创新利润B使用自有土地的地租C企业主应得的酬金D雇佣工人的剩余价值E企业主自有资本的利息 24、住房公积金的增值收益的合法用途包括。(2004 年试题)A：奖励住房公积金管理中心职工B：建立住房公积金贷款风险准备金C：支付住房公积金管理中心的管理费用D：建设廉租住房的补充资金E：建设经济适用住房的补充资金25、资本化率是（）的倒数。A毛租金乘数B潜在毛租金乘数C有效毛收入乘数D净收益乘数