通宇大厦可行性研究报告.doc

1、通宇大厦可行性研究报告目录第一章项目开发背景 2第二章项目规划现状 2第三章项目周边环境及竞争状况分析 2第四章产品设计建议 2第五章营销方案 2第六章开发进度 2第七章财务分析及评价 2第八章结论和建议 2第一章项目开发背景1.1 行业发展背景从 1998 年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。据国家统计局最新资料显示，2002 年上半年全国商品住宅销售了 6280 亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为 1445 亿元，比上年增长 22.4%，个人购房所占比重为 89.9%。目前我国城镇居民人均居住面

2、积只有 13.6 平方米，与国外发达国家人均居住面积 2030平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均 GDP 达到 600-800 美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000 年我国人均 GDP 为 830 美元，2002 年更是达到了 870 美元，住宅开发占房地产开发总量的 90%以上。因此，未来几年，随着 GDP 的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。从购买力分析，城镇居民人均可支配收入 2002 年达到 6860 元，比去年增长 8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达 7.38 万亿元，比去年增长 14.7%

3、。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。从消费意向看，有 25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有 34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的 GDP 增长贡献了 1.9-2.5 个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我

4、国房地产热潮可持续 20 年。1.2 西安市房地产现状我市目前现有房地产开发企业 600 余家，但实际进行项目开发的只有 100 多家。据悉，截至 2002 年 9 月末，全市金融机构各项存款余额为 1867.02 亿元，比年初增加 87.70 亿元，增长 4.93。其中企业存款余额为 733.83 亿元，比年初减少 6.86 亿元；储蓄存款余额为 877.88 亿元，比年初增加 75.79 亿元。据了解，今年市上计划开发竣工各类房产 505 万平方米，完成投资 180 亿元，而这 180 亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组

5、织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在

6、建待售）保守估计不低于80 万平方米，专家预言，至少需要 5 年的消化时间。西安市各类酒店（含招待所、旅社）共计 2000 余家，旅游旺季入住率为 85%,淡季为 40%左右。由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。1.3 西安市房地产的总体发展趋势预测党的“十六大” 提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神，西安市提出到 2020 年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到 2020 年人均住房面积达到 20-25 。按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有 8500 万-12500 万，平均每年有 450 万-650 万的住房需求，市

7、场潜力巨大。据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势：市场还将有 2-3 年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进入 10 至 20 年的稳定增长期。各区域板块之间的差距将会进一步缩小。宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。住宅开发将向“ 郊区城市化”方向发展。概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必

8、将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。1990-2002 年西安市房地产市场各项指标比较指标 1990 年 2001 年 2002 年人均居住面积 6.1m210.37m210.9m2房地产投资 1.86 亿元 66.9 亿元 180 亿元房地产开

9、发企业数量省市两级共 200 家市注册企业 600 余家 700 余家房地产开发企业性质国营占绝对主导地位 28.8%为国营 70%以上为民营商品房开发面积 10 万 m2 销售面积 205.8 万 m2 销售面积 500 万 m2个人购房所占比例不足 10%93%95%以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境的研判，特别是写字楼物业的开发形势不容乐观，对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。第二章项目规划概况2.1 基本情况项目名称：西宝花园-通宇大厦建设基址：西安市碑林区振兴路中段土地性质：居住用地。（本策划案按商品房开发用地为策划依据）占地面积：6371.4 （9.56

10、亩）总建筑面积：36264（方案 1）39864(方案 2)住宅面积：7200（方案 1）10800（方案 2）综合楼面积：21776（不含地下室）层高：22 层写字间面积：12096层高：3-14 层共 12 层酒店套房面积：8064层高：15-22 层共 8 层附楼面积：960层高：4 层写字间酒店配套功能面积：2175公建面积：1608( 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)地下停车场面积：4320（地下停车场的设计依据在第四章详述）总户数：406 （方案 1）430（方案 2）容积率：5.97（方案 1）6.53（方案 2）绿地率：30%2.2 规划建筑物：框剪结构方案 1序号工程名称

11、建筑面积（）层数备注1 综合楼 2177622 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 720012 不含地下部分3 地下停车场 43201 地下一层4 综合楼附楼 9604 会议室宴会厅及部分配套功能5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计 36264方案 2序号工程名称建筑面积（）层数备注1 综合楼 2177622 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 1080018 不含地下部分3 地下停车场 43201 地下一层4 综合楼附楼 9604 会议室宴会厅及部分配套功能5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计 39864第三章项目周边

12、环境及竞争状况分析本届主要对本项目的微观环境做调研分析。3.1 项目地块价值分析3.1.1 概况本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块（西高新）。面临振兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。3.1.2 商务用房价值与竞争状况从中观环境看，目前西安市已建在建待售的写字楼面积需要 5 年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西高新较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能

13、够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，电视塔 CBD 和西高新 CBD 的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。周边写字楼调查表项目名称地址层数总面积（）售价（元/ ）租价（元/）售租率备注海联大厦振兴路北口西 9500055005050%地下车位租金 300 元/ 月精英大厦振兴路中段 830005590%泛美大厦南稍门什字 294000050003595%租价不含各种服务费伟业佳大厦南关正街 213650055005590%车位租金 100 元/月调研分析：此区域写字楼入住率良好，需求旺盛；售价普遍在 5000-5500 元/，租价（均价）为 50-55

14、 元/ 月。西安市部分三星级酒店调查表酒店名称标准间折扣价（元/天）套房数地址陇海大酒店 220308 解放路建苑大厦 260177 五味什字钟鼓楼大酒店 268130 社会路延炼大厦 268192 南二环东方大酒店 298286 小寨西路城市酒店 208138 南大街鸿业大酒店 198258 含光北路民航大厦 230 劳动南路金海大厦 210 莲湖路文商酒店 218 骡马市解放饭店 160363 火车站万达圣和酒店 150 友谊东路民生大酒店 258143 南大街房地大厦 188 东五路钟楼饭店 340321 钟楼从上表可见，大部分三星级酒店标准间价格在 200-300 之间，客房数差距较大

15、，主要是建筑规模因素限制；全年平均住房率大致在 40%-60%。经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大，因此建议本项目酒店客房数控制在 250-280 之间，基准价格为 200 元/ 天。本方案经济核算的住房率基数为 50%。本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合

16、因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。3.1.3 住宅价值与竞争状况此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和普通多层住宅为主，两者之间有一个明显的价格空档（高档楼盘价格在 4500 元/以上，名为住宅，实为商住；低端普通住宅为 2500-2600 元/）。这也是本项

17、目产品差异化定位的最佳入市机会。从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。写字楼需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。第四章产品设计建议4.1 综合楼4.1.1 写字间目前西安市各类物业中的写字楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在西安市适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。综合楼外观风格建议：稳重大方的

18、后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。楼层：3-18 层面积：12096户数：12096（10020%+15030%+22040%+30010%）=66户型配比：面积（）比例（按户数%）备注100-11020%1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。150-16030%200-22040%300-32010%4.1.2 酒店：按三星级标准设计楼层：15-22 层，共 8 层客房总面积：8064户数：270户型：户型（）功能套数楼层备注22-262 单人床标准间 241 套 15-21 层 1、均为使用面积；2、公摊比按 75%计算。3、24-25 层透光户型为豪华套，不透光户型为标准间。4、双人床标准间设在 15 层不透光部分。20-221 双人床标准间 12 套 15 层40-50 豪华标准间 17 套 22 层小计 270 套 15-22 层