房屋租赁期间的维护、管理方案 ②.doc

1、一、房屋日常养护维修方案(一)楼地面工程的日常养护维修 （详见下表）.保证经常用水房间的有效防水 对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。 .避免室内受潮与虫害 由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室内潮湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮

2、湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。 建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。 .控制与消除装饰材料产生的副作用 装饰材料的副作用主要是针对有机物而言的，如塑料、化纤织物、油漆涂料、化学粘合剂等，常在适宜的条件下产生大量有害

3、物质，危害人的身心健康，以及正常工作与消防安全。所以，在选用有机装饰材料时，必须对它所能产生的副作用采取相应的控制与消除措施。 如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等。 (二)墙台面及吊顶工程的日常养护维修 （详见下表）墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。所以，做好对它的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系到业主与管理机构的经济利益。 墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成：抹灰工程，油漆工程，刷(喷)浆工程，裱糊工程，块材饰面工程，罩面板及龙骨安装工程，都要根据其具体的施工方法，材料性能以及可能出现的

4、问题，采取适当的养护措施。但无论对哪一种工程的养护，都应满足以下几个共性的要求： .定期检查，及时处理 定期检查一般不少于每年次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理，防止产生连锁反应，造成更大的损失。对于使用磨损频率较高的工程部位，要缩短定时检查的周期，如台面、踢脚、护壁，以及细木制品的工程。 .加强保护与其它工程衔接处 墙台面及吊顶工程经常与其它工程相交叉，在相接处要注意防水、防腐、防胀。如水管穿墙加套管保护，与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管。墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处，也要注意相互影响，采取保护手段与科学的施工措施。 .保持清洁与常用的清洁方法 经常保持墙台

5、面及吊顶清洁，不仅是房间美观卫生的要求，也是保证材料处于良好状态所必需的。灰尘与油腻等积累太多，容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以，应做好经常性的清洁工作。清洁时需根据不同材料各自性能，采用适当的方法，如防水、防酸碱腐蚀等。 .注意日常工作中的防护 各种操作要注意，防止擦、划、刮伤墙台面，防止撞击。遇有可能损伤台面材料的情况，要采取预防措施。在日常工作中有难以避免的情况，要加设防护措施，如台面养花、使用腐蚀性材料等，应有保护垫层。在墙面上张帖、悬挂物品，严禁采用可能造成损伤或腐蚀的方法与材料，如不可避免，应请专业人员施工，并采取必要的防护措施。 .注意材料所处的工作环境 遇有潮湿、油烟、

6、高温、低湿等非正常工作要求时，要注意墙台面及吊顶材料的性能，防止处于不利环境而受损。如不可能避免，应采取有效的防护措施，或在保证可复原条件下更换材料，但均须由专业人员操作。 .定期更换部件，保证整体协调性 由于墙台面及吊顶工程中各工种以及某一工程中各部件的使用寿命不同，因而，为保证整体使用效益，可通过合理配置，使各工种、各部件均能充分发挥其有效作用，并根据材料部件的使用期限与实际工作状况，及时予以更换。 (三)门窗工程的日常养护维修 （详见下表）门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径，应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意养护，使之处于良好的工作状态。如木门窗易出现的问题有：门窗扇下垂、

7、弯曲、翘曲、腐朽、缝隙过大等；钢门窗则有翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露缝透风、断裂损坏等常见病；而铝合金门窗易受到酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀。在门窗工程养护中，应重点注意以下几个方面：.严格遵守使用常识与操作规程门窗是房屋中使用频率较高的部分，要注意保护。在使用时，应轻开轻关；通风雨天，要及时关闭并固定；开启后，旋启式门窗扇应固定；严禁撞击或悬挂物品。避免长期处于开启或关闭状态，以防门窗扇变形，关闭不严或启闭困难。.经常清洁检查，发现问题千万不要拖延门窗构造比较复杂，应经常清扫，防止积垢而影响正常使用，如关闭不严等。发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理或申请处理，防止对其它部分造成破坏或

8、发生意外事件。.定期更换易损部件，保持整体状况良好对于使用中损耗较大的部件应定期检查更换，需要润滑的轴心或摩擦部位，要经常采取相应润滑措施，如有残垢，还要定期清除，以减少直接损耗，避免间接损失。.北方地区外门窗冬季使用管理北方地区冬季气温低，风力大，沙尘多，外门窗易受侵害。所以，应做好养护工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷风渗透与缝隙积灰。长期不用的外门，也要加以封闭，卸下的纱窗要清洁干燥，妥善保存，防止变形或损坏。.加强窗台与暖气的使用管理禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀作用的物体，包括固态、液态以及会产生有害于门窗的气体的一切物品，北方冬季还应注意室内采暖设施与湿度的控制，使门窗处于良好

9、的温湿度环境中，避免出现凝结水或局部过冷过热现象。(四)楼梯的日常养护维修（详见下表）无论木质楼梯还是钢质楼梯、铁艺楼梯等，在使用的过程中都要注意防潮、防火和防撞击。1、要经常检查各部件连接部位，防止松动或是被虫蛀蚀。因为楼梯安装时，虽然工程师已将它们紧紧连为一体，可随着温度与湿度的不断变化，各构件都在发生着细微的物理变化。2、如果不慎发生被水浸泡，应该在发现后尽快擦干，并让其自然干燥，严禁使用电热器烘干或在阳光下暴晒。3、长时间暴晒在强烈的日光下，或房间内温度的急剧升降等都可能引起踏步板漆面的提前老化，应尽量避免。4、木制楼梯 或加以金属或其它材质的构件，通常都会因为塌陷、磨损、虫蛀或是真菌

10、的侵袭而受损，这些都可以由专业人员修复。但更重要的是前期的保养，妥善保养可以在很大程度上延长楼梯的使用寿命。5、木质楼梯受潮，木制构件易变形、开裂、油漆也会脱落。金属楼梯也有木质构件，而且金属受潮也会生锈，所以楼梯日常的清洁切不可用大量的水擦洗，可用清洁剂喷洒在其表面然后用软布擦拭。6、踏步板扶手等经常与人接触的部位相对其它构件寿命较短，因此要定期上专用蜡或地板蜡保护。另外，虽然有些踏步板上的漆面为光固化耐磨漆，但是耐磨也是相对而言的，就其自身而言也有一定的使用寿命。为避免木制踏步板在使用一段时间后出现局部的严重磨损，可在楼梯廊道中央踏步上铺设一条地毯，亮度由主人自己来选择，也可以咨询专业的设

11、计师。这样不仅起到保护楼梯的作用，还可以在某种程度上点缀一下整个空间。7、清洁楼梯钢件时,宜用干的软布擦拭，不得用水冲洗。8、清洁楼梯踏步时，宜用吸尘器或拧干的抹布除尘，不得用水冲洗。9、切勿用砂纸打磨楼梯表面。10、搬运物品上楼时，注意防止硬件物体表面刮伤楼梯表面。11、建议在楼梯口放一块蹭脚垫，以减少沙土对踏步的磨损。12、如不慎将水洒在楼梯上，应及时擦干。13、如果踏步上有特殊污渍，请用柔和中性清洁济和温水擦拭，不得用钢丝球、酸和强碱清洁。14、除去楼梯表面污渍的办法：A、沥青、橡胶、石油、巧克力、鞋油等，可以用汽油、白酒或相同的溶剂进行清洁。B、粉笔、蜡笔、和口红，可以用酒精清洁。C、

12、蜡、口香糖，我们可以用塑料膜包一块放在污渍上，然后小心刮掉。(五 )通风道的日常养护维修 （详见下表）由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位，因此对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重视。首先在设计时就要尽理选用比较坚固耐久的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥砂浆风道等，淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道。而且必须选用防串味的新型风道。在房屋接管验收时，一定要将通风道作为一个单项进行认真细致的验收，确保风道畅通、安装牢固、不留隐患。在房屋使用过程中，应注意：.住户在安装含风机设备时，必须小心细致地操作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害。.不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道

13、上挂东西，挡住风口，堵塞通道。.我方每年应逐一对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。 .检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通。.通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。(六)地基基础的日常养护维修 （详见下表）地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，应给予足够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作： .坚决杜绝不合理荷载的产生 地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附近的地面堆放大量材

14、料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。所以，应从内外两方面加强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。 .防止地基浸水 地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对于地基基础附近的用水设施，如上下水管、暖气管道等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。 .保证勒脚完好无损 勒脚位于基础顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础，同时起到基础防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落，会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水失效而产生基础浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅

15、仅是美观的要求，更是地基基础养护的重要部分。 .防止地基冻害 在季节性冻土地区，要注意基础的保温工作。对按持续供热设计的房屋，不宜采用间歇供热，并应保证各房间采暖设施齐备有效。如在使用中有闲置不采暖房间，尤其是与地基基础较近的地下室，应在寒冷季节将门窗封闭严密，防止冷空气大量侵入，如还不能满足要求，则应增加其它的保温措施。 (七)屋面工程的日常养护维修 （详见下表） 屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温(南方为隔热)等，由于建筑工艺水平的提高，现在又增加了许多新的功能，如采光、绿化、各种活动，以及太阳能采集利用等。屋面工程施工工艺复杂，而最容易受到破坏的是防水层，它又直接影响到房屋的正

16、常使用，并起着对其它结构及构造层的保护作用。所以，防水层的养护也就成为屋面工程维修养护中的中心内容。 屋面防水层受到大气温度变化的影响，风雨侵蚀、冲涮、阳光照射等都会加速其老化，排水受阻或人为损害以及不合理荷载，经常造成局部先行破坏和渗漏，加之防水层维修难度大，基本无法恢复对防水起主要作用的整体性，所以，在使用过程中需要有一个完整的保养制度，以养为主，维修及时有效，以延长其使用寿命，节省返修费用，提高经济效益。 .定期清扫，保证各种设施处于有效状态 一般非上人屋面每季度清扫次，防止堆积垃圾、杂物及非预期植物如青苔、杂草的生长，遇有积水或大量积雪时，及时清除，秋季要防止大量落叶、枯枝堆积。上人屋

17、面要经常清扫。在使用与清扫时，应注意保护重要排水设施如落水口，以及防水关键部位如大型或体形较复杂建筑的变形缝。 .定期检查、记录，并对发现的问题及时处理 定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目内容进行全面详查，并填写检查记录。对非正常损坏要查找原因，防止产生隐患；对正常损坏要详细记录其损坏程度。检查后，对所发现的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。 .建立大修、中修、小修制度 在定期检查、养护的同时，根据屋面综合工作状况，进行全面的小修、中修或大修，可以保证其整体协调性，延长其整体使用寿命，以发挥其最高的综合效能，并可以在长时期内获得更高的经济效益。 .加强屋面使用的管理 在

18、屋面的使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蚀等常见病，在使用期应有专人管理。屋面增设各种设备，如天线、广告牌等，首先要保证不影响原有功能(包括上人屋面的景观要求)，其次要符合整体技术要求，如对屋面产生荷载的类型与大小会导致何种影响。在施工过程中，要有专业人员负责，并采用合理的构造方法与必要的保护措施，以免对屋面产生破坏或形成其它隐患，如对人或物造成危险。 .建议建立专业维修保养队伍 屋面工程具有很强的专业性与技术性，检查与维修养护都必须由专业人员来负责完成，而屋面工程的养护频率相对较低，所以为减轻物业管理企业的负担，并能充分保证达到较高的技术水平，更有效、更

19、经济地做好屋面工程养护工作，应建立起由较高水平专业技术人员组成的专职机构。 (八)垃圾道的日常养护维修 一般住宅楼、办公楼等通用房屋都设置有垃圾道，作为楼上用户倾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等部分组成。由于垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其不够爱护。物业管理企业一方面要加强宣传教育，另一方面垃圾道出现堵塞损坏时要及时派人修理。在房屋接管验收时，就要认真检查垃圾道的各个部位，看有无垃圾斗、出垃圾门开启不灵便、缺少零件、少刷漆等现象。如果垃圾道内有积存大量施工垃圾或伸出钢筋头、残存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隐患的现象，必须要求施工单位及时返修清除。平时养护中应注意： .指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道通畅。 .搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道。 .不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾。 .垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费时费力。 .垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用。