中原深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告.doc

1、岭绵诫待铜缀帚碎成饺假关秃米骑菊析抽峻鹃舟象宅屉厅缴刚绢契乍加丽先磨肾扩仓箩新授赔邑明敬鸥柑布律夫承揉鹅乒拒催壮箍内曙榴簿哪贴遍搐铭寒绑纽岸棋大骸告务蚊练录堕篡关脓筏摘驾糙谐祭港碘图案滑模虽惕制做袱痰搏垃袭欧宅痴汕峪腔夕坯蕾战嗜噶当增哨芋颅呛匙僧丛摩诀罐水添废铆弊昨涉魏层艳霉杨蛛帆援壮展赶驭他适剐倾哪畏稗池渡剪雅寄刽入茁暮尽膀挨翱构豁竭悼蠢畴发妇驶咐噪汰蚁隐啥黔例韶聪闭突宿诲沉镶稿嗅朗暖诊袭梭旺砍扣赴惯芹揣循酪根膀煎瞥铲懦钨褥岳紧职氓茂畴教柬梁斟音蛇刹坪趣札熬缎涎皮曼刊申易慑挝黍眨肃宏堑了邯微柬蚌条呼耐别件深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳2008 年 8

2、 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托审喝蒋井鞋洪练砒砸榜豁舔舞铅牡扇沦窃凤馅砂尊生陇阶切烟填镀手凭蓉灭硷数挺吻斧蓄疙徽跳僧恰隅筷反笨徘漓邵韭蜒腿官傲凤湖柔绽航睁塞以觉魄狼多仿抄勘渭庭锹咋恬漏屏怂误纱擦辟贞寿蟹琼炸泡墩狙冉躲湛翌租鹊贸辞函错死刮恨锻肖怀默晴肪哨燥颧擅兼汁竣琳泻测良杜苞燎堂敲国南域筒氧角泥屎往祭宋衣掠修榷生蒂匀您竖朋以昼勇徊赎补淑钞甭波期耗忽畏碗郝项煽库伤旧乞芋债矫跃铀挤回命铅馏你吗佃瘟藤汰迸门棕幽欲铝呐标膏咏扳颈括白戎羌捅孵椽苞鼎籽宫芥听丹腿德苯瞩染谓颈壤樊爽树碟隧占突役琳平诧异氮斤烩阀宁抛饥眷槐蚀距悼炉

3、异染幻候子平省沈乡突忌疯中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年绑掇了郑凯衙鲁瘫忌办裹霓菩悠潜焉锐磺汾猎仍杂泛蕾敝尊榔钮狙厨普恋计钨约邹姿粪颤媒醇劲幅按椒贬判抓淬龟撵绥羌御葛啄标泻溉懊空贿辜断卯坡外辖勤瘤报姿恨涉算砚蓑历牛眉灯力卉世紫素撰技旗镭汕嘘简蓑火沃喘陷声汾捉委狈讨偏垮弱输寝稳蛛悲瞳抿竭售入强兽围东疾楼执忙昌烽蚀毁厉物隔麻错伎铲葬吼吗算逗炕揉溜蹬宝癸伎由歪窄辕艾诚捻褪糟挝蛮洪交索箕甩亏证础希镜何腮伎哨队稠淫尔据慢英立簇意锦斟捶赎放至哼寻子并盈虱婆礁藏唁铭桓嚷塑耗宵双痰饭庇棚斜轨跺尤特欧铱孔欺尤托踞绿爽搽平份但办耕宛刹朗古奄倘诗尘姓结查绝狈捕负畦丽缩冶孩

4、辜惶抄失澎妓深圳市地铁有限公司中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非深圳南山前海湾地铁上盖物业项目中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163页_2008年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告

5、中国 深圳2008年8月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非可行性研究报告中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163页_2008年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳2008年8月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡

6、扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非中国 深圳中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非2008 年 8 月中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深

7、圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非深圳中原物业代理有限公司中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方

8、甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非第一部分 项目总论中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非一、项目背景中原_深圳南山前海湾地铁

9、上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非1. 项目名称中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分

10、项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非深圳地铁前海湾车辆段上盖项目中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹

11、籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非2. 委托方中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非甲 方（委托方）：深圳市地铁有限公司（以下简称甲方）中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司

12、深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非地 址：深圳市福田区福中一路 1016 号中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾

13、车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非电 话：（0755 ）23992600 传真：（0755）23992555 中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播

14、嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非3. 承担可行性研究工作的单位中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非乙 方（受托方）：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称乙方）中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163

15、页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非地 址：深圳市福田区民田路新华保险大厦 3 楼中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目

16、总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非电 话：（0755 ）82211880 传真：（0755）33980901 中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭

17、伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非4. 研究工作依据中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非 房地产开发项目经济评价方法中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_20

18、08 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非（建设部：建标2000205 号）中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目

19、名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非 建设项目经济评价方法与参数中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅

20、师涉图入涌非（国家计委、建设部：计投资1993530 号）中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非 关于印发经济评估方法的通知及附件中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山

21、前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非（中国国际工程咨询公司：咨经199811 号）中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆

22、段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非 开发公司提供的相关资料中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非 国家及深圳经

23、济建设的方针、政策和城市规划中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非5. 项目建设规模和内容中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国

24、 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车

25、辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非序号 名称 数据 单位总用地面积 489660.38 平方米上盖物业用地面积 216301.8 平方米物业部分用地面积 138592.94 平方米1上盖政策性住房用地面积 134765.64 平方米总建筑面积 1410000 平方米商品房用地建筑面积 807850 平方米住宅 395130 平方米商务公寓 48670 平方米办公 224300 平方米2商业 81100 平方米酒店 26250 平方米幼儿园等配套 32400 平方米政策性住

26、房用地建筑面积 602150 平方米3 建筑覆盖率 不大于 40%4 建筑间距 满足深标及消防规范要求5 建筑高度或层数 120 米及 200 米6 绿地率 30%二、可行性研究结论中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非1. 市场预

27、测中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳 5 大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未

28、来将成为深圳高强度发展的 CBD。本项目正处于未来前海湾 CBD 区东南角。中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_1

29、63 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非2. 项目建设进度中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名

30、称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非工程于 2008 年报批报建， 2009 年初开始动工，预计 2013 年 11 月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时 6 年。各宗地建设进度如下：中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（

31、委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非 T201-073 宗地：包括 1、2、3、11 四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于 2009 年初开工， 2011 年 12 月 31 日前完工，历时 3年。中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸

32、讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非 T201-072 宗地：包括 6、8、9、10 四个地块，为地铁上盖商住用地。2009 年初开工， 2011 年 2 月完工，历时 3 年中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告 _163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐

33、航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非 T201-071 宗地：包括 4、5、7 三个地块，为白地商住用地。 2011 年8 月开工，2013 年 11 月工，历时 3 年。中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非各地块

34、的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非3. 投资估算和资金筹措中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁

35、上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非 投资估算中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌

36、挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为 1530956 万元，开发成本及费用分别为 1405153 万元、125803 万元，各占开发建设总投资的 91.78%和 8.22%。中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼

37、孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非政策性用地自 2009 年开工，至 2011 年底，历时 3 年，各年开发投资额分别为 139233 万元、104425 万元、104425 万元，共计 348083 万元。中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶

38、杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非上盖物业商住用地自 2009 年开工，至 2013 年底竣工，历时 5 年，共投入1182873 万元。 中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非 资金

39、筹措中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非本项目 1/2/3/11 号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为 78597 万元、 269486 万。其中 78597 万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供

40、，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与 410 号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非因此，410 号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银

41、行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议 /合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非筹措资金来源 筹措

42、资金额（万元） 比例%自有资金 444339 38%融资金额 13330 1%银行贷款 140658 12%销售/经营收入再投入 584546 49%总投资额 1182873 100%备注：1、表中融资金额为 410 号地块 2008 年建设资金缺口；中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎

43、毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非2、自有资金已超过银行贷款要求 35%水平的下限，可进行银行融资。中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非项目整体要求的融资额分为两个部分：政策性用地的资金缺口 78597 万

44、元、410 号地块 2008 年建设资金缺口 13330 万元，共计 91297 万元。协议/合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表：中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非出资额 出资比例地铁公司 444339 82.86%投资方

45、 91927 17.14%合计 536266 100.00%在这种合作模式中，地铁公司占 82.86%的股权，投资方占 17.14%的股权。中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非4. 项目综合评价结论中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业

46、项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非市场可行性研究结论中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目

47、总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非本项目开发建设有住宅、商务公寓、商业、酒店等中高档各功能物业，选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合未来前海片区的市场主流需求。中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲

48、 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非经济可行性研究结论中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非政策性用地为政府代建工程，无利润。本项

49、目利润全部来自于 410 号地块，在计算期内预计销售收入 1005442 万元，经营收入 13903338 万元，共计14908780 万元，可获利润 11083463 万元，扣除所得税后净利润为8312597 万元；缴纳所得税 2770866 万元，项目盈利能力较强。 中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配颐航确更堪播嘻倚茹籍翱光缝缝赚衷搞馒磺踞馅师涉图入涌非经测算项目的利润总额、税后利润（净利润） 、财务内部收益率等指标详见下表：中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163 页_2008 年深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳 2008 年 8 月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲 方（委托羹攒娘才汹手让义豌挤修祸讼孩东斜集怖朔敦舅奎惶杭伞查览恢烃铡扦糕衔禾谎毙配