某住宅小区.doc

1、某住宅小区项目可行性研究报告建设单位：xxxx 房地产开发有限责任公司二九年二月某住宅小区 A 区项目可行性研究报告1目 录第一章 总论 .21、项目建设背景 .22、项目概况 .33、可行性研究报告编制依据 .44、研究结论与建议 .45、主要经济技术指标 .5第二章 区域房地产市场分析 .71、当前某地市房地产市场现状 .72、某地市商品房供需情况分析 .123、房地产市场发展情况预测 .13第三章 市场研究与项目定位 .161、某地市房地产发展背景分析 .162、项目所在区域房地产市场分析 .173、某住宅小区住宅项目市场定位 .18第四章 项目选址和建设条件 .211.项目选址 .21

2、2.建设条件 .21第五章 项目建设规模及功能标准 .231 建筑面积和内容 .232 功能设施标准 .233、工程项目一览表 .25第六章 建设方案 .261、建设场地环境 .262、总体规划布局 .263、建筑方案设计 .294、结构设计 .305、公用设施方案 .316、消防 .32第七章 项目环境保护与劳动保护 .331、主要污染源状况 .332、污染物排放控制标准 .333、劳动安全保护 .334、建筑节能 .33第八章 项目实施进度安排 .34第九章 投资估算与资金筹措 .351、投资估算 .352、资金筹措 .36第十章 风险分析及对策 .371、市场风险分析 .372、经营管理

3、风险分析 .373、敏感性分析 .37第十一章 社会效益分析 .39某住宅小区 A 区项目可行性研究报告2第一章 总论1、项目建设背景随着 xx 自治区经济建设速度的加快，某地作为自治区首府，发展的速度明显快于其他地区。房地产行业作为经济建设的龙头，在首府经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。2007 年 1-12 月，某地市房地产开发投资金额总计 96.71 亿元，与上年同期相比增长 92.82%，环比增长了 6.07%。巨大的居

4、住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为某地现代大型都市化城市建设做出了贡献。根据某地房管局提供的数字表明：房地产投资仍高速增长，到 2007 年 12 月房地产投资同比达到了 80%。在宏观调控的作用下，某地市房屋销售总体需求过热的势头在下降，有效挤压了房地产投资的因素，虽然房屋销售量呈继续下降的趋势，但部分投资热点以及部分优质项目销售量仍呈小幅上升趋势，可以预见：房地产价格稳中有升的态势不会改变。本项目用地位于某地市新城区城市规划中的核心地带。该宗地共 4亩，其中需要通过征地拆迁的面积为 7.4 亩，由于此部分建设缺乏总体规划，老、旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化

5、的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。为了拓展新城区某住宅小区 A 区项目可行性研究报告3的发展空间，彻底改变该地区老旧差的面貌，本项目本着建设高品质住宅，营造新城区商业氛围的理念，努力将该项目建设成为新城区的房地产旗帜，营造出与整个新城区发展相融合的国际化、人文、舒适而充满活力的社区居住环境。2、项目概况2.1 项目名称：某住宅小区建设项目。2.2 建设地点及四至范围：项目位于某地新城区的中心位置，具体四至范围为：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx*2.3 建设单位：xx*房地产开发有限责任公司（以下简称“*公司” ） 。2.4 企业法人：*2.5 企业性质：有限责任公司。2.6

6、经营范围：房地产开发；销售商品房。某住宅小区 A 区项目可行性研究报告42.7 工程概况：本项目拟共建设 6 栋楼，其中地块西侧为写字楼和商务酒店，其上为 2 栋商品房，楼层为 3-25 层。建设工程计划于 2009 年 3 月份开工，2010 年 7 月入住。本项目商品楼住宅共分两大类型，精致的高层塔楼、多样化的高层酒店式公寓。2.8 资金来源：以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。3、可行性研究报告编制依据（1）项目投资方案；（2）国家及某地市颁布的相关法律、法规、政策；（3）xx 自治区和某地市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（4）某地市城市总体规划（1996201

7、0 年） ；（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（6）某地市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；（7）其他有关依据资料及企业提供资料。4、研究结论与建议本项目建设符合国家产业政策和某地市经济发展方向，适应某地城市规划以及房地产发展的需要，并且配合政府加大城区改造的某住宅小区 A 区项目可行性研究报告5政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。项目财务内部收益率高于行业基

8、准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有一定的抗风险能力等。从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。5、主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表 1-1。某住宅小区 A 区项目可行性研究报告6表 1-1 主要经济技术指标序号 项目名称 单位 指标1 总用地面积 306822 总建筑面积 140000地上建筑面积 128000其中：住宅建筑面积 820003公建建筑面积 460004 地下建筑面积 120005 容积率 4.6006 绿化率 % 30总停车数 辆 900其中：地上停车数 辆 1007地下停车数 辆 8008 户内平均居住人数 人/户 2.89 居住户数 户 1422

9、10 居住人数 人 398111 建设投资 万元 43275.4112 每平方米建设投资 元 170013 投资利润率 % 33%14 全部投资投资回收期（税前） 年 2某住宅小区 A 区项目可行性研究报告7第二章 区域房地产市场分析1、当前某地市房地产市场现状1.1、房地产开发投资的基本情况近年来，某地房地产开发投资处在一个高速增长的时期。2007年某地市房地产开发投资完成 96.71 亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了 6.07%，完成投资占本年度计划投资的 91%。其中，商品房建设投资额 72.8 亿元，同比增长 84.79%；土地开发投资额 2.93 亿元，同比下降了 1

10、8.2%。按用途分：商品住宅开发投资72.14 亿元，同比增长 120%。其中别墅、高档公寓投资 4.92 亿，同比下降 28.71%；办公楼投资 3.61 亿元，同比增加了 10.6%；商业营业用房投资 15.93 亿元，同比增长了 63.08%。2007 年房屋建筑施工面积 1358.97 万平方米，同比增长 108.82%。其中，住宅施工面积 1012.6 万平米，同比增长 128.74%。住宅施工面积中别墅、高档公寓 88.27 万平方米，同比增长 19.96%；办公楼施工面积 85.51 万平方米，同比下降 68.1%，商业营业用房施工面积为 189.84 万平方米，同比增长 53.

11、7%，其他用房施工面积 71.03万平方米，同比增长 110.71%。2008 年 1-4 月，某地市房地产完成投资 7.75 亿元，与上年同期相比增长了 9.62%；占本年计划总投资额的 2.94%。从投资构成增长幅度看，商品住宅投资 63500 万元，与上年同比增长 9.5%，经济某住宅小区 A 区项目可行性研究报告8适用住房投资 11100 万元，同比增长了 33 倍；90 平方米以下投资17800 万元；140 平方米以上 4300 万元；别墅、高档公寓投资 3600万元，同比增长 14%；办公楼投资 2500 万元，同比增长了184.09%；商业营业用房投资 9500 万元，同比上升

12、 35.99%；其他投资 2000 万元，同比下降了 58.72%。在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的 81.94%，图 2-1 历年房地产开发投资情况单位：亿元图 2-2 2007 年新开工房屋构成单位：%投 资 金 额 , 2005年 , 34.85投 资 金 额 , 2006年 , 50.16投 资 金 额 , 2007年 , 96.71投 资 金 额 , 2008年 1-4月 , 7.7501020304050607080901002005年 2006年 2007年 2008年 1-4月住 宅 , 77.73办 公 用 房 , 6.5商 业 用 房 , 10.14 其 他 ,

13、5.64某住宅小区 A 区项目可行性研究报告91.2、房地产市场销售的基本情况2007 年房屋竣工面积 320.85 万平方米，同比增长 161.07%。其中，住宅竣工面积为 242.03 万平米，同比增长 180.22%；办公楼竣工面积为 21.97 万平方米，同比增长 324.95%；商业营业用房竣工面积为 47.49 万平方米，同比增长 96.56%；其他用房竣工 9.36 万平方米，同比增长 30.18%。2007 年商品房实际登记销售面积 87.61 万平方米，同比下降38.93%。其中住宅销售面积 75.21 万平方米，同比下降 36.6%。其中，实际登记预售面积为 24.29 万

14、平方米，同比增长 4.74%，与上月环比增长 11.9%。其中住宅预售面积 22.46 万平方米，同比增长9.78%，与上月环比增长 12.76%；实际登记现售面积 63.32 万平方米，同比下降 47.4%，与上月环比增长 15.72%。其中住宅现售面积52.75 万平方米，同比下降 46.3%，与上月环比增长 16.37%。户均销售面积为 96.82 平方米。2007 年 1-12 月住宅月末累计可售套数26227 套，登记销售套数为 7282 套，产销率为 27.77%。2008 年 1-4 月，某地市新建商品房实际登记销售面积 27.85 万平方米，与上年同比上升了 20.9%；其中商品住房实际登记销售面积 23.34 万平方米，与上年同比增长了 13.25%。批准预（销）售房屋面积 8.83 万平方米，同比下降了 58%，环比增长幅度为 167.6%；批准预（销）售住房面积 4.71 万平方米，同比下降了 72.7%，环比